酒店可研报告.docx

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酒店可研报告

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

第一节　　概　　述

一、项目名称

_______________________________项目

二、项目承办单位

1、单位名称：

_______________________________

2、法定代表人：

_______

三、项目建设地点

_____________

四、可行性研究报告编制单位

1、单位名称：

2、资格证书编号：

3、资格等级：

4、发证机关：

第二节项目概况

一、项目建设的背景及必要性

服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。

我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。

加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。

加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。

为此，必须从贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。

近年来，滨州市旅游业蓬勃发展。

为全面推进创建中国优秀旅游城市，至2007年底滨州市固定资产投资己逾20亿元，且主抓了15个旅游重点项目的建设与管理。

年内发展旅游星级饭店2家，国际旅行社1家、国内旅行社7家，国家和省级工农业旅游示范点3处。

现有旅行社44家，其中国际社1家；旅游星级饭店13家，其中四星级2家。

全年接待国内外游客342．65万人次，增长33％，实现旅游总收入20．77亿元，增长22．3％。

其中海外游客0．86万人次，增长37．3％，旅游创汇258万美元，增长48．3％。

本项目主要辐射地区为惠民县。

惠民县国民经济综合实力进一步增强。

据初步测算，全县累计实现国内生产总值105．83亿元，按可比价计算，较上年同期增长8％。

其中，第一产业实现增加值18．94亿元，较上年同期增长2．7％；第二产业实现增加值54.46亿元，较上年同期增长2．8％；第三产业实现增加值32.43亿元，较上年同期增长22.00％。

三次产业结构由上年的l8．8：

54．3：

26．9调整为17．9：

51．5：

30．6。

第三产业所占比例提高了3．7个百分点。

人均GDP达到16694元。

（一）固定资产投资与建筑业

投资在宏观调控的作用下实现适度增长，2008年，惠民县规模以上固定资产投资完成49．1亿元，同比增长12．5％。

其中，城镇以上固定资产投资完成33．1亿元，同比增长27．8％；农村投资完成16．02亿元，同比增长9．9％。

服务业投资得到加强，完成投资16．6亿元，同比增长12-3％。

建筑业迅猛发展。

全年建筑业实现增加值4．54亿元，较上年增长18．5％。

新资质等级三级以上建筑业企业实现总产值5．7亿元，较上年增长12．9％。

（二）交通运输、邮电和旅游

交通运输和邮电通信事业迅速发展，服务经济发展的能力显著提高。

邮电通信业继续快速发展。

2008年完成邮电业务总量17914万元，较上年增长37．2％，其中邮政业务量为1714．04万元，比上年增长7．99／0，电信业务量为16200万元，增长4l。

2％。

年末城乡电话用户达l5-36万户，其中，城市电话用户4．42万户，农村电话用户11万户。

年末移动用户发展到24．5万户，增长9．8％。

交通运输行业继续保持良好的发展势头。

2008年惠民县公路通车里程达2115．1公里，同比增长5．7％。

全县公路客运量135．36万人，客运周转量16l15．5万人公里，分别较上年增长43．6％和48．5％；公路货运量和货运周转量分别完成396．99万吨、59696万吨公里，分别较上年增长55．1％和34．9％。

旅游业稳步发展。

惠民县现有AAA级景点2个，AA级景点1个，旅游强镇1个。

2008年全县共接待国内外游客35万人次，实现旅游总收入7500万元，同比增长17％。

（三）国内贸易和对外经济

消费品市场日趋活跃。

2008年实现社会消费品零售总额36．33亿元，增长22．59％。

从销售地域看，城乡消费市场共同繁荣城镇市场发展速度高于农村市场。

2008年，城镇市场实现零售额17．96亿元，增长26．43％；县以下农村市场实现零售额18．37亿元，增长19．05％。

从销售行业看，批发零售贸易、餐饮业同步增长。

其中，零售贸易业实现零售额24．98亿元，增长24．24％；餐饮业实现零售额7．40亿元，增长19．22％。

分经济类型看，个体私营经济仍是消费市场的主导力量。

1一12月份，全县个体私营经济实现零售额29．29亿元，所占市场份额达到80．62~／0。

进出口贸易平稳发展。

据海关统计，2008年，惠民县完成进出口总额1935万美元，同比增长49．979／0。

其中，出口总额l361万美元，增长37．069／0；进口总额574万美元，增长91．97％。

实际利用外商直接投资201万美元。

随着惠民县及滨州市城市建设的快速发展，各地区之间的商务交往日益频繁，人员流动量大，以及外地观光参观的游客数量迅速增加，但周边没有接待规模较大、档次较高的酒店。

因此，为了带动当地经济的发展，本项目的开发建设是必要的。

二、建设地点

该拟建项目位于山东省惠民县何坊乡开发区。

三、建设内容与规模

该项目总占地面积67000平方米，建筑面积51000平方米。

其中，生态园建筑面积38250平方米，楼宇建筑面积10200平方米，附属建筑面积2550平方米。

四、工程技术方案

（一）设计依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《惠民县城市总体规划（2008—2020年）》；

3、《村庄和集镇规划建设管理条例》；

4、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62—90）；

5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；

6、《规划设计条件通知书》；

7、建设单位有关建设意见；

8、编制项目申请报告的委托书。

（二）规划原则

1、以人为本，环境优先的原则。

2、可持续发展的原则。

3、科学规划、合理布局、节约土地、相对集中的原则。

4、高标准一次规划、加快发展的原则。

（三）总体设计

通过对于用地现状的详细分析，综合确定了此次项目规划的主要构思：

1、基地现状与规划要求

该项目建设的主要目标是在67000平方米的建筑用地上建设一个现代化的大酒店。

酒店服务设施完善，环境优美，辐射惠民及周边地区，为当地的经济发展贡献一份力量。

2、建设布局

根据基地现状及规划要求，生态园置于基地的南部，将酒店主楼（包括办公楼及客房部）置于基地的中部，基地北部为花园。

将酒店主楼置于中部一方面可以突显主楼在整个酒店系统的重要位置，另一方面可以争取到更大的景观面；客房部东北部附属会议、洗浴、娱乐中心。

为了有利于宾馆功能内部空间的分隔组合，本项目采用理性的方形平面，主楼坐北朝南，与地形相呼应，以力争本项目的建筑形态与城市空间相吻合。

3、形成特色突出的绿化景观

本项目设计中以基地南部的生态园和北部的花园组成一个完整的生态绿化系统，景观层次丰富，配套设施齐全，构成了特色突出的绿化景观。

（四）功能布局

项目主入口位于项目用地最南端，以此为主轴，从南到北依次为：

广场一生态园一主楼群一生态花园。

广场由假山造型、树阵停车场及绿化区域组成。

通过广场之后是生态园，为单层建筑，主要功能为宴席用餐，东西宽210m，南北长280m。

主楼群由东西两部分构成，中间由小型景观区分开。

主楼群主要包括办公楼、客房部及会议洗浴娱乐中心。

办公楼为主体3层，局部2层建筑；客房部分为东西两部分，西部客房部主体4层，局部5层，东部客房部主体4层，局部两层；会议洗浴娱乐中心为5层建筑。

小型景观区由石刻、亭子、曲桥、水面以及汀步等构成。

主轴最北部为生态花园。

生态花园主轴从南到北依次由喷泉广场、音乐喷泉及瀑布跌水三部分构成。

主轴西部由网球场及绿丘组成；东部为花房、小型养殖场和马棚等。

（五）道路系统

1、动态交通

（1）出入口：

项目场地南侧为主入口，在此基础上，在东侧增加另一次入口通向主楼区，可以更方便车辆的出入。

同时在西侧设置两个次入口，主要供步行出入。

（2）车行道路系统：

结合场区外路网，在场区内形成车行环路，主路面宽6米，同时也为消防车辆和紧急救援提供了必要的通道。

（3）人行道路系统：

与院内的中心水景绿地相结合，形成环绕水系的步行主路，同时可便捷的到达酒店内的每一区域。

2、机动车停放

机动车停放主要采用室外地面停车的方式。

地面停车场沿主要建筑周边及道路两侧进行设置，利用树阵进行分隔绿化，形成一道有特色的绿化风景。

（六）绿化景观设计

1、酒店内主要道路两侧规划行道树形成线性绿化带，在行道树的选择和种植上做到各具特色，建成特色鲜明，环境优美、绿树成荫的绿色景观走廊。

2、中心绿地建设一定的硬质铺地，配有建筑小品、石凳、石桌，顾客可在其中休闲、娱乐、交往。

通过园路的组织绿地内交通、乔灌木种植和花草养植，使整个绿化更贴近自然，增加顾客的亲和感。

3、注重出入口的景观设计，对应出入口设置对景小品，丰富入口景观视线。

4、环境色彩以清新、怡人的暖色调为主，绿色的树木与草坪、淡色的墙面与蓝色的背景天空构成的环境基调，有效的丰富了环境色彩层次。

（七）市政工程管线规划

1、设计依据

（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003

（2）《室外给水设计规范》GB50013—2006

（3）《室外排水设计规范》GB50014—2006

（4）《城市给水工程规划规范》GB50282—98

（5）《城市排水工程规划规范》GB50318—2000

（6）建设单位提供的有关资料。

2、给水工程规划

（1）水源：

由惠民县自来水公司供给，引入主管径150mm的主管线。

（2）给水管网：

考虑用水量的同时兼顾周边区域的用水需求，在规划范围内主路下形成DNl50给水环状管网，建筑内根据实际情况采用枝状网。

（3）消防系统：

消防系统采用主管径为150ram的环状网，室外消防用水量为25L／s。

消火栓距路边不应大于2米，距房屋外不宜小于5米。

室外消火栓均匀布置在道路两侧，并尽量布置在道路的十字路口，消火栓与消火栓的间距不得超过120米，保护半径不得超过150米。

供水管线的位置应符合现行国家标准《城市工程管线综合规划规范》的规定。

3、排水工程规划

（1）排水体制：

规划范围内排水与总体规划相协调，并结合具体现状条件，排水体制确定为雨污分流制。

雨水和污水均采用重力自流方式排出。

（2）污水排放标准：

污水必须经化粪池处理后方可排入城市污水管网，凡由城市污水系统接纳的污水，必须按照国家现行排放标准《污水综合排放标准》（GB8978—1996）和《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082-1999）中的规定执行。

（3）污水排放系统

污水经管道收集后排入市政污水管网。

污水管规划在项目场区南部接口，主管线管径为300mm。

污水管道在道路下的埋设位置应符合《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）的规定。

（4）雨水量计算

①设计参数：

暴雨强度公式采用惠民县暴雨强度公式：

a：

!

墅±Q：

呈鲤2（L／s．ha）

。

f0．6

②雨水设计流量采用小汇水面积降雨径流计算公式：

Q：

q’甲．F（L／s）

式中：

p一设计重现期，取1年

V一径流系数，取0．35

F一汇水面积（ha）

（5）雨水排放系统：

道路及地块雨水有组织就地排入路边的雨水管道，然后排入市政雨水管道。

雨水管道在建筑物周围每隔一定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，组织排至雨水检查井，道路及广场雨水由雨水口收集，雨水口在施工图设计时按规范布置。

雨水管管材采用钢筋砼管，主管线管径为800mm。

管网以重力管为主，流向与坡向保持一致，以减小埋深，节省投资。

4、电力电讯规划

（1）电力规划：

项目用电由场地南端高压线路引入，1OkV高压线引至院内箱式变压器，由变压器引出至各建筑物。

敷设方式为电缆直埋敷设于电缆沟内，埋深不小于1．0米。

（2）弱电规划：

酒店场区内弱电线路包括电讯管线、网络管线、有线电视管线，均由市政管网引出至各建筑物。

弱电线路采用梅花管埋地敷设，埋深不小于O．7米。

电信功能应具有国内外长话、市话、图文传真和数据传输等功能。

五、投资估算及资金筹措

经估算，本项目总投资6800万元，全部由项目单位自筹解决。

六、主要经济技术指标

主要经济技术指标表

序号

指标

单位

数量

备注

1

项目总占地

平方米

67000

2

建设规模

2.1

总建筑面积

平方米

51000

2.1.1

生态园建筑面积

平方米

38250

2.1.2

楼宇建筑面积

平方米

10200

2.1.3

附属建筑面积

平方米

2550

2.2

建筑指标

2.2.1

容积率

0.35

2.2.2

绿化率

%

75%

3

用工人数

人

170

3.1

服务员

人

140

3.2

后勤人员

人

20

3.3

管理人员

人

10

4

总投资

万元

6800

4.1

固定资产投资

万元

6664

4.2

铺底流动资金

万元

136

5

资金筹措

项目单位自筹

万元

6800

6

财务评价

6.1

营业收入

万元

8740

6.2

利润总额

万元

809.35

6.3

投资利润率

%

12%

6.4

销售利润率

%

9%

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

第一节发展规划分析

一、符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

《纲要》中提出要促进服务业发展的政策。

打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。

鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。

公共服务以外的领域，要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组。

营利性事业单位要改制为企业，并尽快建立现代企业制度。

继续推进政府机关和事业单位后勤服务社会化改革。

采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。

健全服务业标准体系，推进服务业标准化。

大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。

二、符合《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

服务业是“十一五”期间面临入世挑战最严峻的产业，也是改革发展潜力最大的产业，是优化产业结构、繁荣市场、提高人民生活质量的关键环节，是扩大社会就业的主渠道。

必须创新发展思路，改革体制机制，优化发展环境，坚持膨胀规模和优化结构并举，在加快社会事业改革发展的同时，突出发展现代服务业，壮大新兴服务业，改造提升传统服务业，开拓服务业发展新领域，努力提高服务业占生产总值和全社会从业人员的比重。

《纲要》中指出以下几点：

壮大发展新兴服务业。

要抓住居民消费结构升级的机遇，大力发展旅游、文化、房地产、信息等市场潜力大的行业，使其成为支撑国民经济发展的支柱产业。

（1）旅游会展业。

采取多种方式、多种渠道，鼓励社会参与投资旅游基础设施建设，改善重点旅游城市、旅游景区的交通、通讯、食宿、娱乐条件，为提升旅游产品的竞争力和档次水平奠定良好基础。

推动旅游资源整合和市场深度开发，巩固提高山水圣人、齐文化、黄金海岸、民俗文化等传统优势线路，开发建设一批红色旅游精品线，打造沿黄河生态旅游品牌，构筑大旅游网络。

到2010年，年接待海外游客310万人次，国内游客2．6亿人次，旅游业总收入达到2610亿元……改造提升传统服务业。

在巩固传统服务业规模优势的基础上，依靠科技进步，运用现代信息技术手段，积极创新经营方式，提高服务效率。

（2）餐饮业。

积极发展各具特色、健康美食、适合不同消费群体的餐饮业，振兴鲁菜品牌，开拓省外、国外市场。

加强食品安全管理，鼓励有条件的餐饮企业实行连锁经营，提高餐饮水平和质量

优化服务业发展环境。

按照政企分开、政事分开、企业与事业分开的原则，以市场化、社会化为方向，加大改革力度，加快推进服务业的产业化进程，形成有利于服务业发展的体制机制环境。

处理好服务业对内对外开放的关系，打破部门垄断，消除体制性障碍，稳步、有序地推进金融、旅游、教育和医疗等服务业领域的开放，制定公开、透明、统一的准入政策，形成有利于服务业发展的市场环境。

加强服务业市场整顿，加快服务产品标准化体系建设，建立和完善诚实、守信的信用体系，形成有利于服务业发展的消费环境。

加快清理阻碍服务业发展的各类法规、政策、规定，有针对性地制定行业发展意见和扶持政策，建立和完善监督机制，形成有利于服务业发展的良好氛围，创造系统完善、公正规范、健康有序的社会环境。

拓宽服务业融资渠道，建立政府发展服务业专项引导资金，引导社会加大对服务业的投入。

三、符合《山东省“十一五”服务业发展规划》

服务业是国民经济的重要组成部分，其兴旺发达程度是衡量和体现经济社会现代化水平的重要标志。

加快发展服务业，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，是推进产业结构升级、实现经济结构战略性调整的内在要求，是缓解环境约束和资源要素压力、优化经济社会发展环境的客观需要，是促进城乡协调发展、提高人民生活质量的重要保证，是顺应世界经济发展趋势、增强国际竞争力的有效途径。

“十一五”期间服务业发展重点：

“十一五”期间，全省服务业按照构建“一圈（以济南为核心，包括淄博、泰安、莱芜、滨州、德州和聊城的都市服务业聚集圈）、一群（以青岛为龙头，包括烟台、威海、日照、东营、潍坊和临沂的半岛城市服务业聚集群）、一带（以济宁、枣庄、菏泽为节点的鲁西南服务业聚集带）”空间布局的总体要求，因地制宜、抓住重点，突出特色、发挥优势，努力实现合理布局和有序发展，全面提高服务业的发展水平。

《规划》中指出要大力发展消费性服务业。

紧紧抓住居民消费结构升级的机遇，一方面，加快改造提升传统消费性服务业。

在巩固商贸、餐饮等传统服务业规模优势的基础上，运用现代信息技术和科学手段，积极创新经营方式，不断提高面向居民生活的传统消费性服务业的服务质量和水平；另一方面，大力发展新兴消费性服务业。

逐步把文化旅游业、房地产业等发展成为支柱性产业。

第二节产业政策分析

一、符合国家现行行业有关政策

该项目的建设符合国务院下发的《关于加快发展服务业的若干意见》，该意见根据“十一五”规划纲要确定了服务业发展的总体方向和基本思路。

要求加快发展服务业的总体要求和主要目标：

当前和今后一个时期，发展服务业的总体要求是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要战略思想，将发展服务业作为加快推进产业结构调整、转变经济增长方式、提高国民经济整体素质、实现全面协调可持续发展的重要途径，坚持以人为本、普惠公平，进一步完善覆盖城乡、功能合理的公共服务体系和机制，不断提高公共服务的供给能力和水平；坚持市场化、产业化、社会化的方向，促进服务业拓宽领域、增强功能、优化结构；坚持统筹协调、分类指导，发挥比较优势，合理规划布局，构建充满活力、特色明显、优势互补的服务业发展格局；坚持创新发展，扩大对外开放，吸收发达国家的先进经验、技术和管理方式，提高服务业国际竞争力，实现服务业又好又快发展。

根据“十一五”规划纲要，“十一五”时期服务业发展的主要目标是：

到20l0年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员的比重比2005年提高4个百分点，服务贸易总额达到4000亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。

到2020年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过50％，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。

该项目的建设符合“十一五”规划纲要中服务业发展的总体方向和基本思路的要求。

二、符合餐饮业目前发展现状

餐饮业是重要的服务业，直接关系到人民的生命健康和生活水平。

科学发展餐饮业，对于提高人民生活质量、扩大市场消费、拉动相关产业、增加社会就业、促进社会和谐等具有十分重要的作用。

我国的餐饮行业目前正处在一个飞速发展的阶段，据有关资料显示，2007年我国餐饮业零售额累计实现12352亿元，同比增长19．4％，比上年同期增幅高出3个百分点，而据国家商务部预测，到2010年，我国餐饮业零售额将达到20000亿元，可见餐饮业在拉动消费需求、构建和谐社会、增加税收、促进就业等方面发挥了重要作用。

从1978年到2008年，中国餐饮业伴随着中国社会经济进步与发展的历程走过了具有历史性、跨越性和巨变性的30年，在行业规模、企业水平和社会地位影响及经济拉动作用等方面都发生了深刻的变化，这是不寻常和具有纪念意义的30年。

在30年的发展进程中，餐饮业作为我国第三产业中的一个传统服务性行业，始终保持着旺盛的发展势头。

自1991年以来，全国餐饮业零售额每年增幅都保持在两位数以上，2005年全国餐饮业零售额实现8886．8亿元，同比增长17．7％，比上年净增1331亿元。

2006年全国餐饮业零售额突破了1万亿元大关，达到10345．5亿元、同比增长了16．4％，拉动社会消费品零售总额增长2．2个百分点，对社会消费品零售总额增长的贡献率为15．8％，比GDP增速高出5．7个百分点。

经历30年的行业发展与市场竞争，中国餐饮业发展已经进入了投资主体多元化、经营业态多样化、经营模式连锁化和行业发展产业化的新阶段。

目前在全国各大中城市涌现出一批品牌连锁经营集团企业，既有老字号品牌，又有更多的新品牌企业，为行业发展起到骨干示范作用，我国餐饮业的发展势头持续强劲，发展前景更加看好。

该项目的建设符合当今餐饮业发展的现状，项目实施后将给公司的发展带来积极的推动作用。

第三节　行业准入分析

该项目的建设，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划等的要求，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

该项目对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，_______________________________项目，全部为自有资金，完全符合国家资本金比例35％的要求；第二，本项目土地为惠民县何坊乡建设用地，建设条件成熟。

本项目建设完全能达到行业准入的条件。

第三章资源开发及综合利用分析

一、本项目主要为_______________________________项目的建设，在统一规划下进行酒店的建设，不属于金属矿、煤矿、石油、天然气矿、建材矿以及水、森林等资源的开发。

本项目地段经勘查，迄今为止未发现有上述矿藏资源，故对资源开发方案及其综合利用方案的评价内容从略。

二、基于上述同样理由，对资源利用方案和资源节约措施有关内容的评价内容从略。

第四章节能

第一节概　述

据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量己占社会总耗能的30％，随着我国城市化进程的不