关于北京市商品房产权问题的解疑.docx

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关于北京市商品房产权问题的解疑

关于北京市商品房产权问题的解疑

关于北京市商品房产权问题的解疑：

1.为什么有40年产权？

50年产权？

70年产权？

房子的产权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。

但是，我们是社会主义国家，土地是国家的。

根据项目的立项不同，收益的差异，租用国家土地的周期也不同，普通住宅收益最少所以年限最长70年产权，公建高于普宅50年产权，商业收益最高，年限最少40年。

2.土地使用年限到期怎么办？

不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续租土地。

这就是关键了，怎么续租？

续租多少钱额？

根据国家现行的相关规定，土地使用到期后按照当时的楼面毛地的指导价格，依一定的比例收费。

3.补缴多少钱呢？

根据2002年12月10日起施行的北京市人民政府发布《北京市出让国有土地使用权基准地价的

确立了空间法的概念。

《物权法》规定：

“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

”因此，空间权是土地使用权的一种形式。

1.关于土地使用权限做了如下规定：

“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

”由此解决了普遍存在的“70年后，我们的房子怎么办？

”的担忧。

但是，《物权法》并未彻底解决房屋所有权与土地使用权之间的矛盾。

所有权本身是一种永久性的权利，而我国的土地所有制及其有偿、有期限使用制度却使房屋所有权本应同样具有的永久性无法实现，因为，房屋不能离开土地而存在。

《物权法》虽然规定了住宅建设用地的自动续期，但对非住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题作了回避，使非住宅房屋所有权的永久性问题未能得到解决；同时，即使对于住宅，在明确“自动续期”的同时，也并未明确“无偿”，届时是否还要承担出让金仍是未知数。

房地产的两要素就是房与地，房屋的所有权人同时具有房屋所在土地的使用权（土地所有权由全民所有）。

国家规定：

商业用地的出让年限不超过50年，住宅用地的出让年限不超过70年。

作为建立在土地基础上的房屋，房屋的产权期限不能超过土地使用期限。

40年的产权问题应该是商业用地出让10年后方进行开发，此时土地剩余使用年限仅余40年。

依据我国《物权法》规定：

建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。

非住宅建设用地使用权期限届满的该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，将依照有关的法律、行政法规的规定办理。

注：

明确规定了土地出让是有偿的，土地使用权到期后如继续使用，需提前申请并缴纳土地出让金。

使用权续期：

深圳7年前已有先例

在罗湖区繁华的人民南路和嘉宾路交汇处，国贸地铁站E出口，能看到一栋20层高的白色外墙写字楼，分东座和北座临街而立，对面是金光华广场和国贸大厦，占尽地理优势。

这便是曾经因为20年得土地使用权到期而引起轩然大波的深圳国际商业大厦。

资料显示，上世纪80年代初期竣工的国商大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

当时，很多业主非常困惑，因为不仅是无法用房产进行抵押贷款，就是出租也面临问题，“虽然自己住在里面，但都不知道这个房子还是不是自己的房子，也无法签订租赁合同”。

事实上，在深圳，像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。

为什么会出现像国商大厦这样只有20年产权的物业?

不妨回顾一番深圳和国家土地管理政策的衍变。

1981年12月，深圳颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。

并规定了土地最长使用年限：

工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

因此，国商大厦等上世纪80年代初期破土动工的一批商业楼宇，土地使用权就只有20年。

但是，这和1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定-----业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年-------少了一半。

根据《暂行条例》，土地使用权最高年限为：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

于是，为和国家规定取得一致，上世纪90年代初期，深圳出台规定：

1988年1月3日之前政府无偿划拨用地，仍按原规定执行；1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签定了《土地使用权出让合同》的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。

2000年以来，随着第一批行政划拨土地陆续到期，深圳不得不再次做出调整。

2004年，深圳市颁布了《深圳到期房产续期若干规定》，为到期房产的续期铺平了道路。

《规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。

该《规定》不仅令国商大厦成为国内第一个续期土地使用权的案例，也是如今深圳众多到期或即将到期房产有望续期的重要依据。

2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。

该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七条到第二十九条完全吻合。

也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有就设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款。

该三个条款通俗解释为：

1.非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。

如果续期申请无伤“社会公共利益需要”则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。

2.如果非住宅用地期限届满到期前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。

3.如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

注：

成都泰和律师事务所高玉林律师认为，“40年产权房”确切说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。

房屋的产权永远是业主的，而土地是国、只有使用权。

而土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。

从国家的发展趋势来看，政府越来越重视保障人民的基本居住权，土地到期后补交的出让金应该不会太高。

40年后，业主可持房产证、土地使用证以及相关身份证明，到房管部门重新登记办理。

如遇到房屋拆迁，可以选择接受现金赔偿，或选择接受安置房。

未来房产的发展方向

1.四十/五十年产权

复合型地产一定是未来房产的发展方向。

万达广场一直坚持这样的模式，迎来了它在全国的火爆（每年的商业租金80亿，万通、万科都在转向商业地产，其实开发商就是最大的炒房客）足以验证它的魅力是一种生活和潮流。

2.为什么会有商业地产？

（1）以往的大的居民社区而言的。

随着城市规模的不断扩大，城市内的大的居民社区一直是政府头疼的问题，要为这些社区的配套，医疗，教育，文化，治安，服务区不断的兴建和完善配套。

设立医院，学校，公安局......要考虑供水，供电，供气，供热，公交......而这些对原本没有统一布局和发展规划已经负荷过重的区域再去增加负荷可谓是难上加难。

也就是说一个单纯的居住小区的形成后真的能让居住在这里的群体享受生活，需要很长很长一段时间的完善。

例如：

全国十大文明社区北京的八角社区，鲁谷居民区。

是首钢发展期间建立的小区，到现在可谓真正的完善社区，可用了几十年的时间。

又迎来了一个新的问题，房子老了，而新社区又配套不完善，生活不方便，生活在太阳城周边的人群会深有体会。

而太阳城时间也不短了。

（2）商业地产的出现就是这个趋势的必然。

他既满足了人们对住房提高生活品质的需要，又解决了配套问题。

而且还能带动周边的经济发展。

因为他本身的属性就是作为区域配套来出现的。

建设发展周期又不长，可谓一举两得。

所以从土地的供给上来看，位置好，交通便利，环境优美的地块，全部被政府用来做商业开发。

2.商业地产也是大产权，更比住宅立项要好。

（1）有产权登记，有房本的项目都是大产权。

而产权的年限只是土地使用性质。

（2）限购政策的出台。

购房资格更显得弥足珍贵，而我们的项目减去了这样的困扰，不需要提供五年以上社保或纳税证明。

贷款政策就更相对简便放松。

也不占用自身的购房名额，没有后顾之忧。

（3）交易灵活，税收低。

可免注册税。

因为其商业性质，房子的注册名额可以自己用，也可以出租产生收益（不单单是租金，也可以租名额，在这里注册，不一定在这里办公），而且需要资金周转的话，这样的房屋比民宅的抵押速度更快，评估价格更好，周期更短，流程也简便的多。

可以在市场上随时交易，不受影响。

再次购买也不受影响。

（4）如果是二次置业，一定要买这样的房子。

首先二套房的首付已经提高到60﹪，据说有可能提高到70﹪；再次，现在上海、重庆房产税的相继试点。

意味着房产税即将在全国推广，而作为北方的政治、文化、经济中心的首都北京更是首当其冲。

而我们的房子根本就不需要有这样的担心，因为商用性质的住房根本不在征税范畴内。

（5）民宅房龄超过二十年银行就不予抵押。

实际上接近二十年得民宅很多银行和评估公司就已经拒绝受理了，只有一种情况除外，那就是商用的地产，随着区域的发展，房子的价值也水涨船高。

（6）买房考虑利益最大化。

一般来看商业地产的租金都要比周边的民宅高很多倍。

上涨空间在本地段内更是火箭般得速度。

因为民宅超过二十年越老越不值钱，而我们是越老越珍贵，越老越稀缺。

注：

自2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

各区县建委、房管局，区县发展改革委，规划分局，国土分局，各房地产开发企业：

为加强房地产市场的监管，促进北京房地产市场健康稳定发展，现将加强酒店类项目（含宾馆、度假村等，以下同）销售管理有关问题通知如下：

一、各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。

切实发挥酒店类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能。

二、发改、规划、国土、建设等部门按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确酒店类项目的功能定位和销售限定。

（一）规划设计单位应当严格按照酒店项目的设计规范要求进行设计，施工图审查机构应当依法进行施工图审查，经审查合格的施工图不得擅自修改；确需修改的应根据有关规定要求将修改后的施工图送原审查机构审查。

未经施工图审查机构审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证。

（二）2010年5月31日后通过土地出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

三、切实加强酒店类项目的市场监督。

（一）对已取得立项、规划和土地出让审批手续及预售许可或现房销售备案的酒店类项目，市和区（县）发展改革、国土资源、规划、建设房管部门应按各自职责，加强日常监督检查，加大对违法违规行为的查处力度。

国土管理部门负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管，并依法进行查处；规划行政主管部门应加大对酒店类项目监管力度，加强对施工图审查机构的监管，加大对酒店类项目的规划审查力度，对未经允许擅自变更规划许可内容的，依法不予规划验收；建设房管部门要加强对酒店类项目销售行为的剑光，加大对反本销售或者变相反本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度。

（二）对目前在售或可进行分层、分套（间）转让的酒店类项目，各房地产开发企业应在房屋预、销售时向购房人明示反诬使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

四、2010年5月31日前已通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，有市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局组织召开联席会共同审定。

五、本通知自2010年6月1日起施行。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市发展和改革委员会

北京市规划委员会

北京市国土资源局

二0一0年五月十四日

万达集团

大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产，高级酒店，文化产业，连锁百货，旅游度假五大产业，企业资产1400亿，年销售额800亿，年纳税95亿元。

万达集团已在全国开业33个万达广场、15家星级酒店、600块电影银幕、30家量贩ktv。

计划2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。

主营产品

万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。

万达城市综合体是万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、也太的大型综合性建筑群。

万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务机居住等多种策划那个是商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。

规划设计中，以全新的理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机联合，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

以“万达广场”命名的城市综合体是国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

1.为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；

2.全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；

3.打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展。

4.创造大量的就业岗位；

5.汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

首开股份

首开股份，即北京首都开发股份有限公司，是北京首都开发控股（集团）有限公司控股的大型房地产开发经营企业，具有国家一级房地产开发资质，于2001年3月12日在上海证交所挂牌上市。

注册资本114975万元人民币，房地产开发综合实力在全国名列前茅。

作为北京最大的房地产公司，控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司拥有20多年的房地产开发经验，其前身北京天鸿集团公司和北京城市开发集团有限责任公司均为北京市国有大型房地产开发企业，成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区一级大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，在业界享有很高声誉，在广大消费者心目中树立了良好品牌形象。

金隅集团

北京市金隅集团有限责任公司成立于1992年，是由原北京市建材工业局逐步转变而来的。

近二十年来，金隅集团在市委、市政府的正确领导下，以发展为第一要务，坚持“有进有退，有所为有所不为”的方针，大力进行产业结构调整，积极转变经济增长方式，集团经济得到了稳步、持续、快速发展，国有资产实现大幅增值。

由过去传统单一的建材产品生产企业发展成为拥有金隅新型建材制造—金隅地产—金隅现代服务业为核心产业链的大型综合性产业集团。

金隅集团总资产130亿元，年营业收入100亿元，员工人数上万人，2011年3月1日，金隅股份A股发行上市，股票代码601992。

作为全国房地产业领先企业，金隅集团房地产年开发面积超过200万平米，综合实力位居全国同行业第四，建有金隅大厦、腾达大厦、嘉华大厦、环球贸易中心等一批高档写字楼项目和金隅国际、半岛国际、CBD总部公寓等高档住宅项目。

北京金隅嘉业房地产开发公司成立于1987年，隶属于北京金隅集团，十余年来依托集团优势迅速发展，目前已成为集房地产开发与经营、物业管理及服务业为一体的大型房地产开发企业。

公司注册资金5000万元，资产总额20亿元，年开发规模在200万平米以上、竣工面积超过100万平米。

1994年公司被建设部评为城市房地产综合开发二级企业，企业资信等级为AA级，2002年通过ISO9000国际质量管理体系认证，2002年销售面积位居全国同行业第18位，在中国房地产信誉创建论坛活动中，被评为中国房地产行业信誉百佳企业创建单位。

十余年共开发建设项目26个，先后开发建设了花家地西里、双花园、晋元庄、西翠芳庭、雅舍香桥、宝华家园、金福苑、金隅丽港城、天坛公馆等商品房住宅项目，以及锦湖园公寓、嘉业大厦、金隅丽港城、腾达大厦、CBD总部公寓、半岛国际公寓、金隅国际公寓、望京之星、金隅科技中心等高档公寓、写字楼项目。