长兴项目可行性研究报告.doc
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长兴县水口乡项目
————可行性研究报告
目录
第一篇投资环境篇
第一章长兴县投资环境分析 4
一、长兴县概况 4
1.地理环境 4
2.交通条件 5
3.特色资源 5
二、人口状况及增量 6
三、经济发展状况 6
1.经济总量 6
2.固定资产及房地产投资状况 7
3.人均收入状况 7
四、未来经济发展目标 8
五、未来城区规划 8
六、产业结构及支柱产业 7
第二篇市场分析篇
第二章长兴县房地产市场分析 7
一、长兴近几年房地产发展概况 7
二、土地市场 8
三、商品房市场 10
四、城市拆迁及安置 12
第三篇项目定位篇
第三章项目地块分析 13
一、地块基本情况 13
1.地块现状 13
二、地块SWOT分析 13
1.优势 13
2.劣势 13
3.机遇 13
4.威胁 13
第四章项目市场定位 14
一、项目总体定位思路 14
二、目标客户定位 14
三、产品差异化建议 14
第四篇经济效益篇
第五章项目成本及效益分析 15
一、项目建筑成本估算表 16
二、别墅成本估算表 17
三、酒店成本估算表 18
四、资产评估情况表 20
五、资金占用情况表 20
第五篇结论 21
3
第一篇投资环境篇
第一章长兴县投资环境分析
一、长兴县概况
1.地理环境
长兴县位于苏州与杭州之间的太湖西岸,与苏州、无锡隔湖相望。
长兴县是上海经济区的交通枢纽。
雄踞江苏、浙江、安徽三省结合部。
水陆交通便利,距湖州20公里,上海180公里,杭州市中心90公里。
航道通航里程262公里。
船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。
长兴气候宜人,属亚热带海洋性季风气候。
总特征是:
光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调,适宜农作物的生长。
长兴环境优美,大气质量达到国家一级标准,水体质量极大部分在二类水体以上。
历年平均气温15.6℃。
年降水量:
年均1309㎜。
其中3~9月是全年降水集中期,占全年雨量的75%以上。
年平均雨日为144天。
由于境内地形的不同,降水地理分布也存在着明显差异。
近年冬季除部分山区地带外,基本无降雪。
年均日照数1810.3小时,历年平均日照率为41%,光照分配较均匀,年耕2~3熟。
2.交通条件
长兴处于长江三角洲中心位置,距离上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡等大中城市均在150公里左右。
由两条国道(104国道、318国道),三条高速(杭宁高速、杭长高速、申苏浙皖高速),三条铁路和一条年运量超过2000万吨有“东方莱茵河”美称的“黄金水道”(长兴—湖州—上海)构成的水陆交通网,交叉汇聚于长兴,使长兴与周边大中城市通达便捷、联系紧密。
为长兴物流的畅通和经济发展提供了优越便利的条件。
3.特色资源
长兴县区域面积1430平方公里,土地资源储备丰富,有耕地60万亩,可开发旱地10万亩,林地90万亩,水面10万亩,是国家的“粮油大县”、“商品粮生产基地县”和浙江省的产油大县。
长兴名特优新产品十分丰富,有闻名海内外的“太湖四珍”;有久负盛名的“长兴四宝”;有令人称绝的“品茗三绝”。
长兴西倚天目、东临太湖,形成了山水相间的优越自然环境,自然、人文景观丰富别样。
旅游资源开发潜力巨大。
特别是“金钉子”地址遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产全球罕见。
绵延34公里的太湖湖岸线为旅游开发提供了广阔的空间。
长兴县政府已进行了160平方公里的环太湖旅游开发规划国际咨询,并计划通过几年努力把太湖西南案建设成为独具魅力的国内外知名的旅游休闲度假胜地。
金钉子远古世界景区、仙山湖景区、顾渚茶文化景区、大唐贡茶院、中国扬子鳄村、十里古银杏长廊、新四军苏浙军区纪念馆、清泉自然科学探索园、城山沟景区、四座文化名山、陈武帝故宫、朱氏宗祠、寿圣寺、太湖旅游度假风景区、长兴凤凰狩猎度假村、城市公园等。
二、人口状况及增量
数据来源:
长兴县政府官方网站
三、经济发展状况
1.经济总量
长兴发展迅速,社会和谐。
2011年全县实现地区生产总值334.9亿元,自2007年以来年均增长12.1%;财政总收入54.5亿元,年均增长19.9%,其中地方财政收入30.8亿元,年增长20.6%;社会固定资产投资205.7亿元,年均增长21.3%;工业性投入109.9亿元,年均增长22.5%;社会消费品零售总额127.4亿元,年均增长17.8%;自营出口13.3亿美元,年均增长35.6%;存贷款余额分别由2006年的120亿元、105亿元提高到372亿元、326亿元;五年累计完成合同外资20亿美元,实到外资8.8亿美元,实到县外内资280亿元。
在全国县域经济综合实力百强县中位居第42位,财政总收入在全省县(市、区)中列17位。
数据来源:
长兴县政府官方网站
2.固定资产投资及房地产投资状况
固定资产投资。
全年完成固定资产投资205.72亿元,比上年增长20.9%,其中工业性投入109.86亿元,比上年增长18.1%;限额以上基础设施建设投资完成50.38亿元,同比增长22.7%。
按三次产业分,第一产业投资完成0.15亿元;第二产业投资完成109.86亿元,增长18.1%;第三产业投资完成95.71亿元,增长24.3%。
房地产业。
2011年房地产开发投资完成41.70亿元,比上年增长20.1%。
全年商品房施工面积368.15万平方米,其中新开工面积116.74万平方米;商品房竣工面积81.1万平方米,略高于去年同期;商品房销售面积68.5万平方米,同比下降11.8%;商品房销售总额41.41亿元,同比下降8.2%。
数据来源:
2011年长兴县国民经济和社会发展统计公报
3.人均收入状况
2011年城镇居民人均可支配收入29725元,比上年增长14.1%,人均消费性支出15438元,同比增长9.6%。
2011年农村居民人均纯收入达15640元,比上年增长17.5%,人均生活消费支出9233元,比上年增长19.4%。
从登记来看,年末拥有私人汽车4.9万辆,比上年增长31.3%;私人轿车拥有量3.30万辆,比上年增长47.7%。
数据来源:
2011年长兴县国民经济和社会发展统计公报
四、未来经济发展目标
全县“十二五”期间国民经济和社会发展主要指标安排是:
地区生产总值年均增长12%以上,人均GDP年均增长12%左右;固定资产投资年均增长18%以上;财政总收入和地方财政收入年均分别增长16%以上;社会消费品零售总额年均增长16%;城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%;实际利用外资五年累计突破12亿美元。
到2015年,第三产业增加值占GDP比重达到38.5%;研究与试验发展经费(R&D)投入占生产总值的比重力争达到2.0%以上;中心城市建成区面积达到56平方公里,小城镇镇区规模扩大到35平方公里,城市化水平达到62%,建成30个中心村;森林蓄积量达到190万立方米,单位GDP能耗、单位GDP二氧化碳排放量和主要污染物排放量下降率不低于省市下达的目标任务,万元GDP用水量下降到175立方米;城镇登记失业率控制在4%以内。
资料来源:
长兴新闻网“十二五”目标任务
五、未来城区规划
长兴按照“拉开框架、完善功能、改善环境、提升品位”的总体思路,坚持走旧城改造和新区建设相结合的城市发展之路,加快推进中心城市、龙山新区、开发区、太湖新城、太湖图影度假区、南太湖产业集聚区的“一中心五区块”联动建设。
六、产业结构及支柱产业
全县上下将紧紧围绕“大招商、招大商”的总体思路,坚定不移地实施招商引资“一把手”工程,以优化投资结构和大好高项目引进推进为重点,按照“要什么、招什么”的要求,进一步明确导向、健全机制,通过强化招商员队伍建设、完善招商引资工作机制等措施,攻坚克难,开拓创新,再掀招商引资新高潮。
具体工作中,以实施招商引资“825行动”为主抓手,围绕“新能源、现代纺织、装备制造、电子电器、新材料、生物医药、现代服务业、现代农业”等8大重点产业,打造一支200人的专业招商队伍,开展“长洽会、浙商回归、产业招商、乡镇特色招商、驻点专题推介”等5大主题招商活动,力争全年完成合同外资3亿美元、实到外资1.5亿美元、实到县外内资注册资本金30亿元以上的工作目标。
第二篇市场分析篇
第二章长兴县房地产市场分析
一、长兴县近几年房地产发展概况
长兴县统计局数据显示,2011年1月至8月间,长兴县三产累计完成投资74.69亿元,其中房地产开发投资以64.5%的增速直接拉动三产增幅上升26.6个百分点。
虽说长兴房地产业发展异乎迅猛,但是相比部分城市房价的大涨大跌,长兴房价则显得平稳许多。
据悉长兴房产超市数据显示,2010年7月,长兴成交商品房均价为5909.9元/平米,到2011年12月均价升至7167.2元/平米,而这18个月期间,均价始终未能突破八千大关。
平稳房价的背后,依然没能换取大量的成交。
2011年长兴商品房销量全年为2223套,相比2010年的4078套,销量减少了45%。
二、土地市场
2012年,国家延续2010年以来的房地产调控政策,巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性购房需求的政策措施,以促进房价合理回归,促进房地产市场稳定健康发展。
在持续严厉的调控政策作用下,2012年长兴房地产市场延续收缩态势,需求方面表现出“销售规模下降,价格指数回落,土地购置减少”的特征,供给方面表现为“投资增速降低,投资结构调整,开发速度放缓”的特征,整体的供求关系有所转化。
长兴房产超市网消息:
2012年全年长兴共成交60宗国有建设用地,成交面积1071352㎡,成交金额126628万元。
其中,成交面积同比2011年下降20.5%,成交金额同比2011年下降71.3%,从时间上看,2012年的2月与11月一头一尾出现了成交量的峰值,就全年来看总体成交水平依然非常低,这也是随着调控政策的持续和商品房市场的收缩,房地产企业资金链逐步收紧,市场信心不足,开发商拿地热情消减,投资较为谨慎。
土地市场随之陷入低迷状态,不仅土地购置面积大幅减少,而且土地市场流拍现象增多,多轮竞价和大幅溢价的情况逐步减少,此现象也成为了2012长兴土地市场的主旋律。
成交时间
出让面积(㎡)
成交价格(万)
成交宗数
1月
153746
25878
6
2月
72176
14316
12
3月
19300
5501
3
4月
5524
589
1
5月
48417
4131
5
6月
16510
1525
2
7月
27079
5519
2
8月
160796
26461
6
9月
0
0
0
10月
46869
2915
2
11月
517935
38527
20
12月
3000
1266
1
总计
1071352
126628
60
2012年长兴土地市场成交汇总
2012长兴土地成交1071352㎡金额126628万元
二、2012年商品房市场
在楼市调控不放松的情况下,2012年长兴楼市经历了从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”、“紫六”的一路攀升,再到7、8月的“淡季不淡”,传统旺季“金九银十”,可谓跌宕起伏、精彩纷呈。
开发商与购房者之间的博弈也在不断升级,“以价换量”、“楼市回暖”成为2012长兴楼市代名词。
据统计,2012年长兴县雉城镇普通住宅共成交185
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