房地产项目开发过程中的质量管理-毕业论文.doc

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中国地质大学（北京）

现代远程教育

专科实习报告

题目房地产项目开发过程中的质量管理

学生姓名批次

专业土木工程学号

学习中心安徽合肥学习中心

2015年2月5

房地产项目开发过程中的质量管理

摘要：

工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的运用。

近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制,对住宅质量的从严要求。

作为房广开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控割项目规划、设计质量、招标投标质量控制，施工阶段的质量控制，竣工阶段质量控制，缺陷责任期质量控制，信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。

由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。

本文阐述了房地产项目质量管理的内函。

关键词：

房地产开发；工程质量；

目录

1绪论………………………………………………………………………………1

2房地产项目开发过程中的质量管理……………………………………………1

2.1房地产质量的基本概念………………………………………………………1

2.2房地产质量管理的特点………………………………………………………1

3影响房地产项目质量的因素……………………………………………………2

3.1人员因素的影响………………………………………………………………2

3.2项目前期决策与设计…………………………………………………………3

3.3工程材料………………………………………………………………………3

3.4施工机械设备…………………………………………………………………4

3.5施工环境………………………………………………………………………4

3.6劳动环境………………………………………………………………………4

4房地产项目质量管理的措施……………………………………………………4

4.1设计阶段的质量管理…………………………………………………………5

4.2工程建设阶段的质量管理……………………………………………………7

4.3房地产项目成品交付后的质量管理………………………………………11

结论…………………………………………………………………………………12

致谢…………………………………………………………………………………13

参考文献……………………………………………………………………………14

1绪论

本文详细分析了目前房地产开发项目的质量管理过程及各阶段质量管理要点，分析影响质量的五大因素人、机械、材料、方法、环境，以及质量管理的方法。

结合房地产开发流程，强调房地产开发企业应重视项目开发决策阶段、设计阶段、竣工验收交付使用阶段的质量管理。

工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿与建设项目的整个建设过程中，一个房地产项目质量管理的成功与否所以开发商一定注意房地产项目开发过程中的质量管理。

2房地产项目开发过程中的质量管理

2.1房地产质量的基本概念

质量是指反映实际满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。

实体在此作为质量的主体可以是活动或者过程的有形产品，比如建好的厂房，装修后的住宅：

或者是无形的产品，比如某项工程的规划或解决方案：

某些时候也可以是某个组织或者具体的个人。

由此可以看出，质量的主体不仅包括产品，而且包括过程、活动、具体的人或者组织体系及上述的组合，透过这些大体可以得到质量要求的某些共通行的东西比如实用、安全、可靠、耐久等。

2.2房地产质量管理的特点

房地产项目的质量管理除了具有上述普遍意义上的质量含义外，自身还有一些特点需要去注意。

这里的某些要求不仅仅是针对开发企业和购买者，同时需要考虑到社会的整体发展已经国家相关的法律法规的制约，因此房地产项目的质量有以下的特点。

2.2.1项目质量的单一性

这是由房地产建设项目施工的单一性所决定的，每个工程都对应了相应的一种情况，即使是同一施工单位同一种施工工艺，也不会有完全相同的工程质量控制。

所以房地产质量的控制应精确到每个具体工程甚至具体的工序。

2.2.2项目质量的过程性

由于房地产即房子的建成是由工程上的一道道工序组成的，而每道工序的执行质量都对最终的质量有着很大的影响，因此房地产质量管理应该突出工程建设过程中的质量特点，即将管理深入到每到工序中。

2.2.3项目质量的强制性

房地产不仅具有商品价值，也具有民生价值。

因此它关系到国民的最基本的诉求。

因此房地产建设开发有着政府的介入及相关法律对于房屋质量，类型，大小等方面的某些强制性规定。

而且这种介入的力度往往远大于其他类的质量控制。

2.2.4影响项目质量的因素多

在开发项目的时间建设中，决策、设计、材料、环境、机械、施工方案、技术措施、操作方法、管理制度等等都会直接或间接地对工程项目的质量造成影响。

2.2.5质量波动比较大

工程建设因为复杂、单一的特性所以不像大部分的商品或工业制成品有着相对固定的生产设备和生产流水线。

同时在质量检测上也受到人们的经验以及感官的影响，容易造成质量上的大的波动。

2.2.6检测的局限性

项目建成后，不能像普通产品一样进行拆来检查内部的构造或质量是否有问题。

因此房地产项目在最后检验时某些环节检查可能不到位。

2.2.7质量的隐蔽性

这一点和上一点是相辅相成的，由于施工过程中有很多道工序，同时加上隐蔽工程，需要在建设过程中及时发现问题，否则很容易出现质量问题。

2.2.8评价方法的特殊

工程质量的验收是按检验批、分项工程、分部工程、单体工程来进行的。

在施工单位自行组织检查的基础上，组织相关的单位，人员确认验收。

这种方法体现出了验评分离，强化验收，完善手段。

过程式控制的思想。

3影响房地产项目质量的因素

3.1人员因素的影响

人是项目质量活动的主体，泛指与项目有关的单位，组织和个人。

包括建设单位、施工承包单位、勘察设计单位、监理及咨询服务单位、政府主管等。

在此过程中人既是项目的监督者，又是实施者，因此，人员的素质和质量意识以及管理能力是非常重要的。

这主要反映在人的思想意识，文化水平，技术能力，工作经验，身体状况等等。

这些都会直接间接的影响到工程质量。

应从人的资质条件，生理条件和行为等方面进行控制。

3.1.1资质条件

制定领导者和主要管理人员的素质要求对项目的质量控制有着非常重要的作用。

在设定岗位时应该对各不同岗位的集体要求，人员的能力要求，身体要求进行详细的说明后择优选择。

同时应该对参与人员的相应的专业技能专业证书提出要求，必要时可以进行上岗前的考核力求人员对所参与项目的了解。

3.1.2生理条件

这里主要指的是建设者是否有身体上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影响工作的各种疾病等。

同时在某些特殊工种中还应考虑特殊情况。

比如有恐高症心脏病的人不应从事高空作业或水下作业。

实力和听力不好的人不要从事测量，指挥等方面的工作。

3.1.3心理因素

人是情绪恶化的动物，在进行房地产开发特别是工程项目建设时对人的心理因素也有着很高的要求。

如果人们不能集中精力或者在作业时嬉戏打闹，粗心大意就很容易产生工程质量方面的问题。

3.2项目前期决策与设计

3.2.1项目的决策

项目的前期策划阶段是一个房地产项目能否良好的开发建设成型的重要基础，它是一个导航灯，这一阶段的内容关系到整个全局。

前期对于房地产开发涉及的领域，技术可行性，经济上的承受能力，社会影响等多方面要有一个全面的评估。

否则盲目的进行开发很容易到后期难以继续，更谈不上品质要求了。

3.2.2项目的规划与设计

项目的规划与设计是建设过程中的一个关键环节。

资源是否合理的利用，总体布局是否达到最优，施工组织是否科学在很大程度上都依赖与前期的设计是否科学合理。

在设计时应该满足项目开发所针对的功能和使用价值。

同时还有兼顾环境，资源，经济和技术等方面的制约影响。

另外，国家的相关法律法规，环境保护，城市规划等综合因素的考虑也会对项目开发，工程建设的质量带来影响，所以项目的规划设计是不可马虎行事的。

3.2.3项目施工工艺的选择

作为房地产项目开发中耗时最长的工程建设阶段，这一段的质量对整个项目的影响不言而俞。

建设质量的好还直接影响项目的开发与销售，因此在工程建设时的施工方法与施工工艺选择也非常重要。

相应的施工工艺，技术措施，检测方法等都会影响到工程质量，还会对工程预算等方面有巨大的影响，因此在施工前期应做好设计规划工作。

3.3工程材料

项目工程材料包括原材料，半成品、成品、构配件、仪器生产设备等等。

材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。

所以加强材料质量的控制，是提高工程质量的重要保证。

很多的项目在工程建设时由于忽视了材料上的选用或者选用不当造成对工程工期延误，使得开发商，建设单位和消费者都承担了本可以避免的损失。

此外不仅仅是材料本身的质量，材料的保养，存放，运输等环节也可能产生问题，如在运输过程中的损耗，或者存放过程中的老化变质等等。

在平时必须加以控制。

3.4施工机械设备

施工机械和机具是实现项目施工的物质基础和手段，是高质量的完成施工任务所不可缺少的设备。

施工工具设备是否合理科学，先进与适用直接影响施工的最后进度与质量。

因此在施工前对机械设备应有严格的选择和控制。

合理适用机械设备，正确的操作。

操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。

3.5施工环境

环境因素对于房地产项目开发中特别是工程建设过程中的质量和进度有着较大影响，主要有施工环境和劳动环境（自然环境）两个方面。

施工环境主要有一下几个方面

3.5.1工程技术环境

影响质量控制的工程技术环境有工程地质、地形地貌、水文地质、工程水位和气息等。

这些都或多或少的影响到工程最后的质量。

3.5.2工程管理环境

工程管理环境的主要影响因素有质量的管理制度，管理体系是否健全、工程制度、质量保证活动、各方面的协调管理能力等。

如总承包单位和各分包单位的管理协调能力。

施工过程中各工种各专业的共同协调施工等等。

这些会对项目的质量产生很大的影响。

3.6劳动环境

劳动环境主要包括施工现场的气候，通风，照明和安全卫生防护设施等等。

在房地产项目的开发与质量控制中，环境的影响是一个不断变化的变量。

比如技术措施，施工方法，人员调配等随着施工进度的不同会不断的变化，这样也会引起管理环境的变化，所以应该根据项目的特点以及具体的问题采取相对应的有效的措施来预防可能的外部环境的变化。

将这一变量降到最低。

比如平时要保证材料堆放的整齐，在雨季或冬季施工时进行必要的防滑防冻措施等等。

4房地产项目质量管理的措施

房地产项目是有地段的选择、可行性研究、项目的前期