第六章房地产经纪延伸服务.docx

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第六章房地产经纪延伸服务

第六章房地产经纪延伸服务

考试要求

1．熟悉房地产登记信息查询；

2．掌握房地产登记手续代办业务；

3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务；

4．熟悉房地产投资咨询业务；

5．熟悉房地产价格咨询业务；

6．掌握房地产法律咨询业务；

7．熟悉房屋质量保证业务；

8．了解履约保证业务。

第一节房地产交易相关手续

代办服务

一、房地产登记信息查询

房地产登记信息包括房地产原始登

记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利

的记载信息。

房屋原始登记凭证包括房屋权利登

记申请表，房屋权利设立、变更、转移

多、消灭或限制的具体依据，以及房屋

权属登记申请人提交的其他资料。

房屋权属登记机关对房屋权利的记

载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）

所记载的信息，包括房屋自然状况（坐

落、面积、用途等），房屋权利状况

（所有权情况、他项权情况和房屋权利

的其他限制等），以及登记机关记载的

其他必要信息。

查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属

登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、

位置），以及需要查询的事项，并出具查询人

的身份证明或单位法人资格证明。

查询房地产登记信息，需支要付相关费用，

收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，

应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构

的收费标准。

二、房地产登记手续代办

按照民法规定，

具有完全民事行为能力的权利人（18周岁

以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己

的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以

自行办理房地产权属登记。

限制行为能力的人（10周岁以上的未成年

人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和

无民事行为能力的人（不满10周神病人），可

由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

许多权利人并不了解房地产登记过程中所

需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵

循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代

为办理。

多笔代办业务集中办理，从而可以降低单

笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有

单个权利人不具备的成本优势。

由于各地房地产登记管理制度不完全一致，

具体的登记类型因各地情况有差异。

（一）存量房买卖中的房地产登记

（二）新建商品房销售中的房地产登记

（三）个人住房抵押贷款所涉及的房地

产登记

（四）房屋租赁所涉及的房地产登记

（五）有关预告登记的重要事项

《物权法》关于预告登记的规定

当事人约定买卖期房或者转让其他不动产

物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，

保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告

登记。

债权人已经支付一半以上价款或者债务人

书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告

登记。

三、房地产抵押贷款手续代办

（一）房地产抵押贷款的种类

房地产抵押贷款一般涉及两类：

房

地产开发贷款和个人住房贷款。

购房抵押贷款的贷款金额上限一般

为所臢房价的70%,一般采取分期偿还的

方式，贷款期限一般为5～30年。

目前，个人住房贷款主要有公积金

贷款和商业贷款两种基本形式，以及由

此两种派生出来的个人住房组合贷款，

即公积金贷款与商业贷款的组合，共计

三种形式。

（二）制定合理的贷款方案

1．贷款成数

贷款金额最高不得超过房地产价值的

60%、70%等

2.贷款金额

3．贷款期限

如个人住房贷款期限最长为30年。

4.偿还比率

目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规

定了最高偿还比率，一般是50%,根据国际经

验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%.

5．贷款偿还方式

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有

等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷

款本息的方式

如对于年轻的借款人而言，往往购房时支

出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的

增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额

本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入

增长较多，还可提前还款以减少利息支付。

但对于临近退休年龄的借款人而言，购房

时的收入水平可能已是一生收入平的高峰阶段，

今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款

法更为适宜。

（三）办理抵押贷款手续

1．贷款申请

受理贷款时，必须由主贷人、共有

人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相

关贷款文件上签字，未成年人可有监护

人代签。

2，贷款审批

贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方

面进行贷款审查：

（1）个人的信用。

（2）抵押物的价值。

（3）贷款的条件。

3．签订贷款合同

4．房地产产权转移登记和抵押登记

5．贷款发放

6．还贷

首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的

20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定

7．结清贷款

最后一期贷款还贷，须到受理银行办理，

结清贷款后，取回房地产其他权证明。

然后凭

银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明

和银行出具的注销押文件，到物业所在地房地

产管理部门办理注销抵押。

第二节

房地产咨询服务

一、房地产投资咨询

（一）房地产投资咨询业务的基本类型

目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询

业务主要有两种：

1．房地产开发投资咨询

对于这一类型的投资，最常见的投资咨询

服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报

告。

开发项目可行性研究可以分为五个步骤：

（1）接受委托。

（2）市场调查分析。

（3）方案选择和优化。

（4）财务评价。

（5）编制可行性研究报告。

可行性研究报告是可行性研究的成果性

文件。

一般来说，一份正式的可行性研

究报告应包括封面、摘要、目录、正文、

附表和附图六个部分。

在开发项目可行性研究中，市场分析和

预测部分非常重要。

区位选择也是关注的焦点。

2．房地产置业投资咨询

对于这种投资，房地产经纪人关键

要根据房地产租赁市场的特点把握供需

关系的变化，要站在获取长期收益和增

值的角度对租赁市场进行分析，特别是

对影响供给曲线和需求曲线移动的因素

进行分析和预测。

影响物业未来产租能力的因素主要有：

（1）房产功效。

（2）区位优势。

（二）房地产细分市场供求分析

房地产细分市场供求分析就是通过

以因果关系分析为基础的供给和需求的

定量分析，对咨询标的房地产所在的细

分市场的供求状况进行判断。

第一步，投资标的房地产的产品分析。

主要从产品的物质特征、权属特征、区位

和市场吸引力四个方面进行分析。

第二步，确定细分市场。

第一步包括界定标的房地产的市场区域和

确定标的房地产最可能的使用者。

界定标的房地产的市场区域就是界定能够

与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在

的空间范围。

房地产的细分市场首先是一个空间的概念。

时间距离指标的房地产的使用者在当时当

地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、

消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一

重要地点之间的时间距离。

时间距离的具体数据一般应通过市场调查

取得。

第三步，预测需求量。

预测需求是以因果分析为基础的，也就是

从分析影响需求的主导因素入手。

对住宅而言，影响其需求的主导因素是人

口。

零售商业房地产的市场需求主要受其市场

区域内最终消费者的收入水平所主导。

办公楼的需求则主要与当地就业水及其就

业人口中使用办公室的人数密切相关。

第四步，预测供给量。

供给量＝标的房地产所属房地产类

型的现有存量面积+潜在竞争房地产的面

积。

潜在竞争房地产包括正在施工的同

类房地产和在标的房地产人市时可能新

增的房地产。

，

第五步，分析需求与供给的相对关

系。

供给等于需求，即供求平衡。

当供给大于需求，即供大于求，过

剩供给＝供给量一需求量。

当供给小于需求，即供不应求，剩

余需求＝需求量一供给量。

三）房地产细分市场需求预测

1．住宅

（l）根据政府统计部门公布的人口资料，查寻标

的房地产的市场区域所对应的城市区域内未来

某一时期人口总数的预测值和户均人口数量，

推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数：

住宅需求总套数＝某一时期人口总数／户均人

口数量

（2）根据标的房地产所属住宅类型目

前市场售价（每套总价）的范围（上限

n

n

付的还款额：

还款额=总总价X贷款占总价比例

n

n

下限），按当时当地常规的抵押贷款方

式，推算购买此类住宅的家庭每月需支

（

）

1+r-1

r⨯（1+r）

（1+r）-1

根据月还款额和当地的收入还贷比，

推算购买标的房地产所属类型住宅的家

庭年收入范围：

购买标的房地产所属类型住宅的家

庭年收入＝月还款额X12/收入还贷比

查寻有关人口统计资料，确定在有

以上所推算的年收入范围内的家庭占标

的房地产所在城市家庭总数的比例（HP）。

（3）调查标的房地产所属类型平均每

套住宅的建筑面积，计算标的房地产市

场区域内对标的房地产所属类型住宅的

需求总量（DH，面积）：

DH=住宅零求总套数XHPX标的房地

产所属类型平均每套住宅的建筑面积

2．零售商业房地产

3．办公楼

二、房地产价格咨询

随着我市场经济的完善和房地产市场的快速展，

房地产价格评估越来越广泛和重要。

但是在许多情况下，人们对评估价格并没有经济

鉴证性的要求，而仅仅是投资人或交易当事人的一种

价格参考，因此并不一定必须由房地产估价师来提供。

房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类

型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及

价格有非常深入的了解，房地产经纪人员完全可以提

供较为准确的房地产价格咨询，供委托方参考。

（一）房地产估价的基本原则

1．合法原则

合法性原则要求房地产估价应以估价对象

的合法权益为前提进行。

房地产的权益不同，

价格也不同。

房地产的权益要通过法律、法规、

契约来规范、确认保障。

房地产经纪人只有在

遵循合法原则下估算出来的价格才对委托人有

真正的参考意义。

2．最高、最佳使用原则

房地产是一种稀缺资源，无论是社

会还是权利人都希望能发挥其最大的效

益，并根据这种期望确定土地利用方式。

因此要以委估房地产，主要是土地的区

位、特性、等级等客观条件所决定的最

高最佳使用方式或用途为前提进行估价。

3．均衡原则

房地产的各个组成部分，如土地与

建筑物、建筑物的结构、设备与装修等

相互之间须达到一个均衡的比例关系，

才能达到房地产整体的最高最佳使用状

态。

4．适合原则

每一宗房地产总是处于某个特定的

环境之中，只有当一宗房地产与其所处

环境适合才能达到最高最佳使用状态。

因此，估价人员在评估一宗房地产

的价格时，须详细分析该宗房地产与其

周围环境的关系，审慎确定最高最佳使

用状态。

5．替代原则

在同一市场中，由于竞争规律和消

费者理性行为的作用，可替代商品的价

格会趋向一致或形成一种均衡的比价关

系。

与此同时，一种商品的替代商品数

量发生变化，会影响该商品的价格。

6．供求原则

在区域性的房地产市场中，供求关

系是房地产价格形成和变化的非常重要

的影响因素。

估价人员在估价时一定要

从动态的角度注意并考虑房地产市场的

供求状况及发展趋势。

7．时点原则

响房地产价格的因素总是处于不断的变

化中。

同一物业，此时的价格和彼时的

价格是不同的。

（二）房地产价格咨询业务的操作程序

1．明确价格咨询基本事项

2．拟定作业计划

3．搜集、整理基本资料

4．实地查看

5．选定价格评估的技术方法、确定估价结果

6．编写价格咨询报告书

房地产经纪人从事房地产价格咨询应该注意几点：

①房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调

公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在

合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的

利益为目标。

②与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供

给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切

值，可以是一个价格的区间。

③房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的

参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等。

（三）房地产最高最佳使用分析

最高最佳使用的分析过程实质上是

一个不断过滤的过程，它通过对法律允

许、物质条件可能、经济上可行和能产

生最高价值这四个标准的逐项检验来确

定标的房地产的最高最佳用途。

其操作

过程包括以下三个基本步骤：

1．确定标的房地产的土地（假设其为空

地）的最高最佳使用用途

（1）确定法律所允许的用途类型

（2）选出物质条件可能的用途

（3）选出经济上可行的用途

（4）确定能产生最大价值的用途

2．确定标的房地产的土地（假设其为空地）

上理想的建筑物

3.确定标的房地产现有建筑物的改良方案

（1）保持现状不变。

（2）修缮。

（3）改造

（4）翻新

（5）改变用途

（6）拆除

（四）可行性租金分析

为客户提供可行性租金咨询是房地

产人员帮助客户进行投资决策的重要手

段。

房地产可行性租金的估算步骤如下：

1．求取房地产价值

2．确定房地产投资收益率

3．计算房地产投资应获得的净收益

4．估算租赁经营需投入的日常经营费用

5．估算房地产租赁经营的有效毛收入

有效毛收入=净收益+日常经营费用

6．估算房地产租赁经营的潜在毛收益

潜在毛收入=有效毛收入／（1-正常

的空置、租金损失率）

7．求取可行性租金

（五）房地产价格走势分析

房地产价格走势的定性分析即是要

预测判断房地产价格变动的方向。

房地产价格走势的定量分析即是要

预测房地产价格变动的模式，按这一模

式能预测未来某个时点的房地产价格。

房地产价格走势的定量分析通常采

用回归分析方法来进行。

三、房地产法律咨询

（一）房地产法律咨询的类型和服务方式

法律咨询服务可分为土地交易法律咨询、

商品房交易法律咨询和存量房地产交易法律咨

询。

根据房地产经纪所促成的房地产交易的不

同方式，法律咨询服务可分为房地产融资法律

咨询、房地产买卖法律咨询、房地产租赁法律

咨询、房地产抵押法律咨询等。

房地产法律咨询服务的方式主要有三种：

（1）个案解答

（2）商业文书审查

（3）房地产全程法律服务

房地产经纪机构所开展的房地产法

律咨询中常见的主要问题有三类：

房地

产法律关系、房地产权利和房地产交易。

第三节

房地产交易保障服务

一、房屋质量保证

2008年，广州市政府有关部门公布了《广

州市房地产中介服务管理规定（征求意见

稿）》。

该文件首次提出了“房地产说明书”

的概念。

房地产说明书内容包括：

房屋坐落、面积、

产权权属文件、用途、抵押情况、出租情况、

建筑年限、土地出让金缴交情况及需要特别说

明的情况等。

该文件要求房地产中介服务机构提供房地

产中介服务时，应对房屋状况制作房地产说明

书。

房地产中介服务房地产说明书制作完成后

应由客户和房地产中介服务人员联合签章。

房地产中介服务机构与业主或出租方共同

承担保证房地产信息真实的义务。

当事人拒绝制作房地产说明书的，房地产

中介服务机构不应为其提供中介服务。

我国台湾地区的著名房地产经纪机

构——信义房屋，多年前就在台湾率先

创立了“不动产说明书”制度，并在实

际业务进行中加以实施。

此外，信义房屋还先后推出了“漏

水保固制度”“高氯离子瑕疵保障制

度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋

质量保障服务。

高氯离子瑕疵补偿约定内容约略如下：

一、保障对象：

信义房屋成交买方，未於签立不动产买卖合约时

选择自费检测者.

二、保障范围：

主建物，不包括附属建物、共同使用部分、公共

设施、停车位及增改建物。

三、保障项目：

标的物内的梁、柱、楼板、剪力墙等结构设计上

须承载重量之钢筋混凝土构造之氯离子含量必须符合约定标准。

四、保障期间：

完成签署「成屋履约保证结案单」结案日期之次

日起算一年。

如未承作成屋履约保证者，或买卖双方任一方因故

未签署结案单时，则依不动产买卖契约实际点交日之次日起算。

五、保障规范：

目前房仲业者都会提供高氯离子瑕疵保障制度吗

否，“高氯离子瑕疵保障制度”为ReHouser房屋首创

之服务，目前仅有ReHouser房屋提供此一服务。

为满足消费者在房屋买卖交易上之安全无虞，同时将

交易过程中的风险降至最低，ReHouser房屋整合现行

与新制度，推出“购屋四大保障服务-高氯离子瑕疵保

障制度/高放射瑕疵保障制度/成屋履约保证制度/漏水

保固制度”，更期望借此提升房仲产业服务水准，让

消费者都能买的安心、住的安心。

ReHouser房屋所委讬的检测公司具有公信力

吗

ReHouser房屋所委讬之检测厂商皆通过财团

法人全国认证基金会（TAF；

TaiwanAccreditationFoundation）认可之实验

室，并具有测试硬固混凝土资格证书（证书编

号：

L113氯离子含量试验），同时取得这些资

格之专业厂商相当难得，应具有相当的公信力。

氯离子是诱发钢筋锈蚀的重要因素，为了避免钢

筋过早锈蚀，混凝土原材料中氯离子含量的控制相当

严格。

我国部分规范明确要求混凝土在选配砂子、骨

料、水泥、外加剂、拌和水等混凝土原材料的时候，

必须进行氯离子含量的测试，从根本上避免将过量氯

离子带入混凝土中。

结构混凝土中氯离子含量的测试，对于结构安全性

的评估起到很大的作用，同时为旧结构的改造和修补

提供极具参考价值的依据。

混凝土中氯离子以两种形态存在，既游离态（自

由氯离子）和固态（固化氯离子），真正对于钢筋锈

蚀起作用的是过量的游离态氯离子。

信义房屋作为每年成交近2万套房屋

的大型房地产经纪机构，目前已建立了

台湾地区最完善的“特殊房屋”资料库，

可供查寻绝大多数房屋过去是否被检测

出有质量瑕疵，因而有能力以“自办保

险”的方式来提供上述房屋质量保证。

这是非常值得房地产经纪机构借鉴的。

二、履约保证

履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同

履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来

担保合同的履行。

履约保证金制度原是国际建筑业市场上的一种惯

例，目前也被引入到我国建筑业市场。

台湾信义房屋

也在多年前率先将其引入台湾的存量房交易市场，并

与其推出的“不动产说明书”、“漏水保固制度”等

房屋质量保障服务共同构建了存量房交易的全方位交

易保障服务。

这种高附加值的服务，极大地提升了信义房屋的

品牌价值，使其长期牢牢占据了台湾地区房地产经纪

领军企业的地位。