长清校区周转房物业管理方案.docx
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长清校区周转房物业管理方案
长清校区周转房物业管理方案
〔讨论稿〕
依据《物权法》、《物业管理法》和鲁政办发(1998)35号文,事管发(1999)1号文,参考小区物业社会化管理以及高校教工住宅物业管理的有关做法和案例。
提出如下方案。
一、校内周转房小区物业社会化管理方案
1、成立具有业主委员会性质的校内周转房住户自治机构,可以称为自主管理委员会〔简称自管会〕作为权力主体,要具备房屋产权变更后,与合法业主委员会的可过渡与可对接性。
初期可考虑每单元住户推选或指定一名代表,组成代表会议,审议“入住须知〞、“物业管理方案〞等文件。
并代表全体住户利益,讨论表决以上文件,通过住户签署后生效。
2、由住户自治机构与校资产管理部门配合,选择、监督物业管理单位,制订小区管理办法,对校内周转房小区进行综合管理和服务。
3、由住户自治机构所选定的物业服务单位收取、管理物业经费,物业经费实行全成本核算,由住户按居住面积分摊收取。
物业服务单位自主经营、自负盈亏,学校不再负担。
物业经费预算项目及标准参考意见,见附件《长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表》。
4、由住户自治机构与校资产管理部门配合,依据法律和学校有关资产管理制度,协调住户与住户、住户与学校、住户与物业服务单位的产权利益和物业服务利益等关系及矛盾。
由于该区在校区内,以上方案没有包括保安工作及费用在内,建议保安工作由校卫队在校区内统一负责。
如选择后勤管理,提出以下附件1、附件2建议性意见及方案,供参考(其中一次性投入,由后勤先投入,后折旧归还)。
二、物业服务工作内容
1、按校方要求管理周转房区内运转秩序;
2、区内楼宇内外公共区域的保洁工作;
3、生活垃圾收集与处理〔不含装修建筑垃圾〕、化粪池清理工作;
4、区内公共区域卫生消杀工作;
5、区内绿化区养护管理;
6、户内自用部位、自用设施的维修〔按本文附件一、附件二的规定办理〕;
7、区内及楼宇共用部位、共用设施的维修管理问题,由于我校职工公寓为周转房的特殊情况,无法按照《事管发(1999)1号文》的精神办理。
特建立教工公寓共用部位、共用设施维修基金,在后勤处挂账积累,以楼宇单体为单位计算。
需使用时,由该楼全体住户同意并签字方可使用。
不足部分,由住户按住房面积来分担;
8、陆续推出的供住户选择的其他有关有偿服务项目。
三、长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表
经计算整个##中医药大学校内周转房小区,按100000平方米计算,按每平方米每月0.45元收费。
具体核算如下:
〔一〕共用部位、共用设施维修基金每平方米每月0.1元
〔二〕人工费明细表
岗位
人数
工资标准
月工资额
备注
经理
1
1800
1800
保洁绿化主管
1
1200
1200
维修主管兼内勤
1
1200
1200
保洁员
14
600
8400
`绿化员
5
600
3000
工程维修人员
4
800
3200
小计
26
18800
保险费
20.55%
3863
加班及福利费
8%
1504
工资总额的8%
费用合计
24167
〔三〕办公费明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
办公费及保洁绿化水电费
交通费
日常租车费用
200
通讯费
费
1部,平均每部每月300元
300
手机费
手机1部,平均每部每月300元
300
服装费
管理人员
夏装2套,150元/套,冬装2套,300元/套〔按两年折旧〕
113
工人
夏装2套,100元/套,冬装2套,200元/套〔按两年折旧〕
600
水电费
每月600元
600
员工宿舍租用费
每月500元/两间
500
办公用品费
概算
200
合计
2813
〔四〕固定资产折旧费
费用项目
子项目
数量
单价
费用小计
备注
办公设备原值
电脑
2
5000
10000
水电收费及管理
打印机
2
1500
3000
机
1
150
150
办公及维修值班
办公桌椅
经理
1
800
800
管理人员
2
300
600
其他
6
300
1800
文件柜
经理
1
800
800
部门
3
400
1200
沙发、茶几
1
3000
3000
保险柜
1
1000
1000
工具设备
数字万用表
1
200
200
管道疏通机
1
1500
1500
冲击钻
1
1000
1000
高压水枪
1
1500
1500
剪草机
1
5000
5000
台钻床
1
2000
2000
电焊机
1
1000
1000
兆欧表
1
1000
1000
修边机
1
6000
6000
工具柜
2
500
1000
小推车
3
300
900
小计
43300
固定资产折旧费
43300
月均
650
按5年折旧,折旧后残值为10%
〔五〕低值易耗品摊销明细表
费用项目
子项目
数量
单价
费用小计
备注
低值易耗品摊销
清洁工具
批
1
9000
375
两年摊销
水车
个
12
240
120
水管
根
10
150
63
绿化工具
批
1
5000
208
维修工具
批
1
2000
83
消防工具
批
1
1800
75
办公文具
批
1
2500
104
低值易耗品合计费用
1028
〔六〕实施设备维护明细表
项目费用
子项目
测算依据
费用小计
给排水系统
日常维修与更换配件
根据设备原价估算
800
照明系统
维修与更换费用
根据设备原价估算
800
消防系统
维修费用
根据设备原价估算
150
运行养护费用合计
1750
〔七〕保洁、不可预见费、社区文化明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
清洁费
卫生消杀
每月消杀4次,每次300元
1200
清洁化粪池
每年一次每次4800元
400
清洁材料
清洁剂、垃圾袋、普通工具
800
清运费
垃圾清运费
800
清洁费合计
3200
不可预见费
按前6个项目的3%提取
988
社区文化费
按前7项的3%提取
1017
月合计总费用:
45613元,由于实际入住不足100000平方米,故每平米按0.45元收费。
〔十〕物业管理费的收取,从住户签订入住协议之日开始。
并从住户职工工资中扣除。
附件:
《##中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
附件
##中医药大学公有住宅
售后维修养护管理暂行办法
〔征求意见稿〕
第一条为加强我校公有住宅售后维修养护管理,明确售房单位和业主的责任,保障业主和非业主使用人的安全和权益。
根据《##省省级机关房地产管理办法》〔鲁政发[1995]13号〕,《##省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》〔鲁政办发[1998]35号〕和省直机关住房委员会、省财政厅、省级机关事务管理局事管发[1999]1号文件的有关规定,结合我校实际,制定本办法。
第二条本办法所指售房单位是按照《省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见》规定的,出售公有住宅的房屋管理单位即##中医药大学;业主是指按照上述“实施意见〞的房改政策购买公有住宅的我校有关职工及继承人,非业主使用人员是指未购买现租住我校公有住房的我校职工。
第三条按照上述文件规定,公有住宅出售后的维修养护,逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变,实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
考虑到我校的实际情况,在管理模式的社会化、专业化和企业化上,在管理维修费用的承担比例上将本着逐步改革、稳妥过渡的原则进行。
第四条按照文件规定:
公房出售后,共用部位和共用设施设备的维修养护费用,普通住宅按售房款的20%,高层住宅按售房款的30%提取,建立维修基金,所有权归售房单位,维修基金在省直住房资金管理中心设专户,专款专用,以其利息支付共用部位和共用设施设备的维修及管理费用,不足部分由业主按各自住房建筑面积的比例分摊。
在条件逐步成熟时,学校将会同全体业主成立业主管理委员会,代表维护全体业主的合法权益,##管理、决策已出售房屋的有关事宜。
学校决定,在业主管理委员会成立之前,房屋管理由学校资产部门负责;共用部位和共用设施设备维修养护及费用由学校承担,后勤处组织实施;自用部位、自用设施设备的维修养护责任及费用由业主承担,可以按照规定自行维修养护,也可以委托学校后勤物业管理中心有偿服务或委托社会物业管理公司代修。
非业主使用人按规定交纳房租及水、电、气、暖各种费用后,房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及费用由学校负责。
业主管理委员会成立之后,维修养护由其选聘的物业管理企业按双方签订的合同承担,费用按上述文件规定办理。
第五条公有住宅出售后的维修养护,按上级文件规定,分为自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备两部分。
自用部位和自用设施设备是指:
分户门内的装饰部分,包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层,门、窗、户内非承重隔墙、隔扇,自用阳台〔包括自用户外楼屋顶平台〕,栏杆、扶手,分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道、散热器及其他线路,厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他设施设备,独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物,如院墙、储藏室等。
共用部位和共用设施设备是指:
楼房内地承重结构部位,包括楼盖、房顶、梁柱、楼板,墙体、基础等,外墙面、楼梯间,共用的厨房,共用的厕所、共用水池,走廊通道,垃圾道,烟囱、屋顶水箱,邮政信箱,上水管道〔至分户表前,含表〕,下水主管道,煤气管道〔至分户表前,含表〕,暖气管道〔至支线截止阀前〕,供电线路〔至分户表前,含表〕,共用天线〔户外部分〕,消防设施,电梯,车库〔自行车、摩托车、汽车〕及房前房后的院落等。
第六条业主和维修养护责任单位〔在业主委员会成立前为学校,之后为业主委员会〕,应当定期对住宅的自用和共用部位及设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接收学校职能部门和业主委员会的管理、监督和指导。
涉及破坏、改变房屋结构的装饰、装修、改造、维修,包括墙体开门窗,影响到房屋外观的外窗、阳台改造,破坏地面的厕所、下水改造维修,供暖管道改造,楼屋顶建筑和设施等,必需向校资产科申报,由资产科根据房屋结构等实际情况进行批准〔申批表见附件〕,无批准擅自施工者处以500~1000元罚款,造成一切损失由业主负责修复和赔偿。
业主未经批准,不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行增加负荷和产生影响的自用设备。
对发生上述行为并造成损失的,应负责修复或赔偿。
业主在使用住宅的共用部位和共用设施设备时,不得侵害其他住宅业主的权益,否则,除责令其立即停止侵害行为外,还应负责赔偿由此造成的损失。
业主委员会和学校职能部门从中协调解决不了问题,双方可以通过民事仲裁和法律程序解决。
第七条公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修的申请、实施、结算,按照本文附件《##中医药大学公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法〔含价目表〕》执行。
第八条本办法自年月日起执行,由后勤处负责解释。
附:
1、《公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法〔含价目表〕》
2、《维修单》〔略〕
3、《房屋维修改造申批单》〔略〕
公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法
我校公有住宅售后自用部位和自用设施设备的维修养护工作,按《##中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条规定:
自用部位、自用设施设备的维修养护责任及费用由业主承担,可以按照规定自行维修养护,也可以委托学校后勤物业管理中心有偿服务或委托社会物业管理公司代修。
为使这项工作得到更好落实,特制定本维修办法。
一、报修管理制度
1、各业主若有需要学校后勤物业管理中心进行维修的项目,应到学校维修值班室登记报修,由值班人员查出维修项目所需价格并填写《维修单》,报修人员认可签字后派工。
2、紧急故障或报修人员不能前来报修时,可打报修热线:
或校内:
报修,值班人员查出维修项目所需价格并填写《维修单》后派工,维修人员带维修单到现场,报修人员认可后开始维修。
3、维修值班室每天上午8:
00~12:
00;下午14:
00~18:
00;晚上19:
00~21:
30有专人值班,周六、周日及节假日同样值班。
其他时间的紧急维修可联系物业管理中心负责人安排维修,手续后补。
4、同时报修的项目,按“先解决突发事故抢修再安排普通维修、先教学后生活、先学生后教工〞的原则安排。
二、报修结算制度
1、维修人员按维修单完成任务后,由报修用户对维修数量、质量、价格、工作态度等进行验收,并在维修单上签名。
2、物业管理中心造表,售电时收费室在报修户买电时收取,开具有后勤服务中心财务印章的一般收据。
没有结清维修费,不售电。
三、维修规则
1、维修响应时间。
维修人员到现场,学校长清校区职工宿舍、第一宿舍不超过20分钟,第二宿舍不超过40分钟。
维修人员紧张时可约定时间,必需在约定时间之前到达,用户家中无人等候除外。
2、维修注意安全。
带电作业及危险项目,不准单独作业,必须2人以上操作。
3、热情服务,文明维修。
接待报修要态度和蔼、用语文明,登记清楚。
在用户处不吃请、不喝水、不吸烟、不接受礼品。
工作完毕,清理现场垃圾和污迹。
4、严格按维修单要求执行。
不偷工减料,不以旧充新,不以次充好,不乱报价格。
用户有不良反映,落实后从严处理。
5、维修中遇有情况变化,内容变更,工作量增加或减少,维修人员应汇报领导同意后实施,或请用户另外报修。
四、维修检查制度
1、维修工作记录、报修、记录、维修单的时间、地点、内容、报价等要清楚、准确、及时,值班人员每日检查,物业管理中心每周检查1次,发现问题,及时解决。
2、对于用户的要求,意见和建议,要件件落实并有答复,特别是对维修质量、守规情况和收费价格中的问题要逐件及时落实。
3、后勤服务中心每月对维修工作进行检查,保证良性运行。
附:
《维修价目表》
〔一〕维修材料劳务价格表〔电器部分〕
序号
材料名称
规格型号
单位
主材价格〔元〕
辅材价格〔元〕
工时费〔元〕
内部价格〔元〕
备注
1
更换灯管
40W
支
6.30
3.44
9.74
2
更换镇流器
40W
个
14.00
0.50
5.16
19.66
3
更换启动器
个
0.60
0.86
1.46
4
更换灯角
付
1.00
0.50
3.44
4.94
5
修日光灯、部件
件
不含材料
1.00
5.16
6.16
6
新装日光灯程
40W
套
35.00
0.50
9.50
45.00
7
新装吸顶灯
套
不含材料
1.00
13.76
14.76
8
更换吊线盒
个
1.20
0.20
2.58
3.98
9
更换灯泡
150W以上
个
不含材料
0.86
0.86
10
更换灯泡
15W
个
0.95
0.86
1.81
11
更换灯泡
40W
个
1.00
0.86
1.86
12
更换灯泡
60W
个
1.15
0.86
2.01
13
更换墙壁插座
个
4.50
0.50
2.58
7.58
14
更换拉线开关
个
120.
0.30
2.58
4.08
15
更换灯口
个
1.20
0.20
2.58
3.98
16
明装插座
个
2.00
0.50
3.44
5.94
17
护套线明敷
2_#2.5mm
米
0.75
0.25
0.86
1.86
18
护套线明敷
2_#4mm
米
不含材料
0.25
0.86
1.11
19
电缆敷设
2_#6mm
米
不含材料
0.60
0.86
14.6
20
软线安装
米
不含材料
0.40
0.86
1.26
21
更换壁灯
套
不含材料
1.00
4.30
5.30
22
新装壁灯
套
不含材料
1.00
13.76
14.76
23
更换吸顶灯
套
不含材料
1.20
4.30
5.50
24
更换墙壁开关
个
4.50
0.50
2.58
7.58
25
更换园木
个
0.60
0.30
3.44
4.34
26
更换环形灯管
32W
支
23.00
2.58
25.58
27
更换闸刀开关
2P10-60A
个
不含材料
1.00
4.30
5.30
28
更换闸刀开关
3P15A-60A
个
不含材料
1.50
5.16
6.66
29
更换空气开关
单联
个
14.00
0.50
2.58
17.08
30
更换空气开关
双联
个
28.00
0.50
2.58
31.08
31
更换空气开关
三联
个
42.00
0.50
3.44
45.94
32
更换漏电保护开关
60A
个
70.00
1.00
4.30
75.30
33
更换路灯灯泡
250W
个
17.00
1.00
3.44
21.44
34
更换路灯灯泡
160W
个
14.00
1.00
3.44
18.44
35
更换路灯灯罩
250W
套
70.00
4.00
15.00
89.00
36
更换路灯灯罩
160W
套
59.00
4.00
15.00
78.00
37
更换路灯部件
处
不含材料
0.50
5.16
5.66
38
修闸刀及熔断器
个
不含材料
1.20
1.72
2.92
39
更换保险丝
根
0.50
1.20
1.70
40
更换交流接触器
个
不含材料
3.10
10.32
13.42
41
更换交流继电器
个
不含材料
1.00
5.16
6.16
42
电路及设备排障
初级
处
不含材料
5.16
5.16
43
电路及设备排障
二级
处
不含材料
10.32
10.32
44
电路及设备排障
疑难
处
不含材料
20.64
20.64
45
配电盘安装
大
个
不含材料
6.00
13.72
19.72
46
配电盘安装
小
个
不含材料
3.00
6.88
9.88
47
配电盘安装
一处
个
不含材料
6.00
13.76
19.76
48
更换电度表
单相
块
47.00
0.50
6.88
54.38
49
新装电度表
单相
块
47.00
1.00
8.60
56.60
50
更换电度表
三相
块
不含材料
1.00
10.32
11.32
51
新装电度表
三相
块
不含材料
1.50
12.04
13.54
52
护套线明敷
2_#6mm
米
不含材料
0.30
0.86
1.16
53
护套线明敷
3_#2.5mm
米
不含材料
0.30
0.86
1.16
54
护套线明敷
3_#4mm
米
不含材料
0.30
0.86
1.16
55
护套线明敷
3_#6mm
米
不含材料
0.30
0.86
1.16
56
电缆敷设
BV2.5mm
米
不含材料
0.40
1.72
2.12
57
电缆敷设
2_#2.5mm
米
不含材料
0.60
0.86
1.46
58
电缆敷设
2_#4mm
米
不含材料
0.60
0.86
1.46
59
电缆敷设
2_#10mm
米
不含材料
0.60
0.86
1.46
60
电缆敷设
3_#2.5mm
米
不含材料
1.20
0.86
2.06
61
护套线安装
BV2.5mm
米
不含材料
0.60
1.72
2.32
62
更换空气开关
DZ10-100A
个
98.00
4.00
3.44
105.44
〔二〕维修材料劳务价格表〔水、暖部分〕
序号
材料名称
规格型号
单位
主材价格〔元〕
辅材价格〔元〕
工时费〔元〕
内部价格〔元〕
备注
1
水咀更换
DG20
个
5.60
0.40
1.72
7.72
2
水咀更换
DG15
个
4.20
0.20
1.72
6.12
3
更换高水箱洁具
塑料
套
15.80
0.50
13.76
30.06
4
更换低水箱洁具
塑料
套
19.60
0.50
13.76
33.86
5
钢管安装
DG15
米
4.75
1.50
3.44
9.69
6
更换拆装水表
DG15
块
29.00
1.20
3.44
33.64
7
更换拆装闸阀
DG15
个
11.00
0.20
3.44
14.64
8
更换拆装活节
DG15
个
1.96
0.20
3.44
5.60
9
更换拆装三通
DG15
个
1.10
0.20
3.44
4.74
10
更换拆装管箍
DG15
个
0.67
0.20
3.44
4.31
11
更换拆装弯头
DG15
个
0.78
0.20
3.44
4.42
12
更换拆装对丝
DG15
个
0.63
0.20
3.44
4.27
13
钢管安装
DG20
米
6.70
1.60
3.44
11.74
14
更换拆装水表
DG20
块
39.00
1.20
3.44
43.64
15
钢管安装
DG25
米
10.09
1.60
3.44
14.73
16
水表安装更换
DG40—g50
块
2.00
3.44
5.44
17
水表安装更换
DG70-g1
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