星级商务大厦项目可行性研究报告经典版.docx
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星级商务大厦项目可行性研究报告经典版
星级商务大厦项目可行性
研究报告
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项目名称:
星级商务大厦项目
地理位置:
星级商务大厦位于上风上水的“国际丝网之都”xx县政府所在地——xx镇。
xx县地处北京、天津、石家庄三角中心,位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内,物流、人流、信息流十分畅通。
xx县北距首都机场238公里,天津港口248公里,西距石家庄机场90公里,南距石黄高速公路25公里,东距京九铁路10公里,保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境,全县交通四通八达,极为便利。
基本情况:
xx县隶属xx省xx市,辖3镇5乡,230个行政村,人口32万。
全县总面积505平方公里,是国家命名和中外闻名的“中国丝网之乡”、“中国丝网产业基地”和“国家生猪活体储备基地”。
改革开放以来,勤劳淳朴的xx人民依托传统特色产业,坚持开放兴县,以开放促发展,取得了令人瞩目的成绩。
连续几年被xx省委、省政府评为工作实绩突出县,被xx省誉为对外开放的先进典型,是全省25个县域经济示范县之一。
市场环境:
xx县发展潜力很大,可供开发合作的领域十分广阔,概括地说,有五大优势:
一是区位优势。
xx县地处北京、天津、石家庄三角中心,位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内,物流、人流、信息流十分畅通。
xx县北距首都机场238公里,天津港口248公里,西距石家庄机场90公里,南距石黄高速公路25公里,东距京九铁路10公里,保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境,全县交通四通八达,极为便利。
二是资源优势。
xx县位于华北平原中部,地势平坦,土层深厚,四季分明,气候宜人。
xx县土地资源丰富,近期可供项目开发建设用地近1000公顷;xx县电力能源充足,电网结构布局合理,供电可靠,正在谋划筹建的总投资3亿元的热电厂将为企业生产提供更加充足的电力保障;xx县劳动力众多,素质高,价格低,是发展劳动密集型产业和出口加工产品的理想之地;xx县水利资源丰富,尤其是浅层淡水较发育,且水质好;xx县是全国首批商品粮基地县,主要农产品为小麦、玉米,本县与周边县粮食年产量可达100多万吨;xx县畜牧业异常发达,尤其是瘦肉型猪产业全国闻名,年出栏商品猪达100万头,是京津市场上的热销品,是全国“两会”和大运会的特供猪肉;xx县林地面积17.7万亩,林木蓄积量达100多万立方米,是xx省林板一体化产业重点实施县。
三是产业优势。
xx县有在全国著名的两大产业。
第一是丝网产业。
该产业有500多年的历史,发展到今天,是国家“九五”星火区域性支柱产业和省级龙型经济。
xx丝网具有生产规模庞大,产品种类齐全,用途十分广泛,生产技术先进,市场占有份额大等特点,有“世界丝网看中国、中国丝网看xx”之称。
具体表现为“五个最大”:
一是xx县占有世界上最大的丝网市场份额,即产销量和出口量均占中国的80%以上,而且远销美、日、德、意、澳、韩以及中东和香港等130多个国家和地区。
二是xx县拥有世界上最大的国际丝网专业批发市场,即中国xx丝网大世界。
该市场总投资2亿元,建筑面积16万平米,入驻商户980家,2003年市场成交额36亿元,是xx省著名的十大市场之一。
三是xx县拥有世界上最大的国际丝网产业基地,即中国xx国际丝网工业园。
该园区总投资60亿元,占地4.5平方公里,并在园区内专设了外商投资区,目前已完成了七通一平。
四是xx县拥有世界上最大的国际丝网专业营销网络,即遍布国内外的丝网直销点。
在国内外各大中小城市设有业务洽谈处和丝网门店6000多家。
五是xx县拥有世界上最大的国际丝网专业展会,即每年一届的中国xx国际丝网博览会。
该会由xx省人民政府、中国轻工业联合会、中国五金制品协会联合主办,从2001年起已成功举办了三届,累计接待外商680多人次,涉及美国、加拿大、日本、瑞典等35个国家和地区,会上共签订购销意向合同55亿元,签约合作项目70多个。
以上“五个最大”的的成功表现,使xx丝网享誉海内外,也使xx丝网的整体品牌走向了世界。
xx人民有信心、有决心借助外力逐步把xx建设成为国际丝网制造中心、国际丝网产品技术研发中心、国际丝网质量监控中心、国际丝网信息发布中心和国际丝网人才培训中心。
第二是瘦肉型猪产业。
该产业被列入xx省八大龙型经济之一,目前已形成“一龙、十强、百村、万户”的生产格局,即建成年出栏商品猪10万头以上猪场1个,万头以上规模猪场16个,养殖专业村60个,百头以上养猪大户1100多个。
瘦肉型猪产业的龙头企业是京安集团,该集团已发展成为中国规模最大的现代化瘦肉型猪产业集团,被国家农业部等八部委命名为“国家级农业产业化重点龙头企业”。
已于2002年在上海证券交易所成功上市,运行态势良好。
其下属企业斯格种猪场是与比利时合资的,是世界上第七个、也是亚洲唯一的一个斯格核心群种猪场。
另外,xx县的鬃尾、烟花、化工、建材、医疗器械、机械配件等行业也竞相发展。
五新化工集团是亚洲地区最大的氯乙酸生产企业,圣姑烟花集团是中国北方最大的烟花生产出口基地,产品销往美国、德国、加拿大等十几个国家和地区。
这些产业也具有强有力的市场竞争力。
四是政策优势。
xx县的招商引资政策稳定优惠,具有四个特点:
一是优惠范围广。
涉及税费、土地、电力、子女入学等投资者提出的一切生产生活的各个方面。
二是优惠力度大。
如投资1000万元以上的项目,在税收上实行免五年减五年的优惠政策;投资亿元以上项目,在土地上实行“零地价”的优惠政策。
三是机动灵活。
坚持只要有利于双方发展,符合共赢共享原则,只要外商愿意来,什么项目都可以谈,也都可以谈得成,而且坚持“一厂一策”、“一企一议”机动灵活的政策。
四是服务质量优,服务效能高。
xx县投资400多万元建成了xx县政府政务服务中心,出台了《外来企业服务制度》,实行项目建设“一站式”办公和“一条龙”式服务,最大限度地简化手续,建立了产前、产中、产后服务企业的长效机制,搭建起了招商引资的稳固平台和快速通道。
五是人文优势。
xx县于汉高祖时置县,迄今已有2200多年的历史;xx县从汉至清有20多人曾任宰相一职,崔骃、张协、张载、张亢等古代文学名家数不胜数,东汉时期彩色壁画是国家级重点保护文物,以及圣姑智斗王莽救刘秀的美丽传说流传至今;安平县还诞生了当代文坛“荷花淀”派创始人孙犁;xx县台城村党支部是全国第一个农村党支部,中共xx县委是xx省第一个县委;王玉坤带领三户贫农办合作社的事迹被伟大领袖毛泽东主席誉为“全国五亿农民的方向”。
综上所述,xx历史悠久,人杰地灵,有着厚重的文化底蕴和传统美德,有着勇做第一、敢为天下先的创新精神。
xx的经济开放而活跃,蕴藏着巨大的商机;xx的政府求真而务实,致力于发展的共赢共享。
项目优势:
xx的人均年收入已基本达到小康水平,xx的消费水平较高,接近北京消费水平。
由于丝网业和养殖业的迅速发展,拉动了当地经济的发展。
常住xx的外商就有40多位,流动的国内外客商更多。
然而xx的餐饮、住宿、娱乐、休闲业的发展与经济发展相比严重落后。
星级饭店没有,大型会议、婚庆场所没有,致使一些客源外流,严重影响人们的生活水平的提高,制约人们的消费。
星级商务酒店的建成,将极大的满足当地的消费要求,丰富人们的物质和文化生活。
本项目适合改造成为宾馆酒店,运营应该没有问题。
项目简介:
该大厦为四星级饭店,占地面积80余亩,酒店建筑面积约18000平方米,酒店式公寓建筑面积约80000平方米,其它配套设施建筑面积约23000平方米。
酒店内配有各种类型客房192套,配套设施齐全,内部规划如下:
一、酒店主楼
星级商务酒店设计新颖,主楼16层,地下一层楼高59.8米,主楼建筑面积1.8万平方米,配套楼3层,建筑面积2.3万平方米。
1、酒店一层
酒店主层:
正面一层为酒店大堂,大堂的南侧设有总台、行李房、贵重物品寄存处、礼宾部、北部设有客人休息区、商场、商务中心、大堂酒吧、监控室,大堂副理16小时值班,为贵宾提供良好的接待、咨询、休闲、购物等服务。
2、酒店二层
酒店主楼二层:
西侧为大型零点中餐厅,东侧设有中餐厨房、宴会包间,为宾客提供餐饮服务。
3、酒店三层
酒店主楼三层:
设有四个豪华宴会厅,三个风格各异的商务标准间,满足宾客的需求。
4、酒店四至六层
酒店主楼四至六层:
分别设有洗浴中心、康体中心、娱乐中心。
4、酒店七层和十六层
酒店七层东部为会议中心,设有不同格调的大中小型会议室六间,西部为办公区域,十六楼为服务辅助设施。
5、酒店八层至十五层
酒店八层至十五层为客房区,共192套客房,设有总统套、豪华套房、豪华客房、标准客房,为宾客提供理想的办公、休息场所。
二、酒店停车场、运动场及配套楼
酒店主楼的南侧为大型停车场有150个车位,设有详细的停车指示牌,停车场西侧为运动场,包括篮球场、网球场及羽毛球场,酒店配套楼设有医务室、员工宿舍、员工食堂、员工娱乐室、员工浴室、仓库等,是酒店管理人员及员工学习和生活娱乐的主要场所。
三、商务广场及群楼
1、商务广场及北面群楼
商务广场用于临时停车使用,群楼分为电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务等场所。
2、东、西群楼
东、西群楼为邻街门市,供商户租赁销售、经营使用。
四、绿化休闲区
绿化休闲区位于主楼南侧停车场的西侧,为住户及客户休闲、健身、晨练的好去处。
五、酒店式公寓楼规划原则
1、环境共生原则
————为了进一步提高居住办公环境,提出以人为本,以环境为中心的规划理念,强调对自然的保护利用,要求人工环境与自然的交换保持平衡。
2、景观优先原则
————为提高整个小区及周边环境的生活质量,景观是需要优先考虑的设计因素。
对于自然景观进行保护和利用,同时设计出完美的人工景观。
六、规划总体布局及景观设计
东部商业区与酒店式公寓区组团统一规划为二层沿街商业楼。
小区主入口设在南侧。
本案根据居设计规范,满足建筑物的日照间距,合理进行单元设计,摒弃以往设计中多采用的大而不当,华而不实的中心绿地的手法,将集中绿地分解为多个小型中心绿地,分散设置在各个组团之间,增加建筑物与绿化之间的亲和力,保证每单元每层均能享受优美的绿化和景观。
作为一个健康小区,跳出传统的规划建设思路,将新的生活方式融汇于其中。
自然与规整、直线与曲线的辩证统一和合理运用的布局形式,创造出更多的景观特色,更好地体现出“以人为本,人与自然和谐统一”的设计原则。
开放式设计的露天运动场不同于传统的中国邻里围合空间,有较强的私密性和领域感,有利于吸引和凝聚人气,成为人们交流活动的重要场所,人们在这里能找到失落已久的邻里之美。
小区内大量的绿化是没有车行干扰的,每个驻足其中的人都会享受到自然的芬芳。
他们在穿过葱郁的森林之后,展现在眼前的是成片花海的假山,同时四季皆开的花草选择给小区增添了一份欢乐祥和的气氛。
运动休闲广场是散步、晨练的好去处,无论老少都会各得其所。
小区内设有公共体育设施,儿童乐园,并与景观设计相结合,使之成为公共生活的一部分。
七、酒店式公寓户型设计
在户型设计中,我们倔弃了现在常见的一些户型设计手法,倡导健康、自然的生活空间形态,用现在最先进的居住理念来指导设计。
明厨、明卫、明厅、明室,充分利用自然的通风、采光及日照。
动静分区明确,减少相互之间的干扰,交通流线简洁、流畅,大大地提高了空间的使用效率。
八、建筑造型设计
该小区在建筑造型上,力求简洁、大方。
整个建筑组团明快、干净、整洁,颇具现代建筑风范。
九、建筑结构
酒店主楼、超市、游泳馆剧场结构采用框架结构,其它为混合结构体系,天然地基基础,抗震设防等级为8度。
十、建筑设备
酒店主楼、超市、游泳馆剧场采用中央空调方式采暖,其它为集中供暖方式采暖,热源由城市地热管网供给。
小区排水,采用独立的雨水收集系统,作为小区绿化用水,生活污水,经化粪池沉淀后排入城市污水管网。
十一、其它配套项目
按规范要求布置小区的照明,道路和绿地等设施都设计相应的灯具,以保证夜景的效果。
经营方案及经济分析:
方案
(一):
星级商务酒店经营收入和效益估算:
(一)客房部
共有客房192间:
总统套(2套)12800×2×30天×3折×20%出租率+15%服务费=52992元
豪华套(16套)1880×16×30天×3折×40%入住+15%服务费=124531.2元
豪房双人房(16间)1280×16×30天×3折×60%入住+15%服务费=127180.8元
双人房(126间)528×126×30天×5折×70%入住+15%服务费=803325.6元
大床房(32间)880×32×30天×3.5折×75%入住+15%服务费=255024元
客房月营业收入合计1363053.6元
(二)娱乐部
1、夜总会:
其中大厅1个,KTV包房27间,
演出大厅卡座64个,平均收费80元/人。
80元/人×64=5120×50%上座率=2560×30天=76800元
KTV包房27间:
1500(平均价)×27间=40500×30天=1215000元×70%出租率=850500元
大厅收入76800元+KTV收入850500元=927300元
夜总会月营业收合计927300元
2、棋牌房:
23间×400元/平均价(含消费、餐饮)=9200×30天
=276000×80%出租率=220800元
娱乐部月营业收入合计:
夜总会927300+棋牌220800=1148100元
(三)康乐中心
1、洗浴中心:
46间房
100人(平均日)×200元平均消费(不含基本费用)×30天=600000元
2、美容美发:
出租收入10000元/月
康乐中心月营业收入61万元
(四)中餐部:
包房29间、大厅40张台
1、包房29间×平均消费1500元=43500×2餐=87000×30天=2610000×70%上座=1827000元
2、大厅收入:
40张台×平均消费100元×2餐×30天=240000元
3、早茶、夜茶、送餐:
月收入70000元
中餐部月营业收合计:
2137000元
(五)西餐厅、大堂吧、咖啡厅出租收入:
40000元/月
(六)出租收及其它收入
1、商务中心:
6000元/月
2、精品店:
20000元/月
3、其它收入:
20000元/月
全酒店平均每月总收入:
627.2万元
酒店月总支出测算:
1、人员工资:
500人左右,人均工资按1200元/月计算:
60万元
2、水电费:
50万元/月
3、税收及杂支:
35万元/月
4、办公、维修、人员伙食费:
20万/月
5、招待费:
5万/月
6、洗涤费:
6万/月
7、中餐成本:
106.8万/月
8、客房成本:
18万/月
9、夜总会成本:
20万/月
10、宣传费:
5万/月
酒店每月共支出:
325.8万
星级商务酒店方案
(一)年总收入:
627.2万元×12月=7526.4万元
星级商务酒店方案
(一)年总支出:
325.8万元×12月=3909.6万元
星级商务酒店方案
(一)年利润:
6414万元—3909.6万元=3616.8万元
扣除经营中的风险及不利因素,每年利润可在3000万元以上。
方案
(二):
客房由酒店自己经营,其它项目:
中餐(海鲜城)、西餐、洗浴、夜总会、商务中心、美容美发等项目,由合作或出租经营。
总收入:
402万元/月
1、客房收入:
136.4万元/月。
2、中餐厅收入:
200万元/月。
中餐厅合作经营,请餐饮名店来管理,采取付管理费的方式,定额完成任务,利润分成。
①管理费:
12万元/月。
②任务:
200万元/月。
③200万元/月任务以上超额部分的5%提成。
3、棋牌部收入:
23间×400元/平均价(含消费、餐饮)=9200×30天=276000×80%出租率=22万元/月
4、西餐厅出租:
4万元/月。
5、洗浴中心出租:
15万元/月。
6、夜总会出租:
20万元/月。
7、商务中心出租:
6000元/月。
8、精品店出租:
2万元/月。
9、其它出租收入:
2万元/月。
总支出:
281万元
1、人员工资:
400人左右,人均工资按1200元/月计算:
48万元/月。
2、水电费:
38万元/月(年平均计算)。
3、税收及杂支:
28万元/月。
4、办公维修人员伙食费:
15万元/月。
5、招待费:
5万元/月。
6、洗涤费:
6万元/月。
7、中餐成本:
100万元/月。
8、中餐上交管理费:
12万元/月。
9、客房成本:
18万元/月。
10、棋牌部成本:
6万元/月
11、宣传费:
5万元/月。
星级商务酒店方案
(二)总收入:
402万元/月
星级商务酒店方案
(二)总支出:
281万元/月
星级商务酒店方案
(二)年利润:
(402万元×12月)—(281万元×12月)=1452万元
扣除不利因素及经营风险年利润可保持在1400万元以上。
其它租赁收入:
电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务及商铺等场所租赁收入:
45000平方米×0.50元×30天×12月=810万。
(以上根据xx县及周遍综合数据估算,准确率达90%以上)
星级商务酒店机构设置
一、总经办:
二、人事部:
三、财务部:
四、销售部:
五、前厅部:
六、客房部:
七、餐饮部:
八、棋牌部:
九、保安部:
十、工程部:
十一、IT部:
星级商务酒店人员编制
一、总经办、人事部、后勤部(15人):
总经理1人,总经办主任:
1人,人事经理1人,文员4人,司机4人,后勤管理员1人,食堂领班1人,厨师1人,厨工5人;
二、财务部(21人):
总监1人,经理1人,会计2人,总出纳1人,出纳1人,查核主管1人,查核2人,仓库主管1人,仓管2人,收银主管1人,前台收银8人;
三、销售策划部(8人):
经理1人,副经理2人(团体、商务),销售人员4人,
司机1人
四、前厅部(36人):
经理1人,副经理1人,大堂副理3人,预订主管1人,接待领班2人,总机领班1人,礼宾领班1人,PA领班1人,接待员7人,接线员3人,礼宾员7人,预订员1人,保洁员7人;
五、客房部(57人):
经理1人,副经理1人,主管1人,领班7人,服务员47人;
六、餐饮部(170人):
中餐厅:
经理1人,副经理2人,主管4人,部长10人,咨客8人,服务员:
50人,洗碗工:
8人,酒吧员5人,行政总厨1人,中餐总厨1人,大厨2人,砧板4人,水台4人,头锅2人,二锅2人三锅2人,四锅2人,打荷4人,烧味大厨1人,上什3人,点心部大厨1人,熟笼3人,煎炸3人,点心部中案板3人,拌馅2人,
西餐厅:
经理1人,楼面主管:
1人,领班2人,咨客2人,服务员15人,酒吧员3人,西厨大厨1人,西厨主厨1人,西厨厨师4人,西厨厨工3人,面包师3人,糕饼师3人,面点师3人。
七、棋牌部(17人):
经理1人,领班2人,服务员10人,收银领班1人,收银员3人;
八、IT部(5人):
经理1人,软件工程师1人,系统工程师1人,硬件维护员1人,网络技术员1人;
八、工程部(22人):
经理1人,主管1人,领班2人,值班工程师1人,运行、维修人员17人;
九、保安部(29人)
经理1人,主管2人(教官、消防中心),领班4人,保安员22人(其中桑拿2人,夜总会2人,海鲜城4人)
星级商务酒店人员工资标准
一、总经办、人事部、后勤部
总经理:
×××××
总经办主任:
5000元/月
人事经理:
5000元/月
文员:
1600元/月
司机:
1200元/月
后勤管理员:
1600元/月
饭堂领班:
1600元/月
饭堂厨师:
1600元/月
厨工:
700元/月
二、财务部
经理:
5000元/月
会计:
3000元/月
出纳:
1600元/月
查核主管:
2000元/月
查核:
1600元/月
仓库主管:
2000元/月
仓管:
1200元/月
收银主管:
2000元/月
收银领班:
1600元/月
收银员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
三、销售部:
销售部经理:
5000元/月
销售经理:
2000元/月
销售主任:
1600元/月
司机:
1200元/月
四、前厅部:
前厅经理:
5000元/月
副经理:
3000元/月
大堂副理:
2000元/月
预订主管:
2000元/月
接待领班:
1600元/月
总机领班:
1600元/月
礼宾领班:
1600元/月
保洁领班:
1600元/月
接待员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
接线员:
800元/月、900元/月、1000元/月
礼宾员:
1000元/月
预订员:
1400元/月
保洁员:
700元/月、800元/月、900元/月
五、客房部:
经理:
5000元/月
副经理:
3000元/月
主管:
2000元/月
领班:
1600元/月
服务员:
800元/月、900元/月、1000元/月
六、餐饮部:
(一)中餐部:
经理:
5000元/月
副经理:
3000元/月
主管:
2000元/月
部长:
1600元/月
咨客:
1200元/月
收银领班:
1600元/月
收银员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
服务员:
800元/月、900元/月、1000元/月
洗碗工:
700元/月、800元/月、900元/月
酒吧员:
1200元/月
行政总厨:
×××××
中餐总厨:
6000元/月
大厨:
3000元/月
砧板:
2800元/月
水台:
1200元/月
头锅:
2800元/月
二锅:
2500元/月
三锅:
2000元/月
四锅:
1600元/月
打荷:
1200元/月
烧味大厨:
3000元/月
上什:
1200元/月
点心部大厨:
2500元/月
熟笼:
1600元/月
煎炸:
1600元/月
点心部中案板:
1600元/月
拌馅:
1200元/月
七、棋牌部:
经理:
3000元/月
领班:
1600元/月
服务员:
800元/月、900元/月、1000元/月
收银领班:
1600元/月
收银员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
八、IT部:
经理:
5000元/月
软件工程师:
3000元/月
系统工程师:
3000元/月
硬件维护员:
1600元/月
网络技术员:
1600元/月
八、工程部:
经理:
5000元/月
工程师:
3000元
主管:
2000元/月
领班;1600元/月
运行、维修人员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
九、保安部:
经理:
5000元/月
主管:
2000元/月
领班:
1600元/月
保安员:
1000元/月、1100元/月、1200元/月
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