酒店式公寓的投资分析.docx

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酒店式公寓的投资分析

酒店式公寓的投资分析

一、酒店式公寓的定义以及起源

酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。

它是一种比较特殊的物业类型。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业，集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体。

酒店式公寓的概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大用户的喜爱。

如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。

之后在上海、北京等地出现，目前已在全国各大中城市都有发展。

二、酒店式公寓的特点

酒店式公寓主要有以下三个特点：

1、业主拥有酒店独立产权。

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。

本质区别在于：

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

2、酒店式管理。

酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

3、兼具居住度假与投资两种功能。

酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

酒店式公寓的分类

一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。

1、商务酒店式公寓。

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。

大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。

因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。

而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。

所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

2、商住酒店式公寓。

这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。

虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。

商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。

它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。

办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。

通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。

但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

3、新生代酒店式公寓。

近期，在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。

新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。

在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

三、酒店式公寓应具备的竞争因素

1、独一无二的地理位置。

地理位置对于酒店式公寓来说至关重要，因为酒店式公寓属于商业物业，而商业物业对区位的要求是最高的。

它需要在繁华地段，拥有良好的商务办公氛围，这样才能够吸引足够多的人群。

2、合理的投资回报模式。

良好投资回报模式是吸引投资者的最重要因素。

回报高，风险低的方式是投资者的首选，但同时又不能损害开发商和酒店管理公司的利益。

因此，设计一个合理的投资回报模式是项目成败的关键因素之一。

3、专业的酒店管理。

聘请专业的酒店管理公司对酒店式公寓进行经营和管理，专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响。

同时能够给予客户坚定的投资信心。

4、良好的规划布局。

规划设计要与环境相协调，并且需要增添开放式娱乐设施。

酒店式公寓的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，还应该面向公众开放，这样才能聚集人气、调动人气。

5、与相关机构合作。

取得与各种国内、国际会议，如学术年会、旅游年会等合作的机会，以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店式公寓项目的盈利水平。

6、合理的档次定位。

档次定位太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次定位太高，减小了客户层面，同时酒店管理成本过高。

一般以3－4星级的酒店为主。

7、细分客源、人性化装修。

摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化弊病，大胆创新，充分营造出家的氛围，实施差异化竞争，使酒店成为客人“家外之家”。

酒店式公寓优劣势分析

1、酒店式公寓的优势。

酒店式公寓主要体现在以下几个方面：

①总价低、投资灵活。

酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，由于总价较低，就有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧。

近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆。

②空间分割灵活。

由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。

因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡。

因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。

③良好的生活和商务环境。

众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。

与一般公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。

酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。

还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。

2、酒店式公寓的劣势。

从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新安装管道（水、电、煤）、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。

从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。

从实用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。

从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。

从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。

从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。

酒店式公寓目标客户分析

酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：

1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。

国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或商务酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

2、国内及海外商务人员。

由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

3、投资者。

不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

现在本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。

4、小企业和SOHO族。

少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

5、居家自住者。

带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

此类需求者一般较少。

上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其他人员或机构不是主要角色。

酒店式公寓的市场推广还需要一定的时间。

四、酒店式公寓开发流程分析

1、市场定位。

酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求。

投资者群依托于客户，如果物业不能满足客户的需求，就不会有人投资。

2、酒店式公寓的市场需求。

具体内容见上文，在此不再讲述。

3、区位选择。

区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。

侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。

为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。

还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。

为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。

某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。

4、规划设计。

酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。

而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。

在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。

后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。

目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主。

间

5、选择装修标准。

酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。

①高标准。

有些酒店式公寓项目（例如深圳、广州等地）智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。

例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。

②低标准。

标准较低的酒店式公寓，与上述楼盘的主要差距在于：

没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。

装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

当然这种区分方法并不唯一，要根据各地的具体情况具体分析。

6、选择经营方式。

酒店式公寓的经营方式一般有出售、出租、租售并举三种。

①出售方式。

采用出售方式可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是大部分采用的经营方式。

建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理，开发商不参与后期管理。

由于开发商和酒店管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患，小业主的权益难以得到保障。

这种模式往往在后期经营中给开发商带来一些负面的影响。

②出租方式。

在出租方式下，投资回收期长，而且存在较大的市场风险。

例如深圳房地产市场一直存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金就快速下降。

酒店式公寓也是这样，采用出租方式经营酒店式公寓，出租率和租金收入只会不断下降，市场风险大。

另外，采用出租方式，装修也是困扰开发商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又怕不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦。

因此，出租方式往往不被开发商所考虑。

③租售并举。

租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式。

通常情况下，开发商都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。

采取租售并举，往往是一种无奈之举。

售出的单位由业主自用或出租，售不出去的单位就由开发商直接出租经营。

采取何种经营方式，主要根据市场情况而定，一般情况下宜选择出售，避免风险。

如果市场上酒店式公寓供过于求，租售并举也是扩大市场占有率的一种方式。

全部出租的方式很少有开发商采纳。

五、酒店式公寓常用的投资回报模式分析

1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权。

业主首期付30%的总价款，其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主每年拥有5%的固定回报以及享受60天的酒店客房免费入住权，另外还有酒店客房经营纯利润的30%的分成。

如果业主将每年60天的使用权转让，还能更快的收回投资。

如深圳大梅沙海景酒店。

2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住权＋VIP消费卡。

首付二成房款即可获得如下回报：

一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡（视购买套数而定，酒店消费卡）+20年之后的完整产权。

如深圳的东方银座酒店。

3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住权。

这是开发商所倡导的一种“永不供楼”理念，即投资者只需拿出总楼款的25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店式公寓，然后与酒店管理公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。

租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己的物业，同时享受五星级的酒店服务。

如深圳丹枫白露。

4、永久委托，阶段性回报方式。

首付17.8％（另外12.2％由开发商支付），20年永不供楼，每年18天免费入住。

并与酒店管理公司签永久合同，第21年至第43年（土地年限），5％的年固定回报＋50％的经营利润分成。

如深圳虹楼。

六、酒店式公寓发展前景

同时，中国加入世贸以后，众多的境外跨国企业纷纷在国内设立分部，开设工厂。

其中的许多中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。

目前，随着经济的发展，国内各大中城市已经形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。

这一群体由于业务上的关系，也愿意选择酒店式公寓。

酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。

有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。

通常，酒店的租金要比公寓高30％左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长。

因此，酒店式公寓较适合中长线的投资者。

酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。

随着我国经济的长远发展和加入WTO所带来的发展机遇，酒店式公寓将会迎来一个快速的发展时期。

投资分析

酒店式公寓VS普通公寓

业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。

其原因主要在于：

1.出租率较有保证。

酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。

此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；

2.租金稳定性较有保证。

在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。

而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；

3.性价比比酒店更有优势。

酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。

同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

酒店式公寓VS产权式酒店

对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。

两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。

一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时，业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。

但是，有些酒店式公寓在销售时，开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同。

因此，专家提醒投资者，在投资这样的物业时，不要被商家极力的推荐所左右，一定要保持清醒的头脑，理性地选择投资项目。

对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。

也就是说，投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。

某些开发商承诺的10%-30%的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱。

酒店经营利润的计算大多是按80%-100%的入住率乐观估计的。

如果达不到这个入住率，经营效益就实现不了，一旦出现经营亏损根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。

对于有意购买产权式酒店的投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。