销售不动产纳税申报.docx
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销售不动产纳税申报.docx
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销售不动产纳税申报
销售不动产(一般计税方法)纳税申报
销售新、老不动产(非自建)且采用一般计税方法计税的企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目
例:
某企业为一般纳税人,于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋,取得
全部价款和价外费用5550万元,开具增值税专用发票,销售时采用一般计税方法,适用税
率11%,购进原值4500万元,预征率5%;本月还购进办公用电脑、家具等1170万元,取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】
一、一般纳税人转让以下不动产,适用一般计税方法的,
(一)2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产
(二)2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产
二、应在不动产所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,
如不动产所在地与机构所在地一致的,应在机构所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。
、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=(收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时)÷(1+5%)ⅹ5%,
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到的全部价款和价外费用÷(1+11%)ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷(1+适用税率)ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】
预缴税款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50万元
销项税额=5550÷(1+11%)ⅹ11%=550万元
进项税额=1170÷(1+17%)ⅹ17%=170万元
应纳税额=550-170-50=330万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含
税销售额50000000元,第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元;在
第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元,
第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元,第11栏“价税合计”内
填入价税合计金额55500000元,第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0(如图1)
图1
2、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表二(本期进项税额明
2、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表二(本期进项税额明细)
在第2栏“其中:
本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份,“金额”
填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元,“税额”填入取得的增值税专用发票
注明的税额1700000元,在本期没有发生其他进项税额的情况下,在第1栏“认证相符的
增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。
(如图2)
3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次,本期取得的增值税专
用票为17%的进项,应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元,税额内填入1700000元(如图3)
4、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
在上期没有发生扣除税额的情况下,第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元;
第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元,由于本期应纳税额
为3800000元,大于500000元,因此本期发生的应抵减税额可全额抵减,第4栏“本期实
际抵减税额”即填写500000元,第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0,表明所有可扣除的税额均被扣除完毕(如图4)
5、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000
元,第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元,在本期没有其他进项税额的情
况下,第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额
5500000元大于进项税额1700000元的前提下,第18栏“实际抵扣税额”
填写本期进项
税额1700000元,第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元,
将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”,
第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元,在本期没有发生其他税款的情况下,第34栏“本期应补(退)税额”内填写应纳税额3300000元(如图5)
(二)销售新、老不动产(自建)且采用一般计税方法计税的企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目
【示例】某企业为一般纳税人,于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋,取得
全部价款和价外费用11655000元,开具增值税专用发票,销售时采用一般计税方法,适用
税率11%;本月还购进办公用电脑、家具等5850000元,取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】
(1)一般纳税人转让以下不动产,适用一般计税方法的,
①2016年4月30日前自建的不动产
②2016年5月1日后自建的不动产
应在不动产所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,如
不动产所在地与机构所在地一致的,应在机构所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷(1+5%)ⅹ5%,
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到的全部价款和价外费用÷(1+11%)ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷(1+适用税率)ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】
预征税额=1165.5÷(1+5%)ⅹ5%=55.5万元
销项税额=1165.5÷(1+11%)ⅹ11%=115.5万元
进项税额=292.5÷(1+17%)ⅹ17%=42.5万元
应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税
销售额10500000元,第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元;在第
4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元,第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元,
第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元,第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0(如图1)
2、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表二(本期进项税额明细)
在第2栏“其中:
本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份,“金额”
填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元,“税额”填入取得的增值税专用发票
注明的税额425000元,在本期没有发生其他进项税额的情况下,在第1栏“认证相符的增
值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。
(如图2)
3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次,本期取得的增值税专
用票为17%的进项,应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元,税额内填入425000元(如图3)
合计1=2+4+5+11+16+18+27+29+30
4、将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生
额”填写计算出的本期预征税额555000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本
期发生额之和555000元,由于本期应纳税额为1155000元,大于555000元,因此本期发
生的应抵减税额可全额抵减,第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元,第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0(如图4)
5、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000
元,第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元,在本期没有其他进项税额的情
况下,第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000
元大于进项税额425000元的前提下,第18栏“实际抵扣税额”
填写本期进项税额
425000元,第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差730000元,将预缴
的税款金额555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”,第32
栏“应纳税额合计”内填写应纳税额175000元,在本期没有发生其他税款的情况下,第34栏“本期应补(退)税额”内填写应纳税额175000元(如图5)
销售不动产(简易计税方法)纳税申报
(一)销售非自建老不动产适用简易计税方法计税
例1某企业为一般纳税人,于2016年销售2003年购入的办公楼一栋,取得全部价款
和价外费用5550万元,开具增值税专用发票,销售时采用简易计税方法,税率5%,购进原值4500万元,预征率5%。
【相关政策】
1、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),适用简易计税方
法的,应在不动产所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,
如不动产所在地与机构所在地一致的,应在机构所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。
2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=(收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时)÷(1+5%)ⅹ5%,
应纳税额=(收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时)÷(1+5%)ⅹ5%-预缴税款
【应纳税额计算】
预征税额=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50万元
应纳税额=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%-50=0万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的
第1列“开具增值税专用发票销售额”,填入不含税销售额52860000元;第2列“开具增
值税专用发票销项(应纳)税额”填入2640000元;第9列“合计销售额”填入52860000
元;第10列“合计销项(应纳)税额”填入2640000元;第11列“合计价税合计”填入
55500000元;第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入
45000000元;第13列“扣除后含税销售额”填入10500000元;第14列“扣除后销项
(应纳)税额”填入500000元。
(如图1)
2、填报《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(三)(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)
在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据:
第1列“本期服务、不动
产和无形资产价税合计额(免税销售额)”等于附列资料
(一)第11列第9b栏的金额,
应为本期销售不动产价税合计额55500000元;第2列“期初余额”填入0;第3列“本期
发生额”填入本期销售不动产的原值45000000元;第4列“本期应扣除金额”填入
45000000元;第5列“本期实际扣除金额”
应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除
金额,填入45000000元;第6列“期末余额”填入0。
(如图2)
3、将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生
额”填写计算出的本期预征税额500000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本
期发生额之和500000元,由于本期应纳税额为500000元,因此本期发生的应抵减税额可
全额抵减,第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元,第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0(如图3)
4、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简
易办法计税的销售额10000000元,第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据
简易计税办法计算出的税额500000元,在本期没有其他应纳税额项目的前提下,第24栏
“应纳税额合计”内等于第21栏500000,将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本
期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”,在本期没有发生其他税款的情况下,第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补(退)税额”内填0(如图4)
(二)销售自建老不动产适用简易计税办法
例2.某企业为一般纳税人,于2016年销售2003年购入的办公楼一栋,取得全部价款
和价外费用1050万元,开具增值税专用发票,销售时采用简易计税方法,税率5%,预征率5%。
【相关政策】
1、一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产,适用简易计税方法的,应在不
动产所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,如不动产所在
地与机构所在地一致的,应在机构所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。
2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷(1+5%)ⅹ5%,
应纳税额=收到的全部价款和价外费用÷(1+5%)ⅹ5%-预缴税款
【应纳税额计算】
预征税额=1050÷(1+5%)ⅹ5%=50万元
应纳税额=1050÷(1+5%)ⅹ5%-50=0万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的
第1列“开具增值税专用发票销售额”,填入不含税销售额10000000元;第2列“开具增
值税专用发票销项(应纳)税额”填入500000元;第9列“合计销售额”填入10000000
元;第10列“合计销项(应纳)税额”填入500000元;第11列“合计价税合计”填入
10500000元;第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入0;第
13列“扣除后含税销售额”填入10500000元;第14列“扣除后销项(应纳)税额”填入500000元。
(如图1)
2、将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况
表)
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生
额”填写计算出的本期预征税额500000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本
期发生额之和500000元,由于本期应纳税额为500000元,因此本期发生的应抵减税额可
全额抵减,第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元,第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0(如图5)
3、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简
易办法计税的销售额10000000元,第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据
简易计税办法计算出的税额500000元,在本期没有其他应纳税额项目的前提下,第24栏
“应纳税额合计”内等于第21栏500000,将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本
期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”,在本期没有发生其他税款的情况下,第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补(退)税额”内填0(如图3)
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