长沙市房地产份月报.docx
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长沙市房地产份月报.docx
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长沙市房地产份月报
长沙市房地产市场2009年12月份月报
(2009年12月1日至12月31日)
一、政策动态
(一)明年信贷约预增7万亿至8万亿
提要:
建设银行高级研究员赵庆明告诉记者,按照他的计算,明年信贷大约在7万亿左右,而5家大银行信贷占比大约在3万亿左右,按照10%资本充足率来计算,几家大银行的资本金缺口大约2000多亿。
目前,银监会通过推动商业银行按照巴塞尔新资本协议的框架来控制风险,资本充足率也正是核心指标之一。
(二)银行“沉不住气”悄然收紧房优惠政策
据《国际金融报》报道到目前,房贷优惠政策虽然没有改变,但政策未变银行先“动”,多家银行已开始通过修改优惠政策、筛选优质客户等方式,悄然收紧房贷优惠政策。
一些银行虽然目前没有展开实际行动,但也有所打算,预计这一话题还将持续“热闹”下去。
融资环境的好坏往往预示着房地产市场的好坏。
对于开发公司而言,融资通畅促使其扩张及投资开发,从而带动土地市场的活跃,开发建设市场的繁荣。
而对消费者而言,信贷宽松刺激投资性需求入市,进而助燃成交氛围,加大市场的活跃。
反之,若流动性严重不足,企业则收缩战场、减少开支。
而消费者亦持币观望,市场顿显萎靡。
从明年的情况看,整体政策会比较宽松,但由于明年对投资热情的集中打击,银行在个别方面将会收紧。
(三)国土部:
不符产业和供地政策项目一律不批用地
国土部将要加大土地违法案件查处力度,特别是严查“两高一资”、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。
11月30日,国土部发布2009年国土资源执法监察工作报告显示,今年前10月全国违法案件数量同比大幅下降。
国土部相关负责人表示,为促进经济结构调整优化,今后对不符合产业政策和供地政策的项目,一律不批准用地。
(四)国务院研讨拆迁条例先补偿后拆迁或写进条例
“先补偿后拆迁”有望写进新条例
国务院法制办在北京金台饭店召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案(以下简称《征收与拆迁补偿条例》)专家研讨座谈会。
应邀参加研讨会的北大公众参与研究与支持中心主任、北大宪法行政法研究中心副主任王锡锌昨接受本报记者采访时透露,目前修改方案已形成草案初稿,整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。
由于人口的增加和城市化的加快,土地越来越显得重要,今年各地不断涌现“地王”现象,而另外一方面,又有很多开发商占地不动工,甚至是倒地出售,这种现象与发展居民住房事业是不一致的,因此,政府对于此方面的打压估计要持续一段时间。
(五)中央经济会议:
明年要增普通商品住房供给
12月5日至7日,中央经济工作会议在北京召开。
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛发表重要讲话。
会议提出了明年经济工作的主要任务,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
(六)二手房营业税细则明确五年内普通住宅差额征收
23日,财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
(七)“国四条”推出
国务院明确推出四大组合举措,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
专家指出,这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性。
1、“增加普通商品住房的有效供给”。
特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。
相关数据显示,当前京沪深等一线城市商品住宅普遍供不应求,增加供给将有利于缓解供求关系紧张,稳定房价上涨。
2、“抑制投资投机性购房”。
中国房地产业协会副会长朱中一说:
“据了解,当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。
”
3、“加强市场监管”。
当前,部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛,严重扰乱楼市正常交易秩序。
此次“国四条”也提出,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场检测,完善土地招拍挂和商品房预售制度。
政府严惩这些违规行为,显然要给百姓一个稳定的市场预期。
4、大规模推进保障性安居工程建设。
此前,一些地方的保障房建设缓慢,审核把关不严……此次国务院常务会议强调,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。
相对于11月份的种种猜疑,12月份频出的政策也算给各业内和业外人士吃了颗定心丸,从各房地产政策我们可以看出,政府对于房地产的基调未变。
对自住的住房需求仍旧保持今年的优惠措施,而对于投资需求稍有压制。
但这对于明年的整体走势将不会有太大的影响。
二、规划动态
(一)长沙西湖将建水下城市
长沙市西湖文化园昨日正式动工,西湖文化园原是西湖渔场,四五年后,这里将成为长沙中央游憩区。
水下城市即在保持规划中的西湖文化园总体风貌不改变的前提下,在湖底下打造一个面积为1000亩左右的“城市”,内设水下商场、水下游乐场所、水下酒店和其它公益设施。
(二)岳麓滨江新城三期二阶段拆迁春节前完成
岳麓三期二阶段拆滨江新城迁将在春节前完成。
长沙市委常委、常务副市长谢建辉主持召开拆迁协调会。
定位为长沙市复合型新都会中心的滨江新城,将成为大河西先导区新的商业中心,湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地。
自从大河西先导区的规划出台后,河西的发展一直保持着强劲的劲头,目前河西的配套,环境,交通都已非往日可比。
从房地产开发方面看,现在河西的楼盘也比较多,价格相对比较低,随着个规划的不断实施和完善,河西的地位将越来越重要。
(三)武广高速铁路12月26日正式开通运营
2009年12月26日,从这天开始,普通旅客在湖南就可以亲自体验高速铁路出行的快感。
2005年6月23日开工建设的武广铁路客运专线是国家《中长期铁路网规划》中京广铁路客运专线的重要组成部分,位于湖北、湖南、广东三省境内,北起武汉站,途经咸宁、岳阳、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远等市,南到广州南站,全线共15个车站。
线路全长1068.6公里,其中路基323公里、桥梁684座468公里、隧道226座177公里,桥隧比66.7%。
采用世界上最先进的国产“和谐号”高速动车组和牵引供电、列车控制、行车指挥等系统,列车时速350公里,行车密度可达3分钟/列。
武广铁路客运专线是迄今为止世界上一次建成里程最长、运营速度最高的高速铁路,并创下了多个世界第一。
武广铁路已于近日开始试运行了,26日全线将正式开通,从车速来看,速度将达到每小时最高394公里的时速,这将大大缩小长沙到珠三角的距离,由于交通时间的拉近,长沙将引来新的一轮大的发展时机,对于长沙的经济将有所拉升,对于长沙房地产的影响就是将确实拉动武广新城区域房地产的升级。
(四)杭州至长沙铁路客运专线获国家发改委批准
正当我们为武广高铁即将运行欢呼雀跃之时,国家发改委又给湖南送来了一个好消息。
12月17日下午从省发改委获悉,国家发改委日前下发文件同意建设杭州至长沙铁路客运专线。
该项目正线全长927公里,投资估算总额1308.8亿元,项目建设期为四年半。
届时,长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时。
届时,沪杭段也将竣工,杭州到上海运行时间将缩短为30多分钟,意味着不到4个小时就可从长沙“飞”抵上海。
长沙武广新站的建成带来了长沙尚东板块的飞速发展,而此项规划的出台无疑为此区域的发展打了又一记强心针。
(五)芙蓉大道长沙段全线竣工
全长近6公里的芙蓉大道(长沙段)全线竣工。
目前,芙蓉大道在长沙境内全长已达47.8公里,超过了45.7公里的北京长安街,因而被誉为“中华第一路”。
芙蓉大道湘潭段拉通后,芙蓉大道总里程将超过61公里。
此次竣工的路段位于长沙县暮云镇境内,处在长株潭三市交界的核心区,是省会长沙芙蓉大道的南延线。
该段路线北起长沙县暮云镇莲花村,南与湘潭昭山大道相接,全长近6公里,桥梁4座,总投资3.77亿元。
芙蓉大道的竣工,给我们带来了一个讯息,就是长株潭的融合。
长株潭的融合不仅是在地域上的,更是在交流上,芙蓉大道的拉通,无疑给长株潭的融合增加了很大的交流空间,加速了长株潭的融合。
三、长沙房地产市场情况
(一)楼市交易情况
12月份新建商品房交易情况表
时间
新建商品房(套)
成交面积(㎡)
成交均价(元/㎡)
12月第一周(11.29-11.5)
4446
529300
4658
12月第二周(12.6-12.12)
3655
414200
4702
12月第三周(12.13-12.19)
5451
655600
4304
12月第四周(12.20-12.26)
4302
498400
4694
总计
17854
2097500
4565
12月份商品房成交情况柱形图
12月份新建商品房住宅交易
时间
住宅(套)
成交面积(㎡)
成交均价(元/㎡)
12月第一周(11.29-11.5)
4157
457000
4286
12月第二周(12.6-12.12)
3240
373900
4499
12月第三周(12.13-12.19)
5023
563800
4134
12月第四周(12.20-12.26)
4003
436700
4533
总计
16423
1831400
4342
12月份新建商品房住宅成交情况柱形图
从成交情况看,新建商品房本月总共成交17854套,成交面积为2097500㎡,成交均价保持在4565元/㎡以上,成交量相对于上个月有所上扬,成交均价本月仍保持平稳态势。
新建商品房住宅本月共成交16423套,成交面积为1831400㎡,成交均价保持在4342元/㎡以上,成交量相对于上个月也有走高趋势,成交均价波动性不大。
(二)土地交易情况
12月份土地成交情况表
挂牌编号
成交时间
宗地位置
宗地面积
规划用途
容积率
使用年限
起始价
成交价
竟得人
[2009]网挂036号
2009-12-8
长沙市开福区车站北路361号
1263.19㎡
住宅
≤5.76
70年
499万元
499.0万元
湖南湘安房地产开发有限公司
[2009]网挂043号
2009-12-8
长沙市岳麓区含浦镇白鹤社区
7732.68㎡
办公、住宅
≤2.0
办公50年、住宅70年
791万元
791.0万元
湖南猎鹰房地产开发有限公司长沙市国土资源局岳麓区分局
[2009]网挂042号
2009-12-8
长沙市芙蓉区远大一路338号
11665.03㎡
商业、住宅
≤7.0
商业40年、住宅70年
5806万元
7066.0万元
湖南伟晖置业投资有限责任公司
[2009]网挂041号
2009-12-8
长沙市开福区丽臣路287号
1651.09㎡
商业、住宅
≤5.0
商业40年、住宅70年
456万元
456.0万元
湖南十方置业有限公司
[2009]网挂039号
2009-12-8
长沙市岳麓区望岳街道窑塘村
56317.65㎡
住宅
≤3.0
70年
13445万元
23045.0万元
个人
本月土地交易五宗,从土地成交交易表我们可以得出以下具体数据:
网挂编号
宗地位置
宗地面积
成交价
容积率
楼面地价
[2009]网挂036号
长沙市开福区车站北路361号
1263.19㎡
499.0万元
≤5.76
≥686元/㎡
[2009]网挂043号
长沙市岳麓区含浦镇白鹤社区
7732.68㎡
791.0万元
≤2.0
≥511元/㎡
[2009]网挂042号
长沙市芙蓉区远大一路338号
11665.03㎡
7066.0万元
≤7.0
≥865元/㎡
[2009]网挂041号
长沙市开福区丽臣路287号
1651.09㎡
456.0万元
≤5.0
≥552元/㎡
[2009]网挂039号
长沙市岳麓区望岳街道窑塘村
56317.65㎡
23045.0万元
≤3.0
≥1364元/㎡
从表中我们可以看出,本月成交土地,楼面地价最贵的是岳麓区望岳街道窑塘村,最低的是含浦镇白鹤社区。
总体上,大都保持着六七百元每平方左右的水平。
(三)开盘项目
开盘项目表
开盘项目
位置
时间
开盘优惠
均价
户型面积区间
恒大·名都雍景湾
长沙市·市府北·金星大道
12月6日
开盘额外特别88折,仅限当日
3800元/平米
名富公寓
芙蓉中路一段198号
12月6日
6100元/平米
碧桂园·威尼斯城
长沙县星沙镇星沙大道北端
12月5日
165万元/套
松雅湾200平米精品“玲珑”美墅
金科·东方大院
岳麓区尖山天湖景区
12月5日
189万元/套起
旭辉·藏郡
长沙市观沙岭茶子山路
12月5日
4700元/平米
全新87平米两房,48平精装公寓
凤凰城MAX公寓
长沙市星沙镇星沙大道
12月5日
4200元/平米
60平米精装跃层
西城龙庭
长沙市岳麓区大道与金星大道交汇处西南角
12月5日
5000元/平米
4,5号栋40-130㎡缤纷户型
天赐良园
雨花区木莲东路59号(雨花区区振幅东南侧)
12月5日
3800元/平米
万国城MOMA
开福区政府以东福元西路199号
12月13号
VIP卡,2000抵10000
3900元/平米
恒大名都
长沙市·市府北·金星大道
12月13号
3780元/㎡起
汇丰官邸
韶山南路与湘府中路交汇处
12月12号
本周开盘特惠,最低折扣至88折
4800元/平方米
68席精装大三房,大四房
夏威夷·碧水春城
湖南省长沙市芙蓉南路省政府家属区旁
12月12号
会员优惠,一万抵二万
沁园春·御园
岳麓区桐梓坡路485号
12月12号
VIP卡3倍认筹
均价:
6500元/平方米
三江花中城
长沙市雨花区体育新城古曲路199号
12月15日
开盘总价直减5000元,三天内签约再优惠3000元,开盘最高优惠8千元/套
4600元/㎡
95㎡纯板式两房,139-143㎡的阔绰三房
美联天骄城
长沙市雨花区高桥乡高桥村(火星大道旁)
12月17日
98折优惠
4300元/平米
40平米私人领寓,110平米阔绰两房,135平米奢适三房
湘水湾三期
远大二路远大广场对面
12月19日
VIP认筹2千最高抵1万5
起价2680元/平米
米兰春天
湖南中医药大学东侧
12月20日
2900元/㎡
中新·印象地中海
高塘岭高乔大道
12月20日
2-4房16万起;1000元认筹立返2000元再享97折优惠
2500元/㎡
松雅湖畔2期
星沙大道与特立路交汇处东北角
12月27号
VIP卡5000抵10000
起价2888元/平方米
2期4、5、6#85-136平米不同户型空间
保利麓谷林语
高新区麓谷桐梓坡西路中联重科斜对面
12月26号
2000元抵10000
3900元/㎡
泰禹·彩云之翼
万家丽路与长塘路交汇处的东南向
12月26号
4400元/㎡
4号楼盛大开盘
宜居莱茵城
岳麓大道与雷锋大道交汇处搜狐网
12月26号
开盘当日VIP优惠100元/平米
起价3600元/㎡
B1、B3栋86-156平米户型
东业苹果社区
芙蓉区远大路与星沙大道交汇处
12月26号
一次性9.8折,按揭9.9折
3100元/㎡
4号栋77-133平米户型
开盘项目总结
Ø本月开盘项目23个,比上个月多四个。
Ø项目位置仍旧处于偏远的地方。
Ø开盘时间比较分散,下旬偏多。
Ø从优惠角度来说,大部分优惠程度一般,绝大多数优惠活动采取了VIP认购的方式。
Ø从价格看,由于本月开盘项目大都比较偏远,所以,价格以3000-4000元/㎡居多。
Ø从户型面积看,小户型居多。
四、总结
从政策动态来看,12月份是政策频出的一个月,这些政策基本确定了明年房地产市场的基调。
由于政府对于房地产市场仍旧保持着激励态度,所以后市的房地产市场仍会保持高位运行。
但由于政策对于投资投机房地产的打击,明年的涨势将有所缓解。
从12月的长沙房地产的交易情况来看,新建商品房成交量比上月有所上升,成交价格依旧保持平稳。
从长沙的城市建设情况我们估计,后市的长沙房地产还有比较大的提升空间。
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