项目分析报告工作汇报1.docx
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项目分析报告工作汇报1
项目分析报告_工作汇报
项目分析报告
(一)ﻭ
一、项目概况
(一)、开发项目区位条件ﻭ
****湾度假区位于经济技术开发区**路以北,西起**河,至海埠路,北临大海。
A8、A9地块为度假区规划分区,位于**湾南侧,、北临规划环路,西侧与皇冠先期开发的**湾花园小区隔河相对,是**湾度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
(二)、规划方案ﻭ
度假区规划总用地面积140.92公顷,居住1.59万人,其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷,规划用地3。
18公顷,规划以居住为主,兼容办公、商业、文化娱乐等功能,充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
规划北部A8地块以居住为主,沿**路的A9地块以商业、办公为主,兼容一部分住宅.总建筑面积为90860㎡,其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个,建筑面积15040㎡。
建筑密度20。
1%,容积率为2.27。
整体规划充分考虑了**性质用地间的相互协调和衔接,体现了规划区的现代和时尚,具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施,创造了**、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
(一)、建设地点条件ﻭ
1、该规划区地理位置优越,紧邻**湾与海上公园。
2、靠近公路,便利,离及长途客运总站仅3公里.ﻭ
3、周边环境适宜,自然景观和生态环境良好.ﻭ
4、容积率较高,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、、有线电视等基础设施规划配套齐全,学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
ﻭ
(二)、建设实施条件ﻭ
1、该详细规划已经全部完成,并通过市审批。
2、**市国土**局发布将于2021年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖,现**已有多家实力强、知名度高、经验丰富的开发商参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠办公楼、园区、已开发的皇冠**湾花园较近,为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、环境分析ﻭ
(一)、宏观环境分析ﻭ
1、据国家有关部委及业内专家人士分析,府系列策的目的是为了抑制房价的过快增长,保证房地的健康稳定,系列策均是站在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是加大了交易成本,减少了供应量,对增量房价反而是保证和促进上涨的力量,我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
ﻭ
2、据**资料报告,整体房价呈上涨趋势,今年1—5月份,全国商品房平均销售价格同比上涨8。
9%,商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4。
1%。
ﻭ
3、国家、山省、**市有关土地策的加大了开发用地的管理,使得**市本就紧张的可开发用地更为紧缺,更突显了****湾度假区用地的商业价值,成为**商家的必争之地。
(二)、微观环境分析ﻭ
1、**环境良好,策比较,特别是**石油管理局与**市委、市府建立了良好的合作关系,给集团所属企业在**的创造了较为宽松的条件.
2、皇冠在**成功地开发了多个住宅小区,树立了良好的企业形象和信誉,创立了较强的品牌优势.A8、A9规划分区的继续开发,将是**及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥.ﻭ
3、每年一度的**国际人居节的**人居品牌吸引力极强,加之商业住宅用地日趋紧张,使得**房地显示出强劲的势头,A8、A9规划区的开发,是皇冠壮大企业经济实力,提高经济效益的机遇,是实现企业可持续的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠**湾花园隔河相对,距皇冠办公楼约500米,与皇冠庆威园一路之隔,独特的地理位置,为皇冠开发该项目提供了极其便利的条件,便于生产经营与管理,有利于降低成本费用。
已建的皇冠**湾花园小区在**具有较高的知名度和美誉度,可成为拟开发项目的样板小区,是无形的,对提升其商业价值和促进房屋销售,都将起到积极的作用。
同时,皇冠**湾花园、皇冠庆威园区和拟开发项目实行统一的物业管理,将提高我们庆威物业的市场份额和信誉形象,规模管理 和经营,取得规模效益和效应,既可消除用户对售后服务的顾虑,又可拉动销售。
而且,我们开发的办公区、区、住宅区的相对集中,有利于整体优势,提高**品牌、皇冠品牌的竞争能力,并为**湾度假区后期的开发,占得了商业先机,创造了条件.ﻭ
四、市场分析与价格预测ﻭ
(一)、市场前景分析ﻭ
根据对今年以来的行业策、**市场供需状况等方面情况调查表明,**地区房地前景看好,主要表现为:
ﻭ
1、房价将持续稳中有升ﻭ
近几年,**商品房价格与周边沿**市相比涨幅较低,因此受宏观调控影响较小,由于土地价格、建筑材料等价格上涨,房屋产品质量及配套标准的提高,造成商品房价格居高不下。
2、市场的需求仍然处于快速增长的态势ﻭ
一是城镇化进程,大量进城居住、就业,将增加市场需求。
二是消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求。
三是拆**置将增加市场的整体需求.ﻭ
3、二手房市场活跃对新房的促进ﻭ
随着二级市场不断活跃,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度,将极大地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进**这座最佳人居城市的规划建设,跻身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到**购房居住。
ﻭ
5、营销方式的改变
销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广.竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
(二)、目标客户的定位ﻭ
目标客户群主要分为四类:
ﻭ
一是钟爱于**居住环境、人居品牌的购房群体;ﻭ
二是追求货币保值的市场和休闲度假市场;
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群;
四是致力于**置业的购房群体。
ﻭ
(三)、价格预测
根据本项目自身特点,参考当地房产价格及其趋势,本项目预测价格:
1、多层住宅均价3900元/㎡;ﻭ
2、高层住宅均价4200元/㎡;ﻭ
3、商业网点均价4500元/㎡;
4、办公楼均价3000元/㎡;ﻭ
5、车位均价10万元/个;
6、储藏室均价1000元/㎡.
五、项目实施计划ﻭ
(一)、工程建设实施计划
1、按**市对**湾度假区的总体规划及拍卖,将在2021年7月6日进行土地竞拍,如果我们竞拍成功,取得土地使用权后,将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计,工程报建、审批等有关手续,满足2021年开工需要。
2、为了合理利用,将采用滚动开发的方式,先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅,回收后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程,拟开发建设期为3年(2021—2021年),2021年拟开发面积37902㎡,2021年拟开发面积26150㎡,2021年拟开发面积26808㎡,工程建设进度计划(见)。
3、以多年的开发经验,科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行,施工过程中,要严格控制工程造价,提高工程质量,控制工期,提高周转率.
(二)、销售计划及营销策略ﻭ
1、销售计划ﻭ
根据工程建设进度计划及**地区走势,该项目拟销售周期为四年:
2021年销售收入5612万元;2021年销售收入9984.2万元;2021年销售收入9216。
3万元;2021年销售收入8344。
5万元。
年度销售测算(见)。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念,深入市场,充分发掘楼盘的卖点,通过以下途径和措施实现房屋销售,获取最大利润.
(1)、进行市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位,建设适应客户 需求的楼盘产品。
ﻭ
(2)、实施有效的策略、营销策略及公关策略,实现销售目标.利用“、电视、户外牌、车体、站牌”等行之有效的方式,及时地将楼盘的信息给购房客户。
通过沟通,利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受,提高对所开发产品的认识度。
(3)、通过拓展销售渠道实现房屋销售。
利用促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道,使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区等多元化销售方式。
(4)、提供优质服务实现房屋销售。
要在激烈的市场竞争中赢得客户,必须深入了解客户,为顾客提供优质完善的服务,让客户 感受到比预期更好的超值服务。
ﻭ
(5)、利用品牌战略实现房屋销售。
有效地利用**及皇冠的品牌效应,提升企业核心竞争力,创新力,提高房屋的竞争优势,满足客户的期望,激发客户 的购买愿望。
ﻭ
(6)、结合价格策略实现房屋销售。
在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略,将本项目的房屋价格,由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,良好的市场氛围,人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给客户以“增值、保值"的信息,坚定购房客户的。
六、项目财务经济分析
(一)、估算
按每亩173.6万元取得土地使用权,土地总成本为8,514。
84万元(出让金总额8,266.83万元,契税248万元),项目开发总为31,525.03万元。
(见)
(二)、筹措ﻭ
根据估算及项目实施进度计划,投入总额26,600.27万元。
其中自有12,600。
27万元(含本项目销售回笼再投入10,545.18万元),借入14,000万元(其中中油剩余额2,500.00万元,应收回金海湾医院欠款2,000.00万元,需新增9,500。
00万元)。
(见)ﻭ
(三)、项目经济效益分析ﻭ
1、利润估算表(见)ﻭ
本项目净利润2,141.06万元,净利率6.36%.
预测前提:
ﻭ
土地173。
6万元/亩;ﻭ
营业收入33,666.10万元;ﻭ
平均销售单价3,705.27元/;ﻭ
营业成本26,600.27万元;ﻭ
单位成本2,927。
61元/;
税金3,854.77万元;
费用1,070.00万元;
利息1,310。
4万元。
ﻭ
2、现金流量估算表(见)
本项目税后现金净流量2,141.06万元.测算前提同上.ﻭ
3、盈利能力分析
(1)、静态分析
利润率(税后)=项目净利润/项目支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8。
05%。
(数据见)
(2)、动态分析
项目净现值为277。
46万元,净现值大于0,项目可行(计算见)。
ﻭ
经计算,本项目的内部收益率为9.5%,参考同行业基准内部收益率8%,本项目的内部收益率大于基准收益率,项目可行。
ﻭ
七、风险分析(项目盈亏平衡分析)ﻭ
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价(1—税费率)=27,670.27*10,000/3,705。
27(1-11.45%)=84,334.35ﻭ
占计划销售量的92.82%ﻭ
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量(1-税费率)=27,670.27*10,000/90,860(1—11.45%)=3,439.16元/
占计划销售单价的92.82%ﻭ
盈亏平衡分析表明,当项目销售面积达到84,334.35或平均销售价格达到3,439。
16元/时,项目保本,安全余度7。
18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证,无论是从实施集团“一体两翼”战略,特别是对“一翼"利润中心的要求来看,还是从保证皇冠企业实现可持续、有效益地来看,以及从**湾度假区规划远景和参与后续开发看,开发该项目均是必要的;同时,从财务评价等多个角度论证表明,在土地价格173.6万元/亩以内拍得该宗土地,进行开发建设,该项目均是可行的。
ﻭ
综上所述,该项目在方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面,既有可行性,又有可操作性。
ﻭ
项目分析报告
(二)
一、总论ﻭ
1、项目建设背景ﻭ
A州新区XX镇农工商总下属的开发由于不足,不能及时启动本项目。
恰逢整个地区的企业改制,有意转让本项目,这是能得到这个项目的重要的外在因素.XX镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的整体水平,所以希望找到能开发高品质住宅的开发商项目可行性分析报告范文。
而某省特别是B市的开发不论是实力,还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,**项目谈判工作已相继展开。
ﻭ
2、项目概况
该地块位于A州新区路和塔园路交叉口。
紧接A州科技学院,有良好的文化气氛.道路宽敞便捷煤炭经营可行性分析报告,有新山大桥与古城区相连。
项目占地126亩,其中120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地。
容积率为2。
0,总建筑面积为16万,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%)。
具有一定的开发规模,并能为品牌的延续提供保障,给带来良好的效益和经济效益。
ﻭ
本项目的建设完全由本自筹,不足部分通可行性分析报告过土地抵押和预售房款解决。
二、A州市介绍
A州位于长江洲中部、某省**,经l19°55’——121°20’,北纬30°47’-—32°02’之间。
邻,西傍金陵,南接苏杭,北依长江,面积8488。
42平方公里,占全省面积的8.27%.()市区392.3平方公里,其中建成区68平方软件项目可行性分析报告公里,古城区14.2平方公里。
三、A州市住宅市场分析ﻭ
1、2021年以前A州市住宅市场分析
在这之前,A州市住宅水平一直维持在园区2300元/m2,古城区2500元/m2,而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊.究其原因不外乎以下几点:
①土地价格是一个首要的因素可行性分析报告模板。
土地作为稀缺性**,府没能做好土地供应的长期规划。
开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向府要求划拨土地。
这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分.ﻭ
②整个A州的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。
③居民居住观念没有改变。
大多数A州人项目可行性分析认为,过了运河就觉得离开了城市,到了XX区。
而且也一直认为A州新区是一个区,不适宜居住。
同时,XX镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价.
④消费观念也限制了整个A州市的房价。
许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家",只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和于房产。
2、2021年以来A州市住宅市场分析
2021年是A州房价飞涨的一年。
2021年10月份,A可行性分析报告编写州市土地全面实行招投标。
这对于A州整个市场是一个重要的转折点,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标,土地市场更趋于公平.与此同时,府了一系列的相关策.
①A州强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在**台、低波动中运行,2021年全市经济继续走强。
同时,改变全市居民的消费观念.
②规范开发,改善环境,使开发逐步走上规模软件可行性分析报告化、集约化经营。
把开发作为城市新的经济增长点,大力城镇建设。
③在市区范围内,土地供应制度的,停止新批量土地的开发项目,对存量土地开发项目采取限制的态度,使开发总量得到控制。
同时,积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④城市建设步伐,动迁量大幅上升和货币安置策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、A州新区住宅市场煤炭经营项目可行性分析报告具体分析ﻭ
A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块楼盘,而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。
据A州市建市场调查统计:
A州市今年房价总体上涨了14.8%。
四、项目估算及盈利分析ﻭ
1、XX依据ﻭ
①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
②**种费率依据国家相关文件。
ﻭ
2、估算ﻭ
3、销煤炭可行性分析报告售收入
根据工程所处位置、周围环境和A州现行市场预测,考虑到销售风险和工程建设成本等综合因素,本区住宅均价定位为3300元/m2,低层商铺均价定位为4500元/m2.ﻭ
4、营业税及附加ﻭ
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税,综上本项目的综合税率为6%,共应交纳税金及附加3408万元.
5、盈利能力分析
五、结论与可行性分析报告XX建议ﻭ
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。
一方面是为了降低项目的风险,另一方面是降低的压力;ﻭ
2、做好方案规划。
项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的,包括小区可行性分析报告总体规划、配套环境规划、户型规划等方面,杜绝规划设计单调,缺乏完善的配套功能的方案规划,从方案的规划和户型上提高本项目的档次,赢得高档消费群,减少项目风险,提升楼盘形象。
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