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城市房屋拆迁补偿问题研究402
城市房屋拆迁补偿问题研究
摘要:
在我国城镇化进程不断发展的过程中,城市房屋拆迁也随之出现了很多难题。
我国《国有土地房屋拆迁补偿》、《城市房屋拆迁管理条例修订版》等的不断完善,能够在很大程度上促进城镇化进程的良性运转。
最新的房屋拆迁补偿条款在房屋拆迁、补偿等问题方面进一步人性化,在各方参与主体职责、征收程度、补偿原则等方面也进一步完善。
但整体来讲,修订条例的实施也存在一定问题,如补偿范围较为狭窄、补偿标准不到位等,不利于城市房屋拆迁补偿的进一步完善。
鉴于此,本文对我国城市房屋拆迁补偿的现状与存在问题等进行了详细分析,并有针对性的提出了对策建议,以便能够探索出适合我国发展的城市房屋拆迁之路。
关键词:
房屋拆迁;拆迁补偿;产权关系;发展经济学
Researchonthecompensationofurbanhousedemolition
Abstract:
IntheprocessofChina'surbanizationprocess,urbanhousingdemolitionhasalsobeenalotofproblems.China's"state-ownedlandandhousingdemolitioncompensation","urbanhousingdemolitionmanagementregulationsrevisededition"andothercontinuousimprovement,toalargeextent,promotethehealthyoperationoftheurbanizationprocess.Thelatesthousingdemolitioncompensationtermsinthedemolitionofhouses,compensationandotheraspectsofhumannature,thepartiesinvolvedinthemainresponsibility,thedegreeofexpropriation,compensationprinciplesarefurtherimproved.Butonthewhole,therearesomeproblemsintheimplementationoftherevisedregulations,suchasthenarrowscopeofcompensation,compensationstandardsarenotinplace,isnotconducivetothefurtherimprovementofurbanhousingdemolitioncompensation.Inviewofthis,adetailedanalysisofthestatusquoofChina'scityhousingdemolitioncompensationandtheexistingproblems,andputsforwardsomecountermeasuresandsuggestions,soastoexploresuitableforthedevelopmentofChina'scityhousingdemolitionroad.
Keywords:
housingdemolition;compensation;propertyrights;publicburdentheory
目录
1绪论1
1.1研究背景与意义1
1.2文献综述1
1.2.1国外研究现状1
1.2.2国内研究现状2
2城市房屋拆迁补偿相关理论概述2
2.1城市房屋拆迁补偿的概念2
2.2城市房屋拆迁补偿的理论基础3
3我国城市房屋拆迁补偿现状与存在问题3
3.1我国城市房屋拆迁补偿现状3
3.1.1补偿对象3
3.1.2补偿程序3
3.1.3补偿原则4
3.2我国城市房屋拆迁补偿存在问题5
3.2.1房屋拆迁补偿程序不透明5
3.2.2被补偿主体范围狭窄5
3.2.3拆迁补偿范围不到位5
3.2.4拆迁补偿标准相对不合理6
3.2.5拆迁补偿方式的不足6
4我国城市房屋拆迁补偿问题的对策建议7
4.1对补偿主体范围进行不断拓展7
4.2不断拓宽现有拆迁补偿的范围7
4.3对房屋拆迁补偿标准予以不断完善8
4.4不断完善房屋拆迁补偿方式8
5总结8
参考文献:
9
1绪论
1.1研究背景与意义
当前我国城镇化进程如火如荼,城镇化势头较为强劲。
而由于城镇化过程中涉及到多方利益主体,各方在利益博弈过程中难免出现摩擦,在这其中,最为主要的就是城市房屋拆迁带来的一系列问题。
城镇化的不断发展导致城市正在以较快的速度旧貌换新颜,以往低矮的平房不可避免的面临拆迁。
在房屋拆迁过程中,涉及到多方主体,比如政府、被拆迁户、开发商等,而拆迁过程中出现的多种问题也越来越多的进入公众视野,暴力拆迁、钉子户等问题的不断出现使城市拆迁问题一次又一次被推倒舆论的风口浪尖,城市房屋拆迁与补偿问题已经成为影响社会问题的亟待解决的问题。
鉴于此,本文对我国城市房屋拆迁补偿中的现状与存在问题等进行分析,并结合我国城市拆迁特点有针对性的提出了对策建议,以便在促进我国城市房屋拆迁补偿合理发展的基础上,为我国社会和谐稳定做出贡献。
1.2文献综述
1.2.1国外研究现状
国外现有制度一般均将土地放在较为重要的位置,认为土地价值才是房屋补偿的主要标准。
比如德国现有法律规定房屋是土地的重要组成部分,因此当某人拥有土地所有权时,在这块土地上的房屋也归其所有。
美国在因公共设施等公共事业而征收土地过程中,一般会结合土地价值给予较多的补偿。
RichardF.Dye等(2007)主要观点为在对城市房屋进行拆迁的过程中,要综合考虑房屋的修建年代及周围居民的居住情况等,同时拆迁过程中还应该重点关注的是拆迁补偿是否能真实满足被拆迁户的生活需求[14]。
BettinaReimann(1997)认为德国政府在拆迁东柏林墙的过程中,对周围已经被征收的房产进行确权,又将房产或是等额的补偿送交到当地居民手中,对于促进德国城市的发展起到很好的作用。
其主要观点为城市拆迁过程中补偿的标准应该结合拆迁建筑的属性予以确定[15]。
1.2.2国内研究现状
国内主要理论观点与实践均认为城市房屋拆迁中最为主要的补偿主体为房屋,对土地所有权较为忽略。
通过对国内学者的相关研究进行总结可知,在城市拆迁补偿方面,国内学者主要集中在对现有拆迁补偿相关问题及拆迁补偿的具体流程进行讨论。
比如刘沛佩(2009)[7]主要对我国现有拆迁补偿标准进行了系统论述,认为评估方法的不同会导致房屋价值有较大差异,加之当前我国在拆迁法律法规等方面的不完善,导致拆迁过程中群众的满意性较低。
彭小兵,谭亚(2009)[11]对城市房屋拆迁过程中如何确保公众利益的实现进行了分析,认为在对被拆迁主体的利益确定过程中,不仅要综合多方面因素,还要使用定量方法进行分析;袁利琴(2007)[13]针对我国城市房屋拆迁过程中价格确定不准确的方法,综合比较了现有多种价格确定方法,比如成本法、收益法等,最终认为在城市房屋拆迁过程中为体现公平,最为重要的是在综合多方利益主体的基础上确定最为适宜的补偿办法,以便提高补偿的客观与合理性。
通过对国内学者的研究进行总结可知,当前我国在城市房屋拆迁补偿方面的研究还较为浅显,缺乏较为深入的论述,加之法律条例的不完善,经常出现拆迁过程中的暴力拆迁事件,从而引发了多种社会问题。
2城市房屋拆迁补偿相关理论概述
2.1城市房屋拆迁补偿的概念
城市房屋拆迁补偿指的是具有拆迁资格的拆迁人在被允许的范围内对房屋所有权人的房屋进行拆迁并给予一定补偿安置的行为。
我国城市房屋拆迁补偿概念是在结合我国现有法律法规的基础上进行总结概括的,并不能代表世界范围内的所有国家,国外很多国家并没有专门的房屋拆迁补偿法律,还是以土地征收的法律形式进行明确,土地征收的补偿主要包括土地价格、建筑物、安置费等[3]。
2.2城市房屋拆迁补偿的理论基础
当前城市房屋拆迁补偿的理论基础主要有以下几种说法:
一是人权保障理论,也即政府通过宪法明确了公民的基本权利,就要对这些权利进行保护,在公民合法权益受到侵害时,政府或是相关主体应该给予一定的赔偿。
二是特别牺牲理论,这种理论首先出现于19世纪末的德国,主要主张为财产权在具体行使过程中会受到多方面限制,而当财产权行使过程中造成的损害超过上述限制程度时,才可以申请补偿。
也就是当政府因多方面原因使公民财产权受损失的程度超出界限时,就形成了特别牺牲,为确保社会公平,政府需要对上述牺牲进行补偿以便维护社会公平[5]。
三是公共负担理论,这种理论的主要观点为政府在公民义务确定方面因充分结合公平平等的原则,因公共行为带来的多种成本需要社会大众平均分担。
也即政府在拆迁过程中侵害的被拆迁人的合法权益带来的损失应该由社会大众共同承担,因拆迁行为的嘴周受益人主要是社会大众,这种补偿承担方式才能有效体现社会公平。
四是结果责任理论,这种理论在日本产生,主要观点为只要行政行为对公民权利造成了侵害,就应该进行赔偿。
在城市房屋拆迁补偿相关的理论中,还涉及到的较为重要的理论为发展经济学理论,即为发展经济学理论,其较为有代表性的观点包括:
刘易斯认为对于发展中国家来讲,其经济发展过程中主要涉及到两个部门,一个是生产效率较为低下的普通劳动者部门,还有一个就是生产效率较高的资本主义部门;对于普通劳动者来讲,其劳作方式主要依靠劳动力,对于资本主义部门来讲,其主要依靠工业化进行生产,而工业化的不断发展需要大量的低价劳动力,因此资本主义部门对劳动者的剥削也在不断加剧。
随着时间的不断发展,发展经济学也被不断修正,时至今日已经逐渐发展到新古典发展经济学阶段,较为有代表性的人物包括舒尔茨等,其主要观点为社会与经济发展是不断变化的,在此过程中制度也应结合外界环境进行不断变化。
一国经济不景气的主要原因在于价格决策的失误及政府的不正当干预,因此应充分运用市场自发的力量解决现有问题。
3我国城市房屋拆迁补偿现状与存在问题
3.1我国城市房屋拆迁补偿现状
3.1.1补偿对象
在城市房屋拆迁补偿对象方面,当前我国的城市房屋拆迁管理条例对于拆迁的补偿对象有较为明确的规定,也即补偿对象为被拆迁房屋的所有人。
在具体的补偿过程中,补偿对象主要有两种类型,一是被拆迁房屋的所有权人为自然人,比如在个人或是夫妻等名下的住宅;二是被拆迁房屋的所有权人为法人,比如企业法人、机关事业单位法人等。
3.1.2补偿程序
在具体的拆迁补偿程序方面,当前我国城市房屋拆迁补偿的流程大体相同,具体来讲:
首先是要拆迁人需要向拆迁行政管理部门提交各类材料,在上述材料完整无误后,行政管理部门会向其颁发拆迁许可证,明确拆迁的具体范围、责任人及施工时间等;在此基础上拆迁一方会与被拆迁主体签订关于拆迁补偿安置的具体合同,在许可的范围内进行拆迁;当双方不能在拆迁问题上达成一致时,个各参与主体均可申请拆迁行政管理部门介入并给出结论。
如果被拆迁主体不履行合约,则相关部门可以实施强制拆迁;拆迁工程结束后,拆迁一方需要向当地主管部门提交工程完成报告并由管理部门进行后续验收。
3.1.3补偿原则
在补偿原则方面,我国现有补偿条款桂东对于违法违建及不在批准建设事件范围内的临时性建筑,不给予补偿;当有关部门拆除还在规定期限内的临时建筑进行拆迁时可以给予一定补偿。
在具体补偿方式上,主要使用货币实物与房屋产权置换相结合的方式,并给予被补偿居民在补偿方式上的自主选择权。
在货币补偿方面,拆迁相关部门应结合本地房屋价格、房屋的具体位置及大小等,对房屋的补偿价格进行合理的测算。
当居民选择房屋产权补偿时,双方应该对房屋的面积等进行综合测算,确定合理的补偿面积。
当拆迁的房屋用于非公共利益的事业时,拆迁一方应当结合相关规定给予被拆迁方一定的补偿。
当拆迁的房屋为租赁房屋时,因拆迁导致被拆迁人与租客解除租房合同的状况时,也需要给予被拆迁方一定的补偿。
当拆迁的房屋为政府以往提供的安置房时,拆迁部门也应该提前做好规划,提供与政府要求一致的、数量充足的房屋,以便做好后续安置工作。
当拆迁过程中遇到产权不明确的状况时,拆迁人也应该出具具体的补偿方案,并经过拆迁管理部门审核后予以拆迁。
在拆迁行为实施之前,拆迁一方应当结合现有规定提供全套的管理部门需要的资料。
如果拆迁的房屋已经被抵押,则在拆迁之前应该参考担保法的相关规定确定补偿标准。
同时,因拆迁而导致被拆迁人或是租客支付的搬迁费用也需要拆迁部门予以报销。
在新的安置房没有建好的时间段内,拆迁人应当给予被拆迁主体或是租客一定的补助,如果拆迁方提供了临时的安置住房,则可以不提供补贴。
因拆迁导致的商铺停产或是停业的状况,也应该给予一定的补贴。
3.2我国城市房屋拆迁补偿存在问题
3.2.1房屋拆迁补偿程序不透明
当前在我国城市房屋拆迁的一系列规定中,社会大众能够表达心声的机会较少,被拆迁人在整个拆迁过程中处于被动接受的状况,从而导致其消极应对拆迁行为,进一步加剧了拆迁的工作难度,不利于城市化进程的推动。
同时,由于当前拆迁过程中很多城市均出现拆迁已经进行但补偿还未到账的情况,导致被拆迁人对能否真正拿到补偿较为怀疑,这也在一定程度上反映出当前我国城市房屋拆迁的程序仅仅是拆迁行为的附属程序,补偿是否落实并不会对拆迁行为带来实质性影响。
3.2.2被补偿主体范围狭窄
当前我国的城市房屋拆迁补偿条例虽然处于不断完善中,但必须注意的是在被补偿主体的范围方面仍然存在很多不足,当前拆迁补偿的主体是房屋的所有人,虽然也规定了在拆迁租赁房屋的过程中,也需要对承租人进行补偿安置及拆迁抵押房屋时,相关补偿措施结合我国担保法金,但在具体实施过程中,补偿的主体仍然是房屋的所有者,对承租人、抵押方的补偿还不明确。
房屋承租人相比于房屋所有者,在补偿主体上的地位尚不明确,处于弱势地位,因此在补偿过程中也应将其纳入补偿主体范围中。
我国现行的房屋拆迁补偿条例对承租人的法律地位、应有权利等都没有明确,从而不利于拆迁的稳定开展。
此外,对于房屋的抵押人来讲,当抵押房屋被拆迁人,虽然抵押人可以就补偿方式进行选择,但当出现抵押房屋拆迁前后价值差距较大的状况时,享有抵押权的一方权益将得不到保障。
3.2.3拆迁补偿范围不到位
一般情况下,房屋拆迁的损失有直接损失与间接损失两种,当前的城市房屋拆迁补偿条例仅仅对直接损失进行了规定,并没有详细的说明间接损失的具体补偿标准、范围等。
但在实际拆迁过程中,间接损失会给被拆迁人带来较大的损失,比如医疗、教育及就业等。
城市房屋不仅包括住宅性质的,也有很多是盈利性质,在拆迁过程中,如果不考虑房屋未来的与其收益,则会对被拆迁人的合法权益造成较大损失。
同时,在房屋拆迁过程中也伴随着土地使用权的同步回收,而我国现有房屋拆迁补偿标准对土地使用权的补偿并没有明确进行说明。
但结合我国现有法律规定可知,不动产征收过程中造成物权损失或是消亡的,需要对用益物权的所有者给予一定补偿。
作为房屋的重要组成部分,土地是构成房屋存在的基础,虽然我国城市土地的最终所有权人是政府,房屋所有权人不能将土地所有权私有化,但由于在房产交易过程中所有权人已经支付了相应的土地使用费,拥有一定期限的房屋土地使用权,因此在补偿过程中,也需要考虑对土地使用权进行补偿,以保证补偿的公平合理性。
结合上述分析,本文认为当前我国在房屋拆迁过程中的补偿范围还较为狭窄,不包括房屋的间接补偿与土地使用权等不能体现补偿的公平公正性。
3.2.4拆迁补偿标准相对不合理
在城市房屋拆迁过程中,补偿是较为重要的问题,补偿标准是否合理、补偿金多少等与拆迁行为能否正常进行息息相关,也能够有效促进城镇化的不断开展。
但当前我国在拆迁过程中还存在补偿标准不合理的问题,在具体的补偿标准方面,主要是结合市场价格进行评估,而这种标准确定方式缺乏独立性,容易受到外界干扰,多方利益主体可以进行背后操作,被拆迁方只能被动接受,而不能参与到标准监督中来。
而我国城市房屋拆迁补偿作为主要的目标就是确保被拆迁方的基本生活不受干扰,因此只有客观的确定补偿标准,对房屋价格进行综合衡量,才能顺利推进拆迁。
3.2.5拆迁补偿方式的不足
当前我国在房屋拆迁补偿方式方面,主要采用货币补偿与房屋产权补偿相结合的方式,被拆迁人有自主选择的权利,虽然这两种补偿方式当前在国外大部分地区也较为流行,但在当前我国城市房屋拆迁标准与法律法规不健全的状况下,现有补偿方式难以有效弥补被拆迁方的损失。
比如当被拆迁方的房屋面积较小,但选择货币补偿方式并不能支付新房的费用;而选择产权补偿的方式又不能支付房屋的价格差。
当然补偿方式不足带来的多种问题还不仅仅限于这些,因拆迁带来的生活、就业、工作等多方面的成本都需要被考虑在内。
补偿方式的多样性与合理性对于确保被拆迁方的合法权益具有重要作用,拆迁补偿方式的不断多样化能够有效推进我国城镇化进程的发展,也是当前我国城市房屋拆迁中要解决的重点问题。
4我国城市房屋拆迁补偿问题的对策建议
4.1对补偿主体范围进行不断拓展
当前我国在城市房屋拆迁过程中的补偿主体主要是房屋所有权人,虽然在承租人与抵押权人的补偿方面有一些规定,但并没有明确,也就不能在实施过程中真正起到拓宽补偿主体范围的目的。
当前我国发达城市,比如上海已经出台了专门的保障承租人补偿权的政策法规,从法律层面对承租人获得房屋拆迁补偿的权利进行了明确,并规定了具体的补偿标准。
但这种状况当前仅存在于我国少部分地区,为有效拓宽被补偿主体的范围,有效维护好承租人、抵押人的合法权益,本文认为应从以下几个方面入手:
一是应结合现有房屋拆迁补偿条例的具体规定,对房屋承租人、抵押权人的补偿范围、标准等进行明确。
在与房屋所有权人确定补偿细则的过程中,也要充分尊重承租人与抵押权人的意见,以便使其在补偿方面有知情权;二是对于承租人、抵押权人的法律权益保护方面,应在现有补偿条例中以法律形式明确其在拆迁补偿中的地位与享有的权利,当其合法权益不能被有效维护时,可以向有关部门申诉,以便获得法律层面的救助。
4.2不断拓宽现有拆迁补偿的范围
结合我国现有房屋拆迁的补偿范围,本文认为应该从以下几个方面对拆迁补偿的范围进行不断延伸:
一是应该在补偿范围中增加土地使用权的补偿。
虽然我国当前实施的是土地公有制制度,但国外较为先进的土地私有化补偿条款仍然值得我们借鉴。
具体来讲,拆迁相关部门应该对土地使用权的相关补偿标准进行不断完善,比如在对房屋的市场价格进行确定过程中,应该充分调查房屋拆迁公告日确定之后的市场价格进而确定具体的补偿标准;同时还要不断扩充现有补偿范围,国外实施的较为成功的经验包括不仅对房屋拆迁带来的直接损失进行补偿,也要补偿其他附加损失,因此我国拆迁相关部门应该在对现有拆迁条款不断完善的基础上,对直接与附加的损失范围进行明确,不仅给予被拆迁主体物质及产权方面的补偿,还要确保其子女教育、医疗、社保等多方面权利的实现,以便在补偿过程中充分实现以人为主的宗旨,不断完善对被拆迁人的补偿范围,确保其正常生活得以实现。
4.3对房屋拆迁补偿标准予以不断完善
结合我国现有房屋拆迁补偿标准的漏洞,本文认为对房屋拆迁补偿标准应该从以下几个方面进行完善:
一是在拆迁房屋价格上应该以房屋拆迁公告发布之日起房屋的市场价值作为补偿标准,而不仅仅是依靠市场评估价格,有效缩减评估中的主观因素,提高补偿标准的客观性。
在当前的拆迁补偿中,很多被拆迁主体经常会担心因房屋评估价格不合理而造成的补偿较低的状况,将房屋补偿价格确定为以房屋拆迁公告发布之日起作为计算依据的方式能够有效确保被拆迁主体借助于公开的渠道了解到透明的补偿价格,从而提高补偿工作开展的顺利性,降低钉子户等妨碍拆迁事件的发生。
4.4不断完善房屋拆迁补偿方式
当前我国现有房屋拆迁补偿方式只有货币补偿与房屋产权置换两种方式,这种方式不能确保被补偿方的利益最大化。
因此本文认为应该不断完善现有房屋拆迁补偿方式,从多样化、多元化角度对现有补偿方式进行不断丰富。
具体来讲,在补偿方式方面可以不断的开放化,避免以往列举式的方式,不断形成以货币补偿为主、非货币补偿作为辅助的方式。
具体到地方政府而言,其在制定征收及补偿条款时可以结合当地实际提供货币与多种非货币补偿相结合的方式以便被补偿方选择。
比如可以采用实物补偿、土地债券发放、提供就业岗位、提高社会保障水平等方式,从多元化角度为被供给主体提供多种补偿方式,在确保被供给方权益得到保障的同时,促进社会良性发展。
5总结
城镇化的快速发展催生了多种房屋拆迁补偿安置问题。
这些问题的存在对社会和谐稳定、公平等的实现均有不利影响。
本文首先分析了城市房屋拆迁补偿的概念及具体的理论,以此作为理论基础,对我国城市房屋拆迁补偿的现状进行分析,在补偿对象、补偿程序与补偿原则方面进行了明确,其中补偿对象方面主要是被拆迁房屋的所有人,在补偿程序方面主要是首先是要拆迁人向房屋拆迁的主管部门提交相应的材料进行审核;其次是上述材料经过审核后,相关主管部门向拆迁房屋一方颁发拆迁许可证,并就拆迁人、拆迁范围、期限等进行公示;再次是在公告的日期内拆迁人要与被拆迁方签订统一的拆迁补偿安置书,并在拆迁许可证的范围内进行拆迁。
当不能达成补偿协议时,需要当事人提起申请,由房屋拆迁的具体管理部门进行裁定。
当被拆迁人没有按时搬迁时,当地政府部门可以委派相关责任人或是法院等进行强制拆迁。
最后是拆迁人在拆迁完成后要向城市房屋拆迁主管部门报送并经由其验收。
在补偿原则方面主要是货币补偿与房屋产权置换为主的补偿方式及其他多种补偿原则的确定。
针对拆迁补偿的现状,本文认为拆迁补偿中存在的具体问题包括房屋拆迁补偿程序不透明、被补偿主体范围狭窄、拆迁补偿范围不到位、拆迁补偿标准相对不合理、拆迁补偿方式不足等。
针对上述问题,本文提出的对策建议包括对补偿主体范围进行不断拓展、不断拓宽现有拆迁补偿的范围、不断完善房屋拆迁补偿标准与补偿方式四个方面,通过本文抛砖引玉的研究,希望能够找到我国拆迁补偿与私人利益最大化的最佳结合点。
而我们也有理由相信在我国相关法律法规不断完善、公民权利意识逐渐提升与拆迁补偿标准不断合理化的基础上,城市房屋拆迁补偿将会越来越合理化与人性化、暴力拆迁事件将会越来越少,和谐的拆迁也将逐步实现。
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