物业管理师经营管理重点资料doc 31页.docx

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物业管理师经营管理重点资料（doc31页）

第一章物业经营治理概述

1、物业治理从传统的物业运行治理服务，向策略性的物业资产价值治理方向拓展。

P1

2、物业治理又称资产治理，为满足业主目标，综合利用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。

P1

3、物业经营治理强调为业主提供价值治理服务，满足其物业投资收益或企业进展战略及主营业务进展目标的需求。

P1

4、物业经营治理活动的治理对象通常为收益性物业，要紧包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的要紧载体〔特点〕。

P2

5、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

P2

写字楼分类一样要考虑如下12个因素：

所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业治理水平和租户类型。

6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

P3

7、零售商业物业的一分类依据：

〔1〕建筑规模〔2〕经营商品〔3〕商业辐射区域的范畴P3

8、零售商业物业分为六种类型1〕区域购物中心2〕市级购物中心3〕地区购物商场4〕居住区商场5〕邻里服务性商店6〕特色商店P3-4

区域购物中心：

面积10万平米以上，有效半径200公里

市级购物中心：

3万，30万人，5亿。

地区购物商场：

1至3万，30万，5亿。

居住区商场：

3000—10000，1—5万，3000—10000万无

邻里服务性商店：

3000平米以下，1万人以下，3000万元以下

除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业差不多上有两种存在形式，〔一〕是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，〔二〕是某综合用途物业内的一部分P5

9、出租型别墅或公寓P5

〔1〕别墅是指在风景区或在郊外建筑的供休养的住宅。

中国人的别墅概念跟欧美发达国家有专门大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，显现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。

甚至〝空中别墅〞等概念。

实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。

而国外的住宅和别墅是分开的。

〔2〕公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

10、工业物业：

必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的阻碍。

11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅行、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。

传统上，这类物业的经营治理活动属于酒店治理行业，但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设，其经营活动也与房地产行业紧密相关。

P6

12、物业经营治理服务的目标：

从业主的角度动身，在物业经济寿命的全寿命周期内，连续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及以后进展潜力。

物业业主，既包括直截了当持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

13、物业治理企业划分为治理型、专业型和综合型

〔1〕治理型物业治理企业是具有策略性物业治理能力的企业，它受业主托付对物业经营治理绩效承担综合责任。

企业的工作重点是在于物业治理工作的规划与打算、物业市场营销与租赁治理、预算与成本治理、专业物业治理服务采购与分包商治理、现金流治理、绩效评判和客户关系治理等。

〔2〕专业型物业治理企业是具有物业运行过程中某种专业治理能力的企业，通常以专业分包的形式获得爱护保养，设立专业型物业治理企业提供专业治理服务提高物业治理企业的劳动生产率和效益。

〔3〕综合型物业治理企业是同时具备物业策略治理和物业运行治理能力的企业。

鉴于物业治理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施治理，从治理的层次上分为公司治理、现场治理和现场作业。

14、物业经营治理的层次：

物业经营治理的内容与物业类型和业主持有物业的目的紧密相关，分为物业治理或设施治理、房地产资产治理和房地产组合投资治理三个层次。

〔重要〕P9

物业治理和设施治理以运行治理为主，房地产资产治理和投资组合以策略性治理为主。

〔1〕物业治理：

物业治理的核心工作是对物业进行日常的爱护和修理，向入住的客户和企业提供服务，以保证其始终处在正常的运行状态。

关于居住物业，物业治理确实是物业经营治理的全部内容。

关于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业治理，还要进行相应的资产治理和组合投资治理工作。

除了进行物业的日常治理还要执行资产治理所确定的战略方针，以满足组合投资治理的目标。

〔2〕设施治理：

是一种新型的房地产服务业务

〔3〕房地产资产治理：

从对物业、设施和租户的治理上升到聘用多个物业治理企业和设施治理公司来同时治理多宗物业。

〔4〕房地产组合投资治理：

房地产组合投资治理视野更加宽敞，包括明白得和执行物业业主的投资目标；评判资产治理公司的表现；审批资产治理公司为爱护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造打算；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来治理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

P10

房地产投资的利润是通过三种差不多途径制造出来的：

一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。

物业经营治理公司代表个人投资者或机构者来促使这三个目标实现，实际上确实是以物业业主的角色在工作。

P10

15、物业经营治理不同层次之间的关系：

〔1〕物业治理或设施治理、资产治理和组合投资治理的作用是相互关联的，在一个小型房地产〝投资组合〞里，某一种层次的治理可能同时扮演三种角色。

物业治理或设施治理、资产治理和组合投资治理之间的相互关系。

〔2〕物业治理和设施治理定位在现场操作层面的治理，其要紧作用是为租户提供及时的服务和保证物业的连续收入和现金流。

〔3〕资产治理一样按照物业类型、地理位置或两者结合起来，比现场物业治理具有更宽敞的视角。

资产治理公司作为物业投资者或业主的代表，〝治理〞物业治理企业。

更确切地说，资产治理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业治理企业。

资产治理通过物业治理的工作来实施自己的战略打算，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

〔4〕房地产组合投资治理公司那么以投资者的目标和风险/回报参数特点作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

〔5〕为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营治理必须进行有效的和谐，并依照市场需求的变化主动地调整经营策略。

15、物业经营治理中的战略性工作〔1〕确定战略〔2〕确定标准〔3〕构建信息基础〔4〕构建信息基础

〔5〕进行资产组合P12-13

16、资产治理的要紧内容本质上确实是对成本和收益的操纵，要紧包括对物业的物理形状和财务状况的治理。

现金流和成本治理，日常修理和爱护，以后修理和爱护，设施设备治理，物业保险治理

P14

17、常规工作内容概述1〕从日常工作的角度看，具体负责资产治理的物业治理师要使物业处于正常并能够同意的水平上2〕保持合理的开支水平3〕尽量减少给使用者带来的不便④在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的修理成本专门可能大大超过初始投资水平。

P15

18、现金流和成本治理：

〔当投资者将物业出租的时候，他们期望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。

这不仅能够降低各种治理成本，还能够降低各种风险和不确定性带来的意外成本。

但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。

专门是在以下三种情形下，一样可不能采纳这种方式：

（1）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直截了当投资。

（2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一样更期望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。

（3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不中意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，承诺租户承担较低的修理责任，而由他自己负担大部分。

〕

〔1〕支出的分配〔2〕费用和成本〔3〕租金〔4〕服务费；支出的分配、组织和治理是物业治理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏专门可能会对物业的净运营收益和资本价值产生阻碍。

P16

19、日常修理和爱护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。

业主会查找能够全部承担各种修理成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理那个问题的方式。

P17

20、以后修理和爱护：

〔1〕关于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租差不多有了约定的适应，即一样的由租户负责物业以后的修理和爱护〔2〕关于商业物业，区位因素更为重要。

关于其他物业有重要阻碍的爱护费用问题在商业物业上表达并不明显〔3〕设计水平、使用的材料和施工质量都阻碍到建筑物全寿命周期中的修理成本〔4〕每个建筑都应该有自己的修理打算。

修理打算应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。

P17

21、设施设备治理是一种〝家务性〞活动，与使用者或租户的日常活动紧密相关。

传统的业主不太关注设施方面的条款，但也只是个程度问题。

过高水平的设施设备治理有时候对业主来说并不是一件好事，尽管它对某些租户比较有吸引力，然而会提高治理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。

P18

第二章房地产投资及其区位选择

1、房地产投资是指以获得以后的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直截了当或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。

P20

2、投资的要紧目的，是为了使其财宝最大化。

通过进行房地产投资，投资者能够获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还能够降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的阻碍。

P20

3、房地产投资的形式：

直截了当投资和间接投资。

直截了当投资可分为开发投资和置业投资两种形式。

间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直截了当参与房地产经营治理工作。

P20

4、房地产直截了当投资〔1〕房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即通过规划设计和工程建设等过程，建成能够满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过那个转让过程收回投资、猎取开发利润。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租〔如写字楼、公寓、别墅、货仓等〕或经营〔如商场、酒店等〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

〔2〕房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以猎取物业所有权或使用权为目的的投资。

其对象能够是开发商新竣工的商品房，也能够是旧有物业P21

5、房地产间接投资〔1〕房地产企业债券和股票投资：

债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。

〔2〕投资于房地产投资信托基金〔REITS〕：

使得投资者能够把资金投入到由专业房地产投资治理者经营治理的房地产投资组合中，将其收入现金流的要紧部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用〔3〕购买住房抵押支持证券〔MBS〕P21

1．房地产企业债券和股票投资

2．投资于房地产投资信托基金优点：

第一，收益相对稳固；第二，流淌性较好，容易转换为现金。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

6、房地产投资的特性〔1〕位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性；〔2〕寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命〔3〕适应性〔4〕各异性：

是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产〔5〕政策阻碍性〔6〕专业治理依靠性〔7〕相互阻碍性P22

7、〔一〕房地产投资之利〔1〕相对较高的收益水平〔2〕能够得到税收方面的好处〔3〕易于获得金融机构的支持〔4〕能抵消通货膨胀的阻碍〔5〕提高投资者的资信等级P25

〔二〕房地产投资之弊〔1〕流淌性差〔2〕投资数额庞大〔3〕投资回收期较长〔4〕需要专门的知识和体会P26

8、房地产投资风险的定义：

从房地产投资的角度来说同，风险能够定义为未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营时期后，人们就能够运算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就能够运算猎取预期收益可能性的大小。

P27

9、风险与不确定性：

标准方差越小，风险越小；标准方差越大，风险就越大。

P27

10、房地产投资的风险要紧表达在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流淌性和资产治理的复杂性四个方面。

人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生阻碍、投资者无法操纵的系统风险和仅对市场内个别项目产生阻碍、能够由投资者操纵的个别风险。

P28

11、面临的系统风险有：

1〕通货膨胀风险2〕市场供求风险3〕周期风险4〕变现风险5〕利率风险6〕政策风险7〕或然缺失风险P28

12、〔一〕通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

按长期固定租金方式出租其所拥有的物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。

由于通货膨胀风险直截了当降低投资的实际收益率，因此房地产投资者专门重视此风险因素的阻碍，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益阻碍的程度。

但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀与行业基准折现率的直截了当加和。

〔二〕周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

〔三〕变现风险是指急于商品兑换为现金由于折价而导致资金缺失的风险。

〔四〕利率风险，利率调升会对房地产投资产生两方面的阻碍：

〔1〕是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至显现负值；〔2〕是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，利率提高还会抵制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

〔五〕政策风险是房地产投资中危害最大的一种风险收益现金流风险：

是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

P28-30

13、个别风险包括：

1〕收益现金流风险2〕以后经营费用风险3〕资本价值风险4〕比较风险5〕时刻风险6〕持有期风险P31-32

14、风险对房地产投资决策的阻碍要紧表达为：

1〕依照项目风险大小确定相应的投资收益水平2〕依照风险治理的能力选择投资方向3〕依照风险周期变化特点把握投资时机P32-33

15、〔1〕房地产投资的三要素是〝区位，区位，依旧区位〞。

房地产投资中区位选择的专门重要性。

阻碍房地产投资成败的要素绝不仅仅是〝区位〞，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的连续时刻长短、所投资的房地产类型等。

所有其他阻碍要求均与房地产所处的〝区位〞相关。

〔2〕房地产投资中〝区位〞的明白得有狭义和广义之分。

狭义的区位是指某一个体投资场地在都市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

区位的广义明白得，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会经济、自然环境或背景。

〔3〕房地产投资者对区位的把握还须利用进展的、动态变化的眼光。

〔4〕房地产投资中的区位，绝对不能简单地①将其明白得为地理位置②还应重点考察其在都市社会经济活动中的位置③在整体市场供求关系中的位置④在以后都市进展建设中的位置P34-35

16、不同类型房地产投资对区位的专门要求：

〔1〕居住物业〔2〕写字楼物业〔3〕零售商业物业〔4〕工业物业

〔1〕居住物业：

1〕市政公用和公建配套设施完备的程度2〕公共交通便利程度3〕环境因素4〕居民人口与收入P35

（二）写字楼物业

1．与其他商业设施接近的程度。

2．周围土地利用情形和环境。

3．易接近性。

（三）零售商业物业

取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

分析包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

商业辐射区域通常被分为三个部分：

要紧区域、次要区域和边界区域。

要紧区域是与项目所处地点直截了当相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域次要区域是距离项目所处地点5～15kin的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

（四）工业物业

当地提供要紧原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，操纵环境污染的政策等

第三章房地产投资分析技术

1、房地产投资活动能够从实物形状和货币形状两个方面进行考察。

从实物形状上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业治理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。

从货币形状上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。

P38

2、关于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和猎取的收益，都能够看成是货币形式。

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时刻各时刻点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，。

关于房地产开发投资项目来说，现金流出要紧包括土地费用、建筑费用、还本付息、运营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，是要依照特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以猎取最好的经济成效。

3、现金流量图P39

+

-

房地产置业投资：

包括房地产购置投资和流淌资金投入两部分。

4、现金流分析中的常用术语P40-42

〔1〕潜在毛租金收入①物业能够猎取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积②一旦建立起那个潜在毛租金收入水平，该数字就在能够每个月的报告中保持相对稳固③能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化④潜在毛租金收入并不代表物业实际猎取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，能够获得的租金收入。

〔2〕空置和收租缺失，潜在毛租金收入的减少可能由两方面缘故造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

〔3〕其他收入物业中设置的自动售货机、投币等获得的收人称为其他收入。

这部分收入是租金以外的收入，又称打算外收入。

此外，一样将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

〔4〕有效毛收入，有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租缺失+其他收入

〔5〕运营费用

〔6〕净运营收益，净运营收益＝有效毛收入—运营费用；净运营收益的最大化是业主最关怀的问题，也是考察物业治理企业的物业治理工作成功与否的要紧方面

〔7〕抵押贷款还本息〔8〕预备金，专项修理资金属业主所有

〔9〕税金1〕经营税金及附加，营业税率为5%，营业税税额＝应纳税销售（出租）收入X税率，目前营业税的税率为5％。

都市爱护建设税和教育费附加，是依靠营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。

2〕城镇土地使用税和房产税3〕企业所得税

〔10〕经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

从物业税前现金流中再扣除预备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即：

税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流＝税前现金流-预备金-所得税

收益性物业的现金流

潜在毛租金收入－空置和收租缺失十其他收入＝有效毛收入

有效毛收入－运营费用=净运营收益

净运营收益－抵押贷款还本付息=税前现金流

税前现金流－预备金－所得税=税后现金流

5、资金的时刻价值，〔1〕在不同的时刻付出或得到的同样数额的资金在价值上是不等的。

同样数额的资金在不同时刻点上具有不同的价值，而不同时刻发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时刻价值。

关于资金的时刻价值可分为：

1〕随着时刻的推移，资金的价值会增加。

这种现象叫资金增值。

2〕资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

牺牲即期消费是为了能在今后得到更多的消费。

〔2〕资金时刻价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看要紧是有①投资利润率，即单位投资所能取得的利润②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的缺失所应得到的补偿③风险因素，即对因风险可能带来的缺失所应获得的补偿。

〔3〕由于资金存在时刻价值，就无法直截了当比较不同时点上发生的现金流量。

因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情形。

这种考虑了资金时刻价值的经济分析方法，提高了方案评判和选择科学性和可靠性。

P44

6、〔1〕利息是指占用资金所付出的代价或舍弃资金使用权所得到的补偿；〔2〕利率是在单位时刻内所得到的利息额与借贷金额之比，一样以百分数表示。

用i表示利率，表达式为〔45页〕

i=

×100%

7、〔1〕单利计息：

我国个人储蓄存款和国库券的利息确实是以单利运算的，计息周期为〝年〞。

单利计息时的利息运算公式为：

In=P﹒n﹒i

n个计息周期后的本利和为：

Fn=P（1+i﹒n）

〔2〕复利计息。

按复利方式运算利息时，利息的运算公式为：

In=P[（1+i）n-1]

n个运算周期后的本利和为：

Fn=P（1+i）n

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款差不多上按复利计息的。

在投资分析中，一样采纳复利计息。

P45

8、当利率标明的时刻单位与计息周期不一致时，就显现了名义利率和实际利率的区别。

名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

P46

9、名义利率与实际利率的关系式i=

=

＝〔1+

〕m—1〔选择〕

通过上述分析和运算，能够得出名义利率与实际利率存在着下述关系

〔1〕实际利率比名义利率更能反映资金的时刻价值、

〔2〕名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

〔3〕当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

〔4〕当每年计息周期数m﹥1时，实际利率大于名义利率

〔5〕当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1P47

10、复利运算公式与系数P47

各符号的具体含义是：

P——现值

F——终值〔以后值〕

A——连续显现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值

G——每一时刻间隔收入或支出的等差变化值

S——每一时刻间隔收入或支出的等比变化值

n——计息周期数

i——每个计息周期的利率

11、公式与系数

〔1〕一次支付的现值系数和终值系数F＝P〔1+i〕n

当终值F和利率i时，专门容易得到复利计息条件下现值P的运算公式：

P＝F[

]，上式中的[

]称为〝一次支付现值系数〞。

〔2〕等额序列支付的现值系数和资金回收系数

〔3〕等额序列支付的终值系数和储存基金系数

〔4〕等差序列的现值系数和年费用系数

【看一下P50例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，假设该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，那么开发商每次为该贷款支付的利息总额是多少？

假如运算先期支付利息的时刻价值，那么贷款到期后开发商实际