省社会科学研究院物业管理投标文件71.docx

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省社会科学研究院物业管理投标文件71

第一部分：

报价函

××省××招标咨询有限公司：

经研究，我方决定参加项目编号为BJ8072005002的政府采购项目。

为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。

1、我方提交的报价文件，正本一份，副本五份。

2、如果我方的报价文件被接受，我方将履行采购文件中规定的每一项要求，并按我方报价文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。

3、我方理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。

4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。

5、我方同意按采购文件规定交纳报价保证金、履行保证金、成交服务费、公证费，遵守贵机构有关竞争性谈判的各项规定。

6、我方的报价文件自公开报价之日起有效期为90日。

7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：

供应商代表姓名、职务（印刷体）：

00市场研发部经理

供应商单位全称（公章）：

**物业管理有限责任公司

法定代表人或授权代理人签字：

地址：

00

邮政编码：

00

电话：

（000000

传真：

00

2005年5月12日

第二部分：

法定代表人授权委托书

××省××招标咨询有限公司：

**物业管理有限责任公司（供应商名称）法定代表人授权我公司总经理（职务或职称）00（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次××省社会科学研究院物业管理政府采购项目（项目编号：

BJ8072005002）竞争性谈判活动的一切事宜。

特此授权。

（附授权代理人身份证明复印件）

单位名称（公章）：

**物业管理有限责任公司

法定代表人签字：

授权代理人签字：

2005年5月12日

第三部分：

报价一览表

项目编号：

BJ8072005002

供应商名称（公章）：

**物业管理有限责任公司

法定代表人或授权人代理人签字：

单位：

元

包号

总价

市场零售价

提供

服务时间

备注

A包

报价第一方案286883

1年

A包

报价第二方案249936

1年

第二方案说明：

本着为社科院节约费用的原则，第二方案压缩以下费用：

办公楼保洁减少一人，保洁主管半脱产；减掉安全主管，巡检工作由项目经理负责；压缩办公费。

费用共计减少36947元，我公司第二方案报价为年费用249936元（二十四万玖千玖佰叁拾陆元整）

2005年5月12日

第四部分：

物业管理费用测算表

序号

费用项目

测算依据

月合计（元）

年合计（元）

一

管理人员工资及相关费用

1

管理处主任1人

工资标准1600元/月

1,600

19,200

3

工资相关费用

包括社会保险、教育、福利、工会经费等,主任工资的55％

880

10,560

4

服装费

冬装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元

42

500

5

综合办公费

交通费50元/月，电话费120元/月，办公用品50元/月，手机费140元

360

4,320

小计

2,882

34,580

二

安全人员工资费用

1

安全主管1人

工资标准700元

700

8,400

2

传达员9人

平均工资450元

4,050

48,600

3

工资相关费用

福利费、工会经费、教育经费，工资的17.5%

831

9,975

4

服装费（含雨衣等）

平均每人每年200元。

（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套）

167

2,000

小计

5,748

68,975

三

清洁费

1

保洁主管1人

保洁主管600

600

7,200

2

楼内保洁9人

工资450

4,050

48,600

3

楼外保洁6人

工资500

3,000

36,000

4

福利费

工资的14%

1,071

12,852

5

工会经费

工资的2%

153

1,836

6

教育经费

工资的1.5%

115

1,377

7

服装费

夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双

341

4,096

8

清洁耗材

小型清洁工具及各类清洁耗材

1,083

13,000

9

绿化耗材

肥料及各种小型工具

125

1,500

小计

10,538

126,461

四

开办物资折旧费

入住时需配备的物品，附明细

419

5,028

五

小计

一至四项合计

19,587

235,044

六

不可预见费

五×3％

588

7,051

七

企业管理费

（五+六）×5％

1,009

12,105

八

营业税金

（五+六）×5.5％

1,110

13,315

九

企业利润

（五+六）×8%

1,614

19,368

十

总计

23,907

286,883

注：

甲方应提供一定面积的管理用房及办公值班用水电。

甲方负责对环卫等政府部门的协调。

附：

开办物资一览表

分类

名称

单位

数量

单价

折旧年限

合计

办公用品

电脑、打印机

台

1

6000

3

2,000

办公桌椅

套

1

300

3

100

治安用品

应急灯

盏

4

80

1

320

强光手电

个

4

100

1

400

清洁设备

清洁车

辆

2

600

3

400

榨水车

辆

3

200

3

200

吸尘吸水机

台

1

1500

3

500

2米人字梯

个

1

350

2

175

洗地机

台

1

2800

3

933

总计

5028.3333

第五部分：

经营业绩一览表

供应商名称（公章）：

**物业管理有限责任公司

法定代表人或授权代理人签字：

服务名称

建筑面积

使用性质

服务单位

联系人

联系电话

3.95万平方米

政府办公物业

4.5万平方米

高层住宅物业

0.8万平方米

办公物业

15万平方米

多层、高层住宅物业

3.1万平方米

商业物业

0.7万平方米

办公物业

7.2万平方米

多层住宅物业

20万平方米

住宅、工业、商业物业

1.2万平方米

商业物业

8.5万平方米

商业物业

1.5万平方米

商业物业

7.8万平方米

商务办公物业

说明：

2005年5月10日

第六部分：

物业管理实施方案

第一章物业管理服务构想

**物业公司简介

**集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是××省首批51家现代企业制度试点单位之一。

**物业管理有限责任公司是**集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经××省工商局批准成立，注册资金300万。

成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。

公司现有员工400余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。

**物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、临沂、聊城等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、××省立医院高层住宅区、实力·荣祥花园、同济杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，委托管理面积80多万平米，积累了丰富的政务办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市，高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业管理经验。

公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。

以“**物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的**物业人，不断追求卓越，回报社会！

物业管理概况及特点

××省社会科学院是我省重要的科研机构，分处A、B、C三个地段，主要由办公楼和职工生活区组成。

A区坐落于风景秀丽舜耕路南首，包括社科办公楼1700㎡、信息文献中心15000㎡；职工宿舍5栋，面积19624㎡；绿化面积1500㎡。

B区地处繁华路段玉函路，由一座9000㎡办公楼、5栋宿舍楼组成。

C区为职工住宅区，位于舜玉路中部，总面积4148㎡。

整个社会科学院地理位置分布优势明显，建筑格局明确，拥有独特的建筑特色和布局结构，且环境条件优越，是良好的科研、办公、生活场所。

××省社会科学院有着明显的特点：

一、由于社科院三区分散于不同地段，需要有统一的物业管理，这就要求在管理上有较高水准的规划能力，能够及时处理各种问题。

二、办公区与生活区衔接紧密，要求同时满足办公、生活两种不同类型物业的需求。

三、××省社会科学院办公、科研等工作性质，需要有较高条件的工作环境，同时，院内各级领导、职工需要有高质量、高水准的生活条件作为其日常工作的保证。

物业管理服务范围：

一、办公区域的公共卫生的清理保洁（包括大厅、楼道、楼梯层、扶手等）

二、办公区内的厕所的清理保洁；

三、各地段的院内的清理、保洁；

四、宿舍袋装化垃圾清理、外运，护栏的清洁；

五、宿舍的楼道、扶手、窗户的清理、保洁；

六、绿化的浇水、养护、打药、修剪、施肥及卫生等；

七、宿舍院的传达（4个宿舍）；

八、院内健身器材的保洁

九、电梯间卫生清理

委托管理目的

一、安全、舒适环境的创造。

通过专业的物业管理运作，依靠标准的ISO9000的运作，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境，创造“和谐”社区。

二、省心、放心“管家”委托目标实现。

物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为××省社会科学研究院实施专业化、统一化的物业管理，维护和提高社科院的整体窗口形象。

委托管理原则

根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行一体的综合物业管理。

物业管理定位

依靠统筹的物业管理和养护，与业主共同维护花园般的环境，配合深化机关后勤制度的改革，

环保严谨亲和

环保××省社会科学院周围环境清新自然、在人类居住环境日渐恶劣、重视可持续发展、重视健康、重视环保的大环境下，人们对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为社区建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、消杀剂的选择予以控制，将降低污染、保护环境作为基本原则。

严谨科学需要严谨的工作作风，物业需要严谨的管理方式。

结合社科院的特点，物业管理中，将以严密的工作程序、科学的管理方案、以快捷的应急措施和超强的应变能力，保障小区设施的有效运转。

亲和在建设“和谐”政府理念的背景下，采取封闭式管理，外松内紧的社区安全管理是在“自然、开放”的生活大环境中予以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面对面微笑服务，采用客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节控制，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档次，使每一位业主真诚体验主人与客人的尊贵。

通过“以人为本”服务理念，采取差异性服务模式，根据需求的针对性制定工作标准和服务内容、服务措施，包含日常服务、计划服务、预约服务、特约服务等一系列服务内容，以满足不同性质、不同层次的需求。

**物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。

“高品质管理水准”的依托资源

◆团队优势

物业公司拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的安全、保洁、绿化和维修队伍。

管理层面拥有高级经济师、人力师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名，为我们提供优质高效服务的基础和前提。

公司保安连续三年被济南市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；2003年，在《齐鲁晚报》和《生活日报》联合主办的房地产调查中，**物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业”；**物业工程部在2003年济南市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。

2004年槐荫政务中心大厦获得市级“物业管理优秀示范大厦”称号。

◆质量优势

获得国家二级物业管理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，**物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考核体系，通过严格的管理细致入微的服务将全面保障大厦的正常运行。

◆深厚底蕴的企业文化感召力

优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。

集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成**特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。

职工通过**报、百年**、**沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着**蓬勃的发展力和向上力。

**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。

◆科学规范的管理模式

今天的物业管理，已不仅仅是单纯的管理或者服务，而是寓管理于服务当中。

公司通过引进ISO9001（2000）质量标准体系，进一步实现了科学严谨的规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操作，是我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。

2003年末，在集团公司的制度整合工作当中，物业公司的制度整合工作得到集团领导的好评，这是我们两年多来矢志不渝探索科学化管理的结果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。

◆成熟的物业管理经验

**物业通过与香港世纪酒店管理集团的合作，为物业管理打下了“宾馆式”标准烙印，在吸收深圳莲花物业个管理精髓过程中，形成了“星级化”管理、重视环节、过程控制的严谨模式，从管理本集团工业厂区、**世纪大酒店起步，多年来积累了丰富管理经验，在成功接管槐荫区政务中心大厦、济宁同济工业科技园中，从超前介入到前期接管验收，形成了行之有效的管理方案，通过中国重汽销售大厦、临沂华通商务大厦的全委托管理，使物业管理水准得到了进一步的锤炼。

从而形成了从前期介入、接管验收、业主入伙、日常管理、突发事件处理、业户协调等一系列完整的管理方案，具备了行政办公小区、工业厂区的全委托管理能力和质量水准。

◆独有的“房车一体化”服务

**物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受**物业人提供的超值服务。

◆专业花木公司：

物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。

可为业主提供绿化养护的各类建议，提高绿地质量、降低投资成本，并具备进一步的合作空间。

第二章物业管理人力规划

管理处组织架构

一、社科院管理处组织架构描述：

1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书。

2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

4、安全主管的职责是负责客户档案登记、物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定、安全事故监控等。

5、保洁主管职责是负责整个物业辖区内的环境维护、保洁耗材审查、保洁计划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。

二、管理体系及组织架构（共27人）

三、员工配备说明及骨干人员素质要求

岗位

职责

应具备条件

备注

主任

全面负责物业管理工作

大专以上文化，具2年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。

管理处主任由公司内部委派。

保洁主管

协助主任负责保洁方面的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作

中专以上学历，有1年以上保洁经验，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。

安全主管

协助经理负责安全方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作

中专以上学历，有1年以上工作经验，熟悉安全工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。

普通员工

普通操作层员工、部分安全、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。

构建服务平台——客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。

在服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。

即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。

客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。

而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。

通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足

✧服务流程图：

指令下达

信息反馈

质量回访

物料管理

一个企业物业管理工作的质量水平的高低，在主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照ISO9001（2000）工作标准，制定工作流程。

从对物料使用、申购、采购、入库等进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况进行定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。

物料采购流程图：

社区建设

社区文化建设是我们始终不渝的追求。

我们的目标是使物业社区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标准性典范。

社区文化的主要内容：

1、物业社区环境文化建设

物业社区的自然环境和人文环境构成物业社区的环境文化。

这是最直观的外在表现，时时刻刻影响着业户的心理和情绪，影响业户的生活质量。

对此我们高度重视，主要设想有：

（1）、环境文化建设的目标是社区文明洁净，环境文化质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础建设设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。

（2）、我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。

拟定制度，及时监督，并邀请业户代表组成环保小组，义务监督，沟通通信，发现问题，及时解决。

我们将定期向社区成员公布环境公告。

（3）、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。

我们的方法有每季度组织住户开展一次社区环保活动，可以激发社区成员共同关心环境的潜在热情。

我们要通过不懈的努力，使业户形成节约资源、能源的良好习惯，倡导业户尽可能重复使用塑料制品，在引导的基础上要求社区内产品包装材料使用环保材料。

（4）、配合ISO14000认证，保证环境的高度整洁和和谐，通过优美的环境培养住户的自律意识，从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯。

2、物业社区制度文化建设

（1）、为加强物业管理，维护全体业户的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，创造出整洁、优美、舒适的环境，业主有义务遵守以下制度：

楼宇使用管理规定、清洁卫生公约、治安管理规定暂行管理规定、用户物品搬运管理规定、消防管理规定、车辆停放（停车场）管理规定、安全用电用水管理规定等。

除了遵守规定，业主也有权利按照管理处廉洁制度对管理处进行指导和监督。

（2）引导业主公众管理意识、强化公众管理制度建设。

其二，将员工礼仪、服务规范培训作为先期进入的重点工作，采取物业服务承诺公示、质量标准公示、收费公示的办法，通过优质的服务、细腻的沟通、及时的回访换取业主的信任，拉近彼此的距离，达到规范化管理的目的。

3、物业社区精神文化建设

精神文化是物业社区文化建设的核心，是物业社区社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的重要生成途径。

物业社区精神文化的内涵就是中国传统文化精髓和现代科技思想的高度结合。

回归自然同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通…。

我们将通过各种途径将精神文化建设落到实处。

（1）、利用各种纪念日、节假日，传播物业社区文化精神。

（2）、开展各种形式上的主题讲座、主题演讲，树立物业社区文化观。

如“扫除黄毒赌”、“学雷锋见行动”等。

（3）、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免疫等方面的信息。

便民服务 1、物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定； 际情况确定。

 2、便民服务 

（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化； 

（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有尝服务的价格应按政府有关法规确定；

3、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。

第三章物业管理作业指导书

安全管理

一、安全管理的措施及对策

（—）确保安全员的综合素质

l、素质管理。

对安全员实施集中管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

2、意识培养。

大力培养安全员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来安全员单一的安全功能，使我们的安全员成为“安全员、迎宾员、服务员”的统一体。

（二）安控管理体系的建立

1、我们针对楼内存在宿舍的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全控制下。

2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。

3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。

4、强调全员管理，充分发挥智能化监控系统功能。

我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。

在防范的策略上强调辖区内各岗位的的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。

通过监控中心，形成统一的有机安全整体

（三）安控管理的动态重心模式

正常管理期，安全防范逐步转向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。

安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高潮期重点