中级经济师冲刺讲义之第六章房地产投资项目可行性研究.docx
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中级经济师冲刺讲义之第六章房地产投资项目可行性研究
2013年中级经济师冲刺讲义
第六章 房地产投资项目可行性研究
1.投资的种类(按照资金筹集和运用的不同划分)
2.直接投资与间接投资的区别
■直接投资是资金所有者和资金使用者的合一,是资产所有权和经营权的统一
■间接投资是资金所有权和使用权的分离,投资者对资产及经营无直接控制权
3.房地产投资的形式
4.房地产开发投资与置业投资
类 型
内 涵
具体种类
房地产直接投资(按是否直接形成房地产增量资产)
开发投资
购买土地进行开发建设形成房地产产品
增加市场上的供给
◆销售型房地产开发投资
◆出租型房地产开发投资
置业投资
直接购买或租赁成品的过程
不增加市场上的供给
◆购买型房地产投资
◆租赁型房地产投资
房地产间接投资
将资金投入证券
◆房地产开发企业股票
◆房地产开发企业债券
◆房地产投资信托基金
5.房地产投资的特点(八性)
■投资品种的多样性
■投资变现的复杂性
■投资价值的附加性(房地产的投资价值不仅取决于自身,还受其它因素影响)
■投资区域的差异性
■投资收益的个别性(同一项目,会因投资者的不同而实际投资收益不同)
■投资过程的综合性(多部分多环节的配合协调)
■投资预期的风险性
■投资决策的专业性
6.房地产投资的构成(主体与资金两个方面)
7.资金具有时间价值的原因
8.现金流量图画法中的特别规定-期末惯例法
■现金流量图中的0点,表示第一年的年初,其它年数1、2、3…n都表示是这一年的年末。
■只有初始投资是在第一个计息期的期初,其它年内的投入或支出,都要归在这一个计息期的期末。
■如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末,为了简化计算,通常将其视为发生在计算期的期末。
■两个刻度之间的时间长度称为计息周期
9.关于期初期末
■本期的期末为下期的期初,前一期的期末就意味着今期的期初,除了第一个计息期外,一笔收入或支出如果发生在这一年的年初,则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出
10.利息和利率的概念(四个角度理解)
■利息是衡量资金时间价值的绝对尺度,利率是相对尺度
■资金借出者角度-利息是将货币让渡出去的货币补偿
■资金借入者角度-利息是资金使用成本
■现实角度看-利息是资金在不同时间上的增值额
■从房地产投资项目可行性研究角度看-利息是衡量资金随时间变化的尺度
■11.单利
利息和时间成线性关系,只计取本金的利息,本金所产生的利息不再计算利息
I=P×n×i
F=P+I=P×(1+i×n)
-I:
利息额
-P:
本金
-i:
利率
-n:
计息周期
12.分期投资按单利计算的投资总额
■分期还款,按单利计算,如每期还款额相等,则投资总额的计算公式如下
13.复利
■概念
复利指每期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,即不但本金产生利息,而且利息也产生利息
■公式
F=P(1+i)n
I=F-P=P[(1+i)n-1]
14.单利和复利的关系
本金与利率均相同时,按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。
15.名义利率和实际利率的关系
■当n=1时,名义利率等于实际利率
■当n>1时,且一年中计复利的次数越多,实际利率高于名义利率越高
■当n<1时,实际利率小于名义利率
■当n趋于无穷大时,一年中计算期无限多,得出连续复利的一次性支付公式
16.资金等效值换算的基本原则
■不在同一时点的资金不能比较大小,也不能直接相加减
■只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点后,才能进行代数运算
17.资金等效值换算(3+2+6+6)
18.现值换算为终值P~F(整付终值公式)
■公式
F=P(1+i)n=P(F/P,i,n)
19.终值换算为现值F~P(整付现值公式)
■公式
■形象记忆
(存款)已知到期本利合计数,求最初本金。
■系数名称
整付现值系数(P/F,i,n)
20.年值换算为终值A~F(等额分付终值公式)
■公式
21.终值换算为年值F~A(等额分付偿债基金公式)
■公式
■形象记忆
(存款、养老保险)已知最后要取出一笔钱,每年应等额存入多少钱。
年轻时定期等额支付养老金,想到一定年龄一次性取出一定钱数,问年轻时每月应存入多少钱。
■系数名称
等额分付偿债基金系数(A/F,i,n)
22.年值换算为现值A~P(等额分付现值公式)
■公式
23.现值换算为年值P~A(等额分付资本回收公式)
■公式
■形象记忆
(按揭)住房按揭贷款,已知贷款额,求月供或年供
■系数名称
资本回收系数(A/P,i,n)
24.一般换算总结
换算
符号表示
系数名称
系数
公式
形象记忆
现值换算为终值
P→F
一次支付复本利和因数
(F/P,i,n)
F=P(1+i)n
(存款)一次存钱,到期本利取出
终值换算为现值
F→P
一次支付现值因数
(P/F,i,n)
(存款)已知到期本利合计数,求最初本金
年值换算为终值
A→F
等额支付终值因数
(F/A,i,n)
(存款)等额零存整取
终值换算为年值
F→A
等额支付偿还基金因数
(A/F,i,n)
(存款)已知最后要取出一笔钱,每年应等额存入多少钱
续表
换算
符号表示
系数名称
系数
公式
形象记忆
年值换算为现值
A→P
等额支付现值因数
(P/A,i,n)
(养老金)一次性存入一笔钱,以后若干年每年可领取年金若干,求当初存入多少钱
现值换算为年值
P→A
资本回收因数
(A/P,i,n)
(按揭)(养老金)
住房按揭贷款,已知贷款额,求月供或年供
25.等差序列现值(A′~P)
26.等差序列终值(A′~F)
27.将等差序列现金流换算为等额年值(A′~A)
28.等比序列现值(A〞~P)
当i≠s时,
当i=s时,
29.等比序列终值(A〞~F)
当i≠s时,
当i=s时,
30.等比序列现金流换算为等额年值(A〞~A)
31.资金时间价值计算公式的假定条件(补充)
■本期的期初为上一期的期末
■涉及A和P的换算时,第一个A在P发生一个期间后的期末
■及A与F的换算时,最后一个A与F同时发生
32.出售型的现金流入
■销售收入
【易错点辨析】
项目的贷款不作为现金流入
33.分析销售收入时的注意事项
■存在预售时,要合理确定不同时点的商品房销售比例
■多种产品组合,所以要确定不同类型房地产产品的销售比例
■各个不同时点,各类商品房的销售价格应进行动态预测
34.出售型的现金流出(四大部分)
序号
项目
备注
1
土地取得成本
1.1
土地使用权出让金
1.2
城市基础设施建设费
1.3
土地房屋征收补偿费用
1.4
土地使用权取得税费
2
开发成本
2.1
勘察设计和前期工程费
2.2
建筑安装工程费
2.3
基础设施建设费
2.4
公共配套设施建设费
2.5
开发期间税费
续表
序号
项目
备注
3
开发费用(三项)
3.1
管理费用
3.2
销售费用
3.3
财务费用
3.3.1
利息支出
3.3.2
其他财务费用
4
销售税费
4.1
营业税及附加
4.2
其他销售税费
35.区别两个重要概念
■基础设施建设费
是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用
■公共配套设施建设费
主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出,如居委会、派出所、托儿所、公厕等
36.注意税费的归集
■与土地直接相关的税费计入土地成本
■与开发建设直接相关的税费计入开发成本
■与销售直接相关的税费计入单独的一大项销售税费,属于现金流出,但不属于成本
37.经营型现金流入
■租金收入
■自营收入
■转让收入
38.经营型现金流出(两大类)
序号
项目
1
固定资产投资
同出售型的成本分类
2
经营成本
2.1
人工费
2.2
公共设施设备日常运行、维修及保养费
2.3
绿化养护费
2.4
清洁卫生费
2.5
保安费用
2.6
办公费
2.7
固定资产折旧费
2.8
不可预见费
2.9
保险费
2.10
物业服务企业管理费和利润
2.11
法定规费(经营税费)
2.12
房产税
39.房地产投资项目财务报表体系
40.现金流量表的分类
41.全部资金和自有资金现金流量表的区别
■全部资金现金流量中,不出现贷款还本付息的项目,自有资金现金流量中,有贷款还本付息这一项目
■全部资金现金流量中,现金流出为全部现金流出,而自有资金现金流量表中,只有自有资金流出
全部投资现金流量
自有资金现金流量
流出项目内容
流出为全部资金流出
仅有自有资金流出
还本付款项目
无贷款还本付息
有贷款还本付息
全部投资现金流量表
第一年年初
0
第一年年末
1
第二年年末
2
第三年年末
3
4-15年
16-48年
一、现金流入
3369.6
3888
4406.4
4924.8
4924.8
1.出租收入
3369.6
3888
4406.4
4924.8
4924.8
二、现金流出
28431
943.5
1088.6
1233.8
1378.9
1378.9
1.购买价格
27000
2.相关税费
1431
3运营成本
943.5
1088.6
1233.8
1378.9
1378.9
三、净现金流
-28431
2426.1
2799.4
3172.6
3545.9
3545.9
第一年年初
0
第一年年末
1
第二年年末
2
第三年年末
3
4-15年
16-48年
一、现金流入
3369.6
3888
4406.4
4924.8
4924.8
1.出租收入
3369.6
3888
4406.4
4924.8
4924.8
二、现金流出
9531
3084.63
3229.73
3374.93
3520.03
1378.9
1.自有资金
9531
2.贷款还本付息
2141.13
2141.13
2141.13
2141.13
3运营成本
943.5
1088.6
1233.8
1378.9
1378.9
三、净现金流
-9531
284.97
658.27
1031.47
1404.77
3545.9
自有资金现金流量表
42.关于计算期
■出售型项目-只有建设期,从项目建设开始到全部售完为止
■经营型项目-建设期+经营期,从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束
■置业型项目-经营期或持有期,从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束
43.资金来源与运用
■从资金平衡角度看,并不要求盈余资金每一年都为正值,只要求从投资开始至各年累计盈余资金不小于零,否则会出现资金链断裂
■投资类型不同,表中的科目有所不同
44.损益表
■用途
计算各年利润总额、所得税及税后利润分配情况
计算静态的盈利性指标
■利润的计算
利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加
45.未分配利润的分配顺序
■弥补企业以前年度的亏损
■提取法定盈余公积金和公益金
法定盈余公积按税后利润的10%提取,累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取
公益金按可分配利润的5%提取
■向投资者分配利润(应付利润)
■余额为未分配利润,主要用于归还借款
46.资产负债表
■考察项目资产负债、所有者权益的结构,计算清偿能力指标,进行清偿能力分析
1
资产(四类)
流动资产
在建工程
固定资产净值
无形及其他资产净值
2
负债
流动负债
建设投资借款
流动资金借款
3
所有者权益
资产=负债+所有得权益
47.房地产投资项目经济评价指标体系
48.指标体系
盈利能力
静态指标(2个)
利润率(成本、销售、投资、资本金)
静态投资回收期
动态指标(3个)
财务净现值
财务内部收益率
动态投资回收期
清偿能力(7个)
借款偿还期
债款偿还期
利息备付率
偿债备付率
资产负债率
流动比率
速动比率
49.动态盈利指标及其计算
■财务净现值
■财务内部收益率
■动态投资回收期
50.财务净现值
■概念
指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动的起始点的现值之和
■实质
都是把资金换算到同时点进行计算,即F~P或A~P
51.基准收益率(基准折现率)
■是企业或投资者以动态的观点所确定的,可接受的投资项目方案最低标准的收益水平(最低盈利水平)
■以行业的平均收益率为基础,综合考虑资金成本、投资风险、通胀及资金限制等影响因素
52.财务净现值的评价
■计算公式
F~P或A~P后,再计算所有现金流的代数和
■评价准则
PNPV≥0,说明方案正好达到预定的投资收益水平,或者尚有盈余,项目可以接受
PNPV<0,说明方案达不到预定的收益水平,方案不可接受
53.财务内部收益率
■概念
使投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率(NPV=0时的折现率)
■实质
反应项目的盈利能力
还表明项目投资所能支付的最高贷款利率
54.财务内部收益率函数的性质-减函数
i1时,净现值为FNPV1>0,则r一定比i1大
i2时,净现值为FNPV2<0,则r一定比i2小
55.财务内部收益率的计算计算方法-插值法
■i1时,净现值为FNPV1>0
■i2时,净现值为FNPV2<0
■i1i2之差一般不宜超过2%,最大不超过5%
56.财务内部收益率的评价准则
■内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率,表明项目可接受;
■内部收益率小于基准收益率或设定的收益率,则方案不可接受
57.动态投资回收期
■计算公式(下述现金流量必须为折现后)
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数
■评价准则
动态投资回收期小于等于基准投资回收期,项目可行
动态投资回收期大于基准投资回收期,项目不可行
58.成本利润率
■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性
项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费
项目总开发建设成本=土地取得成本+开发成本+开发费用
59.投资利润率
■投资利润率高于或等于规定的行业标准投资利润率或行业的平均利润率,则项目可行
年税前利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-销售税金
项目总投资=项目总开发建设成本+经营资金
60.资本金利润率
■如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率,则可行
资本金为投资者投入的资本金或权益资本
年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润
61.资本金净利润率
62.静态投资回收期
当各年的净收益相同时
当各年的净收益不相同时
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的
63.静态投资回收期与动态投资回收期的关系
■不折现,发生在每一时点上的钱的价值量是一样的
■折现,则越向后钱越不值钱,要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资,需要的时间越长
■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期
■折现率越大,则两者之间的差距越大
64.借款偿还期
65.利息备付率
■公式
■评价准则
一般房地产项目,利息备付备率大于2
利息备付率小于1时,说明项目没有足够的资金支付利息
66.偿债备付率
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额
■公式
■可用于还本付息资金
折旧
摊销
成本中列支的利息
可用于还款的利润
■评价标准
一般情况,偿债备付率不宜低于1.3
当偿债备付率小于1时,表示当期资金不足以偿还当期债务
67.财务比率(依据资产负债表计算)
指标
内涵
公式
评价标准
资产负债率
长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金所占的比例
一般在100%以下
房地产企业的一般较高
流动比率
反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力
一般应大于200%
流动比率越高,债权就越安全
房地产企业的流动比率较低
速动比率
短期偿债能力指标,反映流动资产总体变现或近期偿债的能力
一般要求大于100%
房地产企业速动比率较低
68.不确定性分析的种类(三类)
69.房地产投资项目的主要不确定性因素(八方面)
■土地取得成本
■建筑安装工程费等费用
■租售价格
■开发周期
■融资成本
■空置率
■经营成本
■投资收益率
70.盈亏平衡分析的概念及基本原理
■盈亏平衡分析概念
通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析,找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值,又称为量本利分析
■目的
找出保本点(利润为零时)
找出临界点(利润为某一水平时)
71.盈亏平衡分析的概念及基本原理
■种类
线性盈亏平衡分析
非线性盈亏平衡分析
■基本原理
全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分
总成本=固定成本+变动成本
建立成本、产量和利润三者的数学模型
利润=销售收入-总成本-税金
求取保本点或临界点
72.几个重要的概念
73.固定成本与变动成本分解的方法(两种方法)
74.高低点法的计算
Cmax、Cmin最高和最低时的成本
Qmax、Qmin最高和最低时期的产量
总变动成本=单位变动成本×产量
总固定成本=总成本-总变动成本
75.线性盈亏平衡分析的假设条件(七条)
■销售收入和成本为产量的线性函数
■产量等于销售量,当年生产的产品当年销售出去
■产量变化,单位变动成本不变,总成本费用是产量的线性函数
■产量变化,产品售价不变,销售收入是销售量的线性函数
■在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变
■按单一产品计算,当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同的产品的生产负荷率的变化应保持一致
■所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据
76.盈亏平衡分析的公式
销售收入-固定成本-可变成本-税金=利润
PQ=CF+VQ+TQ+R
77.图解法(看线性盈亏平衡分析图)
■横轴为产量或销售量,纵轴为收入或支出
■画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)
■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线
■画出销售收入线
■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点,在横轴上对应的产量即为保本产量
■盈亏平衡点越低,盈利的机会越大,亏损风险越小
78.数学计算法(五种表示方法)
1)用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP(Q)
2)用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)
3)用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP(%):
盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重
4)用销售额表示盈亏平衡点BEP(B)
5)用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)
79.盈亏平衡分析的评价原则
盈亏平衡点越低越好[BEP(V)单位产品变动成本除外]
■盈亏平衡点值低,说明项目抗风险能力强
■盈亏平衡点值低,说明项目能取得较好的经济效益
■盈亏平衡点值低,说明项目生命力强,有较高的竞争能力
80.敏感程度的表示方法(两种表示方法)
■表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度(利率上涨10%引起房价变动A%)
■表示为评价指标达到临界点时某个因素允许变动的最大幅度(房价下跌30%项目正好利润为零)
81.敏感性分析的方法
■方法
单因素敏感性分析
多因素敏感性分析
■表示方法(两种)
敏感性分析表-不确定因素按一定比例变化,引起评价指标的变动幅度
敏感性分析图-指标达临界点时,某个不确定因素允许变化的最大幅度
82.敏感度系数的计算
■敏感度系数的绝对值越大,指标对该因素越敏感
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