房屋附设备维修养护管理方案.docx

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房屋附设备维修养护管理方案

一：

楼宇的维护

1二年广东工程职业技术学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则》的各项分项标准。

质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。

序号

指标名称

国家

标准

管理

标准

测算依据

管理主要措施

1

房屋及配套设施完好率

98%

98%以上

完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积

建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。

2

房屋零修、急修及时率

100%

100%

及时维修次数/应计报维修次数

建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访记录。

3

维修工程质量合格率

99%

99%以上

维修合格工程项次/维修工程项次

建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。

回访率

25%

25%以上

维修工程回访次数/维修工程项次

照明灯及疏散灯完好率

95%

98%以上

完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量

4

主要机电设备完好率

99%

99%以上

完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。

5

消防设备完好率

100%

100%

完好消防设备/大学城消防设备总数

实行巡查制度，建档记录。

6

火灾发生率

1‰以下（年）

1‰以下（年）

发生火灾面积/大学城内物业使用

大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。

7

有效投诉率

2‰以下（年）

2‰以下（年）

有效投诉次数／使用人总数

做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。

有效投诉处理率

95%

100%

处理的有效投诉数量/有效投诉总计

8

管理人员专业培训合格率

100%

100%

培训合格人员/培训人员总计

人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。

9

服务回访率

25%

25%以上

回访次数/服务次数

建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。

10

使用人满意率

95%以上

96%以上

对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数

采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。

二：

设施的维护

一、设备的定期维护保养方案和标准。

（一）、每日巡视保养项目。

1、电力变压器（干式）

序号

部位

内容

要求

1

外壳

1、查低压连接母线；

2、检查壳体。

低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹

2

温度计

1、检查是否完好；

2、观察温度指示。

显示正常、无损坏、温度不超过140℃

3

声响

监听变压器声响

发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音

4

变压器室

1、检查门窗、地面、四壁；

2、检查通风道、通风设施；

3、检查室内照明设施；

4、检查室内消防设施

无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常

2、低压开关柜

序号

部位

内容

要求

1

柜正面

1、清扫（擦拭）柜正面；

2、检查仪表指示及运行参数；

3、检查空气开关

4、检查闸刀开关、操作机构；

5、检查分闸、合闸指示灯。

无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常

2

柜背面

1、观察母线、连接点、引出线；

2、检查电度表

连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常

3、电容器柜

序号

部位

内容

要求

1

柜正面

1、清扫（擦拭）柜正面；

2、检查仪表指示及运行参数；

3、检查自动补偿器；

4、检查各组电容指示灯；

无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好

2

柜内

1、观察电容器壳体、套管；

2、检查导线及其连接点；

3、检查柜内温度。

电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃

4、柴油发电机

序号

部位

内容

要求

1

机身

清扫机身及周围地面

无灰尘、杂物

2

控制屏

1、检查信号指示；

2、检查各控制形式、状态。

机组处于正常备用状态，符合运行规程要求

3

蓄电池

1、检查浮充电压、电流值；

2、检查蓄电池液比重及液位。

浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板

4

冷却水箱

检查水位

水位在正常刻度范围

5

储油箱

检查油位

保证储油至少能供机组运行24小时

6

润滑油

检查润滑油位

润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内

7

通风

检查机房通风设施

风机运行正常、室内通风良好。

5、强电井

序号

部位

内容

要求

1

插接箱

1、清扫外表面；

2、检查空气开关；

3、检查内部接线；

无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。

2

强电井室

1、检查房顶、四壁、地面、门；

2、检查室内照明设施；

3、检查电缆、母线槽

无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。

（二）、每周保养项目

1、电力变压器

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

无灰尘、污迹

2

接地线

1、检查接地线

2、检查连接点

无断股，无锈蚀，接触良好。

2、低压开关柜

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

柜背面

检查闸刀开关

检查自动开关

检查保险丝具

检查电缆及电缆头

检查母线支撑固定装置

不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味

无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动

3

地线

检查接地线，接线头

接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固

4

地下电缆室

检查室内环境

检查电缆托盘

检查电缆

无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹

3、电容器柜

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视项目

2

柜正面

手动（用转换开关）逐组投切电容器

控制正常功能良好，指示仪表及信号正确

3

接地

检查接地线

无松动，无断股

4

柜内

检查熔断器、接触器、热继电器及其接线

接触良好，无过热，无损坏

4、柴油发电机

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

2

冷却水系统

检查冷却水箱水位

检查各管路及连接部位

水位距注水口约50mm连接良好，无渗漏

3

燃油系统

检查油箱油位

检查各管路及连接部位

油位正常（保证24小时运行）

联接良好，无渗漏

4

润滑系统

检查油尺、油位

检查机油油质

检查润滑系统各接头

油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏

5

空气流阻指示器

检查空气流阻指示器

色标应为绿色

6

控制系统

手动空载试运行

1、按操作规程要求手动启动机组

2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。

启动迅速，开关正常，运转无异常声响

电压、频率正常，信号灯指示正常

油压、水压正常，油温、水温正常

（三）、年度保养项目

1、电力变压器

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

2

变压器

1、全面清扫、擦拭

2、全面紧固螺栓连接部分

3、测量绕组直流电阻

4、测量线圈绝缘电阻

5、相间绝缘电阻

清扫，无油垢

牢固无松动

三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定

3

电气联接

1、调压联接片

2、一次电缆接头

3、二次母线槽接口

调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好

4

变压器室

全面清扫

清扫、检查高压负荷开关

检查修理室内照明、通风、消防设施

清洁，无蛛网、积尘

清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失

功能正常，无故障

2、低压开关柜

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

2

仪表

校验仪表、校验电度表

3

柜内

全面清扫灰尘

整理二次线

补齐、更换二次线接线号

检修闸刀开关

检修自动开关

全面检查紧固螺栓连接点

补刷相位漆

无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰

三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定

4

地下电缆室

全面清扫、整理

无垃圾、杂物、电缆排列整齐

3、电容器柜

序号

部位

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

2

柜内

全面清扫灰尘

整理二次线，更换字迹不清晰的接线号

检修控制元器件

无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰

完好无缺损、动作可靠

3

电容器

检查电容器壳体及瓷瓶

测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器

壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%

4、柴油发电机

序号

内容

要求

1

完成每日巡视保养项目

2

检查紧固各连接部螺栓

检查连接导线

更换冷却水

更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器

无松动

连接完好

手动试机，观察各种参数是否符合运行规程

5、供配电接地系统

序号

部位

内容

要求

1

接地线

检查接地线螺栓及连接情况

紧固良好

2

接地体

检查接地体焊接头

焊接良好、无锈蚀

3

接地电阻

用接地电阻测量仪测量接地电阻

系统的接地电阻小于4Ω

6、防雷接地系统

序号

部位

内容

要求

1

接地体

各金属管网的防雷接地焊接

无松动、焊点无锈蚀

2

接地电阻

用接地电阻测量仪测量接地电阻

接地系统的接地电阻小于10Ω

二、供电系统应急抢修、处理方案

（一）、供电系统抢修限时规定：

为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：

1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。

2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。

3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。

4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。

5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。

6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。

7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

（二）、停电应急处理措施

1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。

2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。

3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。

4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。

5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。

、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

消

防

控

制

台

1

各类指示灯（含电源、信号）

直观目测

指示灯指示正常

1个月

2

各类开关

直观目测

处于开启或自动状态

1个月

3

各电器触点

如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨

触点完好，无烧损

半年

4

各电器元件接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

各端子连接牢固无烧损

半年

5

各电源、信号线

如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换

导线无破损、烧焦现象

半年

6

控制台内部除尘

用小毛刷、皮老虎除尘

无尘

半年

7

控制台表面除尘

用干擦布、毛刷除去表面灰尘

无尘

每日

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

区

域

报

警

器

1

指示灯

直观目测

“AcPower”（绿色）指示亮其余指示灯不亮

2

电源电压

在按下内部电源电压/后备电压切（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常

指针指示+24V（+5V）

1个月

3

报警功能

按下“FireTest”键

“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响

1个月

4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固

各端连接牢固，不松动

5

信号（电源）线

如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换

导线无破损、老化

半年

6

表面及内部除尘

用小毛刷、皮老虎除尘

无尘

半年

7

击碎玻璃按钮盒

直观目测

按钮盒完好，无松动

1个月

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

集

中

报

警

器

1

指示灯

直观目测

“AcPower”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮

1个月

2

电源电压

在按下内部电源切换键或外部键“BatterryTest”前后，目测指针指示是否正常

指针指示+24V（+5V）

1个月

3

报警功能

按下“FireTest”键

“ZoneAlarm”指示灯和“SwitchCare”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响

1个月

4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固

各端子连接牢固、不松动

半年

5

信号（电源）线

如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换

导线无破损、老化

半年

6

表面及内部除尘

表面及内部除尘

无尘

半年

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

烟

感

探

头

1

烟感探头

用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头

红色指示灯亮

半年

2

温感探头

用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风

区域报警器上相应位置的报警指示灯亮

半年

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

防

火

卷

帘

门

1

控制箱内部各电器触点

如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨

触点完好，无烧损

半年

2

控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

端子无烧损或松动

半年

3

机械部分（齿轮、锋条）

如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油

无锈损且表面涂有润滑油

1年

4

卷帘门门体

用煤油清洗锈损部分

无锈损

1年

5

电机接线端子

用螺丝刀紧固

端子无松动

半年

6

击碎玻璃按钮盒

直观目测

完好无损

1个月

设备设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

防

火

门

1

防火门门体

直观目测

完好无损、无变形

半年

2

防火门弹簧铰键

有损坏、更换备件；若无损，加机油

完好，弹性适度

半年

3

消防通道、防火门

直观目测，并开关防火门

消防通道通畅，防火门开闭自如

1周

排

烟

系

统

1

排烟风机表面除尘

用擦布、毛刷除尘

无尘

1个月

2

控制柜内部各电器触点

如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换

触点完好，控制启停正常

半年

3

控制柜内各接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

端子无烧损或松动

半年

4

控制柜电源指示灯

如不亮，更换指示灯灯泡

电源指示灯指示正常

1个月

5

排烟阀

（1）微动开关及内部接线端子

用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子

端子无松动、微动开关固定良好

1个月

（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴

用油壶给导轮、钢丝、转轴加油

复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活

1年

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

加

压

送

风

系

统

1

加压送风机除尘

用擦布、毛刷除尘

无尘

1个月

2

控制柜内部各电器触点

如有烧损，拆下后用砂纸打磨

触点完好，控制启停正常

半年

3

控制柜内各接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

端子无烧损或松动

半年

4

各送风口百叶窗

直观目测

送风口百叶位置正确

3个月

5

控制柜电源指示灯

如不亮，更换指示灯灯炮

电源指示灯亮

1个月

消

防

系

统

控

制

柜

1

控制柜上电源指示灯及各类开关

直观目测

电源指示正常，开关处于开启或自动状态

1个月

2

控制柜内部各电器触点

如有烧损，拆下后用砂纸打磨

触点完好、无松动

半年

3

各电器元件接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

各端子连接牢固、无烧损

半年

4

电源（信号）线

如有破损，用绝缘胶带包扎

导线无破损或老化

半年

5

控制柜除尘

用毛刷、皮老虎除尘

无尘

每日

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

消

防

指

示

牌

1

指示灯

直观目测

指示灯亮、且处于等待状态

1个月

2

指示灯

按测试键

按测试键后，指示灯亮

1个月

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

消

防

应

急

广

播

系

统

1

主机各电源信号、控制信号及音量调节键

直观目测

信号指示正常、音量调节位置合适

1个月

2

各切换器、控制器

通电试验

转换工作正常

1个月

3

各放大器

放音试听音质、音量

音质、音量良好

1个月

4

各接线端子及线路

用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎

端子无松动，各导线完好

1年

5

压带轮主导轴，磁带机磁头

用清洗带清洗

表面无粉尘

3个月

6

各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好

如松动，用螺丝刀紧固

各扬声器接线牢固、纸盒无破盒

半年

7

主机柜内除尘

用毛刷、皮老虎除尘

无尘

半年

设

备

机

房

1

机房卫生

用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面

机房整洁、干净

1个月

2

机房内照明、电话

开关电灯、通话检查

照明完好、电话通话正常

1个月

3

地漏

排水试验

地漏排水通畅

1个月

设备

序号

维护保养项目

检查保养方法

标准

周期

灭

火

器

材

1

推车式灭火器

直观目测

完好无损，压力在正常范围

1个月

2

干粉灭火器

直观目测,并用手摇动瓶体

压力正常，指针指示在绿色安全区内

1个月

3

手提式1211灭火器

直观目测

压力正常，指针指示在绿色安全区内

1个月

喷

淋

系

统

1

水泵

手动盘车

转轴转动灵活

2个月

2

水泵添加盘根

添加盘根

点动时不漏水

半年

3

水泵加润滑油

更换并添加润滑油

水泵运转灵活

半年

4

阀门

添加盘根或更换垫片，清洁阀杆

开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀

半年

5

水泵和电机

用擦布和毛刷

无尘

1个月

6

各信号阀

直观目测

在区域报警器上的相应位置无报警信号

1个月

7

各水流指示器

放水试验

消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警

3个月

8

喷淋头

直观目测

喷淋头表面油灰不可过多

半年