我国房地产价格演化机理及其相关调控政策的计量分析.docx
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我国房地产价格演化机理及其相关调控政策的计量分析
始的,然后则是住房制度的改革。
一、土地市场的改革与发展
1980年,全国城市规划会议明确提出征收城镇土地使用费用问题。
随后,深圳经济特区
在全国率先开征城镇土地使用费,制定土地使用年限。
后来,这一做法在全国其他城镇迅速
得到推广,致使土地的商品属性在全国得到初步恢复。
1987年,深圳特区又将土地使用和管理制度推向更高阶段,实行土地使用权有偿出让和
转让,将一部分国有土地的使用权通过拍卖、协议、招标等形式出让给外商或房地产开发公
司。
由此,土地使用权的有偿出让迅速在全国推开,与此同时,土地使用权交易业迅速扩大。
虽然在这个过程中仍存在一些问题,如在土地出让市场中过分强调政府的作用,弱化了市场
的作用,使政府成为地价和土地出让量的直接制定者,更有甚者“以地生财”,通过出让土
地增加政府收入、提高政治业绩,但这一举措也标志着我国的土地市场得以恢复和发展起来。
自2002年7月1日起,土地由行政划拨、协议出让改为市场“招、拍、挂”。
以2004
年8月31日(称为“8·31”大限)为界,大限之前符合划拨、协议转让的土地,准予办理相
关手续,不符合条件的一律转为市场招标、拍卖、挂牌,简称“招、拍、挂”。
调控政策的
直接作用如下:
一是建设用地投放量减少,调控前建设用土地是报批制,限制相对较少,只
要符合条件,一般都能获准通过;调控后实行投放制,政府视宏观情况控制投放量,投放量
逐年减少。
二是开发企业先期投入增加,调控前一般采取边筹资边开发边缴费的滚动开发模
式,先期投入相对少;调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳,先期开发投入陡增。
三是土地价格上涨,调控前协议转让土地,有价格商量余地;调控后土地入市竞拍,地价不
仅没有了协商的余地,而且地价往往在竞拍中翻番。
二、住房制度改革
从1979年实行全价售房开始,对于我国房地产发展的30年历程,本文认为大体上可划
分为如下三个阶段:
⑴起步发展阶段
1979年至1982年,我国先后对西安、柳州、梧州和南宁四市以及郑州、常州等城市300
多个县实行全价售房试点和补贴售房制度,标志我国房地产市场已初步启动。
特别是1987
年,第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出:
社会
主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场,而目_应当包括资金、劳务、技术、
信息和房地产等生产要素市场;单一的商品市场不可能很好地发挥市场机制的作用,这是我
国历史上第一次提出建立房地产市场,确立房地产市场的地位。
同年,在烟台、蚌埠等地试
行提租补贴的改革,并于1988年初国务院印发的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度
改革实施方案》上正式将房改纳入中央和地方的改革计划,标志着我国房地产市场的发展从
试点向全国逐步推进。
1991年,国务院提出分步提租、缴纳租赁保证金、新房新制度、集资
合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路,并下发了《关于全面进行城镇住房体制改
革的意见》,这标志着我国城镇住房制度取得了重大突破,进入了全面推进和综合配套改革
的新阶段。
但任何一种改革都是存在风险的。
1992年至1993年问,由于经济增速过高,尤其是沿
海城市出现了“房地产热”,这种“房地产热”大大超过了当地经济发展的需要,导致国民
经济发展严重失衡,金融秩序混乱,金融机构损失惨重。
同时,“房地产热”造成的房价猛
涨、房价收入比和租售价格比极不合理,使得房改的难度进一步加大,但这仅仅是我国住房
改革的一个插曲。
(Z)全面推进阶段
在经历了1992年至1993年的“房地产泡沫”后,1994年我国颁布了《城市房地产管理
法》,为房地产市场的健康发展做出了巨大贡献。
同年,国务院发布《关于深化城镇住房制
度改革的决定》,提出:
住房建设投资应由国家、单位和个人合理负担;改革住房的建设、
供给、分配和管理体制;建立住房公积金制度;发展住房信贷和住房保险;建立规范化的房
地产交易市场;针对不同的消费群体,建立具有社会保障性的经济适用房供应体系和商品房
供应体系。
这标志着我国房地产住房改革进入了一个全面推进的新阶段,也推进了我国房地
产业的市场化和产业化,推进了房地产与相关产业的协调发展。
(3)住房分配货币化阶段
1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,
通知要求年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房货币化。
这是我国住房制度改革和房
地产业发展过程中的一项重大变革。
也标志着我国“房改”按既定目标
化全面推进,向纵深发展。
向商品化、社会
在这一过程中不仅实现了机制转换,促进了房地产业特别是住宅业的发展,大大改善了
居民的居住条件,而目_住宅业成为新的经济增长点和消费点,房地产业也成为国民经济的支4
柱产业,推动了整个国民经济的发展。
三、房地产金融调控政策简要回顾
金融政策作为我国房地产市场调控的重要手段,从2003年开始得到较多运用,参与房
地产调控的力度不断加大。
2003年,央行“121号文件”对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制。
2004年初,为抑制房地产投资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏
观调控政策。
紧接着在2004年4月,国务院发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》,
将房地产开发固定资产投资项目(不含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
2004年10月,央行九年来首次加息,然而此次加息却未能起到预期效果,房地产价格
也在短暂的沉寂之后再度大幅上涨。
2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
一是将现行的商业住房
贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款
基准利率的0.9倍;二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例
可由现行的20%提高到30%;此项政策比“121号文件”力度要大很多。
此时,相关部门尤
其是商业银行开始普遍认识到了房地产贷款风险的长期性。
2006年央行又两次加息、三次上调准备金率,一次提高外汇存款准备金率,目的在于控
制房地产信贷过快增长、控制流动性过剩。
2007年,央行连续六次上调金融机构基准利率、连续十次上调金融机构存款准备金率。
这一年央行频频使用货币政策对宏观经济进行调控,不论是次数还是强度都是空前的,目的
就是为了缓解流动性过剩、避免通货膨胀、引导投资合理增长。
虽然,货币政策的调整不仅
仅针对房地产市场,但对房地产具有十分深远的影响,加息的累积效应显著地增加了房地产
开发企业的开发成本和房地产消费者的购房成本。
1.1.2房地产业在我国国民经济中的地位和作用
一、房地产业对经济增长的贡献
1996年,建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点。
特别是自1998年
房改以来,以住宅建设为主的房地产业已经成为国民经济的一个重要产业,并表现出迅猛发展的态势,在推动国民经济增长、扩大内需、拉动相关产业、扩大就业等方面发挥了积极的
作用。
1998年至2006年,房地产开发投资总额从3614亿元增加到19423亿元,增长了5.37
倍,年均增长22.41%,而同时期全社会固定资产投资和国内生产总值的年均增长速度分别为
18.18%和8.67%,房地产投资增长速度远远高于国内生产总值的增长速度;同时,房地产投
资占全社会固定资产投资总额的比率年均值为16.56%,表明房地产业的投资已经成为中国固
定资产投资和国民经济增长规模和速度的重要力量来源。
同时,房地产开发投资对经济增长的贡献率总体上也逐年提高。
梁云芳(2007)计算了
中国房地产投资对经济增长的贡献率,1998年至2005年分别为6.84%、7.44%、11.53%、
16.59%、14.59%、19.63%、21.81%和16.83%,这一结果表明房地产业的发展已经成为国民
经济发展强有力的保障。
二、房地产业对其他关联产业的带动
房地产业对相关产业的带动作用可以归纳为由于房地产投资对其他相关产业产生的投
资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。
联合国在总结发展中国家的发展历程后认
为,以上两种效应的总和乘数效应为2。
在我国,被房地产业带动的直接相关和间接相关的产业达60多个。
同时,住房消费的
提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。
表1.1
给出了我国房地产业对主要相关产业的带动效应。
表1.1我国房地产业对主要相关产业的带动效应
从上表可知,房地产业每增加1个产值将带动各相关产业1.146个产值的增加,说明房
地产业产业链长,波及面广,亦表明我国房地产业对其他相关联产业的带动作用明显而巨大。
三、房产资产对居民财富水平的贡献
一般而言,居民的财富包括两大类,即金融资产和实物资产。
金融资产是指居民持有的
以货币、银行存款以及有价证券等形式存在的有形资产,其中股票和储蓄是其主要组成部分;
实物资产则是指包括家电、汽车、住宅等在内的耐用消费品,很显然房地产属于实物资产部
分,是一个人财富的重要组成部分。
表1.2给出了我国城镇居民人均财富水平状况。
表1.2我国城镇居民人均财富水平及构成单位:
元、%
6
由表1.2可知,我国城镇居民人均财富总量由1998年的33021元增加至2006年的71532
元,财富总量增长2.17倍,年均增长速度为10.20%,人均房产资产的价值从1998年的21122
元增加至2006年的37105元,房产资产价值增加1.76倍,年均增长速度为7.40%。
虽然房
产资产增长低于财富总量的增长速度,但房产资产占财富总量的比率基本保持在56%左右,
说明房产资产对居民财富水平的贡献巨大。
同时,财富水平也表明居民的消费能力,因此,
房产资产对促进消费、扩大内需起到了至关重要的作用。
1.1.3现阶段中国房地产市场的运行特征
自1998年房改以来,中国经济的发展、政府启动内需的政策等方面的因素均促进了我
国房地产业的高速发展,同时土地价格和房屋销售价格大幅上升以及房屋交易量爆炸式增
长,也有力地促进了国民经济的发展。
房地产业呈现出一派繁荣景象。
但与此同时,中国房
地产业也出现了不少问题。
现阶段我国房地产市场的运行特征主要有如下几个方面:
一、伴随投资总量快速增长投资结构失衡且部分地区投资增幅过高
房地产投资是房地产业发展的基础和源泉,是房地产业发展的原始动力。
自1998年我
国取消福利分房制度、实施住房货币化以来,我国房地产业的投资总量和投资速度增长明显,表1.3给出了现阶段我国固定资产投资和房地产投资状况。
表1.3中国固定资产投资和房地产投资状况单位:
亿元、%
7
1998年至2006年,全国房地产投资迅猛增长,从3614.23亿元增加至19422.92亿元,
年平均增长速度为22.41%。
同时期,全社会固定资产投资从28406.2亿元增加到109998.2
亿元,年平均增长速度为18.18%,房地产投资增长速度比全社会固定资产投资增长速度高
4.32个百分点,表明我国房地产投资总量增长幅度相当大。
但从总体上看,房地产的增长速
度并没有出现1991年海南发生房地产泡沫时的18.87%突跃为1992年114.68%的异常现象,
因此从现阶段我国全社会的房地产投资来看,房地产业的发展态势良好。
此外,房地产投资
总额占全社会固定资产投资总额的比率基本上稳定,特别是自2001年以来,这一比率基本
上维持在18%,说明房地产投资已经成为固定资产投资的重要组成部分,对国民经济的发展
起着重要的推动作用。
同时,这一结果也表明,虽然房地产投资总量增长迅速,但从全国范
围内的房地产投资来看,投资增长状况比较合理。
但自2003年以来,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东房地产投资年平均增长率分
别为29%、31%、30%、33%、31%和40%,而同期全国房地产投资的年平均增长率为25.73%,
表明东部发达地区的投资增长幅度远高于全国平均水平。
另据李木祥(2007)计算,1998年
至2005年全国过商品房的空置率分别为18.0%、19.6%、16.7%、15.4%、14.0%、12.1%、13.7%
和10.5%,即使是2003年以来年平均空置率也为12.1%,超过了10%的国际警戒线标准。
我们再分析房地产的投资结构,表1.4给出了我国房地产的投资结构。
表1.4中国房地产投资结构单位:
万元、%
8
自1998年以来,我国房地产投资结构变化明显,住宅投资的比例呈现上升的趋势,从
1998年的57.59%上升到2006年的70.22%,上升12.63个百分点。
住宅投资比例的上升,是
因为随着我国居民收入的提高、银行信贷条件的改善和房地产市场的深化,住宅产业也成为
房地产业的绝对主体,从而推动了我国住宅建设的迅猛发展。
也正因为此,本文后文实证分
析的对象均为房地产住宅市场。
在住宅投资中,别墅和高档公寓的投资比例总体上呈现上升的趋势,从1998年的5.03%
上升至2006年的7.44%。
办公楼的比重显著下降,从1998年的12%下降到2006年的4.78%。
商业营业用房投资的比例波动不大,其他房地产投资的比例总体上呈现下降趋势。
值得注意
的是住宅投资中的经济适用房投资的比例总体上呈现下降的趋势,从2000年最高的10.88%
下降至2005年最低的3.26%,2006年虽有增加,但增幅不大,这一结果表明目前我国房地
产投资存在严重的供求结构失衡,房地产开发商不顾中低收入家庭的现实购买力,盲目追求
超标开发、豪华开发和高价定位,进而也导致了房价的一路飙升。
从某种意义上来讲,现阶
段的房地产市场对于解决中低收入家庭住房问题方面是失灵的。
二、开发商土地闲置较大但土地价格上涨仍然过快
虽然2004年以来,以“招、拍、挂”为主要特征的新土地制度取代传统的土地协议出
让制度后,特别是“11号令”和“71号令”的出台大大限制了土地供给,但现阶段房地产
开发商的土地储备仍然较多,土地闲置状况严重。
表1.5给出了现阶段房地产开发企业的土地开发状况。
表1.5中国房地产开发企业的土地开发状况单位:
万平方米、%
9
1998年至2004年,全国房地产开发企业土地购置面积基本上呈连年上升趋势,虽然“11
号令”和“71号令”的出台大大限制了土地供给,致使在2005年和2006年的土地购置面积
有所下降,但房地产商总的拥有待开发土地面积却并没有减少,这表明房地产开发商越来越
意识到储备土地的重要性。
但土地储备虽多,完成开发的土地面积增幅却较小,且当年的土
地开发率仅维持在27%左右,说明房地产开发商持地待涨、惜售心态强烈,对地价上涨存在
更高预期,这样就造成了土地严重的闲置。
尽管房地产开发商的土地开发率较低,但自2003年以来地价却迅猛上涨。
1998年至2003
年,我国土地价格保持平稳,相应地这几年的房价也相对平稳的增长。
但自2003年以来,
全国土地价格启动,2004年至2006年土地价格的增长幅度分别为16.9%、17.5%和35.3%,
地价的增长幅度远远高于房价的增长幅度,表明地价上涨是导致房价上涨的重要原因。
造成
这一局面的主要原因固然是土地资源的稀缺性,但同样存在着由于土地交易制度不完善和不
健全而产生的滞后效应,致使地价迅速上涨。
受投机获利需求的驱使,房地产开发商总是千
方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地高价转让,或进行疯狂炒作,
在这种情况下,有限的土地在反复转手交易的过程中,导致价格急速上涨。
三、巨大的房屋需求潜力使部分城市房价上涨过快
1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,
要求自1998年下半年起停止住房的实物分配,逐步实现住房货币化。
与此同时,商品房的销售面积和销售总额均大幅度增长,表1.6给出了商品房的销售状况。
表1.6商品房销售状况单位:
万平方米、万元
1998年以来,全国商品房及住宅的销售面积和销售额保持一致持续增长的态势,商品房
和住宅销售面积的年均增长率为24.26%和24.67%,商品房和住宅销售额的年均增长率为
32.01%和32.87%,销售额比销售面积的年均增长率高7.74和8.20个百分点,这是因为销售
额中包括了房价的上涨因素。
此外,住宅占商品房销售面积的比例均在90%左右,表明现阶
段居民对我国房地产市场中的住宅需求及潜在需求十分旺盛。
我们再来分析商品房销售价格
的增长状况。
表1.7给出了各类商品房的平均销售价格。
10
从上表可知,各类商品房的平均售价,自1998年以来均呈现上升的趋势,且别墅、高档公寓、办公楼和商业营业用房的平均价格远高于住宅价格。
但1998年以来,与居民生活
关系密切的房地产住宅价格呈现出明显的上升趋势,年平均增长率为6.49%,特别是2003
年以来年平均增长率达到了10.64%,尤其是在2004年,房地产住宅价格的增长率竟高达
18.70%,说明近年来我国的房地产住宅价格得到了飞速的增长,房价居高不下。
此外,据国
家计委、国家统计局2002年第四季度对全国35个大中型城市房地产市场调查,全国房屋销
售价格平均上涨3.5%,但东部地区的宁波、青岛、上海房屋销售价格涨幅分别达到17.8%、
11.5%和9.7%,表明东部发达地区的房屋价格明显高于全国平均价格。
另外,根据国家计委
经济研究所“2002—2003年度中国行业景气分析报告”指出,国际上房价和居民收入之比
一般在4—6倍,而我国许多地区已超过了8倍,如辽宁房价收入比为11.5,北京为11.0,云
南为10.6,上海为9.9,天津为8.9,海南为8.9,广东为8.0。
四、自有资金不足造成对银行较高的依赖性
1998年以来,我国房地产业资金投入总额迅速增长,促进了我国房地产业的快速发展。
1998年至2006年,我国房地产业资金投入总额从4414.94亿元增加到27135.55亿元,年均
增长率达到24.58%,这是相当高的增长速度。
目前,我国房地产业的资金来源主要包括国内
贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源。
表1.8给出了各种资金来源占资金总量的比重。
表1.8中国房地产开发企业的资金来源结构单位:
%
16
了研究,发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期;Pritchett(1984)研究了1967
年至1982年美国经济周期对房地产投资的影响,认为房地产供求之间存在着“领先—滞后”
关系,从而存在周期波动。
Ortalo和Rady(2004)分析了英格兰和威尔士住宅交易量与宏观
经济波动之间的关系,特别揭示了20世纪八十年代金融自由化、人口结构变化对市场中房
地产交易量的影响,最后得出结论认为住宅需求的波动是市场交易量变化的关键因素。
Kim
(2004)从总量、增长趋势及周期波动多个角度分析了韩国住宅价格与GDP、消费支出、通
货膨胀的关系,重点分析了房价是否存在泡沫,最后得出结论认为政府的介入有利于稳定房
价。
Robert和San(2004)基于VARX模型分析了新加坡房价与宏观经济之间的关系,着重
研究了房价的波动可能给宏观经济带来的冲击。
Terry和James(1999)比较了不同口径房地产收益的数据,在此基础上分析了美国房地
产周期波动的结构变化,并分五个阶段讨论了每个阶段影响房地产周期波动的主要因素。
Mark和Geoffrey(2003)的研究表明住宅价格和交易量之间的关系将随着宏观经济的变化而
变化。
此外,Giaccotto和Clapp(1992)、Gallin(2003)、Gurkaynak(2005)以及Hany、
Christos和Anderson(2005)也认为是由于宏观经济环境的变化、房地产市场结构的变化以
及政策性因素引起的市场环境的变化等外生的冲击对房地产周期波动产生了影响。
四、房地产价格与投资的关系
房地产价格对投资的影响比较显著,如Higgins和Osler(1997)认为,经济合作与发展
组织国家在20世纪九十年代初资产价格的下降是投资萧条的重要原因。
Girouard和Blondal
(2001)对OECD国家进行的研究表明,部分国家的住宅价格对住宅投资有着重要的影响。
此外,大多数学者的研究都集中在投资与房价相互影响的讨论上。
Poterba(1984)以及
Topel和Rosen(1988)都认为住宅投资是由住宅价格和重置成本的差距所决定的;Barot和
Yang(2002)对1970年至1998年英国和瑞典的住房投资与Tobin’Q值进行了实证研究,结
果表明两国的Q值都是住房投资的Granger原因;Quigley(1999)的研究明前期房价对当期
房价和信贷的变动起着重要的作用,但不是唯一的因素,同时他还表明投资者的冒险精神和
过度的贷款催生了房价泡沫;Hofmann(2001)对16个国家面板数据的研究表明银行贷款和
住宅价格之间在短期存在显著的双向关系,但是长期只存在从住宅价格到银行贷款的影响;
Gerlach和Peng(2002)在对香港房地产市场的研究过程中发现房价对贷款影响的长期和短
期响应,但是没有发现存在相反的关系;Philip和HaibinZhu(2004)利用17个国家的数据
基于VECM、GARCH等模型对商业用房价格的波动与银行贷款之间的关系进行了详尽的叙述,部分国家的实证结果表明由于信用贷款的扩张推动了价格的波动性。
五、房地产价格与消费的关系
房地产价格与消费之问关系的研究在最近10多年的时问中受到各国研究者的广泛关注,
因为房产资产作为居民财富的一个重要组成部分已越来越影响到居民的消费行为。
关于房价
与消费之问关系得研究大多数学者采用的是财富效应理论,而目_都集中在讨论房地产财富效
应上,但得出的结论却不尽相同。
SkinnerC1989通过分析收入动态平行调查数据(PSID)时发现,房地产财富对消费的
影响较小但很显著;EngelhardtC1996同样应用PSID对房价增长与当前有房者的消费之问
的联系进行了直接的检验,估计得到房地产市场财富效应的MPC大约为0.03oCase等(2003
研究结果表明,房地产财富的增加对消费有积极显著的作用,而房地产财富的下降对消费没
有任何影响。
Girouard和BlondalC2001)还发现了不同国家房地产市场财富效应的大小不一
样,即房地产价格上涨10%,英国能够在1年之内带来0.2%至0.8%的消费增长,挪威能够
在2年后带来0.7%的消费增长,而在日本的消费增长范围则在0.6%}1%之问。
然而,也有少数学者认为房地产市场的财富效应很小或者不存在。
ElliottC1980对消
费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究表明,非金融财富对消费没有影响,因为家
庭往往把房了、汽车、家具和电器看作家庭环境的一部分而不是可以实现的购买力。
Sheiner
01995)指出房价上涨意味着年轻的租房者必须为明天购房节省今天的钱,从而减少当前消
费,而现有的住房者因房价上涨所增加的消费可能被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消,
从而社会总需求不变。
LevinC1998}对退体历史调查数据(RHS}进行了详细研究,实证的
结果表明房地产对消费没有影响。
Tracv,Schneider和Chan01999)发现房价波动引起的消
费变动可能比股市波动引起的消费变动小得多,房价非预期增长提升家庭真实财富的程度依
赖于家庭计划在现有房了的居住时问,对于不想在现有住宅长
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