天津市物业项目经理机考选择题.docx
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天津市物业项目经理机考选择题
2013科目:
内外部制度建立
出题:
周光裕
一、单选题
1.制度是指以书面形式表达,并在一定范围内(B)的,要求大家共同遵守的办事规程或行为准则。
A.讨论B.公示C.谈判D.协商
2.物业管理制度可以划分为(C)制度。
A.主次B.前后C.内外D.长短
3.物业管理制度制定的依法守约原则中守约主要是指业主与物业服务企业签订的(A)。
A.《物业管理服务合同》B.《前期物业管理服务合同》C.《装修管理协议》D.《管理规约》
4.《天津市物业管理条例》规定,购房人在签订购房合同的同时还要书面确认(B)和()。
建立双确认制度。
为增强契约的透明度和公正性,减少物业管理纠纷和投诉起到了重要的保障。
A.《物业管理服务收费协议》、《业主公约》
B.《前期物业管理服务合同》、《管理规约》
C.《装修管理协议》、《管理规约》D.《管理规约》、《业主公约》
5.物业承接验收应遵循(C)结合项目实际制定相应的管理规定。
A.《物业管理服务合同》B.《前期物业管理服务合同》C.《天津市新建住宅物业接管验收指导意见》D.《管理规约》
6.物业管理制度是指在特定的物业管理区域内,用来规范物业管理主体行为的活动准则。
物业管理主体是指(C)。
A.开发商和业主B.业主和装修商C.物业服务企业和业主D.物业服务企业和装修商
7.高层物业电梯的安全运行是物业服务客户满意的重要工作之一。
多数物业将电梯分包给专业的电梯维保商。
应建立(C),加强监控。
A.《电梯困人紧急预案》B.《电梯对讲操作指引》
C.《设备分包商监督管理规定》D.《电梯机房管理规定》
8.《社区文化指引》是物管制度中(B)的重要内容之一。
A.人力资源制度B.综合服务管理制度
C.公共秩序维护管理制度D.业主、客户服务质量调查管理规定
9.《施工保证金、相关押金管理规定》应属于(C)。
A.《财务管理制度》B.《业主客户档案》
C.《业主客户装修管理规定》D.《业主客户入住管理规定》
10.《业主客户特约有偿服务价目表》是对客服务的重要工作。
应根据人工费和材料费的变动做相应(C)。
A.增加B.减少C.调整D.保持稳定。
二、多选题
1.物业管理服务实践中,物业管理区域内必须面对许多突发事件物业公司应制定相应的应急预案,主要包括:
(ABDE)。
A.《消防灭火逃生自救应急预案》B.《紧急水侵事故处置预案》C.《紧急停电、停水应急预案》D.《电梯故障(困人)紧急处置预案》
E.《防汛抢险处置预案》
2.物业管理制度建立的意义在于()。
A.应对物业主管部门的检查。
B.物管区域内法治化、规范化的需要。
C.规范、约束物业企业员工的行为。
D.规范物管区域内业主和非业主使用人的行为。
E.协调物管企业内部各方面的关系。
3.物业管理制度制定的依法守约原则中依法主要是指依照()
A.《中华人民共和国劳动合同法》B.《中华人民共和国物权法》C.《天津市物业管理条例》D.《物业管理服务合同》
E.《物业服务定价成本监审办法(试行)》
4.物业管理制度中人力资源制度中主要包括以下()等制度。
A.《员工守则》B.《员工聘用、任免》C.《部门、岗位职责》D.《员工考勤、培训、考核、奖惩制度》E.《财务备用金制度》
5.项目物资采购供应制度应明确规定物流各管理环节()。
A.物资采购计划的编制与审批B.物资采购管理C.物资验收和入库、出库D.项目库房管理
E.物资采购报销
6.物业承接验收是项目物业管理的基础性管理的重中之重。
是前期物业管理服务合同中划清开发商和物业公司责任的重要环节。
应按照《天津市新建住宅物业管理接管验收指导意见》的相关规定,建立如下项目承接验收的程序和规定。
它们为()
A.房屋接管验收标准及检验办法B.公共设备设施接管验收标准及检验办法C.工程完善和工程遗留问题处理规定D.物业小区(大厦)接管验收程序。
7.物业管理内部制度是指物业服务企业内部门、员工在人财物和服务流程、规范和行为准则。
一般包括:
()
A.《人力资源管理制度》B.《财务管理制度》C.《物资采购供应制度》D.《物业管理服务合同》E.《档案管理制度》
8.公共秩序维护管理制度是物业管理区域内安全管理的保障。
下列制度不属于该范围()。
A.《巡视管理规定》B.《业主、客户投诉处理管理规定》C.《消防安全检查管理规定》D.《业主、客户服务质量调查管理规定》
E.《小区(大厦)车辆、停车场管理规定》
9.公共区域绿化养护制度应包括()。
A.《绿化管理工作标准》B.《绿化工作检查工作标准》C.《绿化设备操作指引》D.《绿化分包商管理规定》
E.《公共卫生突发事件处置预案》
10.保洁服务质量和水平关系到物业管理区域内整体环境管理质量。
应建立各部位、各区域清洁工作标准。
重点要特别关注下列部位标准的制定和检查():
A.《垃圾箱(池)、房清洁工作标准》B.《员工更衣室、浴室卫生标准》C.《机房设备卫生标准》D.《管井、管道清洁工作标准》
E.《建筑物楼顶清洁工作标准》
三、判断题
1.建立双确认制度是在业主入住办理相关手续时与物业管理企业书面确认的。
(对)
2.业主客户服务质量调查管理规定应明确每两年调查一次。
(错)
3.(二次)供水管理规定,水质检验报告应有区卫生防疫站出具。
(对)
4.机房设备管理规定中应包括中央控制室管理标准。
(错)
5.以人为本的原则不是物业管理制度制定的原则。
(错)
6.物业管理制度的建立就是为了调节物业企业与社会之间的关系。
(错)
7.《消杀管理规定》是公共秩序维护制度的内容之一。
(错)
8.紧急水侵事故应急预案制定要突出先断水、再维修;现维修,再辩责的原则。
(对)
9.提高员工满意度对客户满意度提升无关紧要。
(错)
10.日清月结、收支两条线是财务制度制定的原则。
(对)
四、综合分析题
(一)某物业公司委派章先生出任15.6万平米的高层公寓、写字楼和商场的综合大厦的项目经理。
章先生对该项目物业管理制度制定缺乏系统了解。
1.建立项目物业管理内部制度(),建设规范有序、团结战斗的物业管理团队。
A.人力资源管理制度B.财务管理制度
C.物资采购供应制度D.档案管理制度
2.建立项目物业管理外部()等制度,规范大厦内物业管理主体行为,使物业服务标准规范不断满足业主的需要。
A.公共设备设施运行、维保管理制度B.公共秩序维护管理制度
C.公共区域环境卫生清洁制度D.公共区域绿化养护管理制度
3.综合服务管理制度包含()等制度,隶属于物业管理外部制度。
A.业主客户入住管理规定B.业主客户装修管理规定
C.业主客户投诉处理管理规定D.电梯安全管理规定
4.高层楼宇的物业管理设备设施管理是管理的重点和难点。
设备设施运行、维保管理规定应包括()等系统。
A.供配电系统B.制冷、供热系统
C.电梯、消防、楼宇自控系统D.给排水系统
5.在物业管理制度制定的过程中只有坚持()原则,才能使制度科学、合理、有效,达到按制度做事、按制度管人的目的。
A.以人为本B.审时度势
C.严肃稳定D.创新改进
(二)项目经理张女士负责9万平米住宅小区的物业管理。
对于该项目物业管理制度建立及项目经理应发挥作用比较模糊。
1.在物业管理制度制定的过程中只有坚持()四项原则,才能使制度科学、合理、有效,达到按制度做事、按制度管人的目的。
A.依法守约B.以人为本
C.严肃稳定D.创新改进
2.建立项目物业管理内部制度(),建设规范有序、团结战斗的物业管理团队。
A.人力资源管理制度B.财务管理制度
C.绿化养护管理制度D.档案管理制度
3.建立项目物业管理外部()等制度,规范大厦内物业管理主体行为,使物业服务标准规范不断满足业主的需要。
A.公共设备设施运行、维保管理制度B.公共秩序维护管理制度
C.公共区域环境卫生清洁制度D.物资采购供应管理制度
4.综合服务管理制度包含()等制度,隶属于物业管理外部制度。
A.业主客户入住管理规定B.业主客户装修管理规定
C.业主客户投诉处理管理规定D.社区文化工作指引
5.项目经理应成为该项目用物业管理制度做事、用物业管理制度管人的监督执行者。
应坚持如下()环节。
A.物业管理制度的制定、培训从项目组建抓紧落实。
B.物业项目各级管理人员做按制度做事、管人的模范。
C.项目经理有权随意更改制度。
D.项目分包服务商的监控管理。
科目:
公共法和风险规避
出题:
王秋惠
一、单项选择题:
1、简洁概括物业管理服务企业的主要义务有:
管理服务的义务以及( C )的义务
A、保洁 B、秩序维护 C、报告 D、协调
2、格式条款特殊解释规则包括通常理解解释、非格式条款优于格式条款解释以及(C )。
A、协商解释 B、第三方解释 C、不利于提供方解释;
3、民法的主要内容包括( A )和身份法两大部分
A、财产法 B、侵权法 C、合同法
4、债是一种( B ),导致一方承担民事责任的后果,债能引起法律纠纷。
A、刑事法律关系 B、 民事法律关系 C、行政法律关系
5、对于权利人来说,损害赔偿是一种重要的保护民事权利的手段,损害赔偿的原则主要有制裁性、附带性以及( B )
A、教育性 B、补偿性 C、安慰性
6、承担合同违约责任的形式主要是继续履行合同、( A )、赔偿损失、定金罚则等
A、支付违约金 B、赔礼道歉 C、协商解决
7、按照我国《合同法》的规定,保管合同属于( B )合同,实际交付保管物后合同才生效,否则保管人不承担相应责任。
A、诺承性 B、实践性 C、单务、 D、要式
8、居民住宅区的( A )应当在管理范围内履行消防安全职责,例如:
制定消防安全制度,落实消防安全责任,开展消防安全宣传教育等
A、物业管理单位 B、业主 C、业委会 D、业主会
9、物业管理服务企业除了应当履行《(前期)物业管理合同》中的义务之外,还应当尽到
( A )
A、合理限度范围内的安全保障义务 B、维护公共安全义务
C、杜绝刑事案件发生的义务
10、违反治安管理行为在( B )内没有被公安机关发现的,不再处罚。
A、三个月 B、六个月 C、十二个月 D、二年
二、多项选择题:
1、依据债发生的原因不同,可将债分为不当得利之债、缔约过失之债以及(A、B、C)。
A、合同之债B、侵权行为之债C、、无因管理之债
2、侵权行为必须同时具备的构成要件有(A、B、C、D):
A、侵权行为B、损害事实C、侵权行为与损害事实之间存在因果关系D、过错
3、合同条款一般包括当事人名称或者姓名、(A、B、C、D )以及住所、数量、质量等内容。
A、标的 B、价款或者报酬 C、履行期限、地点和方式 D、违约责任
4、采用格式条款签订合同的,提供格式合同的一方当事人具有的义务是( A、C )
A、提醒对方注意义务 B、协商义务 C、充分说明条款义务 提供合同文本义务
5、签订合同过程中,当事人对未约定或约定不明的条款,可采用的补救方法(A、B、C):
A、协议补充B、按照合同的其他条款确定C、依交易习惯确定。
6、治安管理处罚种类主要有:
( A、B、C、D )
A、警告 B、罚款 C、行政拘留 D、吊销公安机关发放的许可证
7、下列行为中,属于违反治安管理的行为有:
( A、B、C、D)
A、房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的,或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的
B、违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定,制造噪声干扰他人正常生活的
C、偷开他人机动车的;未取得驾驶证驾驶或者偷开他人航空器、机动船舶的
D、饲养动物,干扰他人正常生活的
8、违约行为必须同时具备的构成要件有:
( A、B、C )
A、要有不履行或者不完全履行合同义务的行为
B、当事人的违约行为造成了损害事实;
C、违约行为和损害结果之间存在着因果关系。
9受到罚款处罚的人应当自收到处罚决定书之日起十五日内,到指定的银行缴纳罚款。
但是,有下列情形之一的,人民警察可以当场收缴罚款:
( A、C、 )
A、被处五十元以下罚款,被处罚人对罚款无异议的
B、被处罚人自己愿意当场缴纳的
C、被处罚人在当地没有固定住所,不当场收缴事后难以执行的
10、某业主半夜醉酒,回家时将楼道内消防设施破坏破坏、电梯门踢扁,物业公司及时发现并报案,后经评估损失3600元。
下列说法错误的是( A、C、D )
A、由于业主醉酒,因此该业主可以不承担责任
B、物业公司有权要求该业主赔偿3600元损失
C、物业公司有权要求该业主赔偿精神损失
D、物业公司有权要求该业主赔偿7200元损失
三、判断题:
1、不满十四周岁的人违反治安管理,不予处罚,但是应当责令其监护人严加管教。
( 对 )
2、醉酒的人违反治安管理的,可以不受治安处罚。
( 错 )
3单位违反治安管理的,仅仅对其他直接责任人员依照《治安管理处罚法》的规定进行处罚。
( 错 )
4、治安管理处罚由县级以上人民政府公安机关决定;其中警告、五百元以下的罚款可以由公安派出所决定。
( 对 )
5、在中华人民共和国领域内发生的违反治安管理行为,除法律有特别规定的外,适用我国的《治安管理处罚法》。
( 对 )
6、《物业管理合同》期满后,物业服务企业继续为小区提供服务的,由于没有签订书面合同,物业公司无权向业主收取物业费。
( 错 )
7、规划中的地下及地上车位均可以按照约定进行出让、出租等。
( 对 )
四、综合分析题
(一)王某2000年1月入住某小区,自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费,从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由,拒不交纳物业管理费,物业公司也一直没有催收相关费用。
2008年8月,物业公司准备维护自身权益。
1、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费( B )
A、不能 B、能
2、物业公司有权获得多长期间的物业管理费?
( A )
A、起诉之日前两年内的物业费 B、2008年8月之前的所有前欠费
3、业主拒交物业费的,物业公司能否将电梯停运?
( A )
A、不能 B、能
4、业主欠费将满二年时,物业公司可以采取( A、B、C、D )等方法以便中断诉讼时效,最大限度维护企业权益。
A、特快专递寄送催费通知书 B、公证送达催费通知书
C、业委会协助催收并书面证明 D、收费员上门催收、业主签收
(二)在某小区公示栏中物业公司明确告知该小区不得饲养宠物。
业主张某饲养一只小狗,物业公司多次劝说,张某不听,后物业公司及时向有关部门报告相关情况。
一天晚间,业主张某在小区内遛狗,同一小区业主刘先生带着儿童乐乐散步,乐乐见该狗很可爱,前去逗它,不慎被狗咬伤后被送到医院治疗。
小男孩乐乐能否以物业公司未尽管理义务要求物业公司赔
偿?
1、儿童乐乐的医药费、事发当日就医交通费等损失应当有( B、D )承担。
A、物业公司 B、儿童乐乐的家长 C、儿童乐乐本人 D、业主张某
2、责任人赔偿儿童乐乐的损失应当包括以下所列内容中的哪几项( A、B、C、D )
A、医疗费 B、护理费 C、交通费 D、住院伙食补助费
科目:
专业法
出题:
张怡鹏
一、单选题
1、前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同(D)。
A、约定之日终止B、签定之日终止C、有效之日终止D、生效之日终止
2、规划、设计新建物业项目时,应当统筹规划、合理布局物业管理务的各项设施,并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的(C)确定物业管理服务用房,用于物业管理服务活动和业主活动。
A、千分之一至千分之二B、千分之二至千分之三
C、千分之三至千分之四D、千分之四至千分之五
3、物业管理服务用房属于全体业主共有,由(D)负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。
A、业主B、开发建设单位C、全体业主D、物业服务企业
4、当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时,业主、使用人或者物业服务企业应当及时维修,费用由(B)承担。
A、全体业主B、相关责任人C、物业服务企业D、开发建设单位
5、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当直接向(D)收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A、全体业主B、相关责任人C、开发建设单位D、最终用户
6、物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,每年(D)将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会,并在物业管理区域内公示。
A、第一季度B、第二季度C、第三季度D、第四季度
7、物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,(A)。
业主或使用人与物业服务企业有预收约定的,从其约定。
A、按月交纳B、按季交纳C、按年交纳D、按约定交纳
8、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得(C)。
A、职业证书B、执业证书C、职业资格证书D、执业资格证书
9、二级资质物业服务企业可以承接(B)项目。
A、20万平方米以下住宅,5万平方米的非住宅
B、30万平方米的住宅,8万平方米的非住宅
C、30万平方米以下住宅,20万平方米以下非住宅
D、各种物业管理
10、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的(D)告知业主。
A、禁止行为B、注意事项C、规章制度D、禁止行为和注意事项
二、多选题
1、业主应当履行下列义务:
( )。
A、遵守业主大会议事规则和管理规约B、提议召开业主大会会议,并提出建议C、配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动D、按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费E、按照规定缴存或者续缴房屋维修资金
2、业主大会决定( ),应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A、筹集建筑物及其附属设施的维修资金B、改建、重建建筑物及其附属设施
C、使用建筑物及其附属设施的维修资金 D、选举业主委员会或者更换业主委员会成员
E有关共有和共同管理权利的其他重大事项、
3、物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内()工作。
在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。
A、卫生B、绿化C、安全防范D、车辆管理E、公共秩序维护
4、新建物业的开发建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
()经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A、住宅物业规模在一万建筑平方米以下B、住宅物业规模在三万建筑平方米以下
C、住宅物业规模在五万建筑平方米以下
D、非住宅物业在一万建筑平方米以下的
E、非住宅物业在二万建筑平方米以下的
5、业主、使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。
装饰装修管理服务协议一般包括()等。
A、允许施工的时间B、装饰装修工程的内容
C、装饰装修工程的期限D、物业管理服务费和维修费用
E、废弃物的清运与处置及相关费用
6、业主、业主大会、物业服务企业不再续约或者提前解除合同的,在解除合同三个月前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知(),同时到物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内通告。
A、居民委员会B、街道办事处C、乡镇人民政府
D、公安派出所E、物业管理行政主管部门
7、业主、使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为,可以向()等部门投诉,有关部门受理投诉后,应当及时进行调查、核实、并会同有关部门依法处理。
A、公安机关B、街道办事处C、乡镇人民政府
D、人民法院起诉E、物业管理行政主管部门
8、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当()。
A、派专人调查B、召开业主大会C、撤销其决定
D、责令限期改正E、通告全体业主
9、以下业主选择对建筑物进行管理的方式中,不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有()。
A、业主自己进行管理B、业主委派下属公司进行管理
C、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
D、业主选聘物业服务企业进行管理
E、建设单位选聘物业服务进行管理
10、属于物业管理服务的内容有()。
A、房屋共用部位及共用设施的维修、养护与管理
B、物业管理区域内的环境卫生与绿地管理服务
C、全部负责物业管理区域内的安全防范工作
D、物业档案资料的管理E、专项维修资金的代管服务
三、判断题
1、一个物业管理区域可以成立若干个业主大会。
(0)
2、《物权法》、《物业管理条例》全部是2007年10月1日起实行。
( 1 )
3、只有一个业主的,或者业主人数虽多且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会,业主委员会职责。
(0)
4、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
(1)
5、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。
(0)
6、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
(1)
7、住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
(1)
8、业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。
(1)
9、物业服务企业在签订物业服务合同时,应与业主进行充分协商,确定“秩序维护管理”的内容,尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语,以减少管理服务纠纷,规避企业风险。
(1)
10、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
(1)
四、综合分析题
(一)张先生任职于一房地产开发公司。
公司开发了一个住宅小区后,准备自己成立一个物业服务公司。
张先生受命组建物业公司,他对以下问题不太明白。
1、设立物业服务有限
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