少儿培训机构选址手册.docx
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少儿培训机构选址手册
概述
大凡企业的成功,无非取决于三大要素:
天时、地利和人和。
对于少儿培训机构而言,天时是指进入行业的时间点,地利是指优秀的校址,人和则是指团队士气的管理。
其中,三大要素中的天时要素在当下少儿培训业井喷的时期自不用多虑,人和要素则取决于管理者在校区营业后的团队建设和管理能力,只有地利要素是惟一能在校区营业前即可人为决定的,且一招走对则满盘得势——而如何取得少儿培训机构三大成功要素中的地利要素则是本手册要重点指导的内容。
优秀的校址对于机构而言有着举足轻重的影响,主要表现在以下几方面:
第一、选址的好坏直接影响着启动期中机构的利润大小。
对于处于启动期的机构,市场的宣传、口碑的传递很难立即显现出应有的影响力,主要的利润来源则取决于主动和被动的家长到访量,而无论是主动的到访量(自然到访)还是被动的到访量(市场邀约)在很大程度上都受到校址本身的客观条件的影响,所以一个优秀的选址能保障一个机构顺利、轻松地度过启动期,并奠定良好的发展基础,从而最终进入良性循环。
第二、选址的好坏直接决定着机构的长远发展水平。
由于实体班教学具有着较明显的地域性特征,所以商圈内(一般指方圆3公里内)足够数量的小学和居民区则是一个机构长期业绩来源的根基。
另外,选址是一项长期、固定的投资。
其他的经营因素都可以随着外部环境的变化而相应调整,而校址则很难轻易迁址、扩建,谓之为一锤子买卖也丝毫不为过,所以选择的好则投资方将长期受益。
那么,何为优秀的校址?
一般意义上而言,一个优秀的校址主要有三大特征:
所处区域的教育支出能力足够、商铺前拥有较大的有效人流量、周边拥有较多的有效幼儿园及小学。
而要选择到这样的校址,则需满足以下条件:
第一、合适的区域(一般指行政区)。
选址时须选取所在城市中人均GDP相对最高的几个区域。
如果整个区域的居民的普遍教育支出能力较低,那么即使他们对课程再认可,也只能望而兴叹。
在这里要特别提一点,即使某个城市有一小块地方(小于方圆15公里)比较富裕(比如一些郊区的富人别墅区),原则上也不宜选在此处,因为一小块市场无法支撑起机构的长远繁荣。
第二、合适的商圈。
选址时须选取目标区域内学生或学生家长较集中且附近小学较密集的地段,如:
大型商场附近(内)、商业街、大型社区附近(内)、儿童游乐区、文教区等。
第三、合适的商铺。
大多数投资人在选址时基本上都能选到比较合适的区域和商圈,而商铺的选取则是影响最终选址成败的最为关键的要素。
但是,在了解了优秀校址所具有的几大特征后,如何去选取一个好的校址则需要考虑诸多的影响因素。
好的商铺拥有着各自不同的特征,而对于选址比较失败的商铺,其原因大致可以归纳为三种:
第一种是人流较少。
门可罗雀不仅仅是选错了商圈的原因,有的投资人虽然选的商圈很繁华,但所谓“三步一市”,在同一条街上仅仅隔了十几米的两家店铺的上门人数差殊很大的现象并不少见,所以目标商铺是否处在该商圈内主要人潮流动线上是非常重要的,而且招牌的能见度也是重要影响因素之一。
第二种是周边居民和学生较少。
人流量大不一定就意味着选址的成功,因为人流量中的有效人流的数量才是最终的关键影响因素,比如北京的王府井、上海的人民广场等,虽然人流量终年不缺,但是人流中的当地居民占比不高,很多都是外地游客甚至是外国游客,而导致这一现象的根本原因就在于其本身周边社区和小学的数量较少,所以往来的人很少是附近的。
第三种是选址时缺乏较明确的规划。
最常见的比如:
在非常嘈杂的街道上开校区,导致教学环境较差;选址时未进行基本的调查,刚开不久即遇拆迁;选址时未考虑将来的发展,很快教室即不足;等等。
第四种是房屋租赁方面未明确责权利。
是否能挂牌、做市场地推时的权限、承租年限等都是需要提前和出租方明确好的。
总而言之,一个机构的选址好坏直接决定了其先天条件。
也许先天条件并不能完全决定一个机构的最终经营成果,但一个先天条件较好的机构在其整个经营的过程中绝对会更加轻松、更加省心、更加成功。
所以,本着确保帮助XX机器人在全国的各家合作机构能科学、顺利地找准校址的原则,本手册将从指导投资人如何选择备选址和如何考察检验备选址的客观优劣两大方面来给投资人提供帮助:
首先,“XX机构选址的相关因素介绍和分析”一章会介绍选址时需要考虑的一些因素和注意点,主要包括一些基本概念和XX机构的存在形态分析;
其次,在投资人开始对选址的相关因素有了一个较初步的认识后,“XX机构的选址操作指导”一章会从主观性和原则性两大方面来帮助投资人科学地选取合适的区域、合适的商圈和合适的目标商铺;
再次,在根据相关指导原则选取出了备选址后,为了进一步确保备选址的优秀性,投资人须根据“备选址关键数据及其它相关因素考察”一章的操作指导来考察备选址的相关关键数据及其它相关客观信息,并将其根据“XX机构备选址的评估”一章的要求来填入附件中的“备选址评估表”及其它的要求填写处,以保证投资人自身及总部都能从相关客观信息上加以更为严格的把关;
最后,在已基本确认好最终备选址后,“备选址房屋租赁签约时的注意事项”一章会提醒投资人在正式租赁该备选址时应注意的相关事项,以保证最终的胜利成果,为XX机构将来的基业长青奠定下关键性的第一步。
XX机构选址的相关因素介绍
1.区域
1)定义:
在商业选址时,区域指的是居住人口不低于15万、人口密度较集中的大型居住地区。
一般情况下,对于绝大部分城市而言,一个市辖行政区即可视为一个区域(如安徽安庆的宜秀区等),而对于极少数一线城市而言,一个市辖行政区范围内的某一大型居民区也可视为一个区域(如北京昌平区的天通苑社区,上海杨浦区的五角场社区等)。
2.备选址
1)定义:
当目标商铺符合本手册中所规定的相关要求后,则该目标商铺可确定为备选址。
最后经评估后,将会有一个备选址成为正式的校址。
3.辐射圈
1)定义:
备选址可吸引家长进入XX机构咨询的有效空间范围。
2)分类:
第一辐射圈:
半径150米以内(以备选址为圆心的同心圆范围,下同);
第二辐射圈:
半径1000米以内;
第三辐射圈:
半径3000米以内。
4.商圈
1)定义:
区域里商业网点较集中且以当地居民为主要消费者的地点。
2)范围:
半径在3000米左右。
3)常见形态:
a)社区型:
步行10分钟以内的区域生活人口超过3000人。
b)市级商业区型:
处于中心商业区及闹市区。
如北京的王府井和西单、上海的人民广场和陆家嘴等。
c)区级商业区型:
如朝阳区的望京六百本等。
d)混合型:
商住混合。
e)文教型:
图书馆、书城、培训机构扎堆区域等。
f)郊区型:
位处城市郊区。
g)旅游型:
上海的七宝古镇等。
5.立地立位
1)定义:
备选址本身的房屋特点(如门面宽度、商铺进深、招牌能见度等)。
6.目标人流量
1)定义:
某一时间点经过某一抽样地点的目标人群(学生或学生家长)的数量。
7.入店率
1)定义:
某一时间段内进入与备选址相邻的6家商铺(若备选址位于拐角处,则抽选与它相邻的左边或右边的商铺;若位于非拐角处,则尽量抽取左右两边数目相等的商铺)的人数占经过备选址铺前的总人流量的比例。
8.人潮流动线
1)定义:
商圈内目标商铺附近主要人流的流动方向的线路。
2)重要性:
所谓“三步一市”,两个仅仅相隔几十米的商铺门前人流量天差地别的现象并不少见,其根本原因就决定于目标商铺是否处于商圈内主要人流的流动方向的线路之上,只有目标商铺处于该商圈的人潮流动线上,方能真正发挥招牌对人流的视觉吸引作用,从而享受到人流量所带来的直接好处。
9.XX机构的主要存在形态
1)大型商场内
关键点:
确保商场主要购买人群与XX英语的客户条件相符(如北京的金源购物商场主流人群都是3-8岁孩子的父母,故适合XX机构的选址)。
优势:
客流量大;联合营销机会多(可与美容店、健身所、儿童乐园等进行联合营销)。
劣势:
受商场本身的管理约束较多(如限制发单页、限制摆放易拉宝、限制门口做活动等)。
2)独栋商业楼型
关键点:
尽量将招牌充分地展露在临街处,以提升XX机构的品牌渗透度。
优势:
整体机构形象较好;装潢受限小。
劣势:
房租较高,前期投入较大。
3)住宅底商型
关键点:
务必要确保所在社区的住户数足够多;杜绝地下室。
优势:
目标客户集中,口碑宣传较快,有利于中后期的学员转介绍。
劣势:
潜在家长资源有限,容易饱和;机构形象不够大气。
4)写字楼内
关键点:
尽量不要选此种形态;如若选取,则务必确保不要跨层。
优势:
租赁机会较多。
劣势:
门前人流量少,自然来访量会较低;市场地推效果较低。
XX机构的选址操作指导
本章将会通过选址时常用的“逐层筛选”(先选合适的区域、再选合适的商圈、最后选合适的商铺)的原则来从主观上和原则上指导相关投资人进行选址,投资人须根据相关的操作指导选出不少于三个备选址以供后续的评估和筛选:
1.选取目标商圈的操作原则
1)从所有目标区域内选取出至少3个商业网点较集中、人流量较集中且知名度较高的商业地段——即商圈,常见的有:
以大型购物商场为中心的商圈、社区集中的区域等;
操作方法:
根据自己所知;通过熟人打听;网络搜索等。
2)从已选商圈中筛除半径3公里范围内有效小学及幼儿园数量低于3所的商圈;
操作方法:
可通过实际走访或电子地图查询等方式来确定各备选商圈半径3公里内的有效小学数量。
3)确保剩余的商圈半径5公里内居民区较密集;
4)确保剩余的商圈半径5公里内常住人口占总居住人口约60%以上;
5)若符合以上条件,最后剩余的商圈则可确定为目标商圈(目标商圈的数量须至少有2个,若数量不足,则应重新循环操作一次以补齐至所要求数量为止)。
此时投资人应在目标商圈内进行寻找可租的目标商铺(一般包括亲自走访寻找和通过房屋中介介绍两种方式),并根据下一步“确定目标商铺的要求”的具体要求来确认是否确定为备选址。
2.确定目标商铺的要求
由于不同存在形态的XX机构对选址的要求不尽相同,所以投资人在目标商圈内选取目标商铺时应根据其实际存在的形态对号入座去核实目标商铺是否符号相应的要求:
1)若目标商铺处于大型商场内,则须符合以下要求:
a)商场人流量较大;
b)目标商铺前目标人流量较大;
c)商场经营类型应为大型综合类;
d)使用面积不少于200㎡;
e)目标商铺可按照VI要求进行自行装修;
f)可树立门头标识;
g)安全、防火设施须齐备;
h)商场营业时间应不影响机构早晚上课;
i)周边公共交通方便;
j)若不含洗手间,则洗手间距离教学场所不得超过50米,且途径必须安全;
k)停车须方便;
l)如符合以上要求,则此目标商铺可确定为备选址之一进入下一章的“备选址关键数据及其它相关因素的考察”。
2)若目标商铺属于独栋商业楼型,则须符合以下要求:
a)目标商铺前目标人流量大,且目标商铺应位于商圈主要人潮流动线上;
b)单层使用面积不少于100㎡;
c)切忌外围环境杂乱、喧闹、不雅、低俗;
d)目标商铺可按照VI要求进行自行装修;
e)可树立门头标识;
f)安全、防火设施须齐备;
g)门前道路不能为单行道,周边公共交通应比较方便;
h)周边环境不能存在安全隐患,不应与长途客运站、火车站、小商品市场等距离过近;
i)不能存在安全隐患,如:
不应设有室外楼梯等;
j)若不含洗手间,则洗手间距离教学场所不得超过50米,且途径必须安全;
k)停车须方便;
l)如符合以上要求,则此目标商铺可确定为备选址之一进入下一章的“备选址关键数据及其它相关因素的考察”。
3)若目标商铺属于住宅底商型,则须符合以下要求:
a)须为临街型住宅底商,且有独立的出入环境;
b)目标商铺门前目标人流量较大,且目标商铺应位于商圈主要人潮流动线上;
c)单层使用面积不少于200㎡;
d)目标商铺可按照VI要求进行自行装修;
e)可树立门头标识;
f)安全、防火设施须齐备;
g)周边公共交通方便;
h)周边环境不能存在安全隐患,不应与长途客运站、火车站、小商品市场等距离过近;
i)切忌外围环境杂乱、喧闹、不雅、低俗;
j)若不含洗手间,则洗手间距离教学场所不得超过50米,且途径必须安全;
k)停车须方便;
l)如符合以上原要求,则此目标商铺可确定为备选址之一进入下一章的“备选址关键数据及其它相关因素的考察”。
4)若目标商铺处于写字楼内,则须符合以下要求:
a)目标商铺可按照VI要求进行自行装修;
b)写字楼门前人流量较大;
c)写字楼的进出须方便;
d)场地须为一体化,杜绝跨层;
e)若楼高超过3层(不含3层)须配备电梯;
f)接待大厅可查询到各入驻商户或公司的水牌;
g)使用面积不少于200㎡;
h)可在写字楼外挂招牌;
i)若不含洗手间,则洗手间距离教学场所不得超过50米,且途径必须安全;
j)安全、防火设施须齐备;
k)停车须方便;
l)如目标商铺符合以上要求,则可确定为备选址之一进入下一章的“备选址关键数据及其它相关因素的考察”。
备选址的关键数据及其它相关因素考察
在投资人根据上一章的主观性要求已确定好备选址后,为了确保各备选址的优秀性并筛选出最终的备选址,投资人须根据本章的下列具体要求对各备选址进行关键数据及其它相关因素的考察:
1.备选址的第三辐射圈的关键数据考察
以下所有数据皆须是第三辐射圈(备选址半径3000米)内的数据:
1)大型社区数
考察要点:
此处的大型社区数是指住户不少于1000户的居民社区。
2)所有有效小学数
考察要点:
不包含寄宿制、民工子女寄读类小学。
3)大型购物商场数
考察要点:
大型购物商场是指占地面积超过4000㎡的购物网点,如家乐福、沃尔玛、华联等。
2.备选址的第二辐射圈的关键数据考察
以下所有数据皆须是第二辐射圈(备选址半径1000米)内的数据:
1)所有有效小学幼儿园数
2)居民小区数
考察要点:
此处的“居民小区数”是指住户不低于100户的居民区。
3)平均房价&房租价
考察要点:
考察单位为“元/㎡”。
4)收费最高的前三家少儿培训机构的平均课时费水平
考察要点:
1、查取第二辐射圈内收费最高的前三家机构的大概课时费。
2、把所得到的数据转化成X元/40分钟进行计算。
3、计算这三家转化后的课时费的平均值。
3.备选址的第一辐射圈的关键数据考察
以下所有数据皆须是第一辐射圈(备选址半径150米)内的数据:
1)著名连锁少儿培训机构数
考察要点:
此处的著名连锁少儿培训机构是指知名度较高、全国分校数量不低于15家的少儿连锁机构。
如:
新东方、英孚、学大、学而思等。
2)所有少儿培训机构数
考察方法:
走访。
考察要点:
此处的少儿培训机构是指除去“补习班式”、“小作坊式”的培训机构外的所有以小学生幼儿园为培训对象的商业培训机构。
3)空置店铺总数
考察要点:
空置商铺主要有两种,第一种是暂未出租出去的新店铺,第二种是前承租方搬走后尚未租出去的老店铺。
4)备选址50米内的最大人流量
考察要点:
1、人流量是指单位时间内经过某个参考点的人群数量。
2、选取备选址半径50米范围内人流量最大的地点(有的是商铺门前、有的是商场门前、有的是附近路口处等)作为参考点进行抽样。
考察方法:
1、将一周的时间区段分为两段,周一到周五为A时间段、周末为B时间段。
2、在A时间段选某日的19:
00—20:
00(如某周二的19:
00—20:
00)作为代表,在B时间段选某日的10:
00—11:
00(如某周六的10:
00-11:
00)作为代表。
同时应保证所选时间段各方面情况较正常,避免因天气恶劣、附近举办重大活动等特殊情况造成人流量异常而影响测量结果的代表性。
3、以15分钟作为抽样时段的样本,计算实际经过参考点的人流量。
4、将所得出的15分钟抽样调查数据乘以4即为该时段的备选址50米内的最大人流量。
5、3个备选址最好能在同一时间段测(可多人分头进行)。
4.备选址自身的关键数据考察
1)目标人流量
考察要点:
1、目标人流量是指适龄学员或家长人群数量。
2、此处只考察备选址铺前的目标人流量。
考察方法:
1、将一周的时间区段分为两段,周一到周五为A时间段、周末为B时间段。
2、在A时间段选某日的19:
00—20:
00作为代表,在B时间段选某日的10:
00—11:
00作为代表。
同时应保证所选时间段各方面情况较正常,避免因天气恶劣、附近举办重大活动等特殊情况造成人流量异常而影响测量结果的代表性。
3、以15分钟作为抽样时段的样本,计算实际经过备选址铺前的目标人流量。
4、将所得出的15分钟抽样调查数据乘以4即为该时段备选址铺前的目标人流量。
5、3个备选址最好能在同一时间段测(可多人分头进行)。
2)入店率
考察目的:
为了确保备选址前的人流量的有效性,排除因外地游客、上下班固定经过人群等常见无效人流量较多而造成的人流量很大的假象。
考察方法:
1、选取与备选址处于同一直线上且无道路间隔的隔壁6家商铺作为抽样样本(尽量在左右边各选3家。
若某一边相邻商铺数不足3家,则从另一边补齐,以保证抽样总数为6家;若左右边相邻商铺总数低于6家,则选取实际所拥有的相邻商铺作为抽样样本。
2、将一周的时间区段分为两段,周一到周五为A时间段,周末为B时间段。
3、在A时间段选某日的19:
00—20:
00作为代表,在B时间段选某日的16:
00—17:
00作为代表。
同时应保证所选时间段各方面情况较正常,避免因天气恶劣、附近举办重大活动等特殊情况造成人流量异常而影响测量结果的代表性。
4、入店率=入店人数/人流量。
其中,入店人数指该时段进入备选址隔壁6家商铺内的人数,人流量指该时段经过备选址铺前的人数。
如:
某周三19:
00—20:
00进入备选址隔壁6家商铺内的人数为19人、总人流量为226人,则入店率为19/226=8.4%。
5、此处的入店人数为整个该时间段的实际记录数据;而人流量则可以通过测算该时间段中的某个15分钟的数据,再乘以4即可得出整个时间段的人流量数据。
备选址房屋租赁签约时的注意事项
1.不宜租赁的商铺类型
1)未依法取得房屋所有权证的商铺;
2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的商铺;
3)共有房屋未取得共有人同意的商铺;
4)权属有争议的商铺;
5)属于违法建筑的商铺;
6)不符合安全标准的商铺;
7)已抵押、未经抵押权人同意的商铺;
8)不符合公安、环保、卫生、消防等主管部门有关规定的商铺;
9)有关法律、法规禁止出租的其它类型商铺。
2.订立租赁合同时的应注意事项
1)租赁期限要考虑长久经营的因素(经营时间、面积扩充等),建议不低于2年、不超过20年。
2)应当采取书面形式。
当事人未采用书面形式的,在法律上将会被视为不定期租赁。
3.租赁合同应具备的条款
1)当事人姓名或名称及住所。
当事人指出租人和承租人。
法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人。
2)标的物,即租赁的房屋。
在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。
3)租赁用途。
即承租人租赁房屋的目的。
4)租赁期限。
租赁有期限限制,这是房屋租赁与房屋转让的重要区别。
明确租赁期限的法律意义在于:
(1)期限届满,承租人有义务将原房屋退还出租人;
(2)如果出租人提前收回住宅的,应当有“必须收回”的理由,并且征得承租人的同意,赔偿承租人的损失,做好承租人住宅安置工作;(3)因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的,如原租赁合同未到期,则原合同对承租人与新房主继续有效。
5)租金,即租赁价格。
6)修缮责任。
修缮房屋是出租人的一项义务,指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务。
所谓必要即指:
房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。
修缮的范围包括:
房屋自身及其附属设施,以及其他属于出租人修缮范围的设备。
7)变更与解除合同的条件。
8)转租和违约责任的规定。
4.其它重要注意事项
1)应查看出租人的房产证明和有效身份证明。
2)应审核出租人的《房屋租赁证》。
3)签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
4)应要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
5)装修方面的约定应落实到纸面,以免日后引起纠纷。
6)应确认付款方式。
部分机构选址案例
A机构(见下页):
图为A机构所在商场的外观,商场内商铺主要为培训机构及书店,目标人流量非常大,且学习氛围浓厚;另外,该机构3公里范围内有三个商业区、一个少年宫和六所小学,为长远的发展打下了良好的发展基础。
图为A机构所在商场的正门口,位于一楼正对入口处,为楼内人流必经之处。
B机构:
B机构位于某商业中心的一大型商场内,周边3公里内有7所小学,1公里内有家乐福和沃天玛特两大商场,保证了长远发展的基础。
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