惠州大亚湾房地产市场分析1.docx
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惠州大亚湾房地产市场分析1
惠州大亚湾房地产市场分析
一、市场分析区域界定
1.本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区,目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期,大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大,因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。
2.从地理位置上看,其中本项目所在地位于大亚湾西区,大亚湾开发区位于惠阳区的南部,项目用地距离惠阳市区约15分钟车乘,项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响,因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。
二、惠阳房地产市场分析
(一)惠阳区概况
行政区划:
2003年3月6日,撤销县级惠阳市,设惠州市惠阳区,惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等,面积1184平方公里,人口50.77万。
区人民政府驻淡水镇金惠大道。
由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分,惠州由一个沿江城市变为沿海城市。
区位:
惠阳地处惠州南部,珠江三角洲的东南部,南抱大亚湾,与香港隔海相望;西连深圳;中部与惠州市区环接。
市中心至深圳58公里,至广州190公里,到香港47海里。
优越的区域位置以及良好的经济政治环境,正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入,作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。
交通:
经过20几年的发展,惠阳已经形成发达的立体交通网络,京九铁路在这里经过,惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇,大型客机在这里升降,远洋货轮在这里启航,两小时内,能到达周边主要发达城市。
(二)城市规划及定位
1.总体规划
惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位,坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划,进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划,以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。
惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略,把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。
2.近期重点规划
目前重点是做好“一心三轴”规划工作,优化惠阳中心城区。
“一心三轴”就是“打造一个中心,培育三大发展轴”。
一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。
从产业发展趋势上看,随着工业化、城市化水平的提高,近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升,具备了大力发展第三产业的条件。
如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。
为建设商贸流通中心,政府把有限的土地资源留用于发展第三产业,城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目,并积极争取将部分工业用地转为商业用地。
三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴,通过公路等交通干线,吸引产业尤其是工业的落户,发挥集聚效应,成为产业和人口的聚集带。
惠淡大道是以三和开发区为重点,连接淡水镇、永湖镇,大力发展数码电子和文化休闲产业,逐步成为城区中心区的延伸腹地。
惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点,承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射,引入石化中下游产业。
新秋公路发展轴以新圩镇为重点,承接深圳、东莞的产业转移,大力发展外向型工业,形成传统工业走廊。
(三)惠阳市宏观经济环境
1.国民经济持续走好,投资环境良好
分析:
由图标数据看出,惠阳近年来国民经济持续走好,增速较快,宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。
2.居民消费水平不断提高,消费结构逐步改变
分析:
由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近2000美元大关,据行业研究表明,当人均GDP处于1000—2000美元时,人均可支配收入将会快速增长,恩格尔系数也将大幅下降,居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变,教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大;特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。
由此表明,惠阳的房地产正处于高速发展阶段。
3.国民经济结构渐趋合理
⏹近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位;
⏹趋势发展:
第三产业比重增加,反映出当地第三产业的发展势头更加迅速,产业结构更趋合理。
(四)惠阳市房地产市场宏观环境
1.房地产投资快速增长
Ø自2003年以来,惠阳房地产开发投资保持快速增长趋势,平均年增长率超过30%,快速增长的投资预示着市场供应的急剧增加。
2.施工竣工面积大幅增长
Ø与房地产开发投资相对应,施工面积与竣工面积都有大幅度增长;
3.商品房销售面积创新高,但增长率有所回落
Ø2002年前,惠阳区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主,2002年在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下,市民对新楼盘需求开始趋旺,当年不但消化了余下的商品房,更有8279平方米的销售量;到2004年,销售量更创历史纪录达14.2万平方米。
2005年,惠阳预售商品房面积为51.3万平方米,同比增长260%,商品房成交面积达20.23万平方米,增长35.3%。
Ø虽然总体销售面积与收入再创新高,但惠阳商品房销售面积和销售金额却均出现负增长,市场需求明显萎缩。
主要原因是:
(1)惠阳人口有限,而且主要的消费者都集中在淡水,淡水镇只有18万人,单靠本地市场很难消化如此巨大的供应量。
(2)从收入上看,惠阳购买力有限。
(3)自建房过多,阻碍了商品房的发展。
(4)南海石化效应对惠阳房地产市场的刺激未充分显现。
4.房价上涨迅猛,上涨空间依然巨大
Ø据市场研究,2002年,惠阳重新盘活烂尾楼时售价800元/㎡左右,目前中心区普通住宅最高价格已超过3000元/㎡。
以中铭豪园为例,2003年6月推出一期房价起价1980元/㎡,2004年2月上升到2480元/㎡;2005年11月,中铭豪园二期推出的房价起点为每平方米2480元/㎡,均价2600元/㎡。
由于与周边城市较大的价差,长远趋势来看,惠阳的房价将继续向上挺进。
(五)惠阳市房地产市场微观环境
1.典型楼盘调查分析
目前,惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段,在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等项目。
根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析,我们发现惠阳商品房住宅市场呈现出明显的三极现象,这与目前惠阳经济的高速发展所带来的人口结构与市场特征有关,根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类:
资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目,下面我们分别对这三类产品做深入分析。
(1)资源性高品位产品
这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件,针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大盘。
就惠阳目前市场状况来看,该类物业主要有半岛一号,棕榈岛,东方新城,建祥花园等,下面我们分别从项目规模、户型、客户、销售状况、营销、园林等方面来分析该类项目的特点。
●项目基本情况
项目名称
位置
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
定位
现状
半岛一号
淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段
200万
共六期,首期14万
产品多样化的超级高档楼盘
部分已经面市
棕榈岛
位于淡水镇,紧邻半岛一号项目
150万
65万
满足家庭式度假需求的高尔夫别墅
部分已经面市
东方新城
秋长政府南面,紧邻棕榈岛高尔夫球场
34万
24万
高档别墅
将于近期开盘
富可达国际新城
惠阳区北部,东靠惠淡大道,南邻北环路
100万
38万
华南首席山水名校大盘
在建
阳光新都
淡水镇东华大亨村水库地段
60万
80万
--------
在建
新阳城
惠阳中心区淡水河两岸
43万
28万
高档商住区
在建
✧从上表可以看出,目前已经上市的与在建的几个大盘规模巨大,建筑面积都在20万平方米以上,走的是高端路线,它们的共同特点是占据重要的地理位置,如半岛一号、棕榈岛、新阳城都靠近惠阳中心区,区位优势明显,更重要的是大多数大盘都拥有独一无二的资源优势,有依靠湖景的、有依靠山景的,还有山湖结合为一体的,正是借助于不可复制的资源优势,这类楼盘起点高,影响力大,在一定程度上将成为惠阳楼市的领跑者。
✧由于该类产品定位为高档社区,对社区配套、环境要求非常高,加上项目规模大,投资周期长,通常都是分期开发,同时会把房地产业与其它产业结合起来开发,比如以旅游业、体育业、休闲业等产业来带动房地产业的发展,以房地产业来实现项目的终值价值。
●产品分析
项目名称
产品类型
容积率
户型(㎡)
园林配套
半岛一号(一期)
独立别墅
双拼别墅
叠拼别墅
洋房
0.88
别墅:
210左右
洋房:
70的两房
120-130的三房
西班牙风格,风情商业街、会所、泳池等
棕榈岛
叠加别墅
高档公寓
0.7
别墅:
200左右
公寓:
108-180
东南亚风情,会所、27洞国际高尔夫球场、乡村俱乐部等
东方新城
独立别墅、合院别墅、双拼别墅、小高层、多层洋房、豪华公寓
0.75
独立别墅:
320-470
双拼别墅
210-300
洋房:
132的三房
170的五房
85.3-91.28的两房
美式风格,引入生态水系,社区规划为“两岛、一洲、一湾”的独特布局,绿化率超过40%。
分析:
✧产品以别墅为主,辅以公寓洋房
从上表数据可以看出,该类项目主推产品是适合于高端客户的别墅型产品,包括独立别墅、双拼别墅,叠拼别墅,搭配部分高档洋房、公寓,产品密度低,绿化率高,舒适度强,功能复合,适合居家与度假等多方面需求。
✧大户型面积是主流,中小户型是补充
从户型上看,别墅在200㎡-400㎡之间,高档公寓与洋房在70-180之间,其中大户型占绝大多数,部分两房在70㎡-100㎡之间。
✧园林精致,配套完善
从园林配套上看,由于该类产品规模巨大,除有以居住为主的精致园林设计以外,还兼顾度假、旅游、商业等配套功能,如半岛一号的主题体育公园,棕榈岛的高尔夫,这种复合型的开发对实现土地的终值价值有着非常重要的作用。
✧异域风情盛行,多样化趋势明显
从风格上看,大多数产品都引入异域风情,半岛一号的西班牙风情、棕榈岛的东南亚风情,东方新城的美式风格,这在一定程度上说明概念与形象定位成为差异化选择的重要途径。
●销售状况与客户分析
项目名称
客户
销售状况
半岛一号
本地客户40%左右,外地客户60%左右,外地客户主要来于深圳、东莞、广州,以深圳居多,购买物业以投资为主兼顾度假需求。
目前一期的别墅已经销售完毕,只剩少量洋房,8月将会再推出一期的另外部分产品。
棕榈岛
深圳客户占了5成,其它地方有外籍人士与香港客户,还有一些本地企业主。
一期卖完了,二期反应也不错,已经销售了三分之一以上。
东方新城
就目前市场放应来看以深圳的投资客为主。
7月16号正式对外开放,时间较短,销售量不多。
分析
✧客户来源广泛,外地客户(尤其是深圳客户)较多
从客户来源不难看出,该类项目的客户以外地居多,包括深圳、广州、东莞、以及在大亚湾工作的外地客户,而本地客户相对较少,这与惠阳目前的经济水平与发展趋势有关。
一方面惠阳经济发展在珠三角相对滞后,属于典型的经济洼地,本地居民人口有限,收入水平不高,对于如此高档的项目仅靠当地居民还难以消化。
另一方面惠阳近几年经济发展迅速,人口不断增长,未来前景看好,而以深圳为主的大城市发展空间有限,于是把目光逐渐转向近在尺尺的惠阳,尽管该类项目在当地属于顶级豪宅,但相对于深圳投资客来说还算比较便宜,加上越高档的项目越有保值的特点,于是吸引了一大批的深圳客户前来投资。
✧市场销售速度较快
从销售状况上来看,这类项目市场反应良好,销售速度较快,这与该类客户群体的消费心理有关,同时因为这类项目区位好,资源不可复制的特点,价格相对周边城市来说非常便宜,市场推进比较顺利。
●价格分析与市场营销分析
项目名称
价格(元/㎡)
市场推广语
卖点
推广方式
半岛一号
别墅:
4000-5000
公寓:
约3000
让我们住的更好
交通、区位、资源、主题体育公园
主要通过网络、专业杂志、及部分报纸做推广。
棕榈岛
叠加别墅:
15000
高档公寓:
9000-12000
---------
交通、区位、资源、复合性的度假产品
主要是通过网络及专业杂志推广,较少用报纸,在香港本港台做过宣传
东方新城
独立别墅:
9000
双拼别墅:
6000
洋房:
3300
----------
纯水岸别墅、户户临水
无敌高尔夫全景洋房
产品类型多样化
网络、户外广告。
分析
✧此类物业是惠阳地产价格上涨的引擎
该类产品走的是惠阳豪宅路线,价格一次次被刷新,其中棕榈岛最高卖到每平方米16000元的价格,新推出的东方新城也毫不示弱,别墅也达到9000元,相对惠阳2300元的均价,已经远远超出本地居民消费能力,但相对深圳房价水平来说,依然具有很大的吸引力。
✧推广渠道针对性极强,避免遍地撒网
从几大楼盘的推广渠道来看,只有少量以报纸作为传播通道,大部分是通过专业杂志、网络等有针对性的方式对外宣传,如棕榈岛有专门针对香港客人的电视广告,事实上这种营销手段既能节约成本,又能筛选出预期客户,效果较好。
(2)中心区物业
中心区物业是围绕淡水镇为中心的以自住为主的中高档楼盘,这类楼盘有其共同的特点,产品走居家型路线,以大户型为主,少量小户型做补充,但部分楼盘投资客不少,如锦江国际、尚城世家,属于典型的居家与投资综合体项目,但大户型销售速度相对较慢,目前市场上典型的居家型楼盘有中区华府、本因坊宝家园,教师村、金碧雅苑、中铭豪园等,下面对该类物业进行深入分析。
●项目基本情况
项目名称
位置
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
绿华率
容积率
尚城世家
金惠大道大剧院旁
一期占地38000
48万,一期5.6万
50%
1.47
锦江国际
金惠大道与东华大道交汇处
20625
110000
-------
5.3
中区华府
政府市政广场北侧
33000
86864.61
超过85%
2.2
本因坊宝家园
淡水土湖白云路与承修四路交汇处
23000
105000
------
4.56
金碧雅苑
淡水开城大道与熊猫大道交汇处
30165
98533
41%
3.26
中铭豪园
淡水白云路与人民五路交汇处
55000
150000
43%
2.7
分析
✧分布集中在中心区
以区政府为中心的中心区,交通方便、商业繁荣,是惠阳的政治、经济、文化中心,近两年来经济持续升温,许多开发商借机纷纷圈地,大量资金引入,使得新开中高档楼盘迅速增加。
✧建筑指标倾向居家要求
该类楼盘容积率平均在3.2左右,绿化绿平均在50%左右,规模适中,是典型的居家型物业。
●产品特征与销售状况
项目名称
产品类型
户型(㎡)
销售状况
尚城世家
一梯两户的带电梯小高层板式大型社区
两房:
94.87㎡(十几套)
三房:
126.79-137.71㎡
四房:
159.46㎡
主力户型为三房与四房
两房的小户型已经销售完毕,三房四房销售速度相对较慢
锦江国际
6栋21层塔楼
两房:
78.39㎡(十几套)
三房:
94.6㎡~152.8㎡
五房:
159.46㎡
主力户型为三房,占91.6%
总体销售率良好,达到90%,其中中小户型销售速度较快。
中区华府
14栋小高层、高层
两房:
84㎡
三房:
116-146㎡
四房:
129-162㎡
主力户型为三房,占55%
销售率接近95%,其中深圳客户占了4成。
本因坊宝家园
9栋17层,2栋20层的高层建筑
两房:
90.01㎡
三房:
110——128㎡
四房:
138㎡
主力户型为三房,占91.4%
两房共34套,销售完毕,其余销售率在60%左右
金碧雅苑
1期8栋小高层、高层建筑围合而成
三房:
137-140㎡
四房:
155㎡
五房:
160㎡
主力户型为三房、四房,占60%以上(少量复式)
销售率一般,约40%-50%。
中铭豪园
(二期)
高层、小高层建筑
三房:
120-130㎡
四房:
140-150㎡
二期正在认酬
分析
✧户型单一,三房、四房是主流
该类产品户型有越建越大的趋势,90%以上的为三房与四房,面积在100-150㎡之间,两房极少,这说明惠阳本地居民的消费观念与深圳消费观念存在很大的差别。
✧中小户型抢手,大户型销售速度相对较慢。
该类楼盘总体销售速度还比较理想,但不同户型的销售速度差别很大,中小户型销售速度最快,大户型推进较缓,主要是因为该类楼盘是针对本地居家客户为主,而本地居民人口有限,收入水平不高,因此推进速度较慢,相对中小户型而言,一方面受到投资客的青睐,另一方面本地居民的收入水平比较容易接受,因此销售速度较快。
●价格与营销
项目名称
价格(元/㎡)
园林配套
推广方式
客户
尚城世家
均价2900
意大利风情景观、英格兰私家庭园和北欧皇家田园风光,会所、儿童泳池、露天泳池、亲子乐园、儿童乐园等
楼体包装、分展场
本地客户以公务员、企业白领为主,深圳客户较多。
锦江国际
均价2900
10000㎡空中花园(泛会所),游泳池、30000㎡商业、酒店式入住大堂
楼体包装、人民路道旗、市中心大牌、网站、报纸
深圳客户占60%,其余为惠阳客户
中区华府
均价3100
酒店式物业管理体系,泛会所配套,地中海特色园林
网络、市区广告牌、人民路及开城大道路旗、报纸
本地客户为主,深圳客户占了4成。
本因坊宝家园
均价2400
5000平方米的中心广场、会所、第11栋一到二层为商业
市区广告牌
以本地教师、公务员为主,少量深圳客户
金碧雅苑
均价3000
泛会所,600㎡儿童游乐天地,露天泳池、健身房、咖啡厅等
楼体包装、广告牌
多为当地人购买,政府人员较多
中铭豪园
均价3000
------------------
网络、楼体包装、广告牌
以本地居家客户为主
✧价格比较健康,并在稳步上涨
总体来看该类物业价格在3000左右,相对深圳及周边城市来说,价格还很低,但该类物业主要是以本地居民为主力客户,而且户型面积越建越大,加上未来市场还有大量新盘推出,在短期内惠阳本地市场很难消化该价格水平下的大户型产品。
✧注重园林主题风格的塑造,但精致化程度有待挖掘
在园林规划方面,越来越注重园林风情的塑造,强调概念与形象的打造,配套越来越完善,尽可能的通过园林配套的打造来提高产品的竞争力,但与深圳相比还有很大的挖掘空间。
✧营销水平落差较大,市场整体营销水平仍有很大的提高空间。
主要依靠楼体条幅、户外广告牌、深圳报纸等作为推广渠道。
营销手法与销售水平层次落差较大,部分楼盘通过系统的营销策划,在项目形象方面有所提升,在市场上处于价格的高端位置,但整体市场营销水平仍有很大的提高空间。
✧客户以当地居民为主,部分品质较高产品吸引了较多深圳投资客户
这类产品是介于高端豪宅与投资性产品中间,客户以当地居民居家为主,主要包括当地公务员、教师、企业白领阶层等,但少量楼盘品质较高,如锦江国际、尚城世家,吸引了部分外地客户。
(3)投资型物业
投资型物业的产生有其特殊的经济背景,因为投资关注的是回报率或者升值潜力,而惠阳的区位条件与近几年来的产业结构带动了经济的迅速发展,在珠三角惠阳还属于典型的经济洼地,产业东进带动了房地产的升温,深圳投资客的资金逐渐涌入惠阳,这极大的刺激了投资性极强物业的产生。
从市场反应情况来看,投资型物业有品质较好的中高挡楼盘(前面分析的锦江国际、尚城世家),投资性倾向很强,特别是中小户型很受欢迎;另外一种是典型的中小户型物业,如东方国际、都市广场、精业公寓等,目前该类物业市场上数量不多,但发展潜力大。
●典型中小户型楼盘
项目名称
位置
建筑面积(㎡)
销售状况
客户
户型
东方国际
淡水人民六路
10000(商业2900)
一房户型较差,销售情况不好,二房销售稍好,目前销售约70%
深圳客户60%,大亚湾客户约20%
一房两厅:
36—58㎡
两房两厅:
56—62㎡
三房两厅:
96㎡
主力户型为一房两厅
都市广场(在建)
人民四路与金惠大道交汇处
76868(商业28000)
正在认酬,还未正式销售
以深圳及本地投资客为主
一房:
40-50㎡
二房:
70-80㎡
分析:
✧作为以大户型为消费主流的惠阳,中小户型还非常稀缺,但近两年来,中小户型(包括大盘里的中小户型)的市场反应非常好,加上深圳投资客对中小户型的偏好,一些开发商开始关注这部分市场。
但总的来说,该类物业依然稀少。
✧市场上在建与在售的物业规模普遍较小,档次不高,产品设计不合理,尽管在户型面积上具有很大的吸引力,但由于产品综合质量不高,导致需求得不到满足。
✧该类物业的客户面广,有本地自住的,有深圳投资客,还有本地投资客,随着惠阳经济的持续走好,该类物业客户会越来越多。
●投资倾向性极强的物业
前面分析了锦江国际、中区华府的产品与客户现状,不难看出,该类物业都是新上市不久的新楼盘,起点较高,产品品质相对较好,本来是以居家为主流客户,但其良好的区位优势与发展前景吸引了许多深圳客户的购买,导致该类物业成为了投资性倾向很强的楼盘。
2.市场总结
(1)物业类型呈现出“三类并行,两端走好”趋势。
资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目成为目前惠阳住宅市场的三条主线。
(2)资源性高品位产品主要分布在淡水河周边,自然资源丰富,区位良好,产品档次高,保值性好,升值潜力大;投资性项目价格适中,未来收益明显,两者的共同特点是预支未来经济发展前景,根据惠阳经济发展趋势可以预测这两类产品将是未来发展的主流。
(3)处于资源性高品位产品与投资性项目中间的中心区居家物业,户型偏大,价格相对本地居民收入较高,加上未来放量过大,本地消费者消化能力有限,本地客户短期内难以支撑如此庞大的市场供应,因此不是发展的主流。
(4)中小户型供应相对较少,面对中小户型客户对产品品质、环境配套、附加服务等要求的不断提高,如何提高产品质量、为客户创造物超所值的优质产品将是中小户型成败的关键。
(5)据不完全统计,未来几年市场总供应总量约在200万平方米以上,数量非常巨大,供应主流是大社区、大户型项目,但部分大盘将调整目前开发思路,向度假、投资复合功能方向扭转,规避巨大供应量带来的泡沫风险。
3.对本项目的启示
(1)在产品路线的选择上,走投资型与高档次、高品质相结合,中间产品自然过渡的路线。
短期内利用经济前景看好趋势开发高档次与投资性强的产品,比如洋房、高档别墅,国际公寓,满足投资客与部分度假居住者的需求。
中长期开发高层与小高层产品,满足经济发展带来的人口增加对住房的需求。
(2)在产品品质的打造上,力求创新,避免同质化与粗放型倾向,以符合市场潮流又适当超出市场潮流的精致产品来赢得市场的认可。
(3)除了走产品多样化道路以外,还可以把住宅跟其它产业结合起来开发,走复合型开发道路,比如跟商业、休闲、运动等产业结合起来开发,提升项目的附加值,增加产品的竞争力。
4.三级市场分析
(1.)主要楼盘租金:
租金较高,回报率丰厚。
出租物业
地段
户型面积
物业情况
租赁价格(元/月)
租赁群体
中铭豪园
新中心区
三房130㎡
当地豪宅,200
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- 惠州 大亚湾 房地产市场 分析