开店选址实用手册.docx
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开店选址实用手册
开店选址实用手册
市基本状况数据
城市名称:
调查人:
调查项目:
A类商圈租金调查日期:
年月日
调查人:
调查时间:
1、详细地址:
市(省)区街号。
2、总建筑面积平方米,总使用面积平方米。
3、总建筑高度米,共层。
4、卖场所在层:
层,卖场使用面积平方米,卖场层高米。
5、停车位:
自行车存车处
a、有□无□
b、存放数量:
位
c、收费情况:
元/位
机动车停车处
a、有□无□
b、存放数量:
位
c、收费情况:
元/位
d、其他说明:
6、房产性质:
a、临建□稳定□待拆□租赁□自行开发□
b、产权所有人
c、租房期限年月日
d、租金元/天·平方米
f、该商圈内租金状况(建议从该地区统计系统获取数据以备参考。
)
7、户外广告位:
a、橱窗有□无□个
b、户外广告牌有□无□个
c、路灯挂旗有□无□个
d、灯箱广告有□无□个
8、正门朝向
9、主要道路名称,条
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10、主要公交路线
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序号
车次
起始站
终点站
途径主要社区
载客量
多□一般□少□
11、电梯情况:
a、自动扶梯有□无□
单向□双向□共部
b、直梯有□无□共部
c、货梯有□无□共部
12、公共设施:
a、挑空区有□无□
b、卫生间有□无□面积平方米
c、IC卡电话有□无□
13、消防设施有□无□
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附表20:
___市基本状况调查表
1、全年常住人口万人
2、其中市辖区人口万人
3、城市总面积万平方公里
4、全市国内生产总值亿
5、全市城镇居民年人均可支配收入元,人均消费支出元,全市农民收年人均收入元,生活消费支出元。
6、其它说明:
____超市状况调查表
__年_月_日星期__调查时间自__至__
天气情况________气温___
超市名称:
地理位置:
面积:
经营门类:
周六、日客流量:
停车场面积:
硬件设施:
外观照片:
其它说明:
____百货商场状况调查表
__年_月_日星期__调查时间自__至__
天气情况________气温___
商场名称:
地理位置:
面积:
经营门类:
电器销售状况:
周六、日客流量:
硬件设施:
停车场面积:
外观照片:
其它说明:
___市___目标店调查表
一、目标店基本情况:
1、地址:
区街号
2、建筑面积平方米,使用面积平方米
主体结构:
框架结构□砖混结构□简易结构□
3、租赁楼层分布层,层高,始建日期
4、正门朝向路,旁门朝向路
主干道路名称
5、房产性质
固定□临建□租赁□自行开发□
产权所有人
初谈租金元/天·平方米
____元/年·平方米
6、联系人姓名____部门_____
职务____电话_______
另附:
1、目标店建筑平面图(A4纸)
2、目标店所处区域具体位置图(可用当地交通地图局布复印,A4纸)
备注:
1、目标店内部现有状况
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商城部位
基本条件
备注
结
构
户外广告
停车场
外墙
天棚
地面
柱距
内墙
楼梯
入口
楼梯
电动扶梯
货梯
客梯
步行梯
空调
主机
末端设备
风口风管
新风系统
暖气
通信
电话
电视系统
监控系统
网络
消防
消防控制中心
消防喷淋系统
消防供电系统
消防电话广播
消防分区疏散通道
消防疏散指示
防火卷帘
供电
供配电标准
动力配电
照明配电
备用电源
消防电源
给排水
给水系统
排水系统
化粪池沉淀池
通风系统
卫生间
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三、目标店周边环境(以3公里为辐射半径)
1、人口密度
40万人以上□30-40万人□
20-30万人□20万人以下□
2、家庭人数
5人以上□3人以上□2人□1人□
3、文化水平
本科以上□高中以上□初中□初中以下□
4、职业构成
公务员□国企□私企□其它□
5、收入水平
5000元以上□2500元-5000元□
1000元-2500元□1000元以下□
6、消费水平
月收入的50%以上□月收入的30%-40%□
月收入的10%-20%□月收入的10%以下□
7、流动人口数量
人口密度的30%以上□人口密度的20%-30%□
人口密度的10%-20%□人口密度的10%以下□
8、产业结构
商业区□工业区□农业区□
9、交通状况表如下:
交通流量统计表
城市公交线路统计表
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交通流量统计表
__年_月_日星期__调查时间自___至___
天气情况__________气温___
方向
时间
数量
行人
自行车
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
私家车辆
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
公交车
出租车
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
__至__
__时__分至__时__分
填表人签字:
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城市公交线路统计表
__年_月_日星期__调查时间自___至___天气情况________气温___
序号
路线名称
起点
所在区县
终点
所在区县
途径站点(大站)
所跨区县
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
填表人签字:
10、
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是否有地铁站连接有□没有□
11、消费者的购物方式
私家车□公交车□自行车□步行□
12、自然、人为地理障碍
山脉□桥梁□铁路□没有□
13、是否有不同的商业行业企业(如有,请注明企业名称)
饮食业:
服务业:
娱乐业:
邮电业、银行业:
14、是否有同类型的家电卖场(如有,请注明卖场名称)
有□没有□
名称
15、请用文字描述该城市将来发展的计划,如交通网络的开发、社区发展计划及商业区的建设计划等。
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1、筹备组成立
1.1人员组成:
前期小组一般以三人为佳。
经理、助理、文员各1名。
1.2办公场所:
前期调研所租房屋时限,大城市为3个月,中型城市2个月,小城市1个月。
租金定在该市中等偏下水平。
1.2.1房屋租约签署原则
(1)验证房屋的各项合法手续:
产权证、过户或转让证明、税单、是否抵押;
(2)免租期尽量长;
(3)合作方式严禁抽成方式;
(4)协议明确不支付任何佣金;
(5)明确各项赔偿责任,尤其互不承担财产保险责任;
(6)我方拥有房屋的使用权;
(7)我方可进行部分转让;
(8)有优先续约权;
(9)租金一谈10年总额,前低后高,不采用递增方式;
(10)要有完善退出机制,以60天为宜;
(11)租金以月付为主,需预付的要有折扣条件;
(12)押金的有效期尽量短,折抵速度要快;
(13)尽量不付定金;
(14)物业服务项目尽量由对方承担,水、电、暖费用要明晰,用电量为200KW;
(15)对方态度比较急切的,要慎重。
1.3各项补助依行政部有关规定
1.4调研方式:
开车、骑车、步行、所有公共交通、上网、问卷调查、走访、电话、传真、e-mail等
1.5填写表格提交评估报告(方法见评估手册)
1.6总部反馈意见
1.7就总部反馈问题再调研并提交报告
1.8工作完成
房屋租赁合同样本
出租方(以下简称甲方)承租方(以下简称乙方)
公司名称:
公司名称:
**市大中电器有限公司
公司地址:
公司地址:
法定代表人:
法定代表人:
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确甲方与乙方的权利义务关系,双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商,特定立本合同。
第一条租赁内容
一、甲方将位于市区号楼租赁给乙方。
甲方对所出租的房屋具有合法产权(详见附件)。
二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为平方米,使用面积为平方米(详见附图)。
甲方同意乙方所租房屋作为经营(含联营)用,其范围以乙方营业执照为准。
位于该建筑物的为乙方广告位置,共平方米、楼外停车场平方米可供乙方免费使用,期限按本合同有效期执行(广告申请、制作费及日常费用由乙方承担)。
四、甲方为乙方提供的房间内有:
中央空调(冷气、暖气)、消防设施、滚梯、货梯及供配电等设备。
上述设备的运行及维修费用,包含在租金之内,乙方不再另行付费。
第二条租赁期限
五、租赁期年,自年月日起至年月日止。
第三条租金及其它费用
六、合同有效年度租金共计为万元(人民币)。
年月日至年月日租金为万元
年月日至年月日租金为万元
年月日至年月日租金为万元
……
七、每一个租赁年度按四个季度计算。
八、电费按日常实际使用数(计量)收费,每月10日前交上月电费(甲方出示供电局收费发票)其它费用,双方协商补充于本条款内。
第四条双方的权利和义务
九、甲方
(一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用,并负责年检及日常维护保养、维修;凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时,所有费用由甲方负责。
(二)对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
(三)甲方保证为乙方提供贰百千伏安的供电额度。
(四)完好并及时地向乙方所租用的房屋提供中央空调、电梯、电源及其它设施,遇有故障应及时修复(小故障应在2小时内解决,大故障应不超过6小时解决)。
夏季保证室内温度在24摄氏度以下,冬季保证室内温度在18摄氏度以上。
(五)负责协调本地区各有关部门的关系,并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。
(六)甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用,并经常检查其完好性(乙方自设除外),发现问题应及时向乙方通报。
由于供电线路问题给乙方造成经济损失,甲方应给予乙方全额赔偿。
(七)在合同期内,甲方不得再次引进同类(家用电器)商户。
如违约应向乙方赔偿百万元人民币经济损失费,并清除该商户。
(八)甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定,并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件(详见附件)。
(九)上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换,如甲方不能及时实施,乙方有权代为修复或更换,费用(以发票为准)由房租扣除。
十、乙方
(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。
(二)合同有效期内,对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。
(三)按合同内容交纳租金及其它费用。
第五条付款方式及时间
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十一、乙方在签订合同时付给甲方元人民币为定金,在正式营业后五日内将首季度的租金(冲减定金后)余额万元人民币付给甲方。
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十二、乙方从第二次付款开始,每次在本季度前5天交付。
十三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。
十四、本合同签订及甲方收到定金后,甲方应在15日之内将房屋腾空交给乙方。
第六条房屋装修或改造
十五、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时,必须先征得甲方书面同意,改造的费用由乙方自负。
在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。
第七条续租
十六、在本合同期满后,乙方有优先续租权。
十七、乙方如需续租,应在租期届满前三个月向甲方提出,并签订新租赁合同。
第八条其它
十八、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并,不影响本合同继续履行。
变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人,并承担本合同的内容之权利和义务。
十九、本合同的某项条款需要变更时,必须用书面方式进行确定,双方订立补充协议,接到函件方在十天内书面答复对方,在十天内得不到答复视同同意,最后达成补充协议。
二十、双方各自办理财产保险,互不承担任何形式之风险责任。
二十一、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。
第九条违约
二十二、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。
乙方已交纳定金后,甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备,属于甲方违约。
甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金,同时乙方有权向甲方索回延误期的定金,直至全部收回终止合同。
二十三、在合同有效期内未经乙方同意,甲方单方面提高租金,乙方有权拒绝支付超额租金。
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二十四、任何一方单方面取消、中断合同,应提前三个月通知对方。
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二十五、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约,每逾期一天,除付清所欠款项外,每天向甲方支付所欠款1%的违约金。
超过60日甲方有权采取措施,收回房屋。
二十六、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时,不视为违约。
甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。
二十七、因甲方原因使乙方未能正常营业,给乙方造成经济损失,由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
第十条合同生效、纠纷解决
二十八、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后,乙方交付定金后生效,即具有法律效力。
二十九、在本合同执行过程中,若发生纠纷,由双方友好协商,如协商不成时,可诉请房屋所在地人民法院解决。
三十、本合同未尽事宜,由甲、乙双方协商解决,并另行签订补充协议,其补充协议与本合同具有同等法律效力。
三十一、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。
三十二、本合同正本一式肆份,甲、乙双方各执两份。
第十一条其他
三十三、本合同正文共五页,随本合同共六个附件:
附1:
甲方有效房产证明复印件
附2:
租赁位置平面图
附3:
用电及防火安全合格证复印件
附4:
甲方营业执照复印件
附5:
乙方营业执照复印件
三十四、本合同一式两份,双方各执一份。
甲方:
乙方:
**市大中电器有限公司
法人:
法人:
注册地址:
注册地址:
开户银行:
开户银行:
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帐号:
帐号:
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签字日期:
年月日签字日期:
年月日
签字地点:
签字地点:
注意事项:
1、签订此类合同时如合同租赁期为8年或10年,可将合同时间拆分成三个或四个阶段,将来财务上印花税时,可为公司节省部分资金。
2、将合同分成三个阶段,按不同的价位进行付款。
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