武义溪南片旧城改造修建性详细规划成果.docx

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武义溪南片旧城改造修建性详细规划成果

第一章概况

一、旧城改造的背景分析

武义县城是武义县的政治、经济、文化中心，是以温泉、山水、遗址、古迹等为优势资源的浙中重要城市。

近年来，随着社会改革开放的稳步发展和不断深入，武义县经济得到了迅猛发展，城市规模也随之快速增长。

城市的发展在迫使用地不断向外拓展的同时，也要求旧城内部用地进行重新整合，以适应新一轮的城市发展。

在此背景下，旧城区日益成为公众关注的重点。

此外，武义县城正面临着经济结构和产业结构的战略调整，而现旧城区难以满足发展的要求，改造迫在眉睫。

旧城改造的主要动因体现在以下几个方面。

1．武义旧城区由于历史原因，处于城市的地理核心位置，是第三产业用地的首选地段，而第三产业作为县城经济增长的主要源泉，它的发展要合适的空间，这就促使旧城区的功能应逐渐被以金融、商贸、服务、信息传播等为主的第三产业所取代，成为旧城区改造更新的主要动力。

2．随着武义经济的持续高速增长，人民生活水平的提高，对旧城基础设施匮乏、居住环境拥挤、建筑密度大、房屋破旧、布局无序现象日益不满，也迫使旧城区进行改造，以改善居住环境，提高居住水平，使其与经济发展和人民生活水平相协调。

3．我省正处于加速推进城市化阶段，这就需要武义各城镇，尤其是中心城应腾出充足空间以容纳大量的农业剩余劳动力，并提供相应的就业岗位。

但目前国家加强了耕地保护，城市新区增量土地供应受到了限制，这样就要求土地的使用模式实现从过去的粗放型转向集约型，重点盘活旧城区现有的存量土地。

4．随着城市土地从无偿使用到有偿使用，土地市场逐渐形成，旧城区的土地投资价值凸现，升值潜力巨大，使得政府或开发商可以利用尽量少的资金，甚至可能在略有节余前提下，把旧城区改造好，这就决定了在目前状况下，旧城区的全面改造具有现实性。

5．根据《武义县城城市总体规划》，城市内的“三山三水”是城市山水特征塑造和生态型城市构建的主要自然景观要素，其中“三山”之一的梅朗山和“三水”之一的熟溪与旧城区块关系密切。

因此，城市的环境建设要求旧城区按照总体规划的指导思想，通过旧城改造做足山水文章，尤其是对临山滨水地区进行景观视廊的组织，形成良好的城市空间景观，提高城市环境品位，充分体现“山水城市”的环境特性。

从上述旧城改造背景中可以看出，旧城区改造工作有它内在的起因，同时也具有必要性、迫切性和现实性。

二、基地条件分析

1．基地环境

溪南片位于武义县城旧城区的南部，用地基本呈东西向条状，范围北至熟溪、南至城南路、东至温泉路、西以书台山为界，整片用地面积约46.47万平方米。

2．区位条件

（1）基地北部紧邻熟溪、南部与西部界梅朗山和书台山，处于山环水绕之地，自然景观条件优越，有利于塑造山水相融的生态型城市住区。

（2）作为旧城区的组成部分，溪南片具有深厚的历史文化积淀，周边又有熟溪桥等文物古迹衬托，文化氛围浓郁，有利于营造特色鲜明、具有文化品位的城市住区空间。

（3）基地紧依城市中心区，与旧城区商业中心隔江相望，具有便利的公共设施利用优势。

（4）有规划的城市干路——温泉路和城市内环经过基地周边，对外联系便捷，方便居民出行。

3．用地现状

本区属武义县城最早形成城市的区域之一，主要以居住用地、公共设施用地和道路用地为主，另有部分工业用地、市政公用设施用地及山体。

（1）居住用地：

现状居住用地由解放街和大桥南路两条南北向道路分割为三片居住用地，合计30.61万平方米。

（2）公共设施用地:

规划用地范围内有武义县地方税务局、国土资源局、检察院、司法局、商业局、教育局、建设局、人民武装部、壶山派出所、熟溪街道办事处等县属行政办公用地，以及县妇幼保健医院、县电影公司、电影院、博物馆、福利院、二轻幼儿园、县实验小学、溪南幼儿园、县第二职业高中、县技工学校、溪南菜市场等用地，合计4.78万平方米。

（3）工业用地:

有电气安装工程有限公司和新兴香菇厂两家企业用地，合计1.63万平方米。

（4）市政公用设施用地：

有武义县供电局仓库、城南电信局等用地，合计0.72万平方米。

（5）道路用地：

用地东侧和南侧分别有温泉路和城南路，地块内部有解放街、大桥南路和溪南街，合计5.18万平方米。

（6）其它用地：

用地西部为书台山山体，占地3.55万平方米。

现状用地构成表

表1-1

序号

用地代号

用地名称

用地面积

（万平方米）

所占比例

（%）

1

R

居住用地

30.61

65.87

2

C

公共设施用地

4.78

10.29

3

M

工业用地

1.63

3.51

4

U

市政公用工程设施

0.72

1.55

5

S

道路用地

5.18

11.14

E

山体

3.55

7.64

规划范围用地合计

46.47

100

4．建筑现状

（1）建筑现状

现状区内房屋密集，建筑密度较大。

内部基本为2～3层的老民居，沿外围道路则多为近几年的新建建筑，层次为4～6层。

在总体上主要存在以下问题：

用地布局紊乱，建筑之间日照、通风和消防间距不足，城市环境景观比较单调，城市基础设施配套不完善等，急需进行统一改造。

（2）建筑质量评价

规划根据现有建筑的建造年代、房屋结构、建筑层数及是否具有保留价值等因素综合考虑，对区内建筑进行了总体质量评价。

评价标准分三类，分别为建筑质量较好的一类建筑，建筑质量一般的二类建筑和建筑质量较差的三类建筑。

从评价结果看，一类建筑约占10%左右，多为近几年建造的办公楼、住宅楼等，建筑结构状况良好（一般为砖混结构或框架结构），建筑层数在四层以上；二类建筑约占30%左右，多为七、八十年代建造的住宅、工业厂房等，三类建筑约占60%左右，多为二、三层的砖石或砖木结构，其中还有部分危房。

（3）保留建筑

根据建筑质量评定，一类建筑原则上应长期保留；二类建筑原则上近期保留，远期进行改造或重建；三类建筑原则上应拆除。

此外尚应兼顾以下保留原则：

——经有关部门审定，具有一定历史文化保护价值的建筑或遗址；

——不影响旧城改造总体布局，或经技术处理后符合旧城改造总体布局要求的建筑；

——可以合理利用的小区公共服务设施建筑，如幼儿园等。

5．存在问题

（1）功能结构不合理。

从现状用地构成中可以看出，居住用地、公共设施用地和道路用地所占比重较高，而绿地、广场等用地几乎为零，用地结构显然不合理。

而且作为城市中心区的组成部分，公共设施用地所占的比重与本区块所担负的职能不相符。

此外，工业用地的存一定程度上增加了本区块的环境压力。

（2）环境质量不理想。

片区内住宅、工厂混杂，绿地稀少，日照、通风条件差，水、电设施不完善，消防通道不足，总体环境质量低下。

（3）道路不成系统，缺少停车场地。

现状地块内部交通主要依靠1～2米宽的宅间小巷解决，道路等级低，且不成系统，各地块相互间亦缺少联系。

此外，由于区内停车场地缺乏，机动车沿路停靠现象较多，随着交通量的增加，交通问题日益突出。

（4）旧区空间缺少特色。

现状区内建筑基本上是原拆原建，缺乏统一规划，空间布局拥挤、凌乱，城市整体景观风貌较差。

同时，在城市建设方面缺少对周边自然和人文景观的保护、利用，空间特色不明显。

三、规划条件与要求

1．溪南片用地主要改造为二类居住用地，并保留部分现有沿街公建设施用地。

2．熟溪南岸改造为滨江绿化用地，结合熟溪水面创造开敞的滨水空间，提高城市环境品位。

结合熟溪南岸滨水用地改造，对溪南街两侧用地进行调整。

3．提高公共设施用地比例，分担旧城中心区的部分商贸职能。

第二章发展规划

一、规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《武义县城市总体规划（调整）》（2002～2020年）

3．国标《城市居住区规划设计规范》

4．建设部《城市绿化规划建设指标的规定》

5．公安部、建设部《停车场规划设计规划（试行）》

6．建设部《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》

7．建设部和浙江省相关城市规划的法律、法规以及建筑设计技术规定

二、指导思想与规划原则

以城市总体规划为指导，在关注对历史环境保护和城市发展文脉延续的基础上，重点解决现代城市发展与旧城功能完善的协调，基础设施的建设和人居环境的有效改善。

通过改造、改建等手段使溪南片旧城重新焕发活力，使城市的传统文脉和新型的住区环境成为城市发展新的动力源泉。

此外，利用滨水优势塑造良好的城市景观环境，成为反映武义县城现代化城市风貌的主要区域之一。

根据以上规划指导思想，确定规划原则如下：

1．以城市总体规划为依据，遵循城市总体规划中所制定的相关要求与标准。

2．以改善居住条件、完善配套设施、繁荣旧区商业服务为目标，解决旧城内居民生活水平标准欠佳的问题。

3．尊重旧区原有城市特征，尽可能在改造的同时延续城市的文脉与肌理。

同时，充分利用现有山、水、文物古迹等自然条件和人文景观，创造具有地方特色的城市住区。

4．注重旧城改造开发在社会效益、环境效益及经济效益三者的统一，提高旧城改造的综合效益。

5．坚持物质空间规划与改造实施的控制性经营管理规划并重，为实施管理创造条件。

三、规划理念

1．体现山水融合理念

溪南片拥有得山得水的有利条件，规划应利用现有滨水环境，并通过局部引水，塑造与城市住区有机融合的安全、舒适的绿色滨水空间。

在空间布局上将基地周围的梅朗山、书台山以及熟溪等自然山水引入住区环境，使其充分渗透城市住区空间，形成山、水、城共生共融的城市住区形象。

2．体现文化渗透理念

旧城区是一个包含着社会经济因素之间错综复杂的、精致的相互依存关系的复杂系统，具有深厚的历史文化积淀，由此形成的独特的城市人文景观是现代社会条件下发挥城市特色优势的重要资源，在城市旧城改造中应重视对城市内在人文内涵的挖掘与更新。

在本区块的城市空间组织中，应充分挖掘熟溪桥等历史人文景点和传统文化构建城市特色。

此外，还应表达出武义地方特有的山水文化特质与精神，塑造体现地域文化和地方特色的城市个性。

3．体现有机更新理念

在美国，旧城改造即“城市更新”。

早期的“城市更新”主要以大规模拆迁改造方式为主，但由于严重破坏邻里生活而遭致批评。

70年代后期，欧美国家开始对大规模的城市改造进行反思，认为大规模城市改造缺乏弹性，导致城市宜人环境的丧失，排斥城市生活的多样性。

而在国内，吴良镛先生也曾对北京旧城改建学术思想进行反思，提出了“有机更新”理论。

认为“城市是千百万人生活和工作的有机整体，构成城市本身组织的城市细胞总是不断新陈代谢”，对旧城“应通过持续的‘有机更新’走向新的‘有机秩序’”。

因此，在本区块的规划实施中建议采用“有机更新”的改造方式，即依据改造内容与要求，合理安排目前与将来的关系，采用小规模、小尺度分期改造方式，使每一片用地的发展都达到相对完整性。

4．体现以人为本理念

在规划领域内的“以人为本”思想应该体现在对满足人们生理和心理需求的生活空间的创造上，一个真正的生活型城市应拥有数量相当的步行场所和休闲空间，实现城市功能空间与城市居民的行为空间的有机结合，使城市功能升华到实质性的生活意义中去，并体现城市空间的地域归属感。

通过城市内街道、广场、滨江绿化带、住区步行系统等开敞空间的组织，可以突出生活型城市的形态与肌理，塑造出现代化的人流集散场所与城市特征。

溪南片住区空间组织即以此为主线，形成一个体现居民生活与环境共存互动，合乎居民行为的生态化、亲水型城市环境。

四、规划目标

在合理保护溪南片区固有城市肌理的前提下，充分利用周围自然山水和人文资源提高环境质量，创造“亲山、亲水、亲文化”的城市住区。

亲山：

通过绿化景观通廊的组织，将梅朗山和书台山等周边山体组织到住区空间，满足居民望山、赏翠的需求。

亲水：

通过对滨水空间的改造、利用以及住区内人工溪流的组织，实现居民楼内“望水”、家门口“近水”、熟溪边“亲水、戏水”的目的。

亲文化：

将城市的传统文化元素融合在住区的建筑与环境设计当中，强化住区空间的文化氛围。

第三章规划布局

一、总体布局

依据基地现状条件、环境要素以及确定的规划目标，从本区块的开发价值取向、用地形态组织等出发，进行用地的总体布局。

1．布局结构：

规划溪南片用地由解放街划分形成东西两个居住片区，并通过规划的横向小区道路串接东西居住片区，形成联系紧密的有机整体。

其中东居住片区包含三个居住组团，西居住片区包含两个居住组团。

2．道路系统：

规划根据溪南片用地现状，并考虑旧城改造近远期建设要求，对该区块内的道路系统在现有基础上进行优化调整，并适当加密，形成“三纵三横”的网格状道路框架。

3．绿地景观系统：

规划区块内部的绿化系统与北部滨江绿化带、西部的书台山公园有机联系，将基地南北的山水景观要素充分引入住区环境，形成开敞型的绿地景观系统。

二、居住用地

1．用地布局

（1）结构与规模

整片用地按“小区——组团”形式进行布局，以解放街为界组织东西两个居住片区，各片区内以多层住宅为基础围合形成多个居住组团。

其中东居住片区用地面积为149503平方米，划分为三个居住组团，预计可安排5000～5500人；西居住片区用地面积为65498平方米，划分为两个居住组团，预计可安排2500～3000人。

通过相对独立的、基本围合的“小区——组团”式布局，以及小区主入口和组团次入口的设置，保证住区环境的安全。

（2）住宅布局

以5～6层的多层条式住宅为主，9～12层的小高层点式住宅为辅，局部地段可有选择地建设少量高层商住楼，在整体上塑造高低错落、疏密有致、变化有序的住宅群体形态，避免行列单调的住区景观，同时强化住区中心的凝聚感。

多层条式住宅局部考虑围合空间和景观设计需要进行转角或错位拼接，小高层住宅布置采用交错排列，使大多数住户拥有良好的景观和朝向。

住宅日照间距不小于1：

1，住宅的朝向宜为南偏东15～20度。

2．设计引导

（1）住宅外形线条明朗，色彩和质感对比强烈，节奏明快，外墙材料以涂料为主，局部饰以面砖。

整体上塑造新时代居住建筑形象，创造亲切宜人的居住环境。

（2）住宅建筑造型为三段式、坡屋顶，利用坡顶的上部空间作阁楼，底部抬高作为住户的存储空间或车库。

（3）户型设计结合朝向和景观，尽可能利用自然光并合理组织通风，内部分区合理，利用系数较高。

三、公共服务设施布局

1．城市级公共设施

（1）在解放街两侧和城市内环北侧，以原保留公共建筑为主形成沿街公共设施带，主要是县级行政办公建筑和部分服务于居住小区的商业金融业建筑。

（2）溪南街南侧除原保留的博物馆和迁建的妇幼保健院外，主要布置商业贸易和商务办公建筑，形成沿街商业带，强化本区块的商业功能。

靠近大桥南路的沿街保留住宅改造为商住楼，底层为商业用房。

（3）规划大桥南路结合熟溪桥形成具有地方特色的传统商业街，两侧建筑要求体现武义地方民居风格，商业街以经营地方土特产、畲乡风情手工艺品等旅游产品为主，沿街可适当布置手工作坊，展示手工旅游产品制作工艺，形成城市的旅游观光点。

2．住区配套公共设施

根据《城市居住区规划设计规范》要求，并考虑到住区紧邻城市中心区，周围配套设施相对完善的实际情况，规划适当简化住区配套服务设施。

住区配套服务设施主要包括：

位于东片住区西北角的菜市场、结合东片住区中心绿地布置的会所（包括文化活动用房、物业管理用房等）和位于西片住区的幼儿园。

此外，根据城市总体规划要求，实验小学迁建至梅朗山公园的入口广场西侧。

四、道路交通组织

1．道路骨架

从“有机更新”的旧城改造思路出发，住区内的道路布局既要满足旧城分期改造的要求，尽可能减少前期的拆迁量，又要体现改造完成后道路系统的整体性要求，方便居民出行。

因此，规划根据旧城现有建筑分布特点，并兼顾近远期建设要求，对该区块内的道路系统在现有基础上进行优化调整，并适当加密，形成“三纵三横”的网格状道路框架。

“三纵”分别为解放街、大桥南路和温泉路，“三横”分别为溪南街、规划联接两个组团的小区级道路和城南路。

2．道路等级

本规划区块的道路系统由住区外围的城市道路和住区内部道路构成。

（1）住区外围城市道路包括溪南街、城南路、解放街和温泉路，其道路等级和断面形式确定以城市总体规划为依据，并适当优化。

其中溪南街为13米、城南路为16米、解放街为20米、温泉路为32米。

（2）住区内道路划分为两个等级：

小区级道路9~11米，组团级道路6米。

规划道路及断面形式一览表

表3-1

序号

道路编号

道路等级

红线宽度（米）

断面形式

道路长度

（米）

人行道

车行道

1

A1-A2-……A7

城市级道路（溪南街）

13.0

2.0*2

9.0

1013

2

B1-B2-B3-B4

组团级道路

6.0

6.0

342

3

B5-B6

组团级道路

6.0

6.0

84

4

C5-B6-B7-B8-B9-C6

组团级道路

6.0

6.0

408

5

B10-B11-B12

组团级道路

6.0

6.0

172

6

C1-C2-……C8

组团级道路

9.0

1.0*2

7.0

772

7

C9-C10-C11

组团级道路

6.0

6.0

203

8

C4-D2-D3-D4

组团级道路

6.0

6.0

438

9

E1-E2-……E7

城市级道路（城南路）

16.0

2.0*2

12.0

885

10

A1-B1-C1-D1-E2

组团级道路

6.0

6.0

550

11

A2-B2

组团级道路

6.0

6.0

59

12

B3-C2-D1-E1

组团级道路

6.0

6.0

337

13

A3-B4-B5-C3-E3

城市级道路（解放街）

20.0

2.0*2

16.0

327

14

A4-B8

组团级道路

6.0

6.0

68

15

D3-E4

组团级道路

6.0

6.0

49

16

C7-D4-E5

组团级道路

6.0

6.0

174

17

A5-C8-C9-E6

小区级道路（大桥南路）

11.0

2.0*2

7.0

336

18

A6-B10

组团级道路

6.0

6.0

61

19

B11-C10

组团级道路

6.0

6.0

154

20

A7-B12-C11-E7

城市级道路（温泉路）

32.0

2.0*2

28.0

371

3．停车设施

（1）公共建筑的配套停车设施在各自用地内考虑。

（2）居住用地内部的停车位按照不低于住宅总套数的30%设置。

停车方式以集中为主，分散为辅。

各组团设置半地下集中停车库，在组团的主要入口附近设置部分室外临时停车位。

（3）居住用地内部的自行车库与各住宅建筑结合布置。

4．广场

在解放桥南端和熟溪桥南端结合滨江绿地规划各布置一个休闲游憩广场，作为市民交流、休闲场所。

占地面积分别为0.21平方米、0.52万平方米。

五、绿化景观

1．规划思路

（1）充分利用山水等自然元素塑造绿化景观，既保持景观的自然与地域特性，又可节省投资。

（2）景观形态的选择源于对基地环境的认知与思考，既要考虑小区居民的景观质量要求，又要注重外部的绿化可视度。

（3）景观路径结合步行交通流线设计，以避免景观可视不可及的现象，提高绿地景观的使用效率，并产生积极的道路空间，使居民有更多的接触与交流的可能性，有助于强化住区的归属感，激发融洽的邻里关系。

2．系统结构：

规划以书台山和梅朗山为绿色背景，住区内通过组团绿地、绿化步行系统以及滨江绿化带、书台山公园等开敞绿化空间的组织，形成开敞与封闭相结合、内外渗透的绿化景观系统，从而提高整个住区的环境质量。

（1）滨江绿化带：

是城市景观系统的重要组成部分和溪南片生态住区建设的重要依托。

规划由绿化草坪与硬质铺地组成大型的开放空间，成为市民休闲、娱乐的主要场所。

在平面布局上，通过人工水系、步行道等曲线形元素的设置，与熟溪水体空间呼应。

合计占地4.2万平方米。

（2）书台山公园：

在用地的西侧结合书台山和梅朗山布置大型的城市级公园，占地面积为4.1万平方米。

（3）组团绿地：

在各居住组团内部考虑。

（4）绿化步行系统：

以组团绿地为主体，并向两侧的居住组团延伸，使绿色生态空间渗透至住户。

住区步行道与滨江绿化带及书台山公园内的步行空间贯通。

六、市政公用设施

1．环卫设施布局

（1）顺应居民出行流向和垃圾收集运送方向，设置袋装垃圾收集点，实行分级、分类收集。

（2）在东、西居住片区和滨江绿化带结合绿地广场设置三处生态公厕。

2．邮电设施

在区块中部的解放街西侧布置有城南电信局，可作为本区块的邮电服务设施。

3．其他设施

本区块的电力、电信、供水、排水等基础设施配套在大区域内统一平衡。

第四章土地使用和建筑规划管理通则

一、用地分类与用地兼容

本区建设用地分类和代号按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行，用地分类一般分至小类。

此外，针对本区实际情况，特增设商住用地，代码为R/C，指建设底层为公建、上面为居住的用地。

为了增强用地的灵活性和适应土地市场需要，特作用地兼容规定。

用地兼容应在不破坏整体功能布局前提下，视不同用地单位需求和适应市场经济的变化灵活掌握。

各类用地的兼容性规定见下表。

建设用地兼容规定一览表

表4-1

主项用地

R21

R22

R/C

C11

C12

C21

C24

C26

C34

C35

C62

S1

S22

U3

G11

兼容用地性质

R21

√

△

△

△

△

△

△

△

△

△

△

×

△

×

×

R22

△

√

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

C/R

△

×

√

△

△

√

√

√

√

√

√

×

√

×

×

C11

×

×

×

√

√

△

△

×

×

×

×

×

×

×

×

C12

×

×

×

√

√

△

△

×

×

×

×

×

×

×

×

C21

△

×

√

△

△

√

√

√

√

√

√

×

△

△

×

C24

×

×

△

△

△

√

√

√

√

√

√

×

△

△

×

C26

×

×

△

△

△

√

√

√

√

√

√

×

△

△

×

C34

×

×

△

△

△

√

√

√

√

√

√

×

△

△

×

C35

×

×

×

△

△

△

△

△

√

√

√

×

△

△

×

C62

×

△

×

△

△

×

×

×

×

×

√

×

△

×

×

S1

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

√

×

×

×

S22

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

×

√

×

×

U3

×

×

×

△

△

△

×

×

×

×

×

×

×

√

△

注：

1、主项用地指规划图中所示的用地性质，兼容用地指改变主项用地后的用地性质，“√”、“△”、“×”分别表示允许兼容，有条件兼容和不容许兼容。

2、未列入主项用地的其它规划用地表示不允许兼容，包括C7、S1、G11、G12类用地。

3、为了塑造本区的优美环境，规定G类用地可兼容所布置的除C7类用地外的所