《杭州市商品房预售资金监管实施细则出台》.docx
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《杭州市商品房预售资金监管实施细则出台》
《杭州市商品房预售资金监管实施细则出台》
继《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》实施之后,杭州市房管局会同中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局联合制定了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》并正式发布。
杭州市主城区xx年11月20日后受理预售的商品房项目,都将按《细则》的规定实行预售资金监管。
《细则》共计二十一条,对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都做出了详细的规定。
《细则》要求,批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。
房地产开发企业在办理商品房预售许可前,应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》,明确三方的权利、义务、责任。
未签订商品房预售资金监管协议的项目,房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。
预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布,并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。
《细则》规定,房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时,应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户,房地产开发企业不得直接收存购房款。
按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户,并注明用途;分期或其它付款方式购买商品房的,在签订《商品房买卖合同》中,必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间,并按合同约定及时将购房款存入资金账户。
《细则》对预售资金的使用进行了明确,房地产开发企业申请使用商品房预售资金,应逐季编制用款计划,并按计划分次向监管银行提出申请。
用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设,其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管,按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
《细则》对资金账户的管理也做出了详细的说明。
监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单,并在对账单中明确预售资金支出的用途。
房地产开发企业应在每月15日前,将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单,报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。
《细则》明确,房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后,可持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户,监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后,撤销资金账户。
同时,房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。
杭州市商品房预售资金监管实施细则
为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔xx〕72号),维护商品房交易双方的合法权益,保障商品房预售资金安全,特制定本实施细则。
一、监管协议的签订
(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。
房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。
一个监管项目只能开立一个资金账户,该账户不得支取现金。
(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前,应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”),明确三方的权利、义务、责任,同时,向监管银行提供以下资料:
1.监管项目的工程形象进度表;
2.监管项目各阶段资金使用计划;
3.监管项目工程预算清册;
4.投标文件、中标通知书;
5.监管银行要求的其他资料。
签订商品房预售资金监管协议后,监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号,用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。
(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。
二、监管协议的报送
(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时,按照法律、法规规定,在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容:
1.商品房预售资金监管协议书;
2.监管银行预发放的资金账户账号;
3.监管项目的工程形象进度表;
4.监管项目各阶段的资金使用计划。
(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目,房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。
预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布,并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。
(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定,凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户,开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。
资金账户的性质为专用存款账户,户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成,其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致,预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。
(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的,须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请,经批准后解除原监管协议,同时重新签订新的监管协议,将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。
房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间,暂停该项目的网上预售。
三、预售资金的收存
(八)房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时,应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。
房地产开发企业不得直接收存购房款。
(九)按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户,并注明用途。
(十)分期或其它付款方式购买商品房的,在签订《商品房买卖合同》中,必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间,并按合同约定及时将购房款存入资金账户。
四、预售资金的使用
(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金,应逐季编制用款计划,并按计划分次向监管银行提出申请。
用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。
(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。
按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金,根据下列不同申请款项提供相应材料:
1.申请施工进度款的,提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明;
2.申请购买建筑材料、设备款的,提供购销合同及监理单位证明;
3.申请设计监理等相关费用的,提供相关合同或缴费证明;
4.申请法定税费的,提供相关单据;
5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的,由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。
首次付款后,之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。
符合条件的,自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。
(十四)有下列情况之一的,监管银行不予办理用款手续:
1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;
2.资金账户余额不足的;
3.其他不符合本实施细则情况的。
(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下,资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时,可允许以其超出部分用于调用,房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。
符合条件的,监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。
(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的,由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号,监管银行在审核相关材料后,将相关款项以转账方式退购房人。
(十七)在建设过程中,若发生超出用款计划的,房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料,向监管银行提出申请,监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。
五、资金账户的管理
(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单,并在对账单中明确预售资金支出的用途。
房地产开发企业应在每月15日前,将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单,报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。
(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后,持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户,监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后,撤销资金账户。
同时,房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。
六、附则
(二十)杭州市主城区xx年11月20日后受理预售的商品房项目,按本细则实行预售资金监管。
本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。
(二十一)各县(市)、萧山区、余杭区可参照执行。
第二篇:
商品房预售资金监管实施细则商品房预售资金监管实施细则
第一章总则
第一条为加强本市商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[xx]53号),结合本市实际情况,制定本办法。
第二条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目,其预售资金的存入、支出、使用及监督管理,适用本办法。
第三条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
第四条
本细则所称商品房预售资金,是指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后,竣工备案之前预售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)。
本细则所称监管银行,是指与预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。
本细则所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本细则所称购房人,是指购买预售商品房的单位和个人。
第二章
监管协议签订与账户设立
第五条商品房预售资金实行监管制度。
房地产行政主管部门负责监督管理商品房预售资金的收存和使用。
第六条开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应当与预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议,并在银行设立预售款监管账户,商品房预售款必须按照监管部门要求存入监管账户。
第七条预售资金专用账户应以栋为基本单位设立,一个企业有多个预售项目的,专用账户应分别设立。
预售资金专用账户名称必须为基本账户+项目名称+相关楼幢号,并且预留签章要与专用账户名称一致。
未设立专用账户的监管项目,房地产主管部门不予发放《商品房预售许可证》,不予办理《商品房预售合同》网上签约备案、预告登记等相关事宜。
第八条项目预售过程中,监管银行原则上不得变更。
第九条有贷款的商品房预售项目,专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行;设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目,预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。
第十条市房地产主管部门在公示《商品房预售许可证》时,应当将监管账户一并公布。
开发企业在取得《商品房预售许可证》后,应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。
第三章监管资金总额的确定
第十一条项目工程建设费用包括(项目所需的建筑、配套设备、小区绿化和市政公用基础设施、公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用)。
房地产主管部门应通过项目工程预算清册结合投标、中标通知书以及各类设备定购合同等资料,确定监管项目所需监管资金的总额。
第十二条
监管项目的建设资金总额指监管项目从申请预售许可时的工程进度到房屋竣工交付使用时要完成各分项工程所需投入的建设资金总和。
为防止不可预见事件的发生,保证扫尾工程的资金,监管资金的总额度应由监管项目的建设资金总额加上该建设资金总额乘以20%的不可预见费组成。
第十三条
建设过程中发生工程设计、规划变更或设备更型等情形,涉及建设资金变动的,预售人可提交设计、规划部门的变更核定单、建设费用调整预算书及设备订购单,向房地产主管部门申请变更监管资金总额和商品预售方案。
第四章预售款入账
第十四条
预售人应在《商品房预售合同》中明确购房人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号,购房人持预售人开具的专用账户缴款单直接到监管银行缴款,预售人不得自行收存预售款。
第十五条
购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款(含公积金贷款)由贷款银行负责在发放贷款后五个工作日内划入监管银行预售资金专用账户。
第十六条
预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款收据。
预售人申请办理《商品房预售合同》备案时,应当提供购房人将购房款存入监管银行资金专用账户的缴款凭证。
第五章预售款使用
第十七条在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前,预售资金监管账户中的商品房预售款只能用于支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项和有关工程建设费用。
第十八条进入专用账户的预售资金数额超过房地产行政主管部门设定的额度后,房地产开发企业可以向房地产行政主管部门申请提取超出部分资金,优先用于工程建设。
开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用,满足建设要求的,已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金额,并按照资金使用计划予以相应调用。
第十九条开发企业应当按照该商品房项目的工程建设进度,分期申请使用商品房预售资金:
(一)达到主体结构封顶的,可使用存入商品房预售资金总额的百分之xx;
(二)达到工程质量竣工验收的,可使用存入商品房预售资金总额的百分之xx;
(三)预售商品房完成初始登记后,可使用剩余的商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。
第二十条开发企业申请使用商品房预售资金时,应当向管理机构提交下列证明材料:
(一)商品房预售资金使用申请;
(二)经核验的《房地产开发项目手册》;
(三)监理单位出具的工程建设进度施工完成证明。
完成商品房工程质量竣工验收及初始登记的,应当提交其证明材料。
第二十一条买受人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的,开发企业应当在二个工作日内向管理机构申请解除退房房款部分的监管。
管理机构应当自收到解除退房房款申请之日起三个工作日内核实,并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。
第二十二条有下列情形之一的,房地产管理部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金,并启动应急措施,协调相关部门监督专用账户内资金的使用:
1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;
2、预售项目存在严重质量问题的;
3、预售项目未按期交付使用的;
4、房地产管理部门认定应当暂停拨付的其他情形;
5、其他违反商品房预售资金监管的行为。
第六章监管账户注销
第二十三条预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件,房地产开发企业可向房产管理部门出具的相关证明文件申请解除资金监管。
第七章法律责任
第二十四条房地产开发企业有下列行为之一的,由本市房地产管理部门责令限期改正,暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售。
1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的;
2、未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的;
3、未依照本办法规定使用商品房预售资金的;
4、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。
第二十五条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的,由房地产管理部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。
勘察单位、设计单位违反上述规定的,房地产管理部门移交相关管理部门予以处理。
第二十六条对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行,由房地产管理部门会同相关部门按有关规定处理。
第二十七条房地产管理部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章附则
第二十八条自201x年x月x日起申请商品房预售许可的项目,依照本办法执行。
第三篇:
湖州市商品房预售资金监管实施细则于印发《湖州市商品房预售资金监管实施细则》《湖州市商品房预售资金监管协议书(示范文本)》的通知
:
//xiexiebangxx年11月01日14:
44
湖州市商品房预售资金监管实施细则
第一条为规范商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金用于相关工程建设,防止商品房交易风险,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等法律法规有关规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条凡在市本级区域内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等),其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本细则。
第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收交付使用前,预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。
第四条中国人民银行湖州市中心支行、中国银行业监督管理委员会湖州监管分局(以下简称人行湖州市中心支行、市银监局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查,督促各商业银行将预售资金按规定划入监管账户内。
市房地产行政主管部门负责市本级的商品房预售资金监督管理,各区房地产行政主管部门根据管理权限负责本管理区域内商品房预售资金监督管理工作。
主要履行以下职责:
(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;
(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;
(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;
(四)商品房预售资金监管其他有关工作。
市(区)房地产行政主管部门、人行湖州市中心支行、市银监局建立商品房预售资金监管协调机构(组成人员名单见附件2)。
第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。
房地产开发企业可以根据实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。
一个监管项目只能开立一个资金账户,该账户不得支取现金。
同一宗规划红线用地范围内的监管项目须在同一银行开立资金账户。
第六条房地产开发企业申请商品房预售许可前,向项目所在地房地产行政主管部门提供以下资料:
(一)申请预售项目的工程形象进度表;
(二)申请预售项目工程预算清册;
(三)申请项目各阶段的资金使用计划;
(四)中标通知书、施工合同,材料设备采购协议;
(五)建设行政主管部门要求的其它资料。
项目所在地房地产行政主管部门根据申请预售项目工程类别核定预售项目工程预算清册和预售资金监管额度,并出具项目预售资金监管额度意见书(附核定的预售项目工程预算清册)。
第七条商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%,并参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价。
预售资金监管的额度一经确定,一般不作调整。
如确因工程预算清册内容发生变动而需调整预售资金监管额度的,需报项目所在地房地产行政主管部门审核同意,并出具项目预售资金监管额度调整意见书,由房地产开发企业报监管银行备案,监管银行根据项目所在地建设行政主管部门出具的项目预售资金监管额度调整意见书实施监管额度的调整。
第八条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,凭房地产行政主管部门出具的项目预售资金监管额度意见书,向监管银行申请开立资金账户,实行专户管理。
并就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管银行、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议,同时向监管银行提供以下资料:
(一)项目预售资金监管额度意见书;
(二)监管项目的工程形象进度表;
(三)监管项目各阶段资金使用计划;
(四)监管项目工程预算清册;
(五)中标通知书、施工合同,材料设备采购协议;
(六)监管银行要求的其他资料。
第九条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,提供的商品房预售方案中,应当包括商品房预售资金监管协议书和监管银行的资金账户账号。
第十条房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应在三个工作日内报监管银行备案。
监管银行应及时将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报人民银行备案。
第十一条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务,配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。
第十二条房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的,应当由房地产开发企业向监管项目所在地房地产行政主管部门提出申请,经批准后解除原监管协议,同时重新签订监管协议,将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。
第十三条监管项目的预售资金由购房人直接存入资金账户。
购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款(含公积金贷款)由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的资金账户。
房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。
房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。
第十四条监管额度内的商品房预售资金只能支付监管项目有关的工程建设费用(含物业专项维修资金和保修金)。
其中,按监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款。
资金账户归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。
第十五条监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。
房地产开发企业申请使用监管项目监管额度内的预售资金时,应当向监管银行提出申请,并提交以下相关证明材料。
(一)用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时,应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料和收款方账户。
(二)用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的,应提供合同或缴费通知及收款方账户。
(三)用于偿还本项目开发贷款的,应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。
(四)用于支付物业专项维修资金和保修金,应提供项目所在地房地产行政主管部门出具的缴款通知书。
第十六条监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划和监理单位出具的证明材料,严格审核房地产开发企业资金使用申请,每项支出项目累计支出额度不得超出工程预算清册内该项目资金额度。
符合条件的,自申请之日起二个工作日内直接将款项划入收款方账户。
第十七条房地产开发企业应当于次月5日前向监管项目所在地房地产行政主管部门报送当月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。
监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行备案。
项目所在地房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建
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