长沙海利第一区商业综合体定位补充报告69DOC.docx
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长沙海利第一区商业综合体定位补充报告69DOC
海利第一区定位补充
鹏星地产
2007年1月
1.写字楼在使用状况分析
1.1总体数量和分布情况分析
楼盘名称
位置
总建面(㎡)
写字楼规模(㎡)
运营日期
亚大时代
五一大道与韶山路交汇处
33000
23430
2003年
湖南国际金融大厦
芙蓉路与八一路交汇处
85962
12000
2002年
恒隆国际大厦
五一路与蔡锷路交汇处
49841
31480
2005年
第一大道
五一路芙蓉广场西
34354
28308
2005年
顺天国际财富中心
芙蓉中路
66453
50560
2003年
湖南文化大厦
韶山中路
45800
35600
2005年
唯一星城国际
韶山中路
52324
42191
2004年
新闻大厦
芙蓉路与营盘路交汇处
41600
15932
——
运达国际广场
芙蓉路与营盘路交汇处
84592
29878
预计2007年
分析:
目前,长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线,专业写字楼的整体保有规模约30万平米;随着城市南移,省政府的南迁,写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势(如:
BOBO天下城);从近期的市场来看,市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流(如:
中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等);从投入使用的情况来看,长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
1.2租金情况分析
楼盘名称
租金(元/㎡·天)
备注
亚大时代
2.48
包含物业管理费、中央空调费
湖南国际金融大厦
1.8
恒隆国际大厦
1.6
第一大道
1.3
顺天国际财富中心
1.6
湖南文化大厦
1.8
包含物管费
中央空调每年开放7个月,10元/(㎡·月)
唯一星城国际
1.2
新闻大厦
1.6
包含物业管理费、中央空调费
运达国际广场
——
分析:
长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元,个别中高档项目的租金在2元左右。
从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率。
1.3物管分析
楼盘名称
物业公司
管理费(元/㎡·月)
备注
亚大时代
香港华联兴业
——
已包含在租金当中
湖南国际金融大厦
华天物业
3.5
恒隆国际大厦
恒威物业
2.2
第一大道
绿城物业
2.32
顺天国际财富中心
深圳中航物业
2.8
湖南文化大厦
保利物业
3
唯一星城国际
2.6
新闻大厦
——
已包含在租金当中
运达国际广场
分析:
通过上表可以发现,长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上,个别项目物业管理费达到3-4元的高水平,主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容,比如酒店式服务。
由此可见,管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。
1.4入住情况分析
楼盘名称
入驻率
空置单位
亚大时代
80%
以300㎡以上、200以下面积为主
湖南国际金融大厦
95%
22层,整层招租
恒隆国际大厦
80%
以200㎡以上面积为主
第一大道
95%
部分低层,100㎡左右单位
顺天国际财富中心
95%
少部分靠东或靠西的不规则单元
湖南文化大厦
70%
13、14、16层,以200㎡以上面积为主
唯一星城国际
90%
新闻大厦
95%
运达国际广场
——
分析:
长沙的专业写字楼出租情况较好,一般的入住率都较高,在80%以上。
少部分物业因物业的规划设计存在硬伤,导致招租情况不理想,空置单位多出现在西面或不规则单元。
由此可见,消费者对于品质的关注高于对成本的关注,同时,也更偏好于实用率高的物业。
1.5入住企业类型分析
楼盘名称
客户类型
知名企业
亚大时代
上市公司、外企、金融、科技、房地产
中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、
天润五江集团、和记黄埔湖南分公司
湖南国际金融大厦
金融、房地产
中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司
恒隆国际大厦
房地产、金融、工程建设、服装、日用品
万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、
第一大道
金融、贸易、房地产、航空公司
新五丰股份有限公司、华菱置业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空
顺天国际财富中心
金融、贸易、房地产、招标
财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产
湖南文化大厦
上市公司、代理公司、
保利集团、同致行
唯一星城国际
金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主
天华会计师事务所、金桐装饰
新闻大厦
房地产、科技、金融、能源、文化传播
国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产
运达国际广场
——
——
分析:
入住专业写字楼的企业按照类型来看,主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司;物业档次越高,聚集的企业实力越强,一般均为上市公司本地大型企业和事业单位,以及外地大型企业和外资机构的分公司,档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。
总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。
1.6部分酒店写字楼经营壮况分析
酒店名称
租金(元/㎡·天)
物管费(元/㎡·月)
出租率
备注
通程大酒店
3.8
20
85%
带精装修,包中央空调费
华天大酒店
2.8
15
100%
包中央空调费
佳程大酒店
3
——
95%
中央空调按1.1元/度的电费收取
金源大酒店
2.8
——
90%
包物管费和中央空调费
神农大酒店
2.8
——
80%
带精装修租金3.5元
分析:
目前,长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好,而且租金不菲,说明写字楼市场需求强劲。
另外,酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.4—0.8元/(㎡·天),也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。
1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析
1.7.1外观设计分析
楼盘名称
外墙材料
外观色彩
层数
亚大时代
玻璃幕墙
深蓝色
31
湖南国际金融大厦
外墙砖
橘黄色
41
恒隆国际大厦
外墙砖
深灰色
28
第一大道
玻璃幕墙与外墙砖组合
浅蓝色
22
顺天国际财富中心
玻璃幕墙
深蓝色
31
湖南文化大厦
玻璃幕墙与花岗岩幕组合
浅蓝色
27
唯一星城国际
外墙砖
深灰色
28
新闻大厦
玻璃幕墙与外墙砖组合
淡蓝色
32
运达国际广场
玻璃幕墙与铝合金材料
蓝色与银白色结合
30
分析:
从色彩来看,采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气;从外观来看,无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁,才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。
1.7.2裙楼使用状况分析
楼盘名称
层数
裙楼各层功能
亚大时代
5
1F:
大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅;
2-4F:
金悦海鲜酒楼;5层:
会务中心、健身中心
湖南国际金融大厦
6
1F:
正面为挑空3层的大堂,中国银行营业部;2-6F:
中国银行办公场地
恒隆国际大厦
5
1F:
大堂、建设银行营业部,中国移动营业部;2F:
招商中;3F:
鸿基酒楼;4-5F:
长沙建设工程交易中心
第一大道
4
1F:
大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发;2-3F:
时尚厨房;4F:
招租中
顺天国际财富中心
5
1F:
大堂、高尔夫专店、天润福茶;2-4F:
锦绣红楼;5-6F:
碧海银沙休闲中心、顺天食府
湖南文化大厦
4
1F:
大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅2-4F电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅
唯一星城国际
5
1F:
大堂、唯一名车、华斯度、中国电信;2F:
华斯度;3F:
富临饭店、唯一中西餐厅;4F:
松本铁板烧
新闻大厦
5
1F:
大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社;2F:
顺辉城(康体休闲中心);
3F:
酒店中餐厅;4F:
天籁村KTV;5F:
新闻发布中心
运达国际广场
6
国际名品街(筹备中)、顶层空中会所
分析:
裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主;二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态,有利于提升写字楼的整体形象。
1.7.3大堂配置状况分析
楼盘名称
大堂配置状况
亚大时代
正面临五一路,挑空两层
湖南国际金融大厦
正面临芙蓉路,挑空三层,进深较短
恒隆国际大厦
裙楼背面,挑空两层,内设休息区
第一大道
裙楼中部,无挑空,内设休息区
顺天国际财富中心
正面临芙蓉路,挑空两层,内设休息区
湖南文化大厦
大堂内部,电梯厅局促
唯一星城国际
临韶山路侧面,挑空三层,
新闻大厦
裙楼侧面,挑空两层,设休息区
运达国际广场
正面临芙蓉路
分析:
从大堂的设置来看,采取正面临路的位置,挑空形式,更能显示整个项目的非凡气势,提升项目的形象和价值;另外,大堂内通常应该设置休息区,方便来访客户休息等候。
1.7.4单层面积及面积划分状况分析
楼盘名称
单层面积(㎡)
面积区间划分
亚大时代
1100
200~400
湖南国际金融大厦
2400
大开间为主,整层或半层招租
恒隆国际大厦
1369
164.65,252~272,418~524
第一大道
1769
80~100,100~120
顺天国际财富中心
2106
200~300之间
湖南文化大厦
1695
大开间,整层或半层招租
唯一星城国际
1758
40~60,60~150
新闻大厦
1138
80~100,120~150,200
运达国际广场
1224
大开间,整层或半层销售
分析:
从目前的使用状况来看,单层面积超过2000㎡,其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响,还有可能造成一些暗室,如顺天国际财富中心内就有超过200㎡的单元需要二次采光。
在面积区间的划分上分为两种类型,一种是以200~300㎡为住的划分,其使用客户多为国内外大中型企业;一种是以100~200㎡为主的划分,其主要客户群体以服务性行业为主。
1.7.5车位配置状况分析
楼盘名称
地下室层数
车位个数
单个车位承载的面积(㎡/个)
备注
亚大时代
-3~-1层
152
154
无地面停车
湖南国际金融大厦
-2~-1层
285
294
地面可泊20-30辆
恒隆国际大厦
-3~-1层
261
120
无地面停车
第一大道
-2~-1层
125
226
无地面停车
顺天国际财富中心
-2~-1层
314
161
地面可泊10-20辆
湖南文化大厦
-2~-1层
260
137
地面可泊20-30辆
唯一星城国际
-3~-1层
224
188
地面可泊10-20辆
新闻大厦
-1层
48
592
地面可泊20-30辆
运达国际广场
-3~-1层
575
174
——
注:
单个车位承载的面积=塔楼面积÷车位个数
分析:
从经营状况来看,地面停车位具有更高的使用率,在保证地下停车位充足的情况下,尽可能多的提供地面停车位,有利于提高写字楼的出租率。
1.7.6电梯配置状况分析
楼盘名称
电梯品牌
电梯载重量(KG)
电梯集中控制
电梯速度(m/s)
电梯数量(台)
单台电梯负荷面积
亚大时代
迅达
1150
有
2.5
5
4681
湖南国际金融大厦
三菱
1350
有
2.5
4
20947
恒隆国际大厦
三菱
1000
有
2
5
6264
第一大道
三菱
1000
有
2
4
7062
顺天国际财富中心
三菱
1350
有
2.5
8
6319
湖南文化大厦
日立
1000
有
2
4
——
唯一星城国际
富士达
1000
有
2
6
2018
新闻大厦
迅达
1000
有
2.5
4
11385
运达国际广场
——
——
——
——
——
——
注:
单台电梯负荷面积=塔楼面积÷电梯数量
分析:
目前,写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯,都有集中控制。
在使用的过程中,多数电梯的使用效果并不理想,往往等待的时间较长,主要原因是,电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学,造成使用效率低。
1.7.7卫生间配置状况分析
楼盘名称
是否有公共卫生间
卫生间蹲位数
单位蹲位负荷面积
备注
亚大时代
有
6
162.7
湖南国际金融大厦
有
8
300
恒隆国际大厦
无
——
——
带独立卫生间
第一大道
有
6
295
顺天国际财富中心
有
4
527
部分带独立卫生间
湖南文化大厦
有
8
212
唯一星城国际
有
8
220
新闻大厦
有
5
227
运达国际广场
——
——
——
注:
单位蹲位负荷面积=单层面积÷卫生间蹲位数
分析:
从使用状况来看,采用统一装修的公共卫生间有利于物业公司统一管理,提升楼宇的服务价值。
如,顺天财富中心采用的是公卫和独立卫生间相结合,一部分公共卫生间没有进行统一装修,使项目的内部形象受到严重的干扰,大大降低了项目的出租价值。
1.8个案分析
1.8.1顺天国际财富中心
1、项目概况:
该项目位于芙蓉区芙蓉中路,东临芙蓉路,西临建湘路,北靠湖南图书城,南面颐美·现代城,是1栋31层的高层建筑,总建筑面积约76000㎡,是长沙迄今为止的在使用的顶级专业写字楼项目之一。
2、裙楼使用状况:
层数
使用状况
1
大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司
2~4
锦绣红楼长沙顺天店
5~6
碧海银沙休闲广场、顺天食府
分析:
顺天财富中心自2003年投入使用以来,裙楼经营状况一直不理想,到目前为止依然有部分空置单位。
能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。
一方面,只有这类高档商业才能支撑起昂贵的租金,另一方面,这类业态能够满足商务办公的高层次需求。
3、塔楼部分技术指标:
顺天财富中心写字楼技术指标
建筑高度
99.76m
层数
7—31层
总建筑面积
约50560㎡
标准层面积
约2000㎡
大堂
挑高约8m
层高
3.3m
电梯厅
净宽4m
公共走道
净宽约2.2m
分析:
项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。
另外,项目核心筒内设置了8台高速三菱电梯,确保了垂直交通迅速、畅达,使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。
4、装修标准:
大堂、电梯厅
墙面:
石材
天棚:
石膏吊顶
地面:
高级玻化砖等
走廊
墙面:
玻璃、乳胶漆等
天棚:
石膏吊顶
地面:
优质地砖等
公共卫生间
部分装修,部分空置
分析:
从装修的效果来看,项目的品质感能够体现出来。
由于电梯厅内墙面采用的是大面积深色花岗岩石材,而且电梯厅没有自然采光,使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。
另外,其公共卫生间的设置非常凌乱,装修标准不统一,不仅造成了使用上的不方便,还使得内部的装修整理不协调,严重的影响了项目的形象,降低了其商务价值。
5、标准层布置:
分析:
项目的标准层存在两个较大的问题:
第一是异型单元,造成了实用率的下降,目前的空置单元中大多出现在1、5号单元;第二是区间划分不合理,造成二次采光单元(8号单元),还造成内部走道过多,交通复杂。
6、客户群类型分析;
分析:
从上图可以看出,租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。
从实际使用的面积来看,金融类虽然占比较小,但需求量却很大,属于大客户类型。
7、客户使用面积区间分析
单位:
㎡
分析:
从上图来看,该项目确实为大中型企业所推崇,客户使用的写字楼面积集中在200㎡以上,其中,使用面积在500㎡以上的也占到22%,而200㎡以下的使用者只占很小一部分。
1.8.2亚大时代
1、概况
•长沙首家5A智能化写字楼
•只租不售
⏹空调设施-中央空调系统
⏹智能设施-保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线
⏹电梯设施-4部载人电梯(其中1部只到5楼),1部货梯
⏹管理服务-24小时保安,清洁服务,秘书服务
⏹客户组合-国内外知名企业,如:
中信实业银行、西门子、柯尼卡等
⏹经营情况-入驻率80%,余下小部分较大户型尚未出租
2、成功与不足之处
成功之处-
•地理位置优越:
地处五一大道与韶山路的交界处,在芙蓉路以北的五一路上属于独市
•配套齐全:
高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全
•人性化的服务与设计:
空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等
•户型搭配齐全:
可满足不同类型要求的公司的要求
•性价比高:
租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平,但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范;
不足之处-
•管理要求高,资金回笼速度较慢
•电梯管理不科学,使用效率不高
1.8.3恒隆国际大厦
1、概况
•甲级智能化写字楼
•先售后租
⏹空调设施-立式入户空调
⏹智能设施-保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线
⏹电梯设施-8部高速电梯,裙楼2部观光电梯
⏹管理服务-24小时保安,清洁服务,秘书服务
⏹经营情况-基本售完,2005年3月招租至今,出租率在50%左右
⏹客户组合-(买)公司购买办公,浙江、上海的投资客投资;(租)几家上市公司、房地产、通讯公司等
垂直布局
2、空间及平面布置
-1~-3F
2-5F
7-28F
1F
设备层
6F
写字楼
户型面积区间:
164.65~272.11㎡,可打通
每三层设一个空中花园
发展用房
银行、移动
地下车库
3、优点与不足
优点-
•地理位置优越:
地处五一大道与芙蓉路的交界处,是长沙的金融商贸核心
•全部对外销售,但售后由专业物业管理公司统一出租,统一管理,专业物管公司为项目保值,并且使资金能得到快速回笼
•硬件打造水准较高:
黑色的外立面彰显现代化气息,6~10米的观光大堂,3.3米的层高以及两部观光电梯,每3层的空中花园更显大气
•设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便
不足之处-
电梯无分层管理,使用效率不高
无公共卫生间设置
1.9在使用写字楼市场总结:
结论1:
写字楼相当集中,主要出现在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三条主要的干道。
结论2:
写字楼有形象好,租价高,出租情况比较理想的特点,属于高档、中高档次的办公场所。
同时,酒店式管理和服务方面能够更好的提升物业的价值。
专业写字楼
酒店写字楼
使用模式
办公
与酒店混合经营
物业管理
有物业管理或知名物业管理公司
酒店物业管理
租金
租金1.2~2.0元/m2·天,
管理费2.0~3.5元/m2·月
租金2.5~3.0元/m2·日,
管理费15~20元/m2·月
结论3:
专业写字楼的裙楼的经营定位不清晰,缺乏与写字楼的商务功能的结合,造成一定程度的空置或形象混乱,影响写字楼的经营。
结论4:
从在使用情况看,目前的专业写字楼物业的内部某些功能设施专业化程度不高,商务办公的效率较低,有很大的提升空间。
2.在售写字楼市场竞争状况分析
2.1年度销售状况及预计明年供应量分析
2.1.1本年度专业写字推出量
楼盘名称
位置
面积
销售率
开盘日期
中天广场
五一大道芙蓉广场西面
36000
50%
2006年7月
嘉顿·新天地
五一路与黄兴路交汇处
10000
90%
2006年9月
湘豪大厦
芙蓉路与人民路交汇处
集团购买
未开盘
颐美会现代城
芙蓉路与解放路交汇处
未开盘
佳天国际新城
芙蓉路与劳动路交汇处
22000
90%
2005年11月
汇富中心
韶山路与人民路交汇处
未开盘
Bobo天下城
芙蓉南路
44000
2006年12月
长沙商务中心
湘府中路
未开盘
合计
112000
分析:
长沙今年推出的专业写字楼约112000㎡,总销售量约43200㎡;从销售率来看,专业写字楼销售的情况向好。
2.1.2预计2007年供应量
楼盘名称
位置
新推出量
总供应量
预计推出时机
中天广场
五一大道芙蓉广场西面
64000
85600
2007年下半年
嘉顿·新天地
五一路与黄兴路交汇处
——
——
——
湘豪大厦
芙蓉路与人民路交汇处
——
——
已定
颐美会现代城
芙蓉路与解放路交汇处
41000
41000
2007年下半年
佳天国际新城
芙蓉路与劳动路交汇处
——
——
——
汇富中心
韶山路与人民路交汇处
32000
32000
2007年上半年
Bobo天下城
芙蓉南路
——
在售
长沙商务中心
湘府中路
2007年下半年
合计
分析:
2007年,长沙市中心专业写字楼新的推出量约137000㎡,总供应量约20万㎡,预计2007年下半年写字楼供应量将达到历史高峰期,市场竞争日趋激烈。
2.2价格水平分析
楼盘名称
位置
均价(元/㎡)
备注
中天广场
五一大道芙蓉广场西面
6600
最低6200
嘉顿·新天地
五一路与黄兴路交汇处
4800
湘豪大厦
芙蓉路与人民路交汇处
颐美会现代城
芙蓉路与解放路交汇处
佳天国际新城
芙蓉路与劳动路交汇处
5700
汇富中心
韶山路与人民路交汇处
Bobo天下城
芙蓉南路
4200
长沙商务中心
湘府中路
分析:
目前长沙市中心的在售写字楼价格在5000—7000元/㎡之间,部分写字楼尾盘价格在7500元/㎡左右(如:
运达国际广场,顺天财富中心),项目的区位、形象、品质对价格的影响很大;在南城,由于目前该区域的配套设施很不完善,商务氛围还不浓厚,开发的新盘以低价为主。
2.3销售速度与周期分析:
楼盘名称
面积
销售率
销售周期
备注
中天广场
36000
50%
6个月
嘉顿·新天地
10000
90%
4个月
湘豪大厦
集团购买
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- 长沙 第一 商业 综合体 定位 补充 报告 69 DOC