新项目物业知识竞赛问答题.docx
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新项目物业知识竞赛问答题
物业管理知识问答考试复习题
1、什么是物业管理?
它包括哪些业务?
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律规范,按照合同和契约行使管理权,运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一管理,并为居住者提供高效、周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
物业管理的业务可分为三类:
①基本业务类:
包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;②专项业务类:
包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;③特色业务类:
包括特约服务和便民服务。
④经营业务类:
房屋中介服务、装修业务等。
2、什么是物业管理人?
物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。
是专门从事商业性物业经营管理业务,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的,具有法人资格的经济组织,也称物业管理公司,具有专业性、商业性、独立性。
3、什么是物业管理公司的资质等级?
其等级条件是什么?
1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》,对全国物业管理单位的从业资格进行了规范,并确定了等级标准和资格审批管理部门。
一级、二级、三级资质企业的标准如下:
资质一级企业
1、注册资本500万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。
计算基数是:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级企业
1、注册资本300万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。
计算基数是:
(1)多层住宅80万平方米;
(2)高层住宅40万平方米;(3)独立式住宅(别墅)6万平方米;(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质三级企业
1、注册资本50万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、有委托的物业管理项目;
4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
5、建立了维修基金管理与使用制度。
4、物业管理公司的权利和义务有哪些?
根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定,物业管理公司有以下权利和义务。
权利:
①物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理;③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;④有权制止违反规章制度的行为;⑤有权要求业委会协助管理;⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
义务:
①履行物业管理合同,依法经营;②接受业委会和住宅小区居民的监督;③重大的管理措施应当提交业委会审议,并经业委会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
5、“住宅维修基金”来源、管理和使用范围是怎样的?
业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,根据物价部门的规定,按月向本屋村管理处缴交住宅维修基金。
住宅维修基金是由管理处以房屋本体每栋为单位进行专帐管理,并设立专用帐号存储物业的本体基金。
管理处每3-6个月向业主公布一次使用情况,并接受有关部门和业主的监督。
住宅维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护。
包括:
房屋的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟管、机电设备、本体消防设施、共用防盗监控设施等。
6、物业管理服务费的支出包括哪些方面?
物业管理服务费的支出包括:
① 住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗、垃圾清运费、绿化养护费等);
② 业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用;
③ 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;
④ 住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;
⑤ 住宅区必要的社区文化活动费用。
7、如何召集首届业主大会?
业主大会有哪些职权?
住宅区在如住率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满二的,开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门,区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会,选举产生业主委员会;开发建设单位应协助召集业主大会。
职权是:
1、选举、罢免业主委员会的组成人员;2、监督业主委员会的工作;3、听取和审查业主委员会的工作报告;4、决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5、修改业主公约;6、改变和撤消业主委员会不适当的决定;7、批准业主委员会章程。
7、业主委员会筹备工作怎样进行?
1、由开发建设单位或委托的物业管理单位以书面的形式向区建设局物业科报告开始筹建业主委员会。
2、开发商召集成立筹备工作小组,并将筹备组名单公布。
筹备工作组可由开发商代表1名、物业管理公司代表2名、业主代表2名三方共5人组成。
3、筹备工作小组要订出工作计划,定期开会讨论筹备工作中的一些具体问题。
会议一定要做好签到、会议记录,并将这些作为原始资料保存,以便查考。
4、宣传发动工作一定要认真细致、广泛、明白,有一定的时间。
讲清楚成立业主委员会的目的、意义;业主委员会的权利义务、职责;候选人的条件和如何产生候选人及进行选举形式等问题。
5、候选人的产生:
候选人必须是业主本人,为了体现公平、民主,原则一份合同(一证)超过一人时,只能有一个人能当选候选人;其次候选人应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士,同时也应该有一定文化程度的人,最关键一点是有公益心,不能是出于私利而参与。
9、什么是写字楼物业管理?
它包括哪些内容?
所谓写字楼物业管理,是指对以从事办公、商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理,并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务,以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务和生活配套服务等。
10、什么是房屋质量管理?
房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法等。
它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据。
11、什么是房屋维修?
房屋竣工使用后,由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。
为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能,防止、减少和控制其破损的发展,就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。
12、什么是房屋维修管理?
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求,对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。
它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏,很大程度上取决于房屋管理的成果。
还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋完损等级将如何分类?
房屋完损等级是依据各类房屋的结构、装修和设备等的完好或损毁程度确定的。
房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目;房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目;房屋设备是指水卫电、照明、供暖和特殊设备(如消防栓、避雷针装置、电梯)等项目,对尚不能包括的房屋组成部分如烟道、楼梯等,各地可自行归并某一部分。
一般可将房屋完损等级分为五类,
1、 完好房,是指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整。
管道畅通,现状良好,使用正常。
经过一般性的维修能够修复的。
2、 基本完好房。
是指房屋结构基本完好,少量结构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修能够修复的。
3、 一般损坏房。
是指房屋结构一般性损坏。
部分构件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化、设备管道不够畅通,水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。
需要进行中修或局部大修更换部件。
4、 严重损坏房。
是指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏。
屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全,管道严重堵塞水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。
5、 危险房。
是指房屋承重构件以属危险构件,构件丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住户安全的房屋(详见建设部颁发的CJ13-86《危险房屋鉴定标准》。
)
13、如何计算房屋完好率和危房率?
计算房屋完损等级,一律以建筑面积(M2)为计算单位,评定时以栋为评定单位。
栋的划分原则与建筑面积的计算规则均与全国城镇普查时的规定相同。
完好房屋的建筑面积以基本完好房屋的建筑面积之和,占总的房屋建筑面积的百分比即为房屋完好率。
完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积
房屋完好率=———————————————————×100%
总的房屋建筑面积
房屋经过大、中修竣工验收后,应重新评定调整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率)。
正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定,但竣工后应重新评定;新接管的新建房屋,同样按本标准评定完好率。
整栋危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比即为危房率。
整栋危险房屋建筑面积
危房率=————————————×100%
总的房屋建筑面积
14、高压水枪的操作与注意的事项有哪些?
它主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等,用途较广泛。
它利用马达加压,使水枪喷射出高压水流,冲洗物体表面。
1、 操作细则
(1) 把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
(2) 开动机身电源开关。
(3) 冲洗计划好的地方。
2、 注意事项
(1) 使用前检查机器及水管是否损坏。
(2) 使用后必须将水管水放清。
15、如何清洁玻璃与不锈钢什么?
1.准备好所有工具,如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶、擦布等。
2.用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀,来回涂在玻璃表面,用刮窗器按45度从上到下、从左到右,及时将水刮下,最后用擦布把四周及地下的水迹擦干。
3.如遇玻璃表面较脏,则在进行第二步操作前,先用水涂在玻璃上,用刀片轻轻地刮去表面污垢。
4.不锈钢应用绒布擦,并用不锈钢光亮剂定期上光。
16、什么是房地产经营?
它的特点有哪些?
房地产经营是指房地产企业根据经营目标,在分析自身条件和市场需求的前提下,对房地产开发经营的全国程作出科学的决策,并组织有效的实施。
它的特点是:
1、经营风险大,获高收益的机会也多;2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性;3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
17、什么是建筑容积率?
它将如何计算?
建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。
计算公式是:
区内总建筑面积之和M2
建筑容积率=————————————×100%
区内总占地面积M2
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