房屋署署长.docx

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房屋署署长

二零零九年七月十七日

房屋委員會公開例會

房屋署署長陳鎮源在房屋委員會公開例會上的致辭全文

（只有中文）

（1）引言

首先，我想多謝各位委員在6月9日舉行的周年特別會議上，就多項房屋政策及我們的工作提出了寶貴的意見。

房委會的首要任務是滿足低收入家庭的住屋需要。

我們從以人為本的角度出發，致力興建和管理公屋，確保合資格人士的平均輪候時間不會太長，亦為公屋居民建設安居樂業的家、締造良好的居住環境。

我們的工作很多元化，從建立和諧社區到改善居住環境、從將公屋現代化及環保綠化到提升安全設施等等，其實都本着「以人為本」的方針為居民服務，今日我會就這幾方面檢視我們的工作，並整體回應委員的關注。

隨後我亦會就委員對公屋的供應與需求的意見，作出重點回應。

（2）

以人為本

2.過去數十年，市民對生活的要求不斷提高，無論對自己居住的單位，或對屋邨的整體環境，都希望質素可不斷提升。

房委會一向以積極進取、體恤關懷的態度，提供居民可負擔的優質房屋，並且透過優質的管理、妥善的保養維修，以及其他相關房屋的服務，以切合他們的需要。

3.我們認為，我們不單要保持高水平的物業規劃、管理和維修，協助居民安居樂業並培養歸屬感；我們更要通過溝通、關懷和了解居民的需要，促進鄰里的互助精神，提升社會凝聚力，以締造一個安全、健康及可持續發展的優質生活環境。

I.建立和諧社區，溝通關懷了解居民的需要

4.隨着人均壽命不斷延長，在屋邨居住的人口也日趨老化，屋邨內已建立了很多守望相助、和睦友愛的社區和社群，對維持社會融洽和諧發揮着積極的作用。

現時我們已有全面的政策，透過多項公屋編配及管理措施，在公屋社區中建立以家庭為核心的支援網絡，強化家庭成員之間的聯繫，令兩代之間可以互相照顧，繼續讓關愛長者、注重家庭的文化能夠在公屋環境中成長。

（a）調遷、天倫樂計劃

5.因應住戶的需要和為了促進建立以家庭為核心的支援網絡，我們提供各類不同的調遷計劃。

我們在兩年前已推出「天倫樂調遷計劃」，讓公屋住戶有機會遷往他們的年長父母或年青一代現居或鄰近的屋邨，以便互相照顧。

自2007年推出相關的計劃後，連同加戶、合戶等同類計劃的整體安排，至今已有四千多個家庭受惠。

6.我們多謝葉國謙委員和李國麟委員就調遷計劃提出的意見。

雖然現行的公屋調遷政策已盡量顧及不同層面的住戶，我們會繼續在資源許可的情況下，優化有關計劃，而現時的編配安排，亦公平地按照調遷的需要進行。

設定申請限期的好處是可以確保計劃能優先惠及當中有年長人士的家庭或有幼童的年青家庭。

至於有急切需要的租戶，若合乎調遷資格，例如因特殊情況、健康上或生活上的理由等，並能證明他們難以繼續在現單位居住，可以透過現行「特別調遷」的安排，我們會按個別情況酌情處理，讓住戶可即時獲得安排遷往合適的單位居住。

但我們會繼續研究全年接受申請的可能性，在條件許可的情況下，優化這調遷計劃的安排。

（b）與居民建立良好溝通關係

7.要為居民提供優質的居住環境，我們必先了解居民的需要。

我們自1995年起，已在136個公共屋邨成立屋邨管理諮詢委員會。

我們透過屋邨管理諮詢委員會加強社區聯繫，增加居民的歸屬感，促進社區和諧，並有助提高屋邨管理工作的成效。

8.我們亦鼓勵屋邨管理諮詢委員會與地區非政府機構或志願團體舉行伙伴合作社區活動。

此外，我們亦透過與非政府機構與政府部門合辦「和諧共融」活動，協助落實社會福利署的「鄰里支援幼兒照顧計劃」和「左鄰右里積極樂頤年」等試驗計劃。

我們亦在年初進行了問卷調查及在5個管理分區舉辦新春座談會，目的是蒐集屋邨管理諮詢委員會委員和居民對在邨內舉辦社區活動的意見，以便安排適合區內需要的活動。

我們希望藉着加深對鄰居認識，發揮鄰里互助精神，加強居民歸屬感，以促進社區參與及達至社區共融。

我們稍後會在整理蒐集所得意見後總結一些建議，以提交資助房屋小組考慮。

9.我們亦於天水圍設立房屋諮詢及服務小組試驗計劃，以協助剛搬入天水圍區的住戶，適應居住環境及增強居民對社區的歸屬感，促進天水圍的社區建設。

小組會為新租戶安排簡介會，及在他們入伙後不久進行家訪，以便轉介有需要的租戶至相關的服務機構，盡快提供協助或輔導。

小組亦會主動協助現時天水圍區的11個屋邨管理諮詢委員會舉辦活動，及協助各政府部門和非政府團體為居民提供外展服務。

我們稍後會檢討這項為期兩年的試驗計劃的成效。

（c）資訊科技的應用

10.資訊科技的運用能幫助我們提供更便利居民的服務。

例如讓租戶可於全港900間便利店及港鐵車站客務中心繳交公屋租金，在100個屋邨設置「查租易服務站」，以及分階段推出嶄新的電子服務，讓公屋租戶及申請人可透過不同途徑查閱關於租約／申請公屋的實用資料。

推行這計劃的初期有部分居民會感到不習慣，我們亦會就個別特殊環境作出彈性的安排，但我們深信這些方便居民的服務的價值，會繼續優化這些安排。

11.近年，我們將「流動辦公室」的概念帶到房屋管理服務上，並引入「流動電子手帳」執行日常戶外屋邨管理工作，以提升工作效率和服務質素，並省卻居民填寫和遞交報表的程序。

例如我們於2008年年底利用流動技術，開發了「外展房屋管理系統」，應用於「兩年一度家訪調查」中。

利用「流動電子手帳」，公屋住戶無需再填寫申報表，整個過程都可以即場在家訪期間完成。

12.我們亦已把「流動辦公室」的概念引入屋宇維修，讓前線員工能夠即場記錄單位的維修狀況及工作進度。

我們亦正在發展電子「維修病歷卡」，更有系統地記錄個別單位的維修資料，方便工作人員取得有關資料，以加強維修管理上的效率。

我們多謝林翠蓮委員對資訊系統保安的關注。

我們一向注重個人資料的安全性，在開發流動服務系統時，已經考慮到資料保安的重要，所以自行研製了一套在質量上獲得電腦資料保安機構肯定的資料保安程序。

這套系統除可對使用者作出身分認證外，還可將敏感資料加密，確保個人資料絕對保密，使居民得到安全快捷的服務。

（d）租務及物業管理的分工與配合

13.目前房委會過半數的租住屋邨由外判公司提供物業管理服務，包括清潔、保安和負責監管維修保養工程等。

我們在善用公帑的前提下，注重搭建公平競爭的平台，廣納具規模、富經驗的物業管理公司為公屋租戶提供滿意的服務。

雖然這為數30多萬個單位加上每年落成的萬多個新單位的外判物業服務構成龐大的市場，但我們名冊上一些具規模的物業服務公司，近年卻未見積極參與競投我們的合約，反映我們的外判物業服務需要檢討，以切合市場的運作。

我們正檢視屋邨物業管理服務的外判模式，包括合約內容、投標制度、監管機制等等，並諮詢業界的意見，引進多元、優質、符合成本效益的屋邨管理服務。

14.我們在檢討的過程中也一併檢視屋邨管理的架構和流程：

房委會轄下所有屋邨的租務管理由房屋署的職員直接處理，物業管理則由外判公司或房屋署的物業管理小組駐邨的辦事處處理；現時我們實行租務和物業管理分家，住戶的租務問題由31個分區租約事務管理處集中處理，這安排能靈活配合外判及非外判屋邨的物業管理服務，有效運用資源。

在非外判物業服務的屋邨實行租管分家，由兩個同屬房屋署但不同的辦事處分別處理租務和物業管理，如楊倩紅委員的意見指出，會有協調上的灰色地帶，容易令居民覺得混淆，房屋署的職員在分工上亦會有不清晰的情況。

我們會看看是否有空間在非外判物業管理的屋邨試點推行租管合一的管理模式，希望能盡量方便居民，及令員工的工作更加暢順。

我們會詳細考慮執行細節、居民和員工的反應，以審視這建議的可行性。

（e）以人為本的營辦商業設施方針

15.多謝葉國謙委員、梁家傑委員和蔡涯棉委員就有關營辦商業設施提出意見。

我們一向以審慎商業原則經營轄下的零售設施及停車場，我們會審時度勢，設立最能惠及屋邨的設施，回應社區的需要。

16.我們轄下零售商舖，一般都是為所屬屋邨居民提供各類日常生活必需品。

當有新屋邨落成，我們都會按照該屋邨的人口比例及參考鄰近的商業設施，規劃零售商舖的規模及行業的種類。

一般而言，我們轄下的商場都是按市場機制和商業原則運作，而我們商舖的租金則以市值租金釐定。

我們會以為公屋居民提供日常所需為大前提，為各商舖訂出指定行業，以達致均衡的行業組合。

我們並會致力改善商戶的營商環境，與商戶及居民繼續保持溝通，滿足公屋居民的基本購物需要。

II.全面維修保養計劃，讓居住環境更舒適

17.在改善居住環境方面，我們近年一直積極回應社區的訴求，在審視未來一些長遠的挑戰時，主動推行一些具前瞻性的計劃，以滿足市民希望提高生活質素的願望。

我們又推展多項維修及改善計劃，包括「全面結構勘察計劃」、「全方位維修計劃」、「屋邨改善計劃」等，以全面而專業的服務，本着以人為本的精神，透過這些計劃提升公屋的質素，為居民建構更舒適的居住環境。

（a）維修保養計劃

18.相信各位委員對我們於2006年推行的「全方位維修計劃」都非常熟悉，當中的服務模式就是本着「以人為本」的精神，例如安排「家居維修大使」主動探訪公屋住戶，徹底勘察單位，並會即時安排小型修葺服務、建立單位維修資料庫、加緊研究和發展質量檢測方法和維修技術，以及設立維修熱線等，都相當受居民歡迎。

19.而「全面結構勘察計劃」至今完成了10個屋邨的勘察工作，當中除了兩個屋邨需要拆卸外，其餘8個屋邨現正進行所需的改善和鞏固工程，以延長屋邨樓宇的使用期達15年或以上。

已通過「全面結構勘察計劃」並予以保存的屋邨，在再過15年之前，會再次接受「全面結構勘察」，以決定應否繼續保存。

我們會在已確認結構狀況良好的公共屋邨推行一連串的「屋邨改善計劃」，改善這些屋邨的居住環境，包括為視障人士安裝特別設施、加設及更新升降機、改善照明系統、提供休憩和園林設施等，以優化屋邨。

20.鑑於現存公屋當中，約有半數的樓齡在10年內會超逾30年，日後公屋日常維修服務的宗旨會以「全方位維修計劃」下「以人為本」的模式，改善應住戶要求進行的室內修葺的安排。

我們已在各分區成立室內技術專責小組，以迅速處理租戶的維修要求。

此外，「全方位維修計劃」的室內勘察和修葺服務，亦會改為常規計劃。

樓宇滿10年及以上的屋邨，將每5年作一般勘察；當樓宇的樓齡滿20年及以上，除了每5年作一般勘察外，更會每10年作全面勘察。

透過這些預防性維修，我們希望長期保持現存公屋樓宇於良好狀態，以延長樓宇的生命周期。

我們亦會同步進行各種類維修及改善工程項目，以減少對居民的滋擾並達致經濟效益。

（b）通道和與周邊社區聯繫的改善工程

21.由於地勢關係，我們有許多公屋建在山上，而早年的設計，電梯亦未能服務每層的居民。

本着「以人為本」的精神，為方便居民出入，我們已透過提升公屋設計，在依山而建的屋邨的公眾地方增建升降機或自動扶梯，又或在未有升降機服務的樓層展開加裝工程，以及更新機齡較高的升降機。

我們在未來4年會動用九億五千萬元，開展增設升降機及自動扶梯的工程。

我們會定時向委員滙報進展，至今，我們已經為葵涌邨、西環邨、葵盛東邨和大興邨完成工程，其他的工程亦會陸續完成，為居民帶來更優質的環境。

22.為加快安裝升降機並減低對居民的滋擾，我們更參考了海外經驗，引進最新的技術，研發了「預製鋼材塔建造法」，並率先在水邊圍邨碧水樓的加建升降機工程中使用。

透過「預製鋼材塔建造法」建造的鋼材升降機塔僅重20噸，遠較傳統混凝土所建造的100噸為輕，大大節省了打樁和建築升降機塔的時間及費用。

此外，升降機的主骨架可先在邨外的工地焊接好，才運往屋邨，用吊機將升降機塔放在已完成的地基上，可大大減低對居民的滋擾，更可讓整座升降機塔於2至3日內安裝完成。

相比傳統的釘板，紥鐵及灌混凝土方法，無論在噪音、空氣污染及佔用屋邨路面等方面對居民的滋擾及不便均大為降低。

房委會將會大力推廣這個創新的建造方法，務求盡快改善居住環境。

23.我記得李華明委員在上次會議中提到樂華邨山坡一條捷徑被封一事，我想在此作簡單回應。

該條捷徑並非按法例建成的通道，而是由居民自行開闢通往牛頭角其他地區的小路。

不過這條小路潛在設計和安全的問題，而有關問題在雨季尤為顯著。

為了居民的安全，這條小路已經封閉。

我們正在相關地點籌建一條符合法例和安全的通道，預計可在明年完工，供居民日後使用。

（c）為長者提供合適公用設施和改善家居設施

24.目前，香港面對著人口老化的問題。

我們亦十分關注長者的住屋需要，並會加強對他們的支援，以切合他們的需要。

我們多謝李慧賢委員在上次會議提出對關顧長者的意見。

我們正採用多項的措施，為長者提供合適的公用設施和配套，以實現關愛長者的目標。

我們除透過「通用設計」及改善屋邨設施，讓長者能夠「居家安老」，我們的另一個使命是令長者和殘疾人士可以在熟悉的環境中繼續過舒適的生活，並有機會與其他市民一樣，享受隨着社會及科技發展所帶來的成果，與區內其他居民生活的需要互相配合。

25.現時，公共屋邨中就住有不少長者及行動不便的租戶。

為配合長者和殘疾人士的需要，我們會為他們改建室內設施，例如：

在單位入口增建斜路、提升室內地台、拆除浴缸、提供活動吊架、將浴室門改成趟門、調低電掣的位置等。

我們每年亦會預留撥款，讓屋邨管理諮詢委員會進行小型環境改善工程，例如在休憩處加建有蓋遮陰座椅、舖設腳底按摩徑、安裝太極推手器、腳踏器等設施供給年長居民使用。

III.應用科研成果、實現公屋環境現代化及環保綠化

26.許多委員都對環保、全球暖化等課題非常關注，亦希望公屋在設計上及住在當中的居民可以為地球做一點事。

我們一直按著環保、安全、健康、可持續發展、以人為本和合乎經濟效益的原則，致力優化居住環境，讓公屋居民生活在一個共融的社區，並擁有一個現代化、綠化、安全健康及環保的家。

（a）環保的公屋設計

27.我們在新建成的屋邨，會繼續採取通用設計及多項綠化及環保的設計方針，運用微氣候研究，優化屋邨樓宇的佈局和設計，讓居民既可享用天然通風和照明、舒適和健康的居住環境外，亦可節省公用地方和住宅單位的能源消耗。

為提供長幼傷健共融的社區，我們會繼續採用通用設計和無障礙通道設計原則發展公屋。

在此，我感謝梁家傑委員和梁繼昌委員等就環保公屋和環保設施的意見，我們會繼續加強這方面工作。

（b）社區園圃計劃及綠化

28.就李國麟委員在上次會議中提出推行社區園圃計劃方面，我們已訂下目標，每年增加5個屋邨社區園圃，並組織居民在邨內一起種植蔬果，分享收成。

「社區園圃計劃」既可以鼓勵居民積極參與綠化社區的活動，提高居民愛護環境的意識，亦可以提升居民的歸屬感，加強社區凝聚力。

為鼓勵居民參與「社區園圃計劃」，園圃多會設置在屋邨內易於到達的地點，例如空地、廣場及平台等。

29.我們亦一直積極推廣綠化工作，包括綠化天台及垂直綠化，以提高綠化率、改善隔熱、減少眩光和熱幅射，從而抵消邨內熱島效應，亦可以改善景觀和美化環境，提高環保效益。

由2009/10年度起，所有新發展項目中層數較少的樓宇均會提供綠化天台。

此外，我們亦開始研究在公屋天台設置綠化天台。

所以，梁繼昌委員可以放心，我們是會繼續推動綠化降溫的工作的。

（c）提升能源效益與再生能源

30.在提升能源效益和再生能源方面，我們已在屋宇裝備方面致力減少電力消耗。

我們採用最省電最高效能的慳電燈具，採用最省電的電子鎮流器取代電感鎮流器等。

新建公屋住宅樓宇更採用「環保照明系統」，利用動態偵測器、光暗偵測器等去開關燈具以節約電力。

我們亦正試驗太陽能光伏板發電系統，太陽能發電的街燈及風力和陽光混合發電的街燈等再生能源設施。

（d）廢物回收與環保建材

31.在回收方面，為配合環境保護署推行多年的廢物回收及源頭分類計劃，我們會根據個別樓宇的實際環境和其他特點，預留足夠空間在每一層擺放回收設施，例如3色廢物回收桶，方便住戶把垃圾分類並貯存可循環再用的物料，促進源頭分類。

在環保建材方面，我們選用了再造碎石的混凝土地磚，支持使用可再造物料。

我們亦正積極研究建造公屋過程中減排二氧化碳的方法，以及探討採用環保物料如礦渣微粉，來局部替代英泥。

（e）「綠樂無窮在屋邨」

32.我們亦十分重視在公共屋邨推廣環保教育。

今年房委會連續第四年與綠色力量、香港地球之友及長春社合辦「綠樂無窮在屋邨」計劃，希望把公共屋邨建設成環保社區，為居民締造更健康的生活環境。

我們至今已招募了近六千名公屋居民擔任「綠屋邨大使」，協助在屋邨內宣揚環保訊息。

而今年的計劃將以「減用膠袋」為主題，鼓勵居民在日常消費中，減少使用膠袋。

三個環保團體亦將在選定的31個公共屋邨內，推行深化教育活動，進一步推廣各項環保訊息。

IV.提升安全設施以改善居住環境

33.在建設新的公屋時，我們會在有限的資源當中，尋求改善居民生活質素的空間，引進新設計，解決一些在生活小節上的不便，例如我們會在新落成的屋邨採用孖水缸鹹淡水供應系統，在清洗水缸時維持不斷的鹹淡水供應；共用W型聚水器系統設計，防止聚水器乾涸，有助分隔其他樓層水渠的穢氣及細菌，防止病毒散播；提升升降機供電系統，務求在進行有關檢查期間，維持最基本的升降機服務，以方便居民，特別是長者或傷健人士；及加強天台圍欄的結構承托力，以便安裝吊船，及在天台層提供防水電源插座等，讓屋宇維修可更安全地進行。

（3）公屋的供求

34.以上我們談及的是以人為本的角度為居民提供舒適、安全的居住環境。

但是，要達到以上的目的，大前提是要有充足的公屋資源及土地供應。

在公開會議中，多名委員就公屋的供求提供了很多寶貴的意見，我希望在此扼要回應。

I.維持穩定供應

35.在維持公屋供應穩定方面，張炳良委員、劉秀成委員、葉滿華委員等都對此表示關注。

我們多謝各位委員的意見。

現時在發展局及規劃署的協助下，政府已有內部機制，確保有足夠土地以履行公屋輪候冊申請人的平均輪候時間維持在三年左右的政策承諾。

房委會會繼續致力爭取足夠土地供應，以興建足夠的房屋應付需求，希望能夠為公屋輪候冊上的申請人，盡快提供一個安樂居所。

從以人為本角度出發，為輪候冊申請人提供公共租住房屋，向來是我們的首要任務。

雖然我們仍然能維持平均輪候時間大約三年左右的目標，但正如各位委員亦了解到，土地資源畢竟是有限的，要達到這目標，大前提是要有充足的資源及土地供應。

36.我們每年評估市民對公屋的需求，逐年延展建屋計劃。

有關政府部門亦會定期檢討房屋土地的供應，並會在規劃新發展地區預留土地作公屋發展，如新界東北新發展區及洪水橋新發展區。

所以劉秀成委員可以放心，我們是不會錯過參與開發新發展地區此珍貴機遇的。

37.而由清拆舊屋邨而騰出的土地，房委會會盡可能保留作公屋發展用途，如前元朗邨及蘇屋邨等。

然而，正如各位委員亦了解到，我們於爭取土地時，面對挑戰。

運輸及房屋局聯同發展局將繼續致力與各有關政府部門、區議會及地區人士緊密協調，並加強地區聯繫，在不同地區物色可發展公屋的土地。

我們亦已委派一名助理署長統籌諮詢工作，並把大型公屋發展計劃的諮詢工作規範化，在社區舉辦工作坊，讓區內居民發表意見，凝聚社區力量，加強溝通。

無論地盤面積大或小，我們都會考慮，並以善用土地資源為本，緊守最大效益及可持續發展的原則來興建公屋。

38.我們同意葉滿華委員所講，公屋發展會為社區帶來活力。

事實上，每項公屋發展的初期，房委會會進行各項的技術性研究如交通、環境、空氣流通及配套設施等，確保公屋發展不會為區內增加壓力。

雖然在已發展區興建的公屋規模較小，但由於可利用區內現有的基建和社區設施，讓資源得以充分利用。

此外，新入住的居民及相關的經濟活動更可活化舊區，為社區發展注入新動力。

II.

需求管理

39.在應付公屋的需求方面，正如張炳良委員所講，單純地不斷建屋非長久之策，亦難以長期持續。

面對應之不盡的公屋需求，我們必須確保珍貴的房屋資源得以有效運用。

故房屋署一直致力打擊濫用公屋，以加快公屋單位的流轉。

我們透過地區活動、宣傳海報、單張、舉報郵柬及專題報導等措施，宣揚善用公屋資源訊息及鼓勵居民舉報懷疑濫用公屋個案。

而各屋邨的租約事務管理處亦會按兩年一度的周期探訪約65萬個公屋家庭，視察他們的居住情況。

40.在2009年5月，我們進行了「打擊濫用公屋雙週」行動，於選定的31個屋邨內其中41座樓宇進行密集式家訪。

期間成功探訪了約20,000個家庭，約佔這些樓宇租戶的78%，並在繼續跟進未能成功到訪的個案之餘，把懷疑個案轉交「善用公屋資源分組」作出深入調查。

倘確定租戶違反租約條款，便會向該租戶發出「遷出通知書」終止有關租約，把公屋單位收回。

41.我們在爭取土地發展公屋時，經常面對多方面的挑戰，例如如何利用有限的資源，滿足各方面的訴求，並且平衡質素及質量。

我們固然是以居民的角度提供舒適、安全的居住環境；然而，當我們同時要應付輪候冊上眾多申請者對公屋的需求時，我們便要為各樣訴求定下緩急先後。

就此，相信委員都會同意，我們現時的首要任務，仍舊是為低收入家庭盡快提供公屋，解決他們的住屋需要。

（4）結語

42.今次是我就任房屋署署長以來第四次在房委會公開例會上就委員在周年特別公開會議上的發言作出回應。

回看過去幾年，我們多項讓房委會及公共房屋持續發展的政策得以逐步到位和落實，實在有賴各位委員在這些年來對房委會工作的支持。

另外，我亦想藉此機會，對多年來在前線默默耕耘、任勞任怨，緊守崗位的房屋署全體員工致意，多謝他們為房屋署歷年來所作出的努力和貢獻。

43.誠如各委員所談及的種種議題，在我們面前仍有不少的挑戰。

我希望各位可以秉承過去的良好合作關係，發揮團隊精神，向共同的目標進發，把我們的工作做得更好。

44.多謝各位。

完

二○○九年七月十七日（星期五）