房地产开发项目评估方法.docx

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房地产开发项目评估方法

房地产开发项目评估方法

（2）

房地产开发项目评估方法

一、房地产开发项目建设程序

二、项目策划方法

三、项目评估参数的确定

四、市场分析方法

五、财务评价方法

六、举例分析

一、房地产开发项目建设程序

■获得土地阶段（初步可行性研究）

↓土地报价的可行性研究报告

↓董事会批准参加土地竞买重大事宜

↓参加土地竞买

■前期管理阶段

↓产品方案优化

↓规划设计与方案优化

↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）

■经营计划阶段

↓

■经营实施阶段（动态管理与控制）

↓开工准备

↓项目开工

↓开盘销售

↓竣工验收

■后评价阶段

二、项目策划方法

策划的真谛：

优化方案，确定参数

策划的内容：

1、优化产品方案

2、优化项目分期开发方案

3、优化规划设计方案（总平面）

4、优化融资方案（范围、金额、时机）

1、优化产品方案

（1）优化准备——市场研究

◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；

◆产品定位分析，确定产品档次及价格；

◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。

（2）产品方案优化

◆以利润为目标，用线性规划方法

◆确定每种产品用地面积、开发数量；

◆产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。

2、优化项目分期开发方案

分期开发与利润

每期开发规模与期数

每期衔接与项目开发周期

3、优化规划设计方案

规划设计方案的作用

满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求

需经过政府审批，审批后不能轻易变动

方案优化方法

主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。

4、优化融资方案

（1）满足项目融资条件：

①资本金要求：

权益资金占总投资比例不低于35%

②四证要求：

拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。

（2）资金需求规律：

前紧后松

（3）融资范围与方法：

①分期融资：

保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。

②项目融资：

一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。

保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。

③土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。

（4）融资方案优化结果

贷款金额、用款时间、还款计划

三、项目评估参数的确定

（1）基本参数

（2）项目分期开发计划参数

（3）开发产品经营计划参数

（4）投资估算及使用计划参数

（5）资金筹措计划参数

财务评价参数汇总表

71>.20

%

年利率

3056.90

万元

各种利息支出

4.12

3.60

%

占建安费用比例

1105.00

万元

不可预见费

4.11

4.00

%

占收入比例

5247.05

万元

销售费

4.1

2.16

%

占建安费用比例

663.00

万元

管理费

4.9

%

占建安费用比例

万元

开发间接费

4.8

1.44

%

占建安费用比例

442.00

万元

其他工程费

4.7

1.00

%

占收入比例

1311.76

万元

开发期税费

4.6

0.72

%

占建安费用比例

9><>221.00

万元

公共配套设施

4.5

155.43

元/㎡

单位建筑面积

3400.00

万元

基础设施费

4.4

3.60

%

占建安费用比例

1105.00

万元

前期费用

4.3

4661.70

元/㎡

每平方米地价

39780.00

万元

土地费综合

4.2

800.00

元/㎡

单位造价

450.00

万元

二期地面车库

4.1.5

1300.00

元/㎡

单位造价

7800.00

万元

二期住宅

4.1.4

800.00

元/㎡

单位造价

375.00

万元

一期地面车库

4.1.3

<>2200.00

元/㎡

单位造价

7425.00

万元

地下车库

4.1.2

1200.00

元/㎡

单位造价

6600.00

万元

一期住宅

4.1.1

30725.00

万元

建筑安装工程费用

4.1

87056.71

万元

总投资

4

5687.39

元/平方米

二期地面车库出售

3.5

6824.89

元/平方米

二期住宅出售

3.4

5170.39

元/平方米

一期地面车库出售

3.3

2068.15

元/平方米

地下车库出售

3.2

6204.44

元/平方米

一期住宅出售

3.1

产品平均价格

3

5625.00

平方米

二期地面车库

2.5

60000.00

平方米

二期住宅

2.4

4687.50

平方米

一期地面车库

2.3

33750.00

平方米

地下车库

2.2

55000.00

平方米

一期住宅

2.1

218750.00

开发产品数量

2

85333.76

平方米

以平方米为单位

128.00

亩

用地面积

1

指标

指标单位

指标名称

合计数量

单位

项目名称

序号

（1）基本参数—开发周期

3

期

项目分期开发期数

9

4

%

土地契税税率

8

10

%

项目基准收益率

7

控制项目开工的最早季度

3

季

土地交付使用季度

6

控制项目开工的最早年份

2005

年

土地交付使用年份

5

签定土地合同季度

或开始项目前期工作季度

1

季

项目起始季度

4

签定土地合同年份

或开始项目前期工作年份

2005

年

项目起始年份

3

签定土地合同年月

至最后一笔销售款收到为止

20

季

项目周期（计算期）

2

1-按月/2-按季/3-按年

2

项目周期单位

1

备注

数据或选项

单位

项目名称

序号

（1）基本参数--税率利率

%

短期借款年利率

12

%

经营资金年利率

11

130

%

最低偿债备付率

10

10

%

公积金

9

3.75

%

所得税预征税率

8

2

%

商铺写字楼土地增值税预征税率

7

2

%

别墅土地增值税预征税率

6

1

%

普通住宅土地增值税预征税率

5

25

%

所得税税率

4

4

%

教育附加税率

3

7

%

城建税税率

2

5

%

营业税税率

1

指标

单位

项目名称

序号

（2）项目分期开发计划参数

4

2009

3

2008

3

2

2008

1

2007

2

1

2007

4

2005

1

竣工季度

竣工年份

开工季度

开工年份

项目分期

单项工程（产品）开发计划参数

4

2009

4

2008

3

2008

4

2008

4687.5

配套工程

三期地面车库

3

2

4

2009

4

2008

3

2008

4

2008

55000

普通住宅

三期高层住宅

3

2

2008

2

2007

1

2007

2

2007

5625

配套工程

二期地面车库

2

2

2

2008

2

2007

1

2007

2

2007

60000

普通住宅

二期高层住宅

2

1

2007

1

2006

4

2005

1

2006

4687.5

配套工程

一期地面车库

1

1

2007

4

2005

4

2005

1

2006

33750

配套工程

地下车库

1

2

1

2007

1

2006

4

2005

1

2006

55000

普通住宅

一期高层住宅

1

容积率

竣工

季度

竣工

年份

封顶

季度

封顶

年份

开工

季度

开工

年份

开盘季度

开盘年份

开发面积

（㎡）

产品类型

单项工程

项目分期

（3）开发产品经营计划参数

70

30

30

5

2008.4

同比

1

2

5000

4687.5

三期地面车库出售

70

30

30

5

2008.4

同比

1

2

7200

55000

三期小高层出售

70

30

30

6

2007.2

同比

1

2

5000

5625

二期地面车库出售

70

30

30

6

2007.2

同比

1

2

6600

60000

二期小高层出售

70

30

30

6

2006.1

同比

1

2

5000

4687.5

一期地面车库出售

70

30

30

6

2006.1

同比

1

2

2000

33750

一期地下车库出售

70

30

30

6

2006.1

同比

1

2

6000

55000

一期小高层出售

付款

比例

（%）

二次

付款

间隔

（天）

合同

首付

比例

（%）

销售周期

（季）

开盘年

.季

变化

方式

变化

周期

（季）

增减

幅度

（%）

开盘

单价

（元）

收款比例（%）

销售计划参数

价格参数

数量

（㎡）

产品名称

（4）投资估算及使用计划

8075.00

合计

否

375.00

元/平方米

800.00

平方米

4687.50

按建筑面积

三期地面车库

3.2

是

7700.00

元/平方米

1400.00

平方米

55000.00

按建筑面积

三期小高层

3.1

三期工程费用

3

8250.00

合计

否

450.00

元/平方米

800.00

平方米

5625.00

按建筑面积

二期地面车库

2.2

是

7800.00

元/平方米

1300.00

平方米

60000.00

按建筑面积

二期小高层

2.1

二期工程费用

2

14400.00

合计

否

375.00

元/平方米

800.00

平方米

4687.50

按建筑面积

一期地面车库

1.3

否

7425.00

元/平方米

<>2200.00

平方米

33750.00

按建筑面积

一期地下车库

1.2

是

6600.00

元/平方米

1200.00

平方米

55000.00

按建筑面积

一期小高层

1.1

一期工程费用

1

计入取

费基数

估算价值

（万元）

指标单位

估算指标

基数单位

数量

计算基数

工程或费用名称

序号

工程费用估算指标

其它费用估算指标（第一期）

44600.83

合计

流动资金

13

720.00

%

5

万元

14400

按建安费比例

预备费

12

财务费用

11

1742.46

%

4

万元

43561

按收入比例

销售费用

10

432.00

%

3

万元

14400

按建安费比例

管理费用

9

288.00

%

2

万元

14400

按建安费比例

其他工程费

8

开发间接费

7

435.62

%

1

万元

43561

按收入比例

开发期税费

6

144.00

%

1

万元

14400

按建安费比例

公共配套设施费

5

1868.75

元/M2

200

平方米

93437

按建筑面积

基础设施建设费

4

720.00

%

5

万元

14400

按建安费比例

前期工程费

3

38250.00

元/M2

4500

平方米

85000

用地面积

土地征用费

2

估算价值

（万元）

指标

单位

估算

指标

基数单位

数量

计算基数

工程或费用名称

序号

土地费用使用计划参数

30

第3次付款比例（%）

3

第3次付款季度

2005

第3次付款年份

40

第2次付款比例（%）

2

第2次付款季度

2005

第2次付款年份

30

第1次付款比例（%）

1

第1次付款季度

2005

第1次付款年份

3期工程

2期工程

1期工程

项目名称

（5）资金筹措计划数据

长期借款还本付息条件

资金筹措计划

过桥贷款还本付息计划

长期借款还本付息条件

1

3

指定还本利

18

第1期

过桥贷款

17

按输入的先后顺序还

7.20

第3期

三期银行借款

11

按输入的先后顺序还

7.20

第2期

二期银行借款

0

6

按输入的先后顺序还

7.20

第1期

一期银行借款

贷款放

款时间

偿还期

（季）

宽限期

（季）

偿还方式

年利率

（%）

项目分期

借款名称

项目启动资金筹措方法

1）启动资金

从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全），这段时间需要支付的全部费用。

2）项目资本金

最低自有资金>=项目总投资×35%，

3）启动资金的筹措

当“项目资本金≥启动资金”时

过桥贷款=0

当“项目资本金<启动资金”时

过桥贷款=启动资金-项目资本金

4）资金筹措方法举例

项目2005年4季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下：

一期启动资金=3882.65+5334.53+4482.92=13700.1（含土地契税）

二期启动资金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契税）

三期启动资金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契税）

需要：

启动资金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29

计划：

启动资金=41000

需要：

项目资本金=项目总投资*35%

=86692.08*35%=30342.23

计划：

项目资本金=31000

计划：

过桥贷款=41000-31000=10000，（到期连本带息一起还）

资金筹措：

项目资本金31000过桥贷款10000

二期=14038.36;

三期=12868.83;

一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000

资金筹措计划（第一期）

10000

10000

过桥贷款

2.3.2

10000

10000

一期贷款

2.3.1

10000

10000

20000

长期借款

2.3

经营资金借款

2.2

用于经营资金

2.1.2

4092.81

4092.81

用于建设投资

2.1.1

4092.81

4092.81

权益投资

2.1

10000

14092.81

24092.81

资金筹措计划

2

4573.17

2742.56

4543.42

5345.54

3748.16

331<>22.97

投资使用计划

1

2006.1

2005.4

2005.3

2005.2

2005.1

合计

项目名称

序号

资金筹措计划（第二期）

二期贷款

2.3.1

长期借款

2.3

经营资金借款

2.2

用于经营资金

2.1.2

4211.51

5615.34

4211.52

14038.37

用于建设投资

2.1.1

4211.51

5615.34

4211.52

14038.37

权益投资

2.1

4211.51

5615.34

4211.52

14038.37

资金筹措计划

2

4049.53

5399.37

4049.53

26588.28

投资使用计划

1

2006.1

2005.4

2005.3

2005.2

2005.1

合计

项目名称

序号

资金筹措计划（第三期）

三期贷款

2.3.1

长期借款

2.3

经营资金借款

2.2

用于经营资金

2.1.2

3860.64

5147.53

3860.65

12868.82

用于建设投资

2.1.1

3860.65

5147.53

3860.65

12868.83

权益投资

2.1

3860.65

5147.53

3860.65

12868.83

资金筹措计划

2

3712.16

4949.55

3712.16

25109.73

投资使用计划

1

2006.1

2005.4

2005.3

2005.2

2005.1

合计

项目名称

序号

过桥贷款还本付息计划

1800　　

0　　

0　

0

还利息

1.4

10000

还本金

1.3

1800

0

0

0

应计利息

1.2

10000

借款本金

1.1

一期贷款

1

2005.4季

2005.3季

2005.2季

2005.1季

合计

项目名称

序号

四、市场分析方法

（一）市场分析的最终结果

（二）价格趋势分析

（三）市场定位分析方法

（四）产品定价与竞争能力分析

（五）项目评价价格预测

（一）市场分析的最终结果

项目的产品适合以什么价格和速度买出去。

（二）价格趋势分析方法

理论：

供需关系与当前价位共同决定价格走势

宏观趋势分析内容：

◆供需分析——土地储备水平

↓需求量预测

↓供应量分析

↓供需分析

◆价格变动趋势

↓当前价位分析——房价收入比

↓当前价位与变动趋势分析——理性回归幅度

↓用供需关系修正价格变动趋势——确定理性回归幅度

需求量预测

指标：

一个城市住宅总量、每年新增需求量

住宅总量=人均住宅面积×城市人口

序号

项目

单位

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1

市区人口

万人

207

210

212

217

<>223

<>229

236

243

251

258

2

人均居住面积

万M2

16.2

17.2

17.8

18.6

19.5

20.4

21.4

<>22.5

23.6

24.8

3

住房面积①×②

万M2

3357

3603

3781

4034

4339

4676

5053

5472

5912

6398

4

新增面积

万M2

247

177

254

304

337

377

419

440

487

5

拆迁量

万M2

40

130

180

200

200

200

200

200

200

6

需求量④+⑤

万M2

287

307

434

504

537

577

619

640

687

7

累计需求量

万M2

287

594

1028

1532

2069

2646

3265

3905

4592

供应量分析

指标：

年末存量土地商品住宅可开发量

序号

项目

2001

2002

2003

2004

1

土地累计投放量（1.1+1.2）

601

1087

1575

2125

1.1

存量土地

553

1.2

新增土地供应量

48

486

488

550

2

商品住宅可开发量（2.1+2.2+2.3）

932

698

700

783

2.1

存量土地可开发量

704

2.2

存量房

160

2.3

新增土地可开发量

68

698

700

783

3

商品住宅累计可开发量

932

1630

2330

3113

4

累计已开发量

287

594

1028

1532

5

年末存量土地商品住宅可开发量（3-4）

645

1036

1302

1581

供需分析

土地储备水平（年）

=存量土地可开发面积/未来3～5年平均需求量

储备水平<2年偏紧；

储备水平=2-3年正常；

储备水平=3-4年偏松，

储备水平>4年供过于求

未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578

土地储备水平（年）=1581/578=2.74

当前价位与变动趋势分析方法

◆当前价位：

房价收入比=人均住房面积×当前房价/人均可支配收入

◆预测合理房价

合理房价=预测人均收入×合理房价比/人均预测面积

◆房价合理增长幅度（%）：

预测一年=[（合理房价/当前房价）-1]×100

预测二年=[（第二年合理房价/当前房价）-2-1]×100

预测三年=[（第三年合理房价/当前房价）-3-1]×100

预测四年=[（第四年合理房价/当前房价）-4-1]×100

预测五年=[（第五年合理房价/当前房价）-5-1]×100

目前价位判断方法

人均可支配收入

项目名称

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2