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正文
1引言
房地产价格一直以来是人们关心的问题,在一个国家的财富中,房地产通常占有较大的比重,其价格的变动也会对国民经济产生很大的影响。
我国房地产价格一直以来都是热点问题,从2002年5月9日,中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》该文件叫停了我国已沿用多年的土地协议出让方式,要求从7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
而这样新一轮的土地改革也使得房地产业取得了飞速发展,并且连续多年保持了远高于GDP增长的增长态势,为整体经济的增长提供了强大动力。
但是,由于经济环境的变化与房地产政策的调整,期间不乏有起落。
虽然在2008~2009年房地产价格出现了下滑,但是2010年开始随着支付能力的提高、低利率政策、政府房地产购买刺激措施等因素使房地产销售再度量增价升,一度引起社会的广泛关注。
目前我国出台了一系列的调控政策来控制房价,但结果却是各地的房价依然居高不下。
购买住房已经远远超过了中低收入家庭的经济承受能力,然而另一部分人却在借机大肆投资房产,造成富人手中几套房的现象,而这些房地产一般是处于闲置之中,使得社会资源遭受严重浪费,这样的结果事实上不仅拉低了大部分家庭当期的消费和长期消费倾向,抑制了整个社会的消费。
于此同时还使得整个社会出现了人浮于事,投机性心里过分扩张,社会道德水平降低的倾向。
再者房价的快速上涨相伴的是地价的快速上升,给地方政府带来日益增多的额外收入。
这样导致了当期财政收入过分依赖土地出让金,事实上对城市的可持续发展造成了很大障碍。
本文尝试从利益分配的视角对中国房地产价格进行实证分析,揭示各个利益主体之间的分配关系,如各个利益主体在整个房地产公司中的利益占有率,进而探讨造成中国房地产价格难以下降的原因。
2我国房地产价格的走势及特点分析
2.1我国房地产价格走势分析
2001-2011年无疑是房地产行业发展的黄金十年,各路资金争相拥进入房地产行业,使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。
本文收集了2001-2012年国家统计局公布的全国房屋价格销售指数,表2.1是我国2001-2012年的房屋销售价格指数表,图2.1是2001-2012年的房屋销售价格指数折线图。
表2.1中国历年房屋销售价格指数
年份
房屋价格销售指数(上年=100)
年份
房屋价格销售指数(上年=100)
2001
102.2
2007
107.6
2002
103.7
2008
106.5
2003
104.8
2009
101.52
2004
109.7
2010
112.47
2005
107.6
2011
104.16
2006
105.5
2012
100.44
数据来源:
国家统计局官方网站
图2.1中国历年房屋销售价格指数折线图
表2.1和图2.1直观反映10年内全国房地产价格的变化情况,本文研究的重点是2008年到2011年的房地产价格特点。
以下进行详细的分析:
从表2.1和图2.1可知,我国在这十年之内房地产价格一致处于上涨状态,首先是2001年到2003年,每年的房屋销售价格都是处于一个相对平稳的速度上涨。
而2004年到2008年是我国房价进入了高速上涨的阶段,房屋销售价格指数每年都维持在105以上。
针对快速上涨的房价,2005年中央出台了“国六条”,将稳定物价作为2005年工作的重点。
2006年中央进一步出台“国八条”,拉开了2006年房地产调控序幕,紧接着“国十五条”出台,对“国六条”进一步细化,提出90平方米以下中小户型要占开发总面积70%以上的标准。
2006年6月1日后,规定对个人将购买不足5年的住房对外销售实行全额征收营业税。
从2005年至2006年,调控政策虽然起到了作用,但是随着时间的推移,我国经济快速发展,政策效应逐渐被市场消化,且城镇化进程的推进带来了更多的刚性需求,市场的自发调节作用逐渐显现。
2007年第二季度开始,全国房价再次走出了一波强劲的上涨行情。
对此,国家在土地开发、住房消费、市场供应和金融方面都出台了调控政策;2008年上半年依旧是从紧的政策,对土地和廉租住房都加强了管理,并且央行连续6次上调存款准备金率。
这一时期调控政策明显加码,抑制了2007年第二季度至2008年第一季度这波强劲的上涨行情
2008年开始房价出现了另一个阶段,由于受世界金融危机和复杂的国内因素的影响,2008年上半年仍然保持了2007年的发展势头,但是2008下半年开始我国房地产价格增幅快速回落。
2008年10月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,至2009年第一季度跌至历史最低点。
为发挥房地产业在经济发展中的龙头作用,扩大内需保增长,2008年下半年中央将货币政策由“从紧”转为“适度宽松”,央行连续4次下调存款准备金率,同时5次下调金融机构存贷款基准利率;在住房消费方面也有所放宽,对首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例调整为20%。
2009年基本实行积极宽松的财政金融政策,13年来首次下调商品房项目资本金比例,从35%调低至20%。
房价的涨幅回落之势并没有维持太久,2009年开始慢慢回升,2010年房屋价格上涨速度达到了十年内的顶峰。
2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
房价指数在2010年第二季度爬上历史高点上涨12.2%。
2009年各地房地产市场普遍出现了“量价齐升”的景象,引起了广大中低收入者的恐慌和不满,为稳定房地产市场秩序,政策开始收紧,调控力度加大。
2010年初“国十一条”和“新国十条”出台,紧接着各部委陆续出台了补充文件;由于房价过高,上涨过快,出现了限定家庭购房套数;11月全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成。
在调控政策的作用下,快速上涨的势头再次被遏制,2011年开始房价涨速开始有所回落。
2011年1月,继续出台“新国八条”,把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。
加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款;7月,“新国五条”出台,进一步坚定调控决心。
同时存款准备金率和存贷款利率继续上调。
虽然我国房价涨幅在2001到2011这十年之间有过下降,但是我国房价却是一直处于上涨状态。
图2.2是1998年-2012年全国房屋均价走势图。
图2.2全国房屋均价走势图
目前国家出台的限制购房、限制房贷、提高房贷利率等措施,虽然遏制了房价上涨的势头,但是全国各地的房地产企业依然是高地价、高房价的发展模式,在这样的发展模式下,房地产商获得了相应的收益;而地方政府通过出卖土地、征收税收获得财政收入;房地产企业的债权人也在房地产快速发展中获利不浅。
为了达到真正有效的房价调控效果,使我国目前的高房价有所回落,必须明确我国房地产上市公司利益分配到底是怎样的一个格局?
政府到底从中获利多少?
房地产公司到底获利有多丰厚?
房地产公司对这样一轮又一轮的轮调控究竟能承受怎样的程度?
房价居高不下真正的原因究竟何在?
2.2我国房地产价格特点分析
总体来说,近年来我国房地产价格上涨速度快,涨幅较大。
具体特点表现为以下两个方面。
1.房价涨幅与GDP涨幅不协调
2000年以来我国的年GDP增长均保持在8%—12%之间,在金融危机爆发的2008年,我国的GDP增长也仍然保持在了8%以上,而2004年开始,我国的房地产市场飞速发展,房价增长的速度远远高于GDP增长速度,甚至在2008年到2009年的一年中,某些大型城市,如北京的房地产价格增长速度超过了200%。
我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。
另外,我国的房价增长速度波动较大,2004年出现了大幅的上涨,2005、2006年出现下跌,2008年还有超过GDP增长的势头。
图2.32001-2011年全国房价收入比
2.房价收入比高
房价收入比是一个综合性的指标,房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”按照这一指标的定义,该指标可以用来衡量房价相对居民收入的高低程度,从而判断目前我国的房价是否在消费者的承受范围之内。
图2.3是在国家统计局网站上收集的2001年到2011年我国的房价收入比。
世界银行认为最适合的房价收入比是在3-6倍之间,若是低于3倍会出现房地产市场供不应求的现象,若是高于6倍,那么消费真将会很难承受房价的压力。
从图2.3上可以看出,目前我国大多数城市的房价收入比超过7倍,这就表示在中国一个家庭想要买一套房子至少要经过7年的收入累计才能买的起,这还是基于全国平均的水平之上的。
在一些大中型城市情况更加的严重,如此高的房价,是普通的工薪阶层和百姓很难承受的。
3我国房地产价格的利益解构
从利益主体的视角观察,到底是什么决定了我国的房地产价格一直居高不下,是政府推动,还是企业者暴利,亦或者是其它利益主体的既得利益?
要弄清楚到底是什么导致了今天的高房价局面,需要对我国房地产企业利益分配进行解构,而要解构其利益构成,需分析房地产价格的构成。
3.1我国房地产价格构成分析
房地产价格是由成本和利润两部分构成,而房地产成本主要是由开发成本、期间费用、税金、行政性收费四个方面构成,它涵盖了房地产企业这一利益主体以外的其它利益主体的利益。
因此,分析房地产价格构成实质上就是分析房地产成本的构成。
以下对组成房地产成本四个方面逐一展开分析。
(1).开发成本费用
开发成本费用主要包括取得土地使用权所支付的费用,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施建设费和开发间接费用。
①.取得土地使用权所支付的费用
为取得土地使用权所支付的地价款。
目前房地产开发企业取得土地方式三种:
协议受让,招标受让,拍卖受让。
在获取土地使用权过程中,企业不仅需要支付相应的土地出让金,还需要按照国家统一规定缴纳相关的费用,主要包括企业在获得土地使用权之后办理有关过户的手续费,税费,房屋拆迁安置补偿费,场地清理费等。
②.前期工程费用
前期工程费主要是针对房地产项目规划、设计、可行性研究,水文地质勘察、测绘,环境评估,临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有:
建设项目前期工作咨询费,勘察费,设计费,临时水、电、路、场地平整费等。
③.建筑安装工程费
建筑、安装工程费,为房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
主要项目是:
建安工程费,工程建设监理费,建设工程质量监督费,施工噪声扰民费等。
④.基础设施建设费
基础设施建设费,为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
⑤.公共配套设施建设费
公共配套设施建设费,为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用,包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。
⑥.开发间接费
开发间接费,为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。
开发间接费,按照房地产开发企业财务会计制度核算,并据实列入开发成本。
(2).期间费用
期间费用包括管理费用,财务费用和销售费用。
1.管理费用
为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。
2.财务费用
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵,两者的净值进入商品住宅成本。
3.销售费用
为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用
(3).税金
税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、契税、企业所得税、印花税等
(4).其他行政性事业性收费
主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费、大市政配套费、开发管理费等。
通过上述的分析,可以将房地产业中各个变量关系具体化,通过以下公式表达
房地产开发成本=土地费用+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+
公共配套设施建设费+开发间接费用
(1)
房地产成本=开发成本+其他成本=开发成本+期间费用+税金+其他行政性收费
(2)
房地产价格=房地产成本+利润(3)
我们知道在市场经济条件下,任何商品的价格都是由市场形成的。
其中,商品的价值是价格的基础,价格则是价值的货币表现,而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动,商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。
房地产的内在价值,仍然是房地产价格形成的基础,并且房地产企业的利润受到宏观经济环境的约束,加上上述1-3的表达公式,目前我国决定房地产的关键因数是房地产的成本。
再从房地产项目营业收入构成可以看出,房地产业利益主体主要包括政府、房地产商、债权人以及企业职工,还有一些建筑安装工程涉及的供应商和一些期间费用涉及的中介机构等。
3.2我国房地产企业利益分配分析
从上述房地产成本的分析中,我们知道供应商和建筑商向房地产企业供应材料,提供劳务获得收益,房地产企业向债权人筹措资金,债权人获得相应的收益房地产商将房产销售获得收益,究竟各个利益主体之间是怎样的博弈关系,又是如何获得收益?
以下将针对房地产企业的利益分配关系进行详细分析:
3.2.1利益分配的概念界定
一般的文献研究利益分配是指狭义的利益分配,也就是企业税后利润的分配,是将企业实现的净利润,在提取公积金之后按照国家财务制度规定的分配形式和分配顺序,在企业和投资者之间进行的分配。
由于本文的研究是建立在整个房地产开发到销售的整个过程之上,因此本文的立足点的是广义的利益分配,也就是说在房地产企业在经营房地产项目过程中,各个利益主体所获得的利益。
3.2.2利益分配参与主体的关系分析
在房地产行业参与利益分配的主体颇多,从重要性的角度来看,在房地产项目开发到销售的利益链中,主要的参与者是购房者,政府,债权人和开发商。
购房者向银行按揭贷款提供购房需求,导致房地产企业去开发房地产,开发过程中政府向房地产企业出让土地,房地产企业向债权人贷款,并且支付相关的借款费用,与此同时在整个开发过程中相关政府还会收取营业税,城建税,企业所得税的等税金,与此同时开发过程中还需要缴纳相关的行政性费用。
理清利益主体之间的关系,有利于了解分析各个利益主体在房地产开发利益链中获取的利益。
第一层利益关系:
购房者与房地产开发商,房地产开发商在房地产项目开发后,向广大购房者销售从而获取利润。
开发商作为盈利主体,追逐和获取更多的利润回报是其经营目标,所以他们对房价的定价倾向于最大化。
所以在整个利益分配链中购房者为了购买房屋所消费的资金就是政府,房产商,债权人获取利益的来源。
就房地产商而言房地产企业营业收入(若假设全部为房产销售收入)扣除营业成本(其中营业成本包括取得土地成本、前期工程费、基础建设费、公共配套设施费、开发间接费用等)、期间费用、税收之后剩下的即是企业自身获得的利润,这部分净利润即是企业本身在房地产经营中获得的利益。
第二层利益关系:
政府与房地产企业,由于政府的地方财政偶然和必然地与土地财政挂钩,其中相当一部分财税收入和卖地、商品房投资销售休戚相关。
所以政府从房地产开发利益链中获取的利益主要是土地出让金,相关的税金和行政性收费
土地:
根据现行的土地政策,城市发展所需的建设用地,由政府依法将农用集体土地征收为国有土地以后,再根据用地具体用途对商业,旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地则以招标拍卖或者挂牌方式出让。
房地产企业拿地是房地产开发过程最重要的一步。
目前大部分的房地产企业都是通过招,拍,挂的方式向地方政府拿地,政府因为出让土地使用权从中获得利益
税收:
政府自房地产行业取得的各项税收收入已经成为政府财政收入不可或缺的部分。
下面根据房地产开发的流程分析房地产业各环节征的税收,统计政府以税收的形式从房地产行业取得的利益。
(1)、取得土地环节:
1)土地使用税;2)印花税(土地出让或转让合同);3)契税。
(2)、房地产设计开发环节:
1)印花税(设计施工合同、建筑安装工程合同、借款合同)。
(3)、房产销售环节:
1)营业税(销售不动产);2)土地增值税(预征);3)企业所得税(未完工开发产品,按预计利润);4)印花税(房屋销售合同)。
(4)、竣工交房环节:
1)企业所得税(完工开发产品);2)土地增值税(清算)。
行政事业性收费:
主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等。
以上土地出让金,税收,行政性收费就是政府在整个利益分配格局中获取的收益。
本文分析时由于行政性收费的数据难以从报表中获得,因此实证分析时对这部分的政府收益不予考虑。
第三层利益关系:
债权人与房地产企业,房地产业是典型的资本密集型产业,房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等行业特点决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素,因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
我国房地产企业债权融资资金来源主要是银行贷款和其他资金(主要是定金及预付款),其他方式还有企业债券、境外融资、信托和基金。
其中定金和预付款大部分也是来自银行的个人住房贷款。
本文研究的内容是相关债权人从房地产利益链中获得收益,这部分收益主要是来自房地产企业开发过程中支付的相关的借款费用。
因此本文研究的债权人主要是银行,债券持有者以及其他相关收取利息费用的债权人。
其中银行的获益不单单来自企业支付的利息,还有部分是来自购房者个人贷款的利息,由于该数据难以从财务报表从分析获得,本文暂不分析。
4我国房地产上市公司利益分配关系的实证分析
4.1样本的确定
要知道房地产行业中那些上市的房地产公司可以进行数据分析首先得对房地产企业的性质进行分析:
房地产由土地及地上的建筑物、构筑物构成,房地产自身的特点是位置的固定和不可移动性,使用的长期性,保值增值性。
所以按照房屋分类可以将房地产分为以下八大类─1.住宅2.工业厂房和仓库3.商场和店铺4.办公楼5.宾馆酒店6.文体娱乐设施7.政府和公用设施8.多功能建筑。
从房地产的分类可以得出房地产行业主要是从事房产的开发,销售,提供物业服务收入,或者是从事房地产的投资,出租获取收入。
而本文要研究的重点是建立在房地产的开发到最终销售完成的整个过程之上,然后确定最终利益分配的情况。
因而剔除房地产业中多行业经营的,以及不从事房地产开发,例如房产出租业务的,文娱设施建筑,商场商铺出租等业务类型。
综上所述本文研究的房地产企业是从事商品住宅的开发和销售,包括住宅、与住宅配套的商铺、车库等一系列配套设施。
出于数据的可获取性考虑,本文选取截止到2013年4月1号同花顺软件上公布的房地产行业的138家上市房地产企业作为研究样本。
然后手工记录138家上市房地产企业上市的时间,以及2008年到2011年每一年主营业务收入中房产销售收入所占的比重。
首先剔除2008年之后上市的企业(例如南国置业,世联地产等)。
按照上述房地产企业界定分析,其次剔除房地产企业在这四年其中任何一年房地产销售收入在80%以下的。
因为经过抽样报表分析,发现房地产销售收入占到80%以下的企业不仅仅从事是商品住宅的开发和销售,包括住宅、与住宅配套的商铺、车库等;还包括依附于房地产销售项目的物业管理收入、建筑设计收入等,还有房地产租赁或者投资收入。
同时还有部分企业的情况是2008年主要从事其他行业,之后再转入房地产行业(例如凤凰股份2008年主要从事平板玻璃,工业技术玻璃销售,2009年开始转入房地产销售,泰禾集团2008年主要是农药产品的销售,2010年之后房地产销售比例达到80%以上)。
经过这样的手工筛选之后剩余35家上市房地产企业符合本文研究要求。
4.2数据的获取
本文以房地产开发到销售的整个利益链来分析,对上述35家的上市房地产企业2008-2011年四年的数据进行手工收集。
主要收集数据有营业收入、营业成本、营业税金及附加、管理费用-税费、财务费用-利息支出、按税法及相关规定计算的当期所得税、企业净利润,然后进行分析计算,最终找出在整个房地产利益格局中,各个利益主体占的份额。
具体分析方法如下:
房地产项目利益的实现来自最终房地产商品的销售完成,也就是购房者来购买房地产,形成房地产企业的营业收入,也就是政府,房产商,债权人获取利益的来源。
政府从整个利益链中获得利益主要是出让土地的收入与收取的相关税费,行政性收费不予考虑(本文3.2.2中已经做出说明)。
由于披露的房地产公司的营业成本包括土地成本以及开发费用等,没有单独披露土地成本,因此无法从财务报告中直接获得土地成本的数据。
表4.1房地产企业各项成本占营业成本的比重
项目
平均
中位数
标准差
变异系数
峰度
偏度
土地成本/营业成本
36.41%
35.75%
17.27
0.47
-0.52
0.22
建安成本/营业成本
61.64%
62.46%
16.91
0.27
-0.54
-0.19
利息费用/营业成本
1.95%
1.75%
0.9
0.46
4.1
1.66
数据来源:
中国人民银行金融研究所发表于金融发展评论期刊2011年第5期-《房地产企业开发项目成本构成分析》
对此本文以中国人民研究院发表于金融发展评论期刊2011年第5期上的文章《房地产企业开发项目成本构成分析》的数据(数据见表4.1)为依据,以地价占营业成本大致为36.41%作为土地成本的标准,采用数据推算法计算取得土地成本。
政府税收主要以营业税金附加,管理费用中的税费明细和按税法及相关规定计算的当期所得税加计取得。
政府土地收入和税收收入加总除以营业收入反映政府从房地产行业获得的利益比重。
债权人从整个利益链中获得的收益主要来自房地产企业的借款费用。
主要分为两部分,一部分资本化,还有一部分费用化。
由于难以通过收集分析房地产企业报表数据得出资本化部分的借款费用,对此本文以中国人民研究院发表于金融发展评论期刊2011年第5期上的文章《房地产企业开发项目成本构成分析》的数据(数据见表4.1)为依据,以利息费用占营业成本大致为1.95%作为资本化借款费用的标准。
债权人获得的利息收入占营业收入的比重反映债权人从房地产企业获得的利益比重。
企业自身获得的利益,以企业的净利润除以营业收入的形式反映企业自身获得的利益比重。
由于本文在原始数据筛选上将房产销售收入低于80%的已经剔除,所以35家上市房地产企业的净利润可以全部作为房地产开发利益链中的收益。
房地产公司支付给供应商、服务商,建筑商和广告商等中介机构的建筑安装工程费用以及部分间接费用在实证分析过程中一并计入“其它”获得的利益。
4.3实证分析
4.3.12008至2011年各利益主体收益的描述性统计分析
将上述采集的数据按照4.2所述的实证分析方法进行数据处理后,得到的数据处理结果见附件1.
对附件1
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