房地产建设项目可行性研究报告.docx

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房地产建设项目可行性研究报告

附件：

一、关于XX省XX实业开发总公司XX商住小区建设项目环境影响评价文件的批复；

二、拍卖成交确认书；

三、建设用地证明；

四、建设工程规划许可证；

五、企业法人营业执照（正、副本）；

六、组织机构代码证；

七、税务登记证；

八、开户许可证；

九、法人身份证明；

十、资质证书；

第一章总论

1.1概论

1.1.1项目概况

1、项目名称：

XX县《XX》建设项目

2、项目承办单位：

XX省XX实业开发总公司

3、项目负责人：

4、建设地点：

XX县XX镇XX路2号

5、建设性质：

新建

6、建设期限：

2011年8月-2013年1月

1.1.2承办单位概况

XX省XX实业开发总公司是一家发展势头良好，经济实力雄厚的房地产开发公司，公司注册资金800万元人民币，经过多年发展，公司有员工460人，中高级技术人员200人。

公司高层管理人员多年从事房地产开发经营，已具备丰富的房地产开发经验，有较好的信誉基础，有能力实施本项目的建设，为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。

1、公司组建机构：

由多位个体人员组成股份制管理体系，以个体自筹资金为实收资本；

（1）组成董事会聘任总经理、副总经理、监事会主席。

（2）常设组织机构：

行政——财务——工程——销售——信息等部门。

2、健全经营制度

（1）在业务管理上，公司严格按公司化运作进行管理，成立了以总经理领导下的行政部、工程部、销售部、财务部、市场开发部，并聘请了专职法律顾问。

建立健全了组织机构，同时制定了一整套行之有效的规章制度和考核制度，确保了公司的高效运行。

（2）在财务管理上，严格按照现行的《会计法》、《房地产开发企业财务制度》执行，完善了内部经济责任制，严格执行各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法纳税，接受主管部门和财税机关的检查和监督。

（3）在人员使用上，聘请了一批有专业职称和专业技能的人员，在人员素质上确保了公司业务的正常发展。

为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。

1.1.3项目建设内容及规模

XX县《XX》建设项目的具体建设规模：

项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米，道路绿化等设施99.14㎡；项目总建筑面积8670.11㎡，其中计容积率建筑面积7865.06㎡（住宅建筑面积5038.08㎡，商业建筑面积2798.38㎡，屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡），不计容积率建筑面积805.05㎡（杂间、车位面积573.95㎡，公共过道138㎡，设备用房93.1㎡），项目户数为40户。

1.1.5项目总投资和资金筹措

本项目总投资为2610.8万元，资金来源为全部由企业自筹。

1.1.6主要经济技术指标

项目

单位

数量

1

规划用地面积

m2

780

（1）

道路绿化等设施面积

m2

99.14

（2）

建筑占地面积

m2

680.86

2

总建筑面积

m2

8670.11

（1）计入容积率的建筑面积

m2

7865.06

其

中

住宅建筑面积

m2

5038.08

商业建筑面积

m2

2798.38

屋顶水、电、电梯机房面积

m2

28.6

（2）不计入容积率的建筑面积

m2

805.05

其

中

杂间、车位面积

m2

573.95

设备用房面积

m2

93.1

公共过道面积

m2

138

3

户数

户

40

1.2项目的建设背景

1.2.1总体背景

随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长，人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升，对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加，尤其近几年来，国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷，使得工薪阶层也能轻松购房，城市商品房的需求量非常大，据统计，我国从2004年到2006年城市商品房开发的建设面积分别为：

110亿平方米，164亿平方米，185亿平方米，呈逐年上涨的趋势。

受金融危机的影响，房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖，从政府发布的救市政策来看，一是2008年11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。

从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。

政府鼓励居民购房，各地政府已陆续落实政策实施，极大的鼓舞了市场信心。

房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。

中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。

1.2.2XX县经济和社会发展背景

2010年，在XX县县委、县政府的正确领导下，各级政府深入贯彻落实科学发展观，真抓实干，开拓创新，圆满完成了“十一五”规划目标，开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。

一、2010年经济总体运行状况

XX县全县经济增长的内生动力不断增强。

虽受CPI指数上升较快的影响，今年四季度GDP增幅较三季度有所回调，但仍然保持了平稳增长的态势，各季增速均能达到12%以上。

2010年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。

其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。

三次产结构比调整为24.1:

40.3:

35.6。

二、2010年XX县经济运行特征

1、农业生产保持稳定增长，生态农业和农业产业化步伐加快，农业保障体系进一步健全。

2010年，全县农业生产总值实现32.6亿元，按可比价计算，同比增长1.2%。

农业生产保持稳定增长。

（1）农林牧渔业生产保持稳定

2010年全县粮食播种面积103.9万亩，粮食总产量388251吨，稳居全市第一。

因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响，粮食产量比上年减少4.6%。

油料种植面积6.2万亩，总产量达9482吨，同比增产13.6%；年末茶园面积1.5万亩，产量90吨，与去年持平；年末果园面积为20万亩，水果总产量86007吨，同比增长0.78%，其中柑桔种植面积18.6万亩，产量80958吨，同比增长0.71%；本年造林面积10658公顷，同比减少6.5%。

各类肉类产品随市场需求变化，产量各有增减。

全年肉蛋产量较去年同期波动较大：

出栏肉猪19.3万头，同比下降7.5%；肉用兔出栏7.4万只，同比增长50%；家禽出笼30.2百羽，同比减少16.3%；家禽产蛋量680吨，同比增长12.6%。

肉类产量降幅较大，肉类总产量4.7万吨，同比减少36.7%，其中猪肉产量为1.6万吨，同比减少7.5%。

渔业生产保持稳定。

水产品总产量25892吨，比去年增长1.1%，其中特种水产5862吨，与去年持平。

全年养殖面积7万亩，与去年基本持平。

水产品养殖产量22338吨，同比减产6.7%。

捕捞产量却大幅提高，产量达3554吨，同比提高117.2%。

（2）生态农业有序推进

全年完成“一池三改”沼气池建设1300户，“民生工程”沼气建设1726户，建设果园、养殖场沼气工程20处，总池容达1000M3；生猪、黄鸡标准化饲养场建设进程不断加快，规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启

2、投资快速增长，拉动作用不断增强

在国家拉动内需政策的持续作用下，全年投资和消费均保持了较快增长，对经济的贡献度继续提升。

固定资产投资保持快速增长，2010年全社会固定资产投资完成36.8亿元，同比增长41%。

50万元以上固定资产投资总额为22.5亿元，同比增长33%，其中城镇以上固定资产投资完成20.5亿元，同比增长40.9%，工业投资完成10.4亿元，同比增长34%。

民间投资进一步加大，50万元以上民间投资11.75亿元，同比增长41.34%。

全年新增个体工商户4069户、私营企业139家，上交税金2.53亿元，增长36%。

3、消费品市场持续旺盛，消费品价格指数上行较快

消费品市场保持旺盛。

居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下，XX消费市场持续旺盛。

2010年全县完成社会消费品零售总额23.7亿元，增长18.37%。

城乡消费市场同步扩大。

XX城镇零售总额全年实现17.3亿元，同比增长18.2%；乡村市场实现6.4亿元，同比增长18.9%。

从消费行业看，全县批发零售贸易业完成22.4亿元，同比增长18%；住宿和餐饮业完成13.0亿元，同比增长25.1%。

汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。

2010年全县销售家电下乡补贴产品4万多台（件），销售总额突破亿元，配合财政下发补贴资金突破千万元，位居全市前列。

12月，居民消费价格指数当月同比上涨5.0%，与上年同期比上涨3.6%，其中食品价格同比上涨7.4%；商品零售价格同比上涨4.7%，与上年同期相比上涨3.0%；农业生产资料价格同比上涨2.9%，与上年同期相比上涨2.7%。

4、工业不断壮大，企业经济效益不断提高

沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给XX县工业经济注入了勃勃生机。

（1）“一园两区”已初具规模，强攻工业成效显著

今年全县直接投入园区建设资金3000万元，工业园区建设资金累计投入达6亿元，园区面积超过6000亩，“一园两区”已初具规模。

新中胜（新加坡）产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户XX县工业园。

（2）规模工业加快发展

2010年，XX规模以上工业企业增加1家，达45家。

规模以上工业增加值完成8.9亿元，按可比价计算，同比增长34.8%，总量和增长速度全市排名分别比去年前移了2位、3位。

规模以上工业总产值实现36.1亿元，同比增长55.7%。

销售产值完成36亿元，同比增长57%，产品销售率达99.7%，工业产销衔接保持一致。

外贸出口发展较快，全年完成出口交货值5.2亿元，同比增长78.7%。

规模以上工业企业经济效益平稳增长。

2010年，XX企业经济效益综合指数193.34%，比上年提高2.5个百分点。

全县规模以上工业实现主营业务收入36亿元，同比增长63.4%；利润总额5560万元，同比增长34.4%；实现税金5885万元，同比增长0.9%。

流动资产周转率6.95次/年，同比提高0.06次。

企业资产负债率58.11%，同比下降3.96个百分点。

从业人员劳动生产率396千元/人.年，同比增加94千元。

企业就业容量扩大，企业年均从业人员9100人，同比增长16.4%。

5、财政收支快速增长

财政收入状况继续好转。

2010年，全县完成财政收入4.72亿元，同比增长21.89%，增幅高出去年同期0.9个百分点。

其中地方一般预算收入3.65亿元，增长23.14%，增幅高出去年同期0.25个百分点。

全年一般预算支出153810万元，同比增长16.6%。

其中：

一般公共服务13748万元，同比增长31.9%；公共安全7382万元，比上年增长22.9%；科学技术140万元，同比增长27.3%；社会保障和就业26769万元，同比增长27.7%；教育事业费25541万元，同比增长11.1%；文化体育与传媒1832万元；医疗卫生18839万元，同比增长20.1%；环境保护1870万元；城乡社区事务4178万元，同比增长58.6%；交通运输3890万元；资源电力信息事务2865万元；商业服务业等事务2449万元，同比增长45.6%；国土资源气象等事务1006万元，同比增长20%；住房保障支出4305万元；粮油物资储备693万元；国债还本付息支出691万元。

6、招商引资稳步推进

2010年1-12月，XX县共新批外资项目6个，合同外资额总计2365万美元，实际进资1693万美元；实现外贸出口1279万美元，同比增长6%。

共引进内资项目22个，合同引进内资15.8亿元，实际引进内资13.9亿元，同比增长5.3%，其中5000万元以上工业项目实际进资8.4亿元，同比增长2.2%。

7、居民收入水平进一步提高，生活保障进一步提高

全县继续落实惠农政策，发放水稻种植各类惠农补贴7420万元，农民生产积极性被调动起来。

全年新增城镇就业人数1.1万人，新增转移农村劳动力1.72万人。

全县城乡居民收入水平进一步提高。

2010年，全县城填在岗职工平均工资为21033元，比去年同期增长13.83%；全县实现农民人均纯收入（70户）3303元，增长9.8%。

随着经济的复苏，2011年房地产市场明显回暖，以及人们置业理财观念较强，加之政府高度重视房地产市场建设工作，严禁个人建私房，这就进一步加大了商品房的市场需求。

目前，在XX县所开发的楼盘未出现大量积压房现象，市场需求量较高。

基于上述因素，XX省XX实业开发总公司拟对公司于2010年1月通过竞拍的方式取得的位于XX县XX路2号的一宗国有建设用地进行本项目的建设，目前工作进展顺利，已完成建设用地规划许可和批准等前期准备工作。

1.3项目申请报告编制依据和范围

1.3.1项目申请报告编制依据

1、《XX县统计年鉴》；

2、《XX县土地利用总体规划》；

3、《XX县总体规划纲要》；

4、关于编制项目申请报告的委托书；

5、项目建设单位提供的其它基础资料。

1.3.2项目申请报告研究范围

XX县《XX》建设项目项目申请报告于2011年4月由XX省XX实业开发总公司委托XX工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。

报告主要内容包括：

项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。

（1）通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；

（2）确定项目地址用地与总平面规划；

（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；

（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；

（5）定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；

（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

第二章项目区概况

2.1县城概况

XX县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬26°05′18″至27°08′13″，东经115°40′20″至116°17′15″之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。

南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。

县城驻地XX镇，地处北纬26°28′，东经116°00′，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。

县城距省会南昌市320公里，距赣州市160公里。

城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。

319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城XX镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过XX县。

根据《XX县城市总体规划修编（2005-2020）》中提出，县城城市规划范围为：

南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。

XX县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）23.5万人。

2.2自然概况

2.2.1地形地貌特征

XX县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。

境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。

2.2.2地质情况

XX县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。

岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。

土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。

根据《中国地震参数区划区》，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。

2.2.3气象情况

XX县属中亚热带季风温润地区。

气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。

冬季11月下旬至12月上旬入冬,XX在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。

这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。

正常年份是：

前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。

俗话说“三九、四九,相见不出手”。

又说：

“大寒、小寒，滴水成团”。

1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。

春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。

但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。

后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是XX的汛期，常有雷雨或冰雹。

夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。

由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。

又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。

有“小暑南风十八天”之说。

当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。

这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。

这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。

秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。

不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。

即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。

这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。

晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。

气温年平均气温在14至19℃之间，极端气温也是南部高、北部低。

极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。

月平均气温，12月至2月平均气温都在10℃以下，其中一月气温最低。

从3月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10℃以上，其中7月气温最高。

据县城稳定通过10至20℃,保证率80%的积温，起讫日期：

10℃最初出现在3月25日,20℃最终出现在9月28日,历时187天,总积温4723.5℃。

2.2.4水系水文

XX县降水年降水量在1500至1700毫米之间。

大致北部多，南部少，东部多，西部少。

4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重较大。

若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。

自1939年

以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。

大的洪涝灾害出现在这些年份。

若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。

自1939年以来，

自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。

较严重的干旱均发生在这些年份。

7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。

这一时期，容易形成伏、秋旱。

10至12月降水量最少。

1至3月降水量次于7至9月降水量。

多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。

多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：

20，相差不大，农谚谓：

“有多少晴天就有多少雨天”。

1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。

日照：

多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡/平方厘米。

无霜期：

县城无霜期多年平均值为279天。

最长为319天，最短为224天。

平均初霜日期为11月30日。

最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。

平均终霜日期为2月22日。

最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。

初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。

最长128天，最短32天。

XX县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。

根据县气象局观测记录：

山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。

2.3社会经济状况与发展

2.3.1人口

1、全县人口

XX县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。

人口调查的各项指标见表：

人口指标表

年份

年末总人口（万人）

人口密度（人/K㎡）

人口自然增长率‰

2000

69.61

172

2001

70.32

173.5

10.25

2002

71.36

176

`14.84

2003

71.43

176.2

0.94

2004

71.45

176.29

1.2

2005

73.52

181.4

29

从表中数据可以算出，2000年-2005年，XX县人口平均增长速度为：

人口增长率=人口平均发展速度-1=0.01095即10.95‰

2、城区常住人口预测

根据《XX县城市总体规划（2005-2020年）》提出，近期2010年城市人口预计17万人，远期2020年城区人口预计23.5万人。

2.3.2资源

1、水土资源

XX县域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的79.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤1.69万亩，占面积的0.28%。

耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。

XX水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。

梅川也称XX江，主河长220公里，发源于XX与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。

平江亦称兴国江，发源于XX猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。

全县总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。

2、生物资源

XX县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。

山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。

全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。

大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。

森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。

此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。

农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。

XX县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。

其他野生动物有600余种。

3、矿产资源

地下矿产资源主要品种有：

稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。

据分析，稀土总储量可逾