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武汉房地产市场月报告浦江筑城
二零零九年五月楼市月报
浦江筑城房地产顾问有限公司
五月楼市总体印象
本月武汉楼市又恢复了往日的“红五月”,成交量,成交均价双双上涨,市场仍然持续着回暖景象,部分楼盘的低总价、中小户型几乎脱销,排队购房的景象也开始重新出现。
整体市场发展仍呈现喜人之势
酝酿已久的“物业税”又再一次被重新提上台面,房地产业回暖的过程当中,仍不乏国家对行业的关注,打压投资、严管炒房仍是政策的主基调。
土地市场方面,在规划局重新调整供地规划以后,一批地理位置较好,开发价值高的优良地块开始进入到开发商的开发计划当中,6月4日的土地拍卖,也出现了久违的竞价局面,可以说近三个月的良好销售势头是开发商那地的信心基础。
一、本月国家宏观政策形势
金融政策
Ø商品住宅资本金比例35%松绑
内容概要:
国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。
这意味着,房地产项目资本金比例自2004年来的35%将首次出现松动。
央行和银监会2008年底联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成,并将其资本金率下调至20%。
此后银行给各开发企业动辄百亿元高额授信额度,此次则将商品住宅资本金比例再次放松。
不过,资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。
此次会议内容表示放松项目将只涉及住宅项目,与此同时,会议要求,金融机构要认真评估项目并且在提供信贷支持和服务的同时,切实防范所存在的金融风险。
保证其资金的安全。
Ø湖北省或搭首班车,综改区实施土地费改物业税
内容概要:
湖北省发改委近期向财政部上报改革方案,在武汉综合配套改革试验区实施土地费改物业税。
此次方案上报是在湖北省与国家部委省部共建合作框架内进行的,财产税改革是框架协议中关于共同推进财税改革的一项具体申报,已得到相关部委的支持。
审批最晚七月或可通过。
房产政策
Ø重点产业工业用地出让价可降三成
内容概要:
5月13日,国土资源部土地利用管理司发布《于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,规定对各地优先发展产业且用地集约的工业项目及农林牧渔业产品初加工为主的工业项目,在确定底价时可降至原标准的70%。
并且对中西部地区由使用者自行完成开发的工业用地的出让价格最低可降至原标准的15%,城镇国有未利用地出让价格可下降50%。
Ø国务院:
普通商品房最低资本金比例降至20%
内容概要:
国务院近期下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》。
其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例降为30%。
经国务院批准,对个别情况特殊的国家重大建设项目,可以适当降低最低资本金比例要求。
后市政策预判
扶植中实行严格控制,控制中也不忘继续扶植,这是国家对房地产行业一贯的态度。
降低开发商开发项目的自有资金比例,鼓励开发是拉动内需,加快城市化之举。
欲出台酝酿已久的物业税,是严控投资炒房之举。
“有保有压”既保证行业的发展又保证行业的健康稳定将是后期政策的主基调。
二、本月武汉市楼市概况(官方信息统计)
(一)武汉市商品房成交套数情况
2009年5月份(5月1日-5月31日),通过对武汉房地产市场信息网的数据统计显示,全市12个(10大主城区,及江夏、黄陂),5月武汉各行政区商品房销售12201套,较上月增加502套,涨幅4.29%。
(数据来源:
武汉房地产市场信息网)
(二)武汉市商品房销售总面积及总金额情况
2009年5月份(5月1日-5月31日),通过对武汉房地产市场信息网的数据统计显示,全市12个(10大主城区,及江夏、黄陂),5月武汉各行政区商品房销售总面积1280176平方米,较上月1287878平方米,下降7162平方米,降幅为0.6%,销售总金额本月668871.58万元,较上月647530.49万元,上涨21341.09万元,涨幅为3.3%。
(数据来源:
武汉房地产市场信息网)
三、本月武汉楼市成交数据监测(浦江筑城数据研究中心数据统计)
(一)武汉市商品住宅量价分析
1、武汉市商品住宅价格走势
2009年5月份(5月1日-5月31日),通过浦江筑城数据研究中心数据统计显示,全市12个(10大主城区,及江夏、黄陂)城区有销售量的楼盘310个,成交均价为5364元/平方米,环比上涨413元/平方米,涨幅为8.34%。
月销售总套数为7821套,环比增加1367套,涨幅为21.18%,平均每日销售约252套。
从本月的走势看来本月呈现量价齐升的趋势
2、武汉市商品房成交均价及成交面积走势
2009年5月份(5月1日-5月31日),通过浦江筑城数据研究中心数据统计显示,全市12个(10大主城区,及江夏、黄陂)城区有销售量的楼盘306个。
武汉市整体销售均价、销售套数均呈现上涨趋势,本月销售总面积为805563平方,较上月增加95623平方,涨幅为13.5%。
3、各行政区商品住宅销量情况(单位:
套):
行政区
5月成交套数
4月成交套数
变化(套)
涨幅
武昌
武昌区
1598
1213
385
31.74%
洪山区
935
875
60
6.86%
青山区
237
64
173
270.31%
东湖开发区
956
836
120
14.35%
江夏区
354
241
113
46.89%
汉口
硚口区
357
235
122
51.91%
江岸区
612
413
199
48.18%
江汉区
736
689
47
6.82%
东西湖区
843
745
98
13.15%
黄陂区
409
541
-132
-24.40%
汉阳
汉阳区
466
264
202
76.52%
沌口开发区
318
338
-20
-5.92%
通过对各行政区商品住宅成交套数显示,本月除黄陂区,沌口开发区两个远郊城区销售套数下降以外,其他城区销售量均出现大幅上涨之势,本月销售量最多的为武昌区1598套,环比涨幅31.74%,东湖开发区销售量956套环比涨幅14.35%。
涨幅最大的为青山区高达270.31%,其原因是由于开发商集中备案所致
4、各行政区商品住宅成交均价情况(单位:
元/平方米):
行政区
5月成交均价
4月成交均价
变化
涨幅
武昌
武昌区
6683
6211
472
7.60%
洪山区
5334
5123
211
4.12%
青山区
5436
4998
438
8.76%
东湖开发区
5157
4968
189
3.80%
江夏区
3457
3123
334
10.69%
汉口
硚口区
5689
5521
168
3.04%
江岸区
7893
6512
1381
21.21%
江汉区
7134
7202
-68
-0.94%
东西湖区
4538
3912
626
16.00%
黄陂区
2878
2588
290
11.21%
汉阳
汉阳区
5644
5121
523
10.21%
沌口开发区
4536
4136
400
9.67%
通过对比本月和上月武汉市各行政区商品住宅成交均可以看出,本月除江汉区均价小幅下跌-0.94%以外,其他各行政区价格均出现上涨,涨幅最大的为江岸区,达21.21%,成交均价最高的仍是江岸区高达7893元/平米,楼市的热销为本市均价上涨,提供了量的基础。
5、各行政区商品住宅成交均价及销量对比情况(单位:
元/平方米套):
6、不同房价区间商品住宅销售情况
本月销量的价格结构仍没有变化,商品住宅成交量最多的仍然为4000-5000元/平方米,共成交了2735套,占全市总成交量的34.97%;其次是4000元/平方米以下的楼盘,成交了1689套,占全市总成交量的21.60%;6000—5000元/平方米的楼盘,成交了1567套,占全市总成交量的20.04%,从数据上看,主要的销售价格段仍保持在6000元/平方米以下;三价格段合计占比约76.6%。
价格在6000-7000元/平方米、7000-8000元/平方米、8000元/平方米以上的楼盘成交量较少分别成交了1013套、434套和383套。
商品住宅成交价位分布图:
7、不同户型商品住宅量价走势
本月整体市场成交量呈现上涨趋势,两房需求及改善型需求仍双双上升。
表现在户型成交上就是两房产品及三房产品需求开始出现大幅上升。
一房及四房产品销量仍较为平稳。
成交价格方面从图上可以看出,四种户型价格均出现小幅上涨,需求量持续增加,商品房销量持续增长是价格上涨的主要原因。
8、不同面积商品住宅销售情况
从下图可以看出,本月商品住宅成交最多的为在80—90平方米,成交了2015套,占全市总成交量的25.8%,其次为90—100平方米的户型,成交了1687套,占总成交量的21.6%;三房方面110—120平方米的户型共成交了667套,占全部成交量8.5%,130—140平方米的户型共成交了513套,占全部成交量6.6%。
市场主流成交结构仍为80—100平米的两房产品,及110—140平米的改善型三房产品
商品住宅按成交面积划分成交结构图比例图:
四、本月武汉市楼市概况
(一)5月武汉个案楼盘成交备案监控
(略)
(二)5月武汉楼市特点小结
1、节日效应拉动武汉楼市,本月量价齐升,武汉楼市依旧火热
本月的两个节日“五一”小长假及端午节有效的拉动了武汉楼市,武汉市商品房市场三大指标中除销售面积小幅下跌以外,成交套数及成交面积均持续大幅增长。
本月价格点仍然维持稳定的价格水平线上,5月武汉各行政区商品房销售12201套,较上月增加502套,涨幅4.29%。
2、中心城区中小户型脱销,可售房源以大户型或高楼层为主
本月武汉中心区域,多数楼盘90平米的低总价,中低楼层的户型已基本售罄,剩余的可售房源已中大户型及及总价较高的高楼层为主。
此种现象凸显出刚性需求的强大购买力,和巨大的购房数量。
同时也让我们增加了几分对后市的担忧,毕竟仅靠刚性需求支撑的楼市,还不足以保证楼市的健康发展。
大户型及高层的积压将是后期众多楼盘销售的主要压力。
3、拉升形象,营销活动以此展开
本月的端午节,武汉众多项目都以此为噱头开展不同的营销活动,如降价促销类、业主联谊类、楼盘品质体验类等等。
但通过我们对楼市的观察我们发现,目前众多中高端盘开始主打形象牌,各种广告、营销活动都以此展开,分析其原因有两点:
1、楼市回暖存货消化殆尽,项目销售压力骤减,项目拉升形象保证市场关注度。
2、为下半年“金九银十”推货做准备,进行市场预热,提高消费者心理预期。
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2009年5月8日
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