商业项目机电设备维修维护保养.docx
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商业项目机电设备维修维护保养.docx
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商业项目机电设备维修维护保养
商业项目机电设备维修维护保养
商业项目机电设备维修维护保养提要:
在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时,需注意外观、气味和声音等方面是否有异常
源自建筑资料
商业项目机电设备维修维护保养
高压供电设备(适用于商业项目)
在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时,需注意外观、气味和声音等方面是否有异常,发现问题及时处理解决。
每天两次检查变压器温度,发现温度过高要及时采取降温。
对未投入使用的,能切换的要定期切换使用,不能切换的要安排每季检查一次。
按电气规程规定进行定期安全检测和维护。
低压配电设备
每月检查维护工作内容
检查及清洁主配电柜及分支配电柜
检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况
维修或更换损坏的配电设备配件。
每年检查维护工作内容
清洁及补充配电开关可动部份之润滑油
检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏,桩头是否锈蚀。
检查及清洁所有配电箱,控制器及接触器。
检查所有金属部份之氧化情况,如有需要进行除锈及油漆工作。
对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。
照明设备
日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全,灯泡/灯管有无缺损、不亮,如有应及时更换或修复。
每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护,对照明系统线路进行检测,更换破损老化电气线路,按需进行必要的清洁工作。
楼宇自控设备(商业项目)
楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养,工程部在操作使用过程中,发现问题及时记录和报修,平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。
一般每月检查楼宇自控主机的功能;检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点;检查现场处理器的工作情况。
检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。
安保监控设备
安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养,主要内容:
闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等,现场不能修复的设备,专业公司需负责替换措施,保证系统不中断运行。
一般维保项目内容:
摄像部分
每月到场对摄像部分检查和保养,清洁摄像机罩和护镜玻璃,用鹿皮清洁镜头,调整焦距、光圈,调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。
检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。
传输部分
每月一次检查插头及接线柱,发现锈蚀和接触不良,需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况,特别是电梯井内的视频、电源电缆。
显示部分
每二个月一次清洁显示屏及外壳,检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚,录像放像的质量,并清洗磁头。
门对讲系统:
每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。
公共广播设备
每月一次对话筒、调谐器、录放音座、cD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。
每季对喇叭、音箱及线路等进行检查,保证公共广播系统的播音质量。
消防设备(适用于商业项目,住宅项目参考项)
火灾报警系统
火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养,物业工程部按合同协调监督,做好各项记录,对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。
每日应检查火灾报警控制器的功能,并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表,发现故障及时排除。
每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能,并应填写季度登记表;采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示;试验火灾警报装置的声光显示;试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示;对备用电源进行
1-2次充放电试验,1-3次主电源和备用电源自动切换试验;用自动或手动检查下列消防设备的功能:
防排烟设备、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。
室内消火栓、自动喷水灭火系统。
水喷雾火系统。
火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
强制电梯停于首层试验。
消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。
强制切断非消防电源功能试验。
开启消防泵、喷淋泵试运转,检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。
每年一次试验火灾事故广播设备的功能;每年一次全面检查所有灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。
探测器投入运行2年后,应每隔2年全部清洗一遍,并做影响关值及其它必要的功能试验,合格者方可继续使用,不合格者严禁重新安装使用。
烟温感报警系统
每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次,电源是否正常,各按钮是否在接收状态。
每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动,主干线路、信号线路有否破损,并对20%的烟感探测器进行抽查试验。
每半年对烟温感探测器进行逐个保养,擦洗灰尘,检查探测器底端子是否牢固,并进行逐个吹烟试验。
对一般场所每三年、污染场所一年进行一次全面维修保养,主要项目:
清洗吸烟室(罩)集成线路保养检查,放射性元素镁是否完好等。
防火卷帘门系统:
每半月检查一次电气线路组件是否正常并
商业项目机电设备维修维护保养提要:
在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时,需注意外观、气味和声音等方面是否有异常
源自建筑资料
清扫灰尘;每月对电气组件线路检查保养一次,有无异常现象,绝缘是否良好,按照设计原理进行试验。
每季度对机械组件进行保养检查、除锈、加油及密封。
卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备;
火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯;
强制消防电梯停于首层试验;
消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验,检查所有转换开关;强制切断非消防电源功能试验。
消防联动系统设备
消防水系统
消火栓系统
每周巡视检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺,各
供水泵电源是否正常,各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。
每月检查一遍各阀门是否灵活,进行除锈加油保养,检查水泵是否良好,对水泵表面进行除尘、必要时轴承加油,电气控制部分是否处于良好状态,同时按照设计原理进行全面试验。
每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养,电动机的绝缘是否良好。
花洒喷淋系统
每周巡视检查管内水压是否正常,各供水泵电源是否正常,各电气组件是否完好无损,处于战备状态。
每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其它异常现象,检查各阀门是否完好并加油保养,同时进行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常,水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵。
供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。
消防送风系统
每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活。
每周巡视检查各风机控制线路是否正常,可做就地及遥控启动试验,打扫机房及风机表面灰尘。
每月进行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动,清扫电气组件上的灰尘,风机轴承加油等。
消防排烟系统
每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源是否正常,有无异常现象。
同时对各排烟风机控制线路进行检查,就地启动试验,打扫机房及排风机表面灰尘。
每月进行一次维护保养,检查电气组件有无损坏松动。
对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养,打扫机房同时按照设计原理50%楼层实施自动控制试验。
应急广播系统
每周对主机、电源信号各控制信号是否正常,各控制开关是否处在正常位置,有无损坏和异常现象,及时清洗主机上的粉尘。
切换机在每月的试验过程中,切换机是否正确地切换,检查麦克风是否正常,定期清洗磁头。
楼层的喇叭是否正常,清洗喇叭上的粉尘等。
检查后进行试播放。
车库管理系统
车库收费管理系统一般外判专业公司承担维护保养,故障报修的方式,物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。
每月一次检查主机设备,栏杆传动部分每年更换新牛油。
空调主机(适用于商业项目,住宅项目参考项)
中央空调机组是整个空调系统的心脏,专业技术要求高,其维修维护保养一般请空调专业公司或在专业公司的指导下进行。
冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养,具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。
工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行,将运行数据记录在册,并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况,发现异常情况发生,及时切换使用备用机组,同时报请专业公司维修。
10、空调水循环系统
空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质,除安装电子除垢装置外,一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理,每月进行循环水质分析和加药,具体按专业公司预定的处理方案实施,水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。
每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况,发现问题及时处理解决。
11、空调冷却塔
每年3~4月和10~11月进行二次检查保养,主要内容:
冷却塔风机、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。
12、变风量空调、新风处理、风机盘管(适用于商业项目,住宅项目参考项)
空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次,风机盘管每月清洗一次,除去表面污垢积灰。
每年一至二次拆洗全部水过滤器,此外,每二月抽检未端水过滤器,发现结垢严重,需全部拆卸清洗,并重新检查处理水质。
每年一至二次进行全面检查保养,主要内容:
检查传热管腐蚀情况,若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢;检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音,并清扫叶轮风扇;检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净;检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。
送回风管和风口,每月一次清洗回风中过滤网。
每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。
每年一次检查风管和风口,修复损坏部位,主要内容:
风管的渗漏;保温是否破损;风量调节阀位置;送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。
13、给排水系统
各类水泵通常包括:
消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等,一般每月二次进行巡视检查各类水泵,主要内容:
声响、震动、电流、电压及压力表等。
13.
商业项目机电设备维修维护保养提要:
在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时,需注意外观、气味和声音等方面是否有异常
源自建筑资料
2每一至二年对泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。
对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵,每季度需进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时注意超压保护。
14、卫生洁具
清洁工在打扫时,注意各种洁具是否漏水、损坏,若有应及时通知工程部修复或更换。
每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。
每年二次清洗各种水箱,同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好;
每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。
若遇台风和大暴雨过后,巡视各排水管和井等情况,发现问题及时解决。
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