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投资规模和资金筹措
1、建设投资估算
(1)建筑工程费用
经估算,工程费用为万元。
根据德州市及相关地区
2019年~2009年建设的类似工程,结合本项目实际,采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。
详见表1-2.
表1-2建筑工程费用估算明细表
序号
项目名称
计算基数
估计投资
(万元)
1
地上部分土建及建筑装饰工程
181000
27150
1.1
住宅(商品房及拆迁安置房)
177000
26750
1.2
配套设施
4000
400
2
地下部分土建及建筑装饰工程
33250
9975
3
给排水及消防工程
181000
1810
4
采暖工程
181000
1810
5
电气工程
181000
905
6
燃气工程
181000
1810
7
室外工程
201
7.1
区内道路及广场
5,430
163
7.2
绿化
11713.5
23
7.3
场平围墙大门等其他工程
15
合计
合计
43661
注:
电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。
(2)设备购置及安装费
经估算,设备购置及安装费万元,包括给水设备、
电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用
详见表1-3.
表1-3.设备购置费及安装估算表
序号
名称
估算价值(万元)
1
换热站设备
105
2
污水及中水处理设备
53
3
给水设备
53
4
灯具、配电箱
105
5
电梯
84
6
变配电设备
158
7
室外管道
105
8
室外电缆
53
9
合计
716
(3)工程建设其他费用估算
经估算,工程建设其他费用万元,其中:
1根据相关资料,本项目土地费用包括耕地再造费、土地有
偿使用费、土地管理费、土地契税等,共计万元;
2分摊小区公建配套费约万元;
3勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准及山东省、德州市有关规定执行,并参照市场价进行估算。
4人防易地建设费按40元/川计取。
其他费用估算详见表1-4。
工程建设其他费用估算表
表1-4
序号
费用名称
计算基础
计算标准
总价(万元)
1
土地费用
10897
2
分摊小区公建配套费
1635
3
建设单位管理费
工程费用
107
4
勘察设计费
工程费用
643
5
建设监理费
工程费用
43
6
可研、标底预决算编制、审查费
100
7
城市建设综合配套费
181000
255
4616
8
人防异地建设费
33250
40
133
9
合计
18173
(4)基本预备费
基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算,为
万元。
(5)建设期利息
项目拟申请银行贷款亿元,贷款利率7%,经测算,建设期利息为万元。
2、投资估算表
经估算,本项目建设总投资万元,其投资构成见表1-5
项目建设投资估算汇总表
表1-5
序号
费用名称
投资额(万元)
占项目投入总资金的比例
估算说明
1
建设投资静态部分
74521
95.51%
1.1
建筑工程费
43661
55.96%
1.2
设备及工器具购置费
551
0.71%
1.3
安装工程费
165
0.21%
1.4
工程建设其他费用
18173
23.29%
1.5
基本预备费
11972
15.34%
2
建设投资动态部分
3500
4.49%
2.1
建设期利息
3500
4.49%
3
项目投入总资金
78021
100.00%
3、资金筹措及使用计划
(1)资金筹措
项目建设总投资为万元,由建设单位通过以下方式解
决:
1单位自筹资金投入万元。
2设单位自有资金投入万元,为项目资本金。
(2)投资及资金使用计划
据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性,总投资需要在项目建设期一年内全部投入。
经济影响分析
因项目属房地产开发项目,故只进行财务分析。
第一节财务测算
一、经济效益分析的依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
2、《房地产开发项目经济评价方法》
二、财务基础数据的确定
1、项目计算期4年,其中建设期2年,销售期2年,第2年开始销售。
2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。
3、收入测算
(1)销售价格
根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置,参照周边地区类似项目销售价格,确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下:
♦高层住宅楼销售均价为3500元/m2
♦地上商业设施售均价为4000元/m
♦办公楼、酒店销售均价为5500元/m♦地下车库每个车位销售均价为15万元/车位
♦地下室销售均价为4000元/m
(2)销售面积
项目地上建筑面积为128600平方米,地上商业设施68000平方米,高层住宅14400平方米,办公楼、酒店46200平方米;地下部分包括地下室25000平方米,地下停车位700个。
(3)销售收入
销售收入计算表
表7-1
序号
项目
数量5)
平均单价
销售收入(万元)
1
住宅楼
14400
3500元/m2
5040
2
商业设施
68000
4000元/m2
27200
3
办公楼、酒店
46200
5500元/m2
25410
4
地下室
25000
4000元/m2
10000
5
地下车位
700
15万元/个
10500
合计
78150
(4)销售计划
根据项目实施进度计划,在建设期第二年开展销售工作,
计划项目建成后三年内全部售出,销售期限为3年。
每年销
售比例为30%50嚇口20%年度销售计划见表7-2.
年销售收入测算表
表7-2单位:
万元
序号
名称
第1年
第2年
第3年
合计
1
住宅楼
1512
2520
1008
5040
2
商业设施
8160
13600
5440
27200
3
办公楼、酒店
7623
12705
5082
25410
4
地下室
3000
5000
2000
10000
5
地下车位
3150
5250
2100
10500
合计
23445
39075
15630
78150
4、建设成本费用本项目建设成本费用,由项目开发建设总投资和运营费构成。
(1)项目开发建设总投资为45313万元。
(2)运营运营费用为项目销售费用和管理费用。
♦销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用,包括广告费、宣传费、销售服务费等,按销售收入的3%计算。
♦管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用,包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等,按销售收入的2%计算。
三、税金及附加
(1)本项目营业税税率为5%,城市维护建设税和教育费附
加分别按营业税的7%和3%计算。
(2)土地增值税根据《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四
级超率累进税率进行测算。
(3)所得税企业所得税税率按25%计算。
第二节财务分析
一、盈利能力分析经测算,项目在计算期内实现销售收入78150万元,可获第7页
利润总额为17695万元,税后净利润为12916万元。
项目利润总额及
分配见表7-3
1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标:
销售净利润率=销售收HX100%=16-53%
项目利润及利润分配表
表7-3
序号
项目
比例(%)
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
1.1
售房收入
23445
39075
15630
1.2
租房收入
2
开发成本
45313
3
管理费用
469
782
313
4
销售费用
703
1172
469
5
销售税金及附加
1289
2149
860
6
土地增值税
2312
2312
2312
7
利润总额
-45313
18672
32660
11676
8
弥补上年度亏损
26641
9
应纳税所得额
6019
11676
10
所得税
1505
2919
11
税后利润
0
4514
8757
12
可分配利润
0
4514
8757
13
盈余公积金
10
0
451.4
875.7
14
应付利润
0
0
0
15
未分配利润
0
4062.6
7881.3
16
累计未分配利润
0
4062.6
7881.3
3、根据财务现金流量表(详见表7-4)表7-4财务现金流量表
序号
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
1
经营收入
23445
39075
15630
2
售房收入
23445
39075
15630
3
租房收入
4
回收固定资产余值
5
回收流动资金
6
其他
7
2现金流出
45313
4773
7920
6873
8
建设投资
45313
9
流动资金
10
经营成本
1172
1954
782
11
销售税金及附加
1289
2149
860
12
土地增值税
2312
2312
2312
13
所得税
0
1505
2919
14
其他
15
3净现金流量
-45313
18672
31155
8757
16
4累计净现金流量
-45313
-26641
4514
13271
17
5所得税前净现金流量
-45313
18672
32660
11676
18
6所得税前累计净现金
流量
-45313
-26641
6019
17695
计算指标如下:
所得税前:
财务内部收益率:
19.55%
财务净现值(IC=12%:
5094.22万元
投资回收期:
2.6年(含建设期)
上述指标表明,项目建设具有一定的盈利能力
所得税后:
财务内部收益率:
15.36%
财务净现值(IC=12%:
2167.91万元
投资回收期:
2.82年(含建设期)
。
第三节不确定性分析
一、敏感性分析
该项目作了所得税前投资的敏感性分析,将建设投
资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分
析,详见表7-5和图7-1.
敏感性分析
表7-5
项目
变化率(%)
财务内部收益率(%)
财务净现值
(万元)
投资回收期
(年)
建设投资
+10
13.44
1048.42
2.95
-10
23.72
9140.02
2.68
销售收入
+10
26.59
10026.01
2.68
-10
1332
1266.5
2.95
基本方案:
内部收益率为
投资回收期:
2.6年
19.55%净现值:
5094.22万元
从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项
目的效益都很敏感。
如果销售收入向不利方面变动10%全
部内部投资收益率降至13.31%,净现值下降为1266.5万元,投资回收期增加到2.95年。
如果建设投资向不利方面变动10%全部投资内部收益率下降至13.44%,净现值下降为
1048.42万元,投资回收期增加到2.95年。
二、临界点分析
临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下,投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。
根据敏感性分析,计算各因素临界点详见表7-6
临界点分析
表7-6
敏感因素
基本方案结果
临界点计算
期望值
12%(IRR)
建设投资(万元)
45313
最高值51000
住宅楼(元/m2)
最低3300
商业设施(元/m2)
最低3100
办公楼、酒店(元/m2)
最低3300
三、财务评价结论
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