有关三亚商业地产.docx

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有关三亚商业地产

潜力巨大业内人士看好三亚商业地产发展前景

　　国家发改委近日正式批复《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，国际旅游岛建设有了清晰的发展蓝图。

新政下全国住宅房地产市场愈显疲软，而许多传统的房地产投资者和开发商在楼市热潮退却之时，不约而同的进入了以收租为主要表现形式的商业地产圈，以便满足稳定的投资回报和现金流。

　　商业地产的升温，政策影响只是其中一个原因，更重要的是，商业地产具有稳定性高、持续性强、前景好的特征。

但是业内对三亚目前的商业地产的发展的看法却大相径庭。

　　支持：

发展潜力巨大规划促发展

　　“整个三亚的商业地产发展前景是看好的，国际旅游岛的决策对三亚有很大的发展机遇，三亚可以说是整个海南发展的排头兵。

”三亚房屋租赁管理所的一位相关人士认为，“首先，三亚独特的地理位置——三山夹两河，南面环海。

年均温度28度到33度，适宜人居的气候，不可复制的自然环境。

其次，虽然上一轮调控力度之严厉，但国家并不是要打压房价，而是要防止房价过快的上涨，使其螺旋式稳固的增长，商业地产更容易获得政府的政策扶持，三亚逐渐会打造成为瞩目的城市商业中心。

海南省委书记卫留成表示引进大型免税集团或大型商业公司建设、经营免税店，今年年底前开始运营。

三亚的商业地产发展潜力是巨大的，未来以旅游带商业，以商业养旅游，促进产业的优化升级和良性发展，也就是螺旋式的上升。

”

　　反对：

需求不稳定商业配套欠缺

　　经历了上一轮的房价的暴涨之后，许多人对楼市的投资已经趋向理性，而万科保利等大地产商逆市拿地反映了部分房地产商转峰进入商业地产的趋势，民间资金也开始进入商业地。

但是有业界人士认为，海南目前本地人比较少，无论是旅游还是房地产都存在淡季旺季分明的现象，这种发展的不均衡性使得客流不稳定，加上通胀压力和内需不足，三亚的商业地产目前无论从商业配套硬件还是整个购物环境都还未达到完善的程度。

　　对海南十分熟悉的SOHO中国董事长潘石屹也认为，“对于个人投资者来说，海南是旅游地产，房地产市场很小，人口很少，基础设施建设也很不到位。

在潘石屹看来，目前的海南并不适合发展商业地产。

”三亚目前的商业中心集中在解放路的步业街和国际购物中心两个片区，且整体商业地产起步晚、发展水平较低、发展模式也交单一，支撑商业发展的硬件欠缺，大型的商业购物中心少的可怜，无论是投资者的预期收入还是惠民工程仍然“任重道远”。

　　适当扩大规模合理规划区域功能

　　商业地产规模有大有小。

三亚商业地产应使其发展模式多元化，目前应该适当的扩大规模，而不是盲目发展。

政府应着力于对三亚区域功能进行细分，一开始就将商业地产定位好，规划出每个商业区域如大型商业街，零售批发商铺，写字楼等的功能和结合其配套的设施以及投资回收形式进行系统的规划。

打造特色产品和优势品牌，提高其竞争力。

笔者认为，海南商业地产前景是光明的，但是路途仍然遥远，相关部门应该抓牢政策指导，形成良好的投资氛围，吸引大型地产商来三亚投资，吸引更多的人来购物，我们期待的是商业模式多元，配套设施齐全，服务一流，吸引更多的人流和资金，使三亚成为真正世界知名的“国际购物中心。

寻找三亚的“财脉主线”——聚焦月川行政新区

　　当城市逐渐具备雏形，或者面临重大的发展困境时，就有人提出了一些远景及蓝图。

一个都市计划的灵魂所在，正是这个远见。

计划者在了解环境限制和城市需求下看见了全局，看见了机会，看见了潜力，因而也看见了未来。

在这些契机中，一个美好城市的图像出现了，这就是远见（VISION）。

　　城市的魅力是规划的魅力

　　在每一个成功的城市的发展史上，总有一个或几个这样的契机，因为有人洞见问题的本质，综观全局，提出了VISION，而使城市得以奠定长久发展之基础，或是脱离困境，获得重生。

　　根据三亚市城市总体规划，城市总体空间结构从原规划的块状布局转化为带状布局，从放射发展转变为沿三亚湾为主带状发展。

主城区内城市建设用地主要发展方向集中在三亚湾和月川。

其规划，调整现有用地的使用性质，强化主城区商业中心功能，将行政中心的职能逐步外迁月川。

规划商业中心以旧城和码头区改造为主，沿解放路自南向北延伸。

商业中心区内增加路网密度，提高沿街商店占全市商业面积的比例。

　　城市中心区，位于月川路，用地约为1.2平方公里。

规划建成以行政职能为主导集商贸、金融、商务、娱乐、居住为一体的综合型城市中心区。

三亚主城区各类公共设施用地包括政府办公、商业、服务业、金融保险业、文化和体育设施、医疗卫生以及教育科研等类型。

有人这么认为，今后为居民服务的城市公共服务设施的设置按市级、区级和居住区级三级安排。

三亚城市的主要政府办公部门也将搬迁到迎宾大道一带，这代表着三亚城市的核心将由迎宾大道向四周辐射，也就是说，迎宾大道将处在一个重要的中轴线位置。

　　迎宾大道——三亚的财脉主线

　　我们知道，目前三亚城市建成区范围内各主要组团呈带状沿海湾布局：

旧城区（河东、河西区）以商业、居住为主；月川区为规划城市新的行政中心。

　　迎宾大道是连接海南东线高速公路和三亚湾路的主要通道。

这条道路的改造工程是在三亚城市总体规划定位为“国际性热带海滨风景旅游城市”性质的大背景下进行的。

其改造范围为：

西起海月广场，东至田独镇，这个举措作用意义深远。

　　目前，三亚与岛内各地的运输仍将以公路运输方式为主，以客运为主，货运为辅。

根据海南省交通规划，规划中的海榆东线、西线、中线高速公路从东、中、西三个方向进入三亚市，而这三条高速公路都要通过迎宾大道进入市区。

同时，连接空运航线的凤凰机场，目前西线连接西线铁路的三亚火车站，以及正在建设，2010年投入使用的东线高速铁路三亚陆上游客集散中心（田独站）等，都要通过迎宾大道和市区相连，人流、物流、资金流将源源不断地随着迎宾大道，这条三亚的城市财脉涌动而来。

因此，有专业人士说，得迎宾大道者得天下。

　　月川新区位于迎宾大道与城市二环路凤凰路十字交汇地带，是亚龙湾、大东海、三亚湾三大海湾道路连线的中心区域，距亚龙湾车程15分钟，大东海8分钟，距三亚湾不足2公里，为陆地、空中、海上运输都提供了非常完善的交通条件。

目前，进入三亚及周边区域开发的国际、国内大型地产、旅游、酒店企业越来越多，对办公、商务的需求日益旺盛，三亚城市新的办公、商务中心呼之欲出。

　　我们不难发现，当城市经济发展到一定水平后，企业资源整合要求越来越多，亟需高端的商务、办公平台，从而形成城市功能区，即国内大中城市普遍存在的CBD区，而月川新区，无疑具备这样高端的办公、商务活动发展空间，今后三亚的财脉主线肯定围绕在迎宾大道成辐射状发展。

　　寻找三亚的财富中心

　　随着城市化进程的加速，三亚凸显了城市由单核心向多核心发展的新格局。

未来几年，三亚的城市面貌、空间结构和交通网络将发生巨大变化。

三亚固有的城市格局以及商业网点分布，将被冲击得七零八落，重新布局成为必然。

将来各个区域商业中心的崛起，原来以市中心商业为主的整个城市商业格局将发生翻天覆地的变化。

　　三亚的传统商业发祥于红旗街，现在，三亚传统商业过于集中，商业体系尚不完整，呈现封闭和断裂特征。

以后的一段时间内，三亚主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地。

形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构，促进三亚南北两极商业的发展，以月川新区为代表的区域性的商业中心会迅速成长起来。

根据三亚城市总体规划，河东区重点是调整内部功能，控制开发强度，区内基本上不再增加新的大型项目。

现有闲置用地和建筑要收回或调整。

部分政府职能要集中到新的行政中心，调整出来的用地要用于绿化及增加商业。

　　今后月川新区将集行政办公、文教体育、生活居住、商贸流通、铁路、高速公路、航空客运、货运等综合性功能区为一体的新区，三亚城市新的财富中心肯定将集中在迎宾大道这条中轴线上。

三亚商业地产前景看好将成为投资高地

三亚商业地产前景看好将成为投资高地

　　从国家近期出台的楼市调控政策来看，无论是“限购令”还是试点房产税，都只针对住宅市场，并未涉及商业地产。

有分析认为，三亚乃至海南的商业地产投资热会延续下去。

　　不少房地产分析人士指出，轮番调控使住宅市场的投资投机性空间越来越小，而这部分需求会转移到商业地产。

不少改善型需求置业者转战商铺，三亚商业地产势必成为投资高地。

　　三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，在目前的调控背景下，三亚房地产开发企业更需要注重品质，精心做品牌，理性推产品，共同促进三亚楼市平稳健康发展。

   相关新闻：

   国际旅游岛政策给力三亚商业地产价值提升

   2011年1月1日，继海南国际旅游岛获批一周年之后，“离境免税”政策正式实施。

这就意味着，境外旅客在海南退税指定商店购买包括服装、化妆品、电器、家具等在内的21大类324种退税物品，可享受离境退税政策，而国人“离岛免税”预计不日将正式实施。

在上述利好推动下，一度遭遇下滑的三亚楼市初现好转，许多新城区度假综合体成为置业新宠。

   “离境免税”政策给力海南

   根据相关政策，自2011年1月1日起，对境外旅客在退税定点商店购买的随身携运出境的324种退税物品实施离境退税政策。

   在利好之下，海南楼市出现升温。

统计数据显示，2010年前三季度，海南房地产开发投资总额比上年同期增长68.4%，其中商业地产可谓功不可没。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，“离岛免税”政策一旦推出将会给海南免税购物行业新增160万顾客，至少带来20亿元的市场大蛋糕，真正把海南打造成国际性购物中心。

在这一背景下，近期投资者纷纷将目光转向商业地产或城市综合体。

    首个度假综合体应运而生

   据记者调查发现，在一系列利好之下，受益最大的当属商业地产和酒店业。

海南商铺租金普遍上涨。

以国贸路上一家60平方米的文具店为例，每月租金为9000多元，比2009年上涨了3000元。

   同时，酒店业也迎来前所未有的契机。

截至目前，三亚就有星级酒店198家，其中五星级酒店21家，已基本建立了包括高中低不同档次、能适应不同顾客需求的酒店体系。

   诸多业界人士认为，三亚在接下来的发展当中，最受欢迎的当属涵盖住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等多元业态的度假综合体。

中铁·子悦薹正是在这样的背景下应运而生。

   “建立属于自己三亚的新中心，打造全新的中央度假生活。

”三亚中铁置业有限公司总经理王艳玲认为，“作为三亚CBD首个综合体，规划面积20多万平米，以整合居住、商务、酒店、办公、度假五大物业功能成就中国首席度假综合体，打造国际旅游岛真正的‘中央度假生活’，创建新三亚首个中央度假生活圈。

”

离境免税”利好或将改变三亚楼市格局

资料图

   新年伊始，“离境免税”政策正式在海南实施。

这就意味着，境外旅客在海南退税指定商店购买包括服装、化妆品、电器、家具等在内的21大类324种退税物品，可享受离境退税政策。

　　伴随与此，由财政部牵头制定的海南国人购物“离岛免税”政策实施细则正在向各部委征求意见，国人购物“离岛免税”政策目前已经无政策障碍，如无特殊变化，预计海南将在2月3日实施国人“离岛免税”政策试点。

   该两项政策的先后出台，意味着将来境内外游客在海南的消费成本将大大降低，对于促进海南旅游及地产业的发展，具有积极意义。

　　在“双剑合璧”的利好之下，海南楼市出现升温。

统计数据显示，2010年前三季度，海南房地产开发投资总额比上年同期增长68.4%，房屋销售面积同比增长78.3%。

其中商业地产可谓功不可没。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，“离岛免税”政策一旦推出将会给海南免税购物行业新增160万顾客，至少带来20亿元的市场大蛋糕，真正把海南打造成国际性购物中心。

在这一背景下，近期投资者纷纷将目光转向商业地产或涵盖该类物业的城市综合体。

一度出现盘整的三亚住宅市场亦出现回暖之势。

本月，以中铁为代表的逾10家品牌房企加速推盘。

先是中铁进军海南的开山之作中铁·子悦薹项目，借一年一度的“美丽论坛”高调亮相，成为2011年开年三亚楼市最大的看点。

接着，包括大东海·半山壹号、半山半岛、东和中央海岸等在内的多个项目，都将陆续于本月浮出水面。

   　除开发商积极推盘外，近期成交情况亦略有好转。

据三亚房地产信息网统计数据显示，2010年12月，三亚市商品房共成交6.45万平方米，成交套数552套，环比11月，分别增加46％、22％。

同时，销售均价亦出现上涨，当月成交均价2.1542万元，环比前一月，上涨16.7％。

而在即将入市项目中，中铁·子悦薹表现不俗，自1月8日示范区开放以来，短短10日之内，有效蓄客量已达到400组，开盘热销，指日可待。

　　在一系列利好之下，受益最大的首属商业地产和酒店业。

统计数据显示，2010年1月至11月，海南省仅餐饮业营业额就超过70亿元，同比增加23.4%。

海南商铺租金普遍上涨，国贸、明珠广场一带的商铺涨幅较大，租金水平要远远高于以往。

以国贸路上一家新开张的服装店为例，仅15平方米店铺，每月租金高达1.5万元，每平方米月租金为1000元。

而附近一家60平方米的文具店每月租金为9000多元，比2009年上涨了3000元。

同时，酒店业也迎来前所未有的契机。

截至目前，海南省共有星级酒店237家，在三亚就有198家，其中五星级酒店21家，海南已逐步成为全国酒店品牌最集中，酒店国际化水平最高的省份。

诸多业界人士认为，在接下来的发展当中，三亚最受欢迎的当属涵盖多元业态的度假综合体。

中铁·子悦薹作为三亚CBD首个综合体，规划面积20多万平方米，以整合居住、商务、酒店、办公、度假五大物业功能成就中国首席度假综合体，将成为新三亚首个中央度假生活圈。

　　除受政策利好带动外，旅游旺季的来临也促使三亚多个楼盘出现热销。

截至目前，已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房，比两年前翻了一番。

从置业特征来看，过去在三亚置业的人士，更多关注一线海景房。

如今，随着异地置业消费观念的转变、成熟，一线海南房，由于较高的单价，并且，无法排除海风、腥味、潮湿等不利因素，已不再成为他们追逐的唯一目标。

而地理位置靠近城市核心，周边生活配套齐全，且占据绝对性价比优势的城市中心住宅，已成为当下置业者的“新宠”。

投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？

据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

　　1.租金回报率法

　　公式：

（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：

考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

　　不足：

未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　2.租金回报率分析法

　　公式：

（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：

考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　不足：

没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

　　3.内部收益率法

　　房产投资公式为：

累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

　　优点：

内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

　　不足：

通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

　　4.简易国际评估法

　　基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

　　任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：

亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

　　有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

　　计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价

　　计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价

　　例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：

这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：

　　套用上述计算公式：

这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12％

　　要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

7.5％

　　如何判断投资回报率

　　现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？

也就是说，哪个数值是表示合理利润？

哪个数值是表示千万不要沾手？

哪个数值是表示它的收益非常好？

或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？

　　业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。

　　据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：

其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：

　　物业类别合理回报率投资临界点超高回报率（需审慎）

　　商住两用物业10－12％>7％　15％以上

　　烂尾番生物业9－10％>6％20％以上

　2010年注定是房地产界动荡的一年，由住宅市场年初的急剧升温，到4月份国十条出台遏制价格过快上涨，再到开发商、投资客目标的转移，商业地产无疑成了一块风水宝地，成为众人瞩目的焦点。

那么商业地产和住宅究竟有哪些区别呢？

在投资的时候我们应该注意什么问题

呢？

商业地产和住宅的区别

住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。

而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

区别二;地段区别

房地产因其不可移动性，不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更甚。

相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。

而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。

如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。

商业地产的植树原理，首先就是立地分析。

如果地选错了，那必定难以生存。

商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，以增加顾客的光顾可能

区别三;购买人群。

住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。

住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。

投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。

而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。

经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。

区别四;操作复杂性区别

　从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。

对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。

而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不覆的深渊。

例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

区别五;物业要求区别

住宅对物业要求相对简单，能满足居住功能即可，对层高、荷载等的要求也不高。

但商业地产对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响项目的生存。

不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通超市和书店1000公斤，仓储店荷载就要达到1500公斤。

不同的业态对高度要求亦不同，生活超市，5米层高就可；建材超市，至少要8米；而做仓储，要9米。

如建电影院，至少要9米，因为将来会使用大银幕。

而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

区别六;销售模式区别

住宅的销售模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。

每种销售模式还可以继续细分，如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。

而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或二者的结合。

亦可分为短期返（五年及以内）和长期返（五年以上），更可分为保底或不保底等。

不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。

区别七;投资回报形式

　对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。

所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

区别八;专业性程度

商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。

商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。

从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的