湖南临武工业园区土地集约利用评价工作报告.docx
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湖南临武工业园区土地集约利用评价工作报告
湖南临武工业园区
土地集约利用评价
工作报告
湖南省临武县国土资源局
湖南临武工业园区管理委员
长沙永信评估咨询有限责任公司
二00九年八月
一、项目背景1
二、开展这项工作的过程.3
(一)组织准备3
(二)资料收集4
(三)资料整理5
(四)土地集约利用评价.6
(五)典型工业企业专题报告.11
三、成果及应用11
(一)评价成果汇总.11
(二)成果特点12
(三)成果应用14
四、工作体会15
(一)领导高度重视,是完成任务的重要保证15
(二)评价工作量大、时间紧、任务重15
(三)各部门配合,是顺利完成外业资料调查搜集的重要条件.15
(四)严格依据《规程》,是保质保量完成任务的基础16
(五)技术过硬、科研能力强的中介机构的参与,是圆满完成任务的关键16
一、项目背景党的十一届三中全会确定实行对外开放方针政策后,国务院在沿边、沿江、沿铁路线分布的开放城市和内陆部分省会城市陆续批准建立了不同功能、享受不同经济政策的开发区,并逐渐由单一的经济技术开发区扩展到高新技术产业开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、工业园区等多层次、多类型并存。
我省开发区自90年代初兴办以来,保持了较快的发展速度,从总体上已完成了以数量扩张为主要特征的一次创业过程,总量从无到有,从小到大,初具规模,结构不断得到调整,逐步走向合理,对全省经济的发展已具备一定的带动和辐射能力。
全省共有77个开发区,其中73个为省级开发区,绝大部分开发区具有良好的区位条件,交通、通讯极为方便,经过十多年来的建设,各开发区基本形成了良好的投资环境,有力推动了全省的对外开放工作,促进了经济、社会的快速发展。
十多年来的实践证明:
实行政策倾斜和体制创新,集中财力物力举办开发区,对我省改善投资环境、引进外资、促进产业结构调整等方面都起到了积极的辐射、示范和带动作用。
我省开发区在开发规模上坚持“开发一片、建成一片、收效一片”的原则,即按照统一规划、分期实施、滚动开发的思路实施开发区的建设,力求依法依规、节约、集约用地。
但我省开发区建设才刚刚走过了初创阶段,与推进新型工业化和进一步扩大对外开放的要求相比,我省开发区仍然存在着不少问题,主要表现在如下几个方面:
一是开发区发展水平不高。
我省开发区规模小、开发水平低、经济实力不强;开发区产业持续发展能力不强,大公司、大企业不多;部分开发区外向度低,外资企业少,跨国企业更少;区域发展不平衡,个别县办开发区还处于开发的起步阶段。
二是开发区发展的整体规划不够理想,没有形成一个科学的区域格局和产业布局。
受地方和部门利益格局的影响,我省开发区以数量扩张的粗放式发展为主,低水平重复建设和产业结构雷同现象突出,专业性园区少;产业聚集效果不明显,没有在周边地区形成产业链,引资能力和出口创汇能力低,经济效果差。
三是部分开发区的土地利用率较低。
某些开发区土地未得到充分利用或存在部分闲置土地,另外一些开发区工业用地综合容积率和建筑密度较低,从而影响了开发区土地利用率。
四是开发区发展环境欠优。
受自身财力和国家宏观调控政策的制约和影响,相当部分园区建设投入严重不足,特别是一些规模较小的开发区,由于园区可用财力很小,建设资金严重缺乏,基础设施难以到位,影响新企业、新项目的入园;同时由于其已入园企业多为中小企业和民营企业,受国家宏观调控政策的影响,贷款难的问题更加突出,难以将扩大生产规模的计划付诸实施。
2004年以来,国家对开发区进行大清理后,各开发区在土地利用技术、政策和措施方面进行了较大的调整,湖南省也根据国家有关文件精神,对开发区进行了同步的清理,清减了一大批不符合国家有关发展政策以及发展潜力不大的开发区。
通过清理整顿,开发区整体结构进一步优化,功能定位更加明确,专业化、特色化特点进一步加强,土地集约利用水平有较大提高,但开发区热留下来的后遗症尚未完全根除。
开发区在土地利用方面,还应切实加强用地管理,大力促进节约集约用地。
2008年7月,国土资源部发布了《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》(国土资发[2008]145号),要求全国各级各类开发区开展土地集约利用评价工作,各评价成果经审核公示后,将作为开发区扩区、升级及用地审批的重要依据,同时还颁发了开发区土地集约利用评价规程(试行)》(以下简称“《规程》”)。
2009年2月,全国各类国家级开发区土地集约利用评价工作结束,在此基础上,湖南省省级开发区的评价工作正式开展。
二、开展这项工作的过程
(一)组织准备
1、成立了工作组和项目组此次土地集约利用评价工作需成立领导小组。
湖南临武工业园区土地集约利用评价工作领导小组组长由临武县委副书记、县人民政府县长担任,县委常委、县人民政府副县长唐加山和县人民政府副县长唐友国担任副组长,成员为李友林、侯六海、刘顺明、周继瑜、唐元松、刘忠勇、骆琦麟,办公室主任由李友林担任。
为了确保湖南临武工业园区土地集约利用评价工作顺利完成,按照市国土资源局领导指示,开发区管委会委托技术力量雄厚、专业队伍技术过硬、具有全国土地估价A级资质、土地规划乙级资质的长沙永信评估咨询有限责任公司负责技术工作和具体实施该项目
2、前期准备
(1)落实设备与工作场地。
购买了电脑、扫描仪等设备,并落实了工作场地。
(2)人员培训。
为保证调查的资料准确、真实、及时,技术负责人专门给调查人员展开了培训,培训的内容包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法,认真学习《开发区土地集约利用评价规程(试
行)》(以下简称“《规程》”)及培训教材。
在培训过程中,对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。
(3)确定项目范围。
此次开发区土地集约利用评价的四至范围为包含区块1和区块2,其中区块1东至玉屏村,南至玉屏村,西至玉屏村,北至玉屏村;区块2东至武水大道,南至规划南平路,西至玉屏村,北至规划隆武路,除去扣除区,两区块的规划面积共为36.23公顷。
(二)资料收集
此次土地集约利用评价工作牵涉到的资料广泛,各工作小组根据资料清单和工作表格,到开发区管委会、各部门及企事业单位收集资料。
在收集资料的过程中,会出现资料缺失或填写表格不完整的情况,调查人员需做耐心解释并进行补充调查。
为保证反映的情况客观真实,根据《规程》要求,技术小组专门派技术人员到开发区对典型企业进行了实地拍摄,为开发区的评价工作提供了重要依据。
从2009年2月至4月,历时两个多月,收集到的资料主要包括
三个方面,其一是到相关管理部门收集已有资料,包括文本及图件资料;其二是对各用地单位培训并填写表格,以获取相关资料;其三是到各企事业单位进行实地抽样调查。
技术小组实际收集资料情况见表2-1
表2-1资料内容及来源
资料来源
资料内容
开发区管委会办公室
开发区简介包括开发区位置、区位条件等;开发区成立升级相关文件;
湖南省临武县城南工业园土地利用现状图;开发区控制性详细规划;
开发区入园企业基本情况及台帐登记表;开发区管理委员会关于落实开发区四至范围的报告
临武县国土局
开发区企业土地登记卡。
郴州市发改委
郴州市十一五”规划。
典型工业企业
企业简介;
典型工业企业用地调查表。
(三)资料整理
资料整理是项目工作的继续,也是后续计算、修正的前提。
根据《规程》的要求和开发区实际情况,资料整理工作主要有以下方面的内容:
1、批准文件资料的整理
包括开发区的批准设立和升级文件、土地规划、城镇规划、产业规划等资料,为开发区土地集约利用评价各指标的权重、理想值的确定提供依据。
2、地籍资料的整理
将评价范围内的每一宗地的土地使用者、土地坐落位置、土地审批时间、土地供应类型、土地类型、土地使用面积、建筑基底面积及建筑占地面积等进行整理汇总,完成附表C1-C12这些是开发区土地集约利用评价各指标现状值和数据库建立的基础数据。
3、图件资料的整理
第一,将收集到的地籍图(CAD转换为Mapgis文件。
第二,对图像进行矢量化,初步建立评价图的共用图层:
现状道路及道路名称、河流及山体、宗地红线及用地单位名称、其他重要标注、图框、图例、位置图、方向标和比例尺等。
第三,在已矢量化的工作底图基础上,编制本次开发区评价所需的图件,并根据规程上要求,建立各评价子图的属性结构,把整理好的宗地资料录入到属性库中。
(四)土地集约利用评价
1、土地集约利用程度评价指标体系的建立土地集约利用评价指标体系,是直接反映土地集约利用目标、内容、程度等不同属性特征的指标按隶属关系和层次关系组成的有序集合。
土地集约利用评价指标体系必须具备解释功能、评价功能及预测预报功能,使土地集约利用评价具有动态发展的连续性。
本项目在选择湖南临武工业园区土地集约利用评价指标体系时,参考《规程》里选择的开发区评价指标体系,按照指标选取的原则及方法,构建了湖南临武工业园区土地集约利用评价指标体系(见图2-1)。
湖南临武工业园区土地集约利用评价指标体系
目
土地利用状况
用地效益
管理绩效
L_J
图2-1湖南临武工业园区土地集约利用程度评价指标体系
2、土地集约利用评价指标现状值的确定
将土地集约利用评价的地籍数据的汇总结果,根据各指标的含义
和计算公式,计算得开发区土地集约利用评价指标现状值见表2-2
表2-2开发区土地集约利用程度评价指标现状值
目标
子目标
指标
指标现状值
土地利用状况
土地开发程度
土地开发率
56.33%
土地供应率
40.68%
土地建成率
100.00%
用地结构状况
工业用地率
43.14%
土地利用强度
综合容积率
0.49
建筑密度
20.37%
工业用地综合容积率
0.80
工业用地建筑密度
35.90%
用地效益
产业用地投入产出效益
工业用地固定资产投入强度
1361.40
工业用地产出强度
2156.66
管理绩效
土地利用监管绩效
到期项目用地处置率
100.00%
闲置十地处置率
100.00%
土地供应市场化程度
土地有偿使用率
48.53%
土地招拍挂率
0.00%
3、指标权重的确定
在评价土地集约利用程度水平时,各指标的权重大小直接反映了该指标对衡量土地集约水平的相对重要程度,直接影响综合评价的结果。
合理确定评价指标的权重系数,客观反映它在综合评价中的重要性,就会直接提高最终评价结果的准确性。
根据《规程》的要求,开发区土地集约利用评价指标权重可以采
用特尔菲测定法、层次分析法、因子成对比较法中的一种或多种进行。
本次土地集约利用评价指标权重采用特尔非法确定。
开发区土地集约利用评价各指标、子目标和目标的权重见表2-3。
表2-3开发区土地集约利用程度评价指标权重
目标
权重值
子目表
权重值
指标
权重值
土地利用状况
0.4193
土地开发程度
0.2836
土地开发率
0.2953
土地供应率
0.3022
土地建成率
0.4025
用地结构状况
0.3196
工业用地率
1.00
土地利用强度
0.3968
综合容积率
0.2516
建筑密度
0.1902
工业用地综合容积率
0.3088:
工业用地建筑密度
0.2494
用地效益
0.343
工业用地投入产出效益
1
工业用地固定资产投入强度
0.45
工业用地产出强度
0.55
管理
绩效
0.2377
土地利用监管绩效
0.6085
到期项目用地处置率
0.3472
闲置十地处置率
0.6528
土地供应市场化程度
0.3915
土地有偿使用率
0.7485
土地招拍挂率
0.2515
4、指标理想值的确定
根据《规程》,依照节约集约用地原则,在符合有关法律法规、
国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城市总体规划等要求的前提下,采用目标值法、先进经验法和发展趋势估计法等方法,并根据湖南省国土资源厅办公室文件《关于省级开发区土地集约利用评价工作中指标理想值设定有关问题的通知》(湘国土资办发
[2009]149号),确定湖南临武工业园区的理想值见表2-4。
表2-4开发区土地集约利用评价理想值确定依据、方法
目标
子目标
指标
现状值
理想值
土地开发程度
土地开发率
56.33%
95.00%
土地供应率
40.68%
95.00%
土地建成率
100.00%
100.00%
土地利用状况
用地结构状况
工业用地率
43.14%
60.00%
综合容积率
0.49
0.9
土地利用强度
建筑密度
20.37%
32.00%
工业用地综合容积率
0.80
1.0
工业用地建筑密度
35.90%
42.00%
用地效
工业用地投入产出效益
工业用地固定资产投入强度
1361.40
2500
、人益
工业用地产出强度
2156.66
3500
土地利用
到期项目用地处置率
100.00%
100%
管理绩
监管绩效
闲置十地处置率
100.00%
100%
效
土地供应
土地有偿使用率
48.53%
75.00%
市场化程度
土地招拍挂率
0.00%
20.00%
5、土地集约利用程度的确定
在测算开发区土地集约利用评价各指标的现状值和理想值的基
础上,将各指标进行标准化处理,将标准化后的指标与各指标的权重值相乘累积成子目标的集约度分值,用同样的方法计算出目标层集约度值和开发区集约利用程度综合分值。
湖南临武工业园区土地利用集约度目标分值分别为土地利用状况0.7165用地效益0.5840管理效益0.7981,综合分值为0.6904,土地集约利用程度一般。
6、土地集约利用潜力测算
开发区土地集约利用潜力是指采用土地集约利用方式,在土地利
用最佳状态下,土地资源能发挥的最大价值量。
开发区土地集约利用
潜力包括:
扩展潜力、结构潜力、强度潜力及管理潜力(表2-5)
表2-5开发区土地集约利用潜力汇总表
单位:
公顷
潜力类型
潜力构成
潜力规模
备注
扩展潜力
尚可供应土地面积
28.0383
其中:
尚可供应工矿仓储用地面积
23.9547
结构潜力
用地结构调整可增加工矿仓储用地面积
1.4049
强度潜力
提高工业用地综合容积率挖潜土地面积
0.7015
提高工业用地建筑密度挖潜土地面积
0.5220
提高工业用地固定资产投入强度挖潜土地面积
1.6379
提高工业用地产出强度挖潜土地面积
1.3803
管理潜力
有偿使用且已到期但未处置土地面积
0.0000
应收回闲置土地面积
0.0000
合计
33.6849
(五)典型工业企业专题报告
按照《开发区土地集约利用评价规程》的要求,并结合园区的实际情况,本专题报告仅将舜华鸭业发展有限责任公司作为本次评价的典型工业企业。
在典型工业企业专题报告中,首先介绍了舜华鸭业发展有限责任公司的概况;然后通过该企业的用地结构、用地强度和用地效益与地与开发区的平均水平及湖南省控制标准比较,分析了该企业的土地集约利用分析。
三、成果及应用
(一)评价成果汇总按照《规程》和《转发国土资源部关于开展开发区土地集约利用
评价工作的通知》(湘国土资办发[2008]145号)的要求及合同约定,开发区土地集约利用评价的成果包括报告成果、图件成果和数据库成果三个方面。
1、报告成果
1开发区土地集约利用评价技术报告
2开发区典型工业企业用地调查分析专题报告
3开发区土地集约利用评价工作报告
2、图件成果
1开发区土地利用状况图(I)-按土地利用类型划分
2开发区土地利用状况图(II)-按土地供应方式划分
3开发区典型工业企业分布图
4土开发区地集约利用扩展潜力分布图
(二)成果特点
湖南临武工业园区土地集约利用评价工作在时间紧,任务重的情况下,充分发挥各方面的优势,根据《规程》要求,结合开发区特点,制订了比较完善工作方案和技术方案。
在对开发区资料的充分收集和实际调研的基础上,依据完善的指标体系,评价了开发区的土地集约利用程度和土地利用潜力。
其成果具有如下特点:
1、规范性、科学性湖南临武工业园区土地集约利用评价工作从前期准备、外业调查、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收与鉴定和上报审批的每一个阶段都严格按照国土资源部颁布的《开发区土地集约利用评价规程(试行)》规定的技术路线和技术方法,即在土地利用状况调查的基础上,建立符合开发区土地集约利用评价的指标体系、确定指标权重及指标理想值,然后对指标进行标准化处理和土地利用集约度综合分值和潜力测算,进而测算出土地利用集约程度和潜力。
2、先进性本次开发区土地集约利用评价是以先进的地理信息系统为辅助手段,并建立了开发区土地利用数据库,数据库涵盖了开发区各宗地的所有调查信息,为全面、科学的管理开发区土地提供基础,并可根据开发区未来发展情况及各企业单位变化情况及时更新土地利用数据库。
3、现势性
(1)搜集的基础资料真实、可靠本次土地集约利用评价采用的地籍资料湖南临武工业园的地籍资料和建设资料,客观反映了开发区土地利用现状,比如开发区道路分布、各企事业单位用地范围、土地审批时间、各宗地的建筑状况等,体现了开发区最新的建设成果,具有很强的现实性。
(2)评价结果客观真实
为合理确定指标权重值,根据《规程》和湘国土资办发[2009]149号文的要求及园区的产业特点,项目组充分咨询有关专家及该领域的学者,采用特尔菲法确定各指标的权重值;评价指标的理想值符合湘国土资办发[2009]149号文的要求。
故,本次评价结果客观真实地反
映了园区土地集约利用的实际情况。
4、全面性、可操作性
本次评价成果体系非常全面。
成果表达的形式上既有文本数据和图件资料,图文并茂,尤其是图件资料,能够将直观明了的反映开发区评价结果。
建立的数据库,内容翔实,属性全面,操作简便快捷。
(三)成果应用
开发区土地集约利用评价成果应用主要为完善开发区土地管理政策措施提供依据;为开发区、升级审核、动态监控提供技术支持;为土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划等规划计划的编制提供依据等。
1、提供开发区土地集约利用潜力利用方向和挖潜计划湖南临武工业园区土地集约利用评价,测算得到开发区土地集约利用四种类型的潜力,为开发区进一步加强土地集约利用,指明了方向,为制定科学合理、切实可行的挖潜计划和目标提供了依据。
2、为开发区制定土地管理政策措施提供指导、建议本次土地集约利用评价工作,采用实地踏勘、遥感判识、访谈问卷等多种形式,对开发区基本信息、土地利用状况、用地效益、管理绩效和典型工业企业等开展全面深入的调查,摸清了开发区土地利用的家底,分析了开发区土地利用强度、土地利用结构、土地利用监管绩效等,并建立了开发区土地利用信息数据数据库,推动了土地利用管理基础信息建设,调查结果具有系统性、真实性和可操作性,对及时查实、查清开发区土地利用状况,规划执行情况等具有十分重要的现实意义,为政府及相关部门提供快速信息服务,并为完善开发区土地管理政策措施以及开发区扩区、升级审核提供依据。
3、为开发区土地利用动态监测、监管提供技术支持通过土地集约利用程度评价,及时掌握了开发区的土地集约利用状况,通过对评价结果的分析,了解开发区土地利用状况的翔实信息,为开发区建设用地管理以及动态监测、监管提供技术支持。
四、工作体会
(一)领导高度重视,是完成任务的重要保证湖南临武工业园区土地集约利用评价工作得到了各级领导的重视和支持。
湖南省国土资源厅地产管理处暨开发区土地集约利用评价工作领导小组对开发区土地集约利用评价工作提供了专业意见和指导。
临武县国土资源局和湖南临武工业园区管委会在用地调查对评价工作给予了极大的支持。
尤其是湖南临武工业园区管委会领导对评价工作非常重视,做好了各部门及园区用地单位的组织协调工作,评价工作才得以完成。
(二)评价工作量大、时间紧、任务重湖南临武工业园区评价时点为2008年12月31日,是开发区成立以来首次进行土地集约利用评价,创新性强;本次评价工作2月份进场,时间紧迫;评价涉及的资料多,任务重。
(三)各部门配合,是顺利完成外业资料调查搜集的重要条件
外业调查包括国土、规划、产业、招商等多方面的资料收集,涉
及到多个部门。
我们借鉴国家级开发区的经验,充分发挥管委会领导作用,各部门积极配合,特别是郴州市国土局、临武县国土局及开发区管委会为外业资料的收集指派了专门联络人员,以保证在比较短的时间内顺利完成了调查任务。
(四)严格依据《规程》,是保质保量完成任务的基础整个评价工作完全依据国土资源部颁布的《规程》所规定的技术路线和方法,同时,结合湖南临武工业园区的实际情况开展。
正因为有了《规程》的规范要求和技术指导,开发区土地集约利用评价才得以保质保量完成。
(五)技术过硬、科研能力强的中介机构的参与,是圆满完成任务的关键
此次湖南临武工业园区土地集约利用评价的技术工作由长沙永信评估咨询有限责任公司具体承担。
长沙永信评估咨询有限责任公司具备土地估价A级资质、土地规划乙级资质;公司技术人员众多,大多能够熟练使用MapGIS等制图软件、MicrosoftOffice办公软件;承担过多次城镇土地分等定级工作,积累了丰富的工作经验。
正是由于技术过硬、科研能力强的中介机构长沙永信评估咨询有限责任公司作为技术承担单位的参与,本次开发区土地集约利用评价工作才得以圆满完成。
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