价格鉴证师再注册前后续教育培训课程.docx
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第一部分建筑物价格鉴证
(学习不得少于24课时)
建筑物价格鉴证
(1)
一、建筑物价格鉴证的特点
(一)了解建筑物及特征、分类
建筑物从总体上分为两大类:
房屋和构筑物
基本组成有:
基础、主体承重结构和屋顶及围护结构
建筑物不同一般商品的特征:
1、不可移动性转自环球网校
2、限制性强
3、功能变异性
分类:
1、按承重结构分类
(1)钢结构
(2)钢筋混凝土结构(3)混合结构(4)其他结构
2、按照功能分类
两大类:
(1)工业用建筑物
(2)民用建筑。
可分为两类:
民用住宅和公共建筑
3、根据建筑程度和使用状况分为:
已完工工程和在建工程
(二)熟悉:
建筑物价格鉴证的特点
1、建筑物与土地分别鉴证
2、建筑物产权受土地使用权年限的制约
3、需要把握建筑物的物理特性
影响建筑物价格的物理特性包括:
结构类型、新旧成都、造型风格、功能晓勇、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准转自环球网校
二、熟悉:
建筑物间隔鉴证的资料收集、现场勘察、作业程序
不同的经济行为,鉴证目的不同,因此,在履行价格鉴证作业程序时,一定要以鉴证目的作为出发点
建筑物价格鉴证
(2)
三、建筑物价格鉴证的市场法
1、熟悉:
建筑物价格鉴证的市场法的基本含义和使用条件
建筑物价格鉴证的市场法,是将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(建筑物自身条件)加以比较对照,以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础,作必要的修正后,得出价格鉴证对象基准日最可能实现的合理价格。
适用条件:
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(1)有一定的正常交易实例,通常不少于3个
(2)交易实例与鉴证对象具有较好的可比性:
用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质
(3)交易时间与基准日接近
(4)交易具有透明性、公平性和有效性
(5)交易实例与鉴证对象在土地出让年限和使用需求方面基本一致。
2、掌握:
资料收集、可比实例选择、建立可比基础、交易情况修正、交易日起修正、区域因素修正、个别因素修正、比准价格计算
步骤:
第一步收集资料
拥有大量的房屋建筑交易实例资料,是运用市场进行价格鉴证的先决条件,收集的资料应该包括:
(1)交易双方情况及交易目的
(2)交易实例状况
(3)成交价格房地总价、房屋总价、土地总价、单价、租金
价格类型、价格水平、货币类型、货币单位
一次付清、分期付款及比例、
(4)付款方式抵押贷款比例、租金支付方式
第二步选区可比实例
选择交易实例的要求转自环球网校
建筑物价格鉴证(3)
第三步建立价格可比基础,
需要对付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等进行调整
第四部交易情况修正
(1)由利害关系的人之间的交易
(2)急于出售或购买的交易
(3)受债权债务关系的影响转自环球网校
(4)市场信息不完全
(5)特别偏好的交易
(6)相邻房屋建筑的合并交易
(7)特殊方式的交易
(8)交易税费斐正常负担的交易
第五步交易日期修正
第六步区域因素修正
1、繁华程度
区域因素2、交通便捷程度
3、环境
4、景观
5、公共设施完备程度
1、用途
2、建筑容积率
6、城市规划限制3、建筑覆盖率转自环球网校
4、建筑高度
建筑物价格鉴证(4)
个别因素修正
个别因素修正的具体内容应根据鉴证对象的用途确定。
用可比实例价格计算房屋建筑物价格的四种方法
3、市场法的应用
建筑物价格鉴证(5)
四、建筑物价格鉴证的成本法
一、掌握:
建筑物重置成本的构成和预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法、类比法等测算重置成本的方法。
建筑物价格鉴证的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑,通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本,在加减由于由于损耗造成的贬值,最后的得出建筑物的误算价值。
主要涉及到四个基本因素:
建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值转自环球网校
重置成本的构成
建筑物价格鉴证(6)
1、预决算调整法转自环球网校
预决算调整法,是以当期工程量作为计算依据,用线性单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置成本方法。
需要调整的项目:
1、三材差价:
钢材、木材和水泥
2、地材差价
3、人工费和机械费的调整
4、其他直接费调整
由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定估算价格的,因此,此法是以建筑物原工程量是合理的为架设前提的。
用预决算奥整法进行价格鉴证,必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。
重编预算法转自环球网校
工作量大,费时,适合结构简单的建筑物
建筑物价格鉴证(7)
二、掌握:
建筑物成新率的主要含义及计算公式和方法
建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。
主要采用年限使用法转自环球网校
三、熟悉:
重置成本价格鉴证应注意的问题
五、建筑物价格鉴证的收益法
一、熟悉:
建筑物价格鉴证的收益法操作步骤
1、收集有关手和费用的资料
2、估算潜在其毛收入
3、估算有效毛收入
4、估算运营费用
5、估算净收益转自环球网校
6、选用适当的资本化率
7、选用适宜的计算公式求出收益价格
二、掌握:
建筑物净收益计算、资本化率确定、收益年限确定的基本方法
净收益计算
1、出租型房屋建筑
净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
租赁收入包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入
2、商业经营型房屋
净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
3、生产型房屋建筑
净收益=销售收入-销售成本-销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润
建筑物价格鉴证(8)
资本化率的确定
资本化率本质上就是投资收益率,与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。
系统风险受地区影响,个别风险与房产的类型、用途、投资者进入房地产的时机相关
1、市场提取法,在市场上搜集3宗以上类似房屋建筑的价格、净收益资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率
2、安全利率加风险调整值转自环球网校
安全利率:
1年期国债利率或者银行存款利率
3、复合投资收益率法
将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率
4、资本收益率排序插入法
找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将鉴证对象与其比较,确定资本化率。
如果容易获得可靠的市场资料,市场提取法是一种有效而使用的方法。
安全利率加风险调整值法,是从投资者获取期望目标收益的角度考虑,关键是使风险调整值得确定。
通常情况下,商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低,风险调整值也相应下降。
收益年限的确定
1、单独土地和建筑物的价格鉴证,分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限,选用相应的有限年限的计算公式,净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。
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2、土地与建筑物合一的鉴证对象,建筑物耐用年限≥土地使用年限,根据土地使用年限确定收益年限,选用相应的有限年限的计算公式,净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。
3、土地与建筑物合一的鉴证对象,建筑物耐用年限<土地使用年限,采用下两种方式:
(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限,选用对应的有限年的收益公式,净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。
(2)未来可获收益年限设想为无限年,选用无限期计算公式,净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销
第二部分交通事故车损价格鉴证
(学习不得少于8个课时)
交通事故车损价格鉴证
(1)
一、车损的相关鉴证范围及方法
1、车损的范围
在车损鉴证中,通常只鉴证车辆、车载货物和第三人财产的直接损失。
直接损失是指发生道路交通事故后,受损财产恢复其原状所需要的全部费用,主要包括材料费、工时费、其他相关费用
车损鉴证的客体是车辆、车载货物、道路设施和第三人财产的损失价值,而不是鉴证标的的全部重置价值。
2、车损鉴定的方法
修复费用加和法,是指以恢复车辆原有功能和外观所需支出的全部费用为依据进行的价格鉴证。
适用的前提条件是,车辆的损失可以补偿的,在技术上是可修复的,在经济上是合理的。
它适合于车辆在道路交通事故中发生部分损失的车损鉴证,全损和推定全损的车损鉴证不适合此方法。
计算公式:
鉴证价格=∑修复费用-残值
=∑(材料费用+工时费用+其他费用)-残值
=∑(配件价格+配件管理费+工时费用+其他费用)
配件管理费=配件价格×管理费率
残值是指剩下来的零配件的剩余价值。
3、车损鉴证应遵循的原则
1、修理为主,更换为辅
2、质量对等
3、统一标准
4、相关性原则转自环球网校
4、成本法的适用范围、计算公式和方法
成本法是通过确定事故车辆的重置成本,扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值和残值,来确定车辆损失价值的方法。
适用范围是全损和推定全损的车损鉴证。
计算公式:
鉴证价格=车辆重置价格-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值-残值
=车辆重置价格×成新率-残值
车辆重置价格是购置与价格鉴证标的功能相同的车辆所需要的成本。
交通事故车损价格鉴证
(2)
二、我省对交通事故车损价格鉴证开展的工作
为了进一步规范我省道路交通事故车辆及物品损失的价格鉴定工作,及时、准确地对道路交通事故造成的车辆及物品损失价值进行价格鉴定,为事故等级的确定、统计和处理事故提供价格依据,维护国家利益,保护公民、法人和其它组织的合法权益。
根据全国人大1997年12月29日通过的《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部(1997)808号文《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》、国家发展和改革委员会、司法部《关于涉案财物价格鉴证工作有关问题的通知》(发改价格[2005]1318号)、公安部《交通事故处理程序规定》(第70号令)的有关规定,省物价局和省公安厅联合发文,将我省道路交通事故车辆及物品损失价格鉴定的有关事项做出了相应的规定。
一、我省道路交通事故车辆物品损失,是指因道路交通事故造成的车辆、车载物以及房屋、道路设施、电力、通讯、农作物等的直接经济损失。
二、凡在山西省境内发生道路交通事故造成车辆及物品的损失价值,公安机关交通管理部门应向当事人介绍已经省公安厅交通管理局备案的价格认证中心,由当事人自行选择。
三、道路交通事故车辆及物品损失价格鉴定应按照有关法律规定,坚持客观、公正、科学的原则进行价格鉴定。
四、承担车辆物品损失价格鉴定的价格认证中心及其鉴定人员应当具有国家发展和改革委员会《价格评估机构资质认定管理办法》(第32号令)和《价格评估人员执业资格认定管理办法》(第33号令)规定的相应资质,并经省公安厅交通管理局备案。
五、价格认证中心接受当事人的车辆物品损失价格鉴定委托书后,应在三日内(特殊情况另行约定)向委托人提交《道路交通事故车辆损失价格鉴定结论书》。
交通事故车损价格鉴证(3)
六、当事人对价格鉴定结论有异议的,可以在接到车辆物品损失价格鉴定结论书后委托上一级价格认证中心进行复核鉴定或重新鉴定。
上一级价格认证中心应在接受委托后五日内作出车辆物品损失鉴定结论。
七、价格鉴定结论经公安交机关交通管理部门认可后,作为处理交通事故车辆物品损失价格的依据。
八、交通事故车辆的修理实行自愿的原则,任何单位和个人不得指定修理地点或厂家。
九、价格认证中心对交通事故车物损失进行鉴定,须派两名具有资质的鉴定人进行鉴定,鉴定结论应由鉴定人签名,并加盖价格认证中心鉴定专用章。
十、车辆物品损失鉴定人员应实事求是,廉洁奉公。
鉴定人员和当事人有利害关系的,应实行回避;如发现有徇私舞弊,视情节轻重由主管部门给予行政处分,构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。
第三部价格鉴证的前景分析
(学习不得少于8个课时)
全国价格鉴证工作发展探讨分析
一、全国价格鉴证立法工作紧张筹备
2009年10月28日,在北京召开了价格鉴证立法意见交流会。
会议由国家发展改革委价格司曹长庆司长主持,国家发展改革委价格认证中心陈峻主任、郑立伟副主任及价格司有关同志,国土资源部、住房和城乡建设部相关部门的负责同志参加了会议,国务院法制办财金司季怀银副司长、丛林处长也应邀出席了会议。
本次意见交流会主要围绕国土资源部、住房和城乡建设部对《价格鉴证管理条例(征求意见稿)》的意见和建议进行了讨论和交流。
会议在充分交换意见的基础上,对价格鉴证的性质、价格鉴证的范围以及价格评估的关系等主要问题达成了共识。
参会人员一致认为制定《价格鉴证管理条例》非常必要,应尽快出台。
二、全国《纪检监察机关查办案件涉案财物价格认定工作暂行办法》制定工作稳步推进
目前,《纪检监察机关查办案件涉案财物价格认定工作暂行办法》(以下简称《办法》制定工作整体进展顺利,各方面意见统一,协调一致,下一步经中央纪委法规室研究同意后,将进入普发征求意见阶段。
继今年4月在江西省南昌市召开的全国价格认证中心主任会议暨价格认证研讨会上,对《办法(征求意见稿)》研究和讨论之后,2009年7月14日,中央纪委法规室、国家发展改革委价格认证中心在内蒙古自治区呼和浩特市召开《办法》征求意见座谈会,进一步开展调研工作。
内蒙古自治区发展改革委主管领导、内蒙古自治区纪检委研究室、监察一室、五室及自治区发展改革委价格处、收费处、价格认证中心有关领导参加了这次会议。
通过这次会议,起草小组进一步了解了地方纪检监察机关查办案件价格认定工作中遇到的具体问题和困难以及不同的处理方法,听取了很多建设性的意见和建议。
2009年8月6日至7日,中央纪委法规室、国家发展改革委价格认证中心在北京市召开会议,对《办法》进行了集中修改。
在前一段工作的基础上,这次会议主要对涉案财物价格认定的范围、涉案财物的质量、技术检测以及价格认定经费等重要问题进行了研究,达成了一致意见,形成了修改成果。
这项工作经过各方一年来充分深入的调查研究,已经形成了初步成果。
下一步起草小组将继续做好普发征求意见工作,为早日出台《办法》而努力。
全面开展涉税财物价格认定工作
一、国家发改委就全面开展涉税财物价格认定工作下发征求意见的函,具体如下:
针对目前各地开展涉税财物价格认定工作的实际情况,为进一步规范和引导涉税财物价格认定工作和开展,国家发改委经与国家税务总局有关司局研究,并征求部分专家意见,草拟了《关于全面涉税财物价格认定工作的指导意见》(征求意见稿),拟以国家发展改革委和国家税务总局两部门联合出台。
二、国家涉税财物价值认定工作政策分析探讨
2009年7月7日,国家发展改革委价格认证中心在北京国谊宾馆召开涉税财物价值认定工作政策研讨会。
国家税务总局政策法规司副司长李万甫同志、法规处处长罗天舒同志,国家发展改革委价格司环境和房地产价格处处长倪虹同志应邀参加了会议。
研讨会上,与会同志对《关于涉税财物价格认定工作的指导意见》(草拟稿)及《涉税财物价值认定管理制度研究课题组安徽、江苏、广西调研报告》(讨论稿)进行了认真研究和讨论。
同志们对《关于涉税财物价格认定工作的指导意见》(草拟稿)交流了看法,对《涉税财物价值认定管理制度研究课题组安徽、江苏、广西调研报告》(讨论稿)交换了意见,并对完善涉税财物价值认定管理制度提出了一些设想及建议。
通过沟通和交流,大家一致认为:
鉴于涉税财物价值认定工作在经济社会中的重要作用和法律建设相对滞后的情况,应适时出台《关于涉税财物价格认定工作的指导意见》,引导和规范此项工作的开展。
对于《涉税财物价值认定管理制度研究课题组安徽、江苏、广西调研报告》(讨论稿),与会代表认办,国内调研加深了各方面对此项工作的认识,形成的《调研报告》较为详实的反映出全国涉税财物价值认定工作开展情况,为今后相关政策法规的出台提供了实证基础。
通过沟通与交流,同志们一致认为:
涉税财物价值认定工作可以有效遏制税收流失,保证税款的应收尽收;可以促进国家征税行为公平公正,维护市场交易秩序,建立和谐的征纳环境;同时也可以对国家税收收入起到一定的增长和带动作用,因此亟需必要的制度加以保障。
在开展工作的同时,应加大对涉税财物价值认定工作重要性及必要性的宣传,提高认识。
各地可根据自身情况,适度地扩大涉税财物价值认定工作范围。
同时还要加强与各相关部门之间的沟通协调,理顺关系,达成共识,为规范有序的开展此项工作创造条件。
涉税财物价格认定工作提出指导意见
(1)
一、关于全面开展涉税财物价格认定工作的指导意见(征求意见稿)
近年来,根据税收征管工作的需要,一些地方价格主管部门与税务机关共同在开展涉税财物价格认定工作方面做了大量工作,取得了较好的社会效果。
目前,已有十个省级价格主管部门会同税务机关出台了有关办法规章,部分地市(县)也出台了有关规范性文件,纳税人对于价格主管部门出具的涉税财物价格认定结论予以认可。
为近一步规范和引导涉税财物价格认定工作的开展,保护国家、公民、法人和其他组织和合法权益,根据《价格法》、《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》等有关法律法规的规定,并结合各地工作开展的实际情况,现将有关涉税财物价格认定工作提出指导意见。
(一)、充分认识做好涉税财物价格认定工作的重要意义
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和价格、税收制度改革的日益深化,税收工作和价格工作的关联性日渐紧密,税收征管工作越来越多地涉及到价格认定方面的问题,初值各界对涉税财物价格认定的需求日显迫切。
涉税财物价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认证机构(即价格认证中心),对税务机关在征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况进行纳税价格认定的行为。
价格主管部门与税务机关合作开展涉税财物价格认定工作,可以相互弥补在专业性方面的不足,堵塞由于计税价格偏低造成的税收征管漏洞,增强税收征管工作的科学性、客观性和公正性,减少税收征纳双方在价格方面的纠纷,从而直到维护国家税权、保护纳税人合法权益的积极作用。
涉税财物价格认定工作提出指导意见
(2)
(二)、积极开展涉税财物价格认定工作
涉税财物价格认定可以广泛应用在税收征管工作的各个环节。
各级税务机关在纳税评估、税款核定、税务稽查、税收保全或强制执行过程中遇到“价格不明”或“价格有争议”时,或者税务机关在部分行业税收管理中认为“需要提供价格认定协助”时,可以按照分级管理的原则,与同级价格主管部门共同开展涉税财物价格认定工作。
各级价格主管部门要主动与税务机关联系沟通,认真研究税务机关提出的价格认定协助需求,公正、高效地组织开展价格认定工作。
涉税财物价格认定工作要严格依法有序进行。
对于涉税财物价格认定工作中涉及到的个案认定,税务机关应出具《涉税财物价格认定协助书》,价格主管部门设立的价格认证中心受理后,应在约定期限内出具《涉税财物价格认定结论书》,《涉税财物价格认定结论书》经税务机关认可后,可以作为计税或确定抵税财物价格的依据。
税务机关需要价格主管部门配合确定部分类别商品最低计税价格认定时(例如,房地产的区片计税价格等),可以向同级价格主管部门提出价格认定协助需求,价格主管部门应与税务机关在技术、数据和人力等方面积极合作,切合保证涉税财物价格认定的科学性和合理性。
各地在开展涉税财物价格认定工作过程中,不得以任何名义向纳税人收取费用。
纳税人对涉税财物价格认证结论持有异议时,应参照涉案财物价格鉴定工作的相关规定,启动价格主管部门的复核裁定程序予以解决。
(三)、加强涉税财物价格认定工作的协作配合
各级价格主管部门和税务机关要高度重视本地区涉税财物价格认定工作的开展情况,积极探索,认真研究涉税财物价格认定的相关理论、业务程序和制度模式等问题,总结经验,及时解决工作中遇到的各种问题,逐步建立和完善涉税财物价格认定管理制度。
在开展涉税财物价格认定工作的过程中,各级价格主管部门和税务机关应加强协作,做好涉税财物价格认定的宣传和解释工作,及时将工作开展过程中的经验、问题反馈给上级价格主管部门和税务机关。
各地应与各级财政部门积极协商解决涉税财物价格认定工作的经费问题,保障认定工作顺利开展。
业务开展成熟的地区可以适时制定出台相应制度规定,全面推动此项工作的开展。
价格鉴证师再注册前后续教育培训考题
单位:
姓名:
一、单项选择题(共10分,每题1分)
1、涉案物品价格鉴证机构是国家司法机关依法()的具有涉案物品价格鉴证资质的机构,
A管理B指定C认定D设立
2、市场法中用类比法进行价格鉴证时,不属于差异调整因素的事()
A时间因素B地域因素C反向关系D线性关系
3.选用功能价值法计算重置成本的依据是资产的生产能力与成本之间须存在()。
A.指数关系B.正向关系
C.反向关系D.线形关系
4.建筑密度是指一块土地上()的百分比。
A.建筑面积与土地总面积B.建筑面积与底层建筑面积
C.底层建筑面积与土地总面积D.建筑面积与实用面积
5.建筑物价格鉴证作业程序应以()为出发点。
A.鉴证标的B.鉴证目的
C.鉴证方法D.鉴证特点
6.采用预决算调整法确定建筑物重置成本,以()为假设前提。
A.合同约定的预算准确B.建材市场材料价格合理
C.建筑市场人工费价格合理D.建筑物原工程量合理
7.建筑物价格鉴证可比实例的成交日期与价格鉴证基准日应相近,若房地产市场价格相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长不宜超过()个月。
A.18B.24C.30D.36
8.以下关于车损价格鉴证工作应遵循的原则,说法正确的是()。
A.修复为主、更换为辅的原则,是指事故车大部分配件修复,小部分配件更换
B.质量对等原则,是指需更换配件须与原配件在质量和成新率上完全对等
C.相关性原则,是指与已损坏配件相关的配件均应更换
D.统一标准原则,是指在一定范围内应遵循统一的配件价格、工时费用和其他费用标准
9.以下有关车损价格鉴证与保险理赔的区别,说法错误的是()。
A.鉴定目的不同B.鉴定
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