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江苏徐州房地产市场报告21p
徐州房地产市场报告七月
2016年7月
报告目录
一、国内政策回顾3
二、行业动态5
三、徐州要闻回顾7
四、7月徐州楼盘推盘信息一览8
五、徐州楼市7月份获预售项目一览9
七、徐州楼市7月份市场成交情况分析报告13
八、关于徐州房地产市场的预判15
九、致房地产开发企业的建议16
附件一、徐州楼市7月份平媒广告投放分析报告17
附件二、小道消息精华版【2016年7月刊】20
附件三、【购房故事汇第35期】刘先生的叶落归根VS为了下一代打拼21
一、国内政策回顾
1、个税将抵扣房贷房贷利息可省15-45%:
财政部财政科学研究所原所长贾康22日在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上表示,个税抵扣房贷已经确认,可以确定该方案会在全国推广。
2、国土部拟构建国土资源大数据平台:
国土部印发《关于促进国土资源大数据应用发展的实施意见》,计划在“十三五”时期,汇聚整合土地、不动产、地质矿产等各类数据,建立完善并形成内容全面、标准统一的国土资源数据资源体系。
3、上半年房地产行业居各行第一:
7月18日,国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,显示一二线城市房价同比涨幅明显,三四线城市基本保持稳定。
而根据此前三天国家统计局公布的第二季度宏观经济数据,整个上半年,房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
4、央行调整人民币存款准备金考核基数:
央行决定自2016年7月15日起,进一步完善平均法考核存款准备金。
进一步完善平均法考核存款准备金,增强金融机构流动性管理的灵活性,平滑货币市场波动。
5、因城施策:
由于库存高企,以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境,三四线城市就像是“夹心层”一样,去库存仍然前路漫漫。
业内人士认为,基于这种分化格局,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是下半年楼市政策主线。
6、推进“以房养老”:
中国保监会近日印发《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》,将试点期间延长至2018年6月30日,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。
7、85个城市地价同比上涨:
中国土地勘测规划院城市地价动态监测组近日发布了2016年第二季度全国主要城市地价监测报告,全国主要监测城市第二季度总体地价为3715元/平方米,与去年同期相比,85个城市同比上涨,除了北上广深持续保持超过10%的地价增速之外,一些二线城市地价也进入了全国前十名。
8、房地产税:
全国政协委员、中国财政部财政科学研究所原所长贾康22日在海南省三亚市指出,房地产税作为一种地方税,在走完立法程序之后,可以选择先后实施,分城实施。
在一些房地产市场过热的一二线城市,可以选择先行实施。
9、物业收费新规:
新修订的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》9月1日起施行。
按照新的《办法》,对占用小区公共场地和公共道路停放车辆的车主,可以收取场地占用费,场地占用费收入归全体业主所有。
10、楼市三大热点:
18日,国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,虽然房价环比上涨城市个数持续减少,大多数城市房价涨幅日益收窄,但楼市依然保持回暖态势。
房价普涨、“地王”频现、去库存见效,成为主导上半年中国楼市的三大热点。
专家观点:
关于货币政策:
首都经济贸易大学赵秀池教授表示,降息是货币政策工具之一,下半年是否降息取决于宏观经济形势。
如果宏观经济形势严峻,与调控目标背离较大,降息的可能性较大。
目前来看,迹象不太明显。
一线城市和部分二线城市楼市不断回暖,有些城市已经有些过热,如果降息,会使楼市热度进一步提高,不利于楼市平稳健康发展。
世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨:
下半年或会有积极的财政政策出台,因为供给侧的改革需要政策在财政这一侧引导。
但货币政策方面出现两面性,一方面是工业制造业、中小企业的融资以及民间投资的下滑都需要相对比较宽松的货币政策;
关于地王频现:
张宏伟表示:
“地王‘房企’无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。
因此,当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时,企业资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾日益突出。
在这样的市场环境下,房企就容易出现资金链危机。
”
关于征收房地产税:
全国政协委员、中国财政部财政科学研究所原所长贾康22日在海南省三亚市指出,房地产税作为一种地方税,在走完立法程序之后,可以选择先后实施,分城实施。
在一些房地产市场过热的一二线城市,可以选择先行实施。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟在同一论坛上指出,目前中国三四线城市正在艰难去库存的过程中,这一阶段可能需要3-4年时间。
因此,官方涉房政策不会轻易冒险。
“让我们暂时忘记不现实的房产税,而是考虑交易环节税费、个税、遗产税等问题”,钟伟说。
本网观察人士观点:
作为下半年的开局月,7月份的楼盘营销活动较之前几个月有一定程度的减少,一方面对于房企而言上半年度销售任务已告一段落,推盘热情放缓;而对于购房者而言,目前可选择的全新房源不多,且室外温度过高,看房、买房意愿有所降低。
不过,品牌房企的号召力不容小觑,包括中锐、绿城、恒大等项目热销不断,即使是在这个淡季,成交量依旧惊人。
总结:
7月作为下半年的开端,从土地成交来说,本月土地成交量上涨,美的地产一家收入两幅土地,另外还有绿地也有新进地块;从新项目来说,本月苏宁悦城、海玥南山、港丽国际上城等新楼盘入市亮相,虽然本月天气炎热,多盘处于蛰伏状态,但是徐州整体的去库存的效果还是不错,不少楼盘已经目前断货状态,为徐州楼市下半年的市场的打下了良好的基础。
二、行业动态
1、7月百城住宅均价:
环比上涨1.63%同比上涨12.39%涨幅均扩大
根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。
7月徐州房价保持上涨走势,均价5919元/平方米,与6月份相比,每平方米微涨26元,环比涨幅0.44%,位列涨幅榜第44位。
2、国家统计局:
2016年1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元
2016年1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),增速比1-5月份回落0.9个百分点。
其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
3、商品房销售和待售情况
1-6月份,商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%,增速比1-5月份回落5.3个百分点。
其中,住宅销售面积增长28.6%,办公楼销售面积增长40.5%,商业营业用房销售面积增长13.4%。
商品房销售额48682亿元,增长42.1%,增速回落8.6个百分点。
其中,住宅销售额增长44.4%,办公楼销售额增长61.6%,商业营业用房销售额增长15.6%。
4、统计局公布6月70大城市房价:
18个月涨幅触顶!
价格上涨18个月后(2015年开始),再次出现下调城市数量增加。
环比上涨城市个数继续减少,涨幅继续收窄。
6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个;下降的城市分别有10个和14个,分别比上月增加6个和1个。
新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里,有33个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.9%,低于上月0.6个百分点。
5、土地储备减少房企纷纷加大拿地力度
今年以来国内房地产市场的红火甚至超过了人们的预料,而这轮回暖行情除了带来销售的火爆外,同样也促进了企业土地储备的快速消化。
进入下半年后,已有企业开始忧心“抢地”的问题,以备未来两年发展之用。
作为以土地开发为生的房企,目前也面临着“地主家没有余粮”的困境。
房企凶猛抢地在上半年已不鲜见,作为抢地最凶的央企显然在房地产行业下半场的竞争当中占据了一定的优势。
6、重要信号房价调整期或于下半年开始?
7月6日,中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会进入一个短期调整期。
市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧,货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。
这种情况的出现在于热点城市的房价过高,一般民众根本无力进入市场。
专家观点:
房地产投资需求峰值已过进入历史性拐点:
“房地产投资需求峰值已过。
”原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日举行的2016年网易经济学家年会夏季论坛上说,他对于中国房地产的观点与许多业内人士不同,刘世锦认为,中国房地产已经到了“历史性的拐点。
”
至于未来城市的发展模式,刘世锦在接受澎湃新闻记者专访时表示,无非是两种模式:
一是维持现有模式,部分中心城市房价越来越高。
“这两天媒体上说北京楼市价格将会上十万元大关,这不是我的预测,但我不知道看到报道后的年轻人是什么想法,我想很多人可能是非常失望的。
”刘世锦说,现有的模式不但会让年轻人失望,挤出了人才、创新、创业,甚至还会导致金融风险;
另一种模式是开放城乡之间要素的市场,让土地、资金和人员都流动起来,城乡逐步一体化,这样房价也不会再无限上涨,城市产业竞争力和创新竞争力都得到提升。
关于房地产税法问题:
最近,房地产税立法再度成为市场关注焦点,近日,财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示,遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益调整而受到阻碍。
另外,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
专家预计房地产税法最快明年底通过。
关于激进拿地问题:
在银行业内人士看来,上半年制造了无数话题的“地王”房企,其潜在风险尤其需要关注。
今年上半年,不少房企尤其是大型房企始终没有停止扩张势头,在热点区域激进拿地。
张宏伟表示:
“地王‘房企’无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。
因此,当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时,企业资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾日益突出。
在这样的市场环境下,房企就容易出现资金链危机。
”
本网观察人士:
对当前全国房地产市场总体特征的判断:
当前我国房地产市场主要特点:
一是、纵观全国房地产市场,分化已经成为最主要的特征,且分化不断加深。
热点城市高烧不断的同时,三四线城市楼市仍然比较低迷。
二是、房价反弹,带动投资回暖。
本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果,而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。
对徐州房地产市场的判断:
淡季市场下,徐州房地产市场还是以去库存为主。
就整个七月份来讲,楼市的开盘进度全面放缓,但持销期的楼盘热销不断,玉潭花溪、荣盛城、花语城等项目价格上调。
持续的高温烧烤模式,让房企们并不急于推新入市。
在这种情况下,8月份房企们仍旧以蓄水、去化为主,更为金九银十做准备。
三、徐州要闻回顾
1、【老旧小区附近居民可申请停车包月】我市本月出台停车管理新规《关于加强市区公共停车泊位管理的实施意见》,老旧小区附近居民的停车实行包月制,申请人提供房产证、户口簿、行驶证的原件及复印件便可申请。
2、【我市首座带电梯的人行天桥亮相】路两边绿化也已竣工,通道上的两座颇具现代风格的天桥也开始收尾,预计到本月底,黄河路(西段)贯通工程即可全部完成,8月初交付通车。
3、【外地人在徐住满3个月买车可在徐州上牌】从7月14日起,外地人在徐居住满3个月的,可以办理新车注册上牌、二手车过户、外地车辆转入徐州手续等。
4、【206国道新大吴桥预计下月初通行】206国道新大吴桥的施工目前已经进入到扫尾阶段,昨天施工人员开始对大桥桥面打磨施工,预计8月初这座苏北地区规模最大、跨径最长的提篮拱桥就将具备通车条件。
5、【郑徐高铁有望在9月10日前后开通运营】根据计划,郑徐高铁有望在9月10日前后开通运营,郑徐客运专线通车运营后,徐州高铁将形成T字枢纽,徐州将与南京、郑州、济南、合肥4个省会城市构成“1小时城市圈”。
6、【非机动车停机动车通道被拖移或被罚款】按照相关法律规定,非机动车不在规定范围内乱停放的,将被处以20元的罚款。
“罚款不是目的,目的是希望市民养成好习惯。
”
7、【新淮海西路将继续西延至311国道】西延工程从三环西路高架快速路开始,止于311国道,长约3.7公里。
该工程有望在下半年内动工。
8、【住房公积金缴存基数本月起调整】此次调整时间为7月1日至9月30日。
调整范围包括:
全市所有住房公积金缴存单位都应参加缴存基数和缴存额的调整工作(处于欠缴状态的单位在补齐欠缴金额后再作调整)。
9、【市区新增23条“严管”路段和2个重点区域】市交警部门将重拳整治机动车乱停乱放交通违法行为,新增23条“严管”路段和2个重点区域。
交警部门表示,7月10日前,在新增设严管路段和区域,设立禁停标示,禁止机动车停放、临时停车,7月10日起,在这些路段和区域违法停车,将按照《江苏省道路交通安全条例》第57条第
(一)项之规定处100元罚款,并按照《道路交通安全违法行为记分分值》一次记3分。
10、【我市推行公立医院薪酬制度改革】今年是我市实施新一轮医改的第二年,医改进入深水区。
记者从市医改办了解到,我市今年将推开公立医院薪酬制度改革,建立与岗位职责和业绩相联系的分配激励机制,调动医务人员的积极性。
11、【轨交1号线加快推进】作为最先开工的徐州轨道交通1号线一期工程备受市民关注。
目前,徐州轨道交通1号线一期工程全线车站围护结构已完成90%,6个车站正在进行主体工程施工,隧道完成6.5公里。
四、7月徐州楼盘推盘信息一览
1、恒大滨河左岸
7月2日,恒大滨河左岸首次开盘。
首开特价折后6588元/㎡起的价格,含1500元/㎡豪装。
2、月桥花院
7月2日,三期31#楼1单元开盘,户型面积118㎡和124㎡,均价7500元/㎡。
3、奥体沁园
7月9日,洋房15#楼开盘,主力户型面积104-138㎡,共计28套,均价7300元/平米。
4、万科橙郡
7月9日,1#楼开盘,共推出01-03室及06室共134套房源,户型面积73㎡-99㎡,均价6500元/平方米。
5、和平上东
7月16日,三期28#楼开盘。
28#楼共计21层,1个单元,1梯2户,主力户型面积为87㎡与105㎡,均价7200-7400元/㎡。
6、高铁东城
7月下旬,三期31#楼开盘,房源面积区间78-138平方米,均价约4400元/平方米。
7、绿地泊林公馆
7月下旬,二期高层36#、37#楼近期开盘,房源面积96-136平方米,共计100多套房源。
目前购买高层房源享95折优惠,按时签约享98折优惠,优惠后的均价约6700-6900元/平方米。
8、绿地工润·和平壹号
7月23日,18#楼开盘,两梯两户,共计18层,户型面积为132㎡三室,均价约7200-7300元/平方米。
9、万科北宸天地
7月23日,3#楼开盘,户型面积80㎡、120㎡、140㎡,共推出100套左右房源,价格9000-10000元/㎡。
10、华润橡树湾
7月29日,三期H7#楼开盘,一个单元2梯4户,一共22层,建筑面积为97㎡和118㎡,均价7300元/㎡,认筹优惠:
交两万认筹享98折。
五、徐州楼市7月份获预售项目一览
2016年7月份市区共获取9张预售许可单,新增预售房源套数2937套;新增预售面积共290535.1㎡;详情如下图所示:
序号
获得预售时间
项目名称
新房源套数(套)
新房源面积(㎡)
所属区域
预售楼盘名称
1
2016年7月1日
泊林公馆(A1-6地块)
140
16997.1
云龙区
36,37
2
2016年7月11日
西城嘉园
41
8101.31
泉山区
S1,S2,S9,S10,S11,S12
3
2016年7月20日
万科城
163
13752.23
鼓楼区
21
4
2016年7月20日
北宸天地
148
16627.33
鼓楼区
3
5
2016年7月22日
橡树湾小区
192
19773.88
云龙区
H2,H7
6
2016年7月22日
高铁东南城(2013-29号地块)
184
18540.73
经济开发区
26,28
7
2016年7月25日
麓山荣郡
488
40479.88
泉山区
二期6,二期7
8
2016年7月27日
淮海天地商住区(NO地块)
580
56543.96
泉山区
六街区1,2
9
2016年7月29日
君盛广场
1001
99718.68
鼓楼区
1,2,3
总计
2937
290535.1
六、7月徐国土局进账17亿房企积极补仓
据0516房产网数据统计显示,2016年7月徐州国土资源局成功出让11幅地块,出让总面积570381.7平方米,进账173204万元,共计4幅城镇住宅地块成交,其中美的地产拿下2016-5号煤机厂地块、2016-11号新淮海西路北侧A2地块;绿地地产收进2016-4号文华园地块;煌庭房地产收进2016-12号地块,从各房企目前在徐项目来看,本次拿地均为积极补仓。
另外,7月成交2幅商务金融地块和3幅公共设施工地,均位于泉山区;云龙区和平路板块是徐州房地产市场较繁荣的板块之一,随着各项目的交付使用及人气增加,该板块的配套需求有所增加,7月成交的科教用地便位于此板块。
2016年7月徐州土地出让情况一览表
2016年徐州市国土资源局成交数据
地块编号
土地名称
土地坐落
规划用途
土地面积
容积率
成交价
竞得人
成交日期
平方米
万元
2016-5号
煤机厂地块
下淀路北
城镇住宅
144592.6
2.0-2.5
65100
广东美的置业有限公司
2016年7月8日
2016-8号
高铁站区站前路九年一贯制学校地块
和平大道以北,凤凰山路以东
科教用地
46869
0.8-1.2
3555
徐州高速铁路投资有限公司
2016年7月8日
2016-9号
奎河西储备地块
欣欣路北,奎河西
医卫慈善
47380
≤1.8
4190
徐州市泉山区九如城养老产业发展有限公司
2016年7月8日
2016-10号
七里沟C地块
三环东路西
商务金融
9114
2.5-3.5
2025
泉山历山建设集团有限公司
2016年7月8日
2016-11号
新淮海西路北侧A2地块
新淮海西路北
城镇住宅
152948.8
2.6-2.8
47080
美的建业(香港)有限公司
2016年7月8日
2016-4号
文华园地块
文华园西侧,孟庄东
城镇住宅
39280.8
1-3.06
29480
绿地地产集团徐州新诚置业有限公司
2016年7月12日
2016-12号
杨家巷地块
西安南路西,博爱街南
城镇住宅
18158
3.0-3.5
16350
徐州煌庭房地产开发有限公司
2016年7月12日
2016-13号
九里湖东地块
时代大道北,九里湖东
商务金融、住宿餐饮
42026.4
≤2.0
3743
徐州泉山经济开发区投资发展有限公司
2016年7月15日
2016-14号
腾飞路北地块
腾飞路北
公共设施用地
25345
1.0-1.2
608
江苏铸本建设股份有限公司
2016年7月15日
2016-15号
腾飞路北市政地块
腾飞路北
公共设施用地
20188.8
1.0-1.2
485
徐州市盟利物资贸易有限责任公司
2016年7月15日
2016-16号
腾飞路西延南地块
腾飞路西延南
公共设施用地
24478.3
1.0-1.2
588
徐州新通预制构件制造有限公司
2016年7月15日
7月成交地块详情
美的地产进驻徐州已7年,先后开发了高铁商务区核心区的美的城、新城区的美的翰城/美的广场、高铁商务区的美的时代城、高铁商务区核心区的万科美的·璞悦山,目前美的城、美的翰城均在清盘阶段,此次将城北煤机厂地块及西区新淮海西路北侧A2地块收入囊中,既是积极补仓,也是拓展版图深耕徐州。
编号
地块名称
土地坐落
土地用途
出让面积
规划指标
容积率
建筑密度
绿地率
2016-5号
煤机厂地块
下淀路北
城镇住宅
144592.6
2.0-2.5
≤25%
≥30%
编号
挂牌时间
起始价
成交价(万元)
竞得人
成交日期
(万元)
2016-5号
2016年6月27日9时至2016年7月8日15时
65100
65100
广东美的置业有限公司
2016年7月8日
煤机厂地块位于徐钢东路以东,徐钢南路以南,下淀路以北,属于城北老工业区改造项目,周边居住区密集,消费人群集中,距离彭城广场约4.5公里,距老火车站约3.5公里。
周边有二十四中、下淀小学、徐钢医院、淮海蔬菜批发市场、杨庄农贸市场等配套设施,交通便利。
但鉴于目前周边居住区过于老旧,对于项目的产品形象塑造及推广有较大难度。
计算可得此地块楼面价约为1800~2251元/㎡。
区域中的美好汇邻湾二期在售,主推小三室,均价6400元/㎡左右,且待开发地块面积较大,美的地产的进驻将对徐州本土销冠楼盘美好汇邻湾有一定影响。
另恒邦锦都汇清盘在售。
编号
地块名称
土地坐落
土地用途
出让面积
规划指标
容积率
建筑密度
绿地率
2016-11号
新淮海西路北侧A2地块
新淮海西路北
城镇住宅
152948.8
2.6-2.8
≤30%
≥30%
编号
挂牌时间
起始价
成交价(万元)
竞得人
成交日期
(万元)
2016-11号
2016年6月27日9时至2016年7月8日15时
47080
47080
美的建业(香港)有限公司
2016年7月8日
随着新淮海西路西延工程(从三环西路继续西延至311国道,长约3.7公里,宽42米)的加以推进,2016年的进度预计为“主体完成”,主城区影响力继续西扩,一路连起万科淮海新天地、荣盛城、雨润新城、美的新淮海西路北侧A2地块,繁华可期!
此地块借势西区的大发展、大配套,但鉴于区域内荣盛城400万方的超大体量,此地块的待去化面积或将持续不降,销售难度将有所增加。
计算可得此地块楼面价约为1099~1183元/㎡。
随着绿地之窗、绿地商务城住宅项目的售罄,绿地也是积极补仓,除了绿地商务城8期地块已挂牌外,此次也将文华园地块收入囊中。
文华园地块位于文华园西侧,孟庄东,出让面积39280.8平方米,约58.95亩,土地用途为城镇住宅,计算可知此地块楼面价约为2452~7504元/㎡。
编号
地块名称
土地坐落
土地用途
出让面积
规划指标
容积率
建筑密度
绿地率
2016-4号
文华园地块
文华园西侧,孟庄东
城镇住宅
39280.8
1-3.06
≤25.6%
≥30%
编号
挂牌时间
起始价
成交
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- 江苏徐州 房地产市场 报告 21