新县金盛广场 餐饮休闲娱乐项目策划书 123.docx
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新县金盛广场餐饮休闲娱乐项目策划书123
新县城区餐饮休闲
娱乐中心计划书
——2017.05——
目录
第一章项目概要………………………………2
第二章市场分析………………………………3
第三章项目定位分析……………………………5
第四章项目实施计划……………………………9
第五章项目设计理念……………………………13
第六章自营风险分析与应对策略………………14
第七章招商方针…………………………………16
第一章项目概要
本项目抓住餐饮、休闲娱乐行业迅速发展的市场机会,依据项目的地理位置、新县的旅游风景城市的充分了解,结合当地的实际情况,最大限度地利用当地市场的雄厚资金、专业团队、社会关系等各方面的资源优势,致力于在信阳新县打造一个集餐饮、休闲娱乐与高端酒店于一体的全新休闲娱乐品牌。
Ø项目包装:
“黄金海岸”、“金盛广场”(暂定)。
Ø项目定位:
城区高档休闲娱乐中心(暂定)。
Ø经营主体:
高端酒店、特色餐饮(本地及外地特色)、超市、银行、足浴、洗浴桑拿、美容美发、豪华KTV、酒吧、大排档(暂定)。
Ø经营面积:
大门南边36间:
本公司办公、银行、特色餐饮、超市、大排档;大门北边27间:
洗浴桑拿、足浴、酒吧、豪华KTV、美容美发;售楼部:
城区高端豪华酒店。
(暂定)
Ø辐射面积:
辐射项目南2公里;辐射项目北5公里。
Ø消费人群:
政府人员、企业老板、高薪白领等群体,适合于朋友接待、商务接待、附近居民、政府接待等活动;适合年龄在16—50岁之间。
第二章市场分析
一.休闲娱乐行业市场分析
随着中国经济、人均收入的高速增长、人民生活质量的提高和传统保健产业的发扬光大,休闲娱乐成为现代人重要的生活方式,休闲娱乐行业在中国异军突起。
经济的高速增长,必然伴随着休闲娱乐产业的发展,这是经济发展的一条规律。
据统计,全国休闲娱乐产业的年产值超过3000亿人民币。
“休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动,日益成为经济繁荣的重要因素。
目前,休闲服务的第三产业已经成为社会主导劳务市场,休闲业在GDP中已近一半的份额。
新县作为旅游城市的市场基础,结合项目的地理优势。
随着人们工作、生活节奏的不断加快,生活水平的稳步提高,餐饮、休闲娱乐在短短的近几年内异军突起,正成为现代人消除“亚健康”的潮流和时尚。
足疗、按摩推拿、KTV等休闲健康理疗形式,不仅逐渐为市民大众喜闻乐见,而且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈的场所,也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。
在欧洲、日本、韩国、东南亚,休闲理疗养生正渐成为习惯,国内出现的一些企业也以“阳光操作、规范经营”的休闲保健理念给市场带来了巨大的商机和发展空间。
二.锦绣花城项目周边休闲娱乐行业的经营现状
通过对锦绣花城项目周边进行考察发现周边中低端餐饮休闲娱乐较多,例如:
盛世金典音乐会所、一品酒楼、怡美山庄、爱心家园、千足阁养生会馆、魅力金座KTV、茗香园、红城KTV、一点香火锅、金玉酒店、鑫海湾国际酒店等;而大型餐饮、休闲娱乐规模商户却寥寥无几。
根据本项目拟建的规模和档次,在休闲娱乐理疗方面,我们相对于周边的鑫海湾国际酒店、魅力金座KTV、千足阁养生会馆、西亚超市等距离本项目较近的同类经营企业列为关联单位,作为重点考察的对象。
以下是三组经营情况分析表:
1.周边关联休闲理疗单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
茗香园
怡美山庄
千足阁养生会馆
席位数量
20
XXX
XXX
经营面积
XXX㎡
XXX㎡
XXXX㎡
设备档次
中高定位
中等定位
低定位
服务项目
沐足、按摩
沐足、按摩
沐足、按摩
收费情况
XX元/双钟
XX元/双钟
XX元/双钟
上座率
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
2.周边关联夜总会娱乐KTV单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
鑫海湾KTV
魅力金座KTV
红城KTV
包间数量
XX
XX
XX
经营面积
XXX㎡
XXX㎡
XXX㎡
设备档次
高档定位
中高档定位
中等定位
收费情况
XXX元/间
XXX元/间
XXX元/间
开房率
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
3.周边关联餐饮单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
鑫海湾酒店
金玉酒店
一点香火锅
包间数量
XX
XX
XX
经营面积
XXX㎡
XXX㎡
XXX㎡
设备档次
中档定位
中档定位
中档定位
收费情况
XX元/人
XX元/人
XX元/人
上座率
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
平时:
XX%
节假日:
XX%
结论:
从上面的调查表分析,锦绣花城项目周边的休闲、娱乐、餐饮企业大多处于中档定位,无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。
而且从以上的上座率和开房率来看,锦绣花城项目周边的休闲娱乐市场远未达到饱和状态,仍处于需求大于供应的市场状况。
第三章项目定位分析
一.项目品牌定位
根据对新县休闲娱乐行业市场状况的分析,深入了解行业市场的需求状况,本项目品牌定位为高端市场品牌,通过硬件环境投入、高质量的专业服务、准确客源定位、品牌形象推广等方式,打造一个集餐饮、休闲与娱乐于一体的高端餐饮休闲娱乐品牌。
二.项目客源定位
根据项目的高端品牌定位,结合新县当地市场状况及本项目的经营业务范围,细分和定位本项目的客源群体为:
1.保健理疗业务客源定位:
政府人员、企业老板、高薪白领等群体,适合于朋友接待、商务接待、政府接待等活动。
2.娱乐业务客源定位:
政府人员、企业老板等群体、附近居民,适合于较高规格的政府接待与商务接待等活动。
3.餐饮业务客源定位:
政府人员、企业老板、附近居民、高薪白领等群体,客源十分充足。
三.项目产品定位
1.产品组合定位
足疗是传统理疗的重要组成部分,社会上普遍认同经常进行专业的足疗,能够起到保健作用。
对比推拿按摩、SPA、桑拿等理疗形式,足疗能被更广泛地接受。
因此,本项目在保健理疗业务方面的产品组合定位中,依然以专业的足疗作为核心产品,配合传统推拿按摩的服务产品,适应市场需求。
同时,针对高端客户的政府或商务接待需求,增加餐饮和夜总会娱乐服务产品,让高端客户群感受“餐饮—休闲—娱乐”一条龙的至尊享受,以高质量的硬件环境和服务获得高端群体的青睐,引领高端消费。
2.产品价格定位
本项目客源定位的锁定在当地高端的客户群,高质量的硬件环境及“专业、至尊享受”的产品的组合,决定了需要在价格方面区分目标群体。
因此,在产品定价方面,本项目的价格定位以高出市场平均价格约10%—20%的定位,以体现高端的品牌定位,增加盈利的能力。
四.项目SWOT分析
1.优势
Ø专业休闲理疗技法,针对高端群体打造“餐饮—休闲—娱乐”至尊享受的专业服务体验,易获得客户的青睐,打开高端客户市场;
Ø项目选址位于新区较繁华且幽静的地段,行业经营环境成熟,周边客源充分;
Ø新县旅游城市经济发展迅速,休闲娱乐的市场需求旺盛;
Ø拥有良好的社会关系资源及雄厚的资金实力。
2.劣势
进入市场的时机相对滞后;
Ø产品价格定位较高;
Ø项目商户经营用地为租赁形式,经营成本较大。
3.发展机会
得益于社会经济的高速发展,休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时期。
结合新县的实际情况,锦绣花城周边市场上暂未出现专业、高端的,集餐饮、休闲理疗与夜总会娱乐与一体的会所式经营品牌。
以此为契机和卖点,将有利于迅速占领新县休闲娱乐的高端市场,引领新县高端休闲娱乐消费。
4.竞争威胁
新县当地市场上中低端娱乐的经营单位较多,大多收费较低,消费者对现有非专业理疗娱乐的认识较根深蒂固,这都将给项目带来较大的竞争威胁。
总结:
经过综合的SW0T分析,新县整体经济环境的快速增长、对休闲娱乐业的政策相对宽松,为本项目的投资提供了良好的环境。
契合休闲娱乐行业进入快速发展时期的市场机遇,准确把握市场需求,针对目前市场存在的缺陷,细分目标群体,采取差异化定位的市场经营策略,发挥项目品牌的专业技法、高质量服务、良好硬件环境的优势,满足专业、高端、综合的市场需求。
第四章项目实施计划
一.组织架构建设
财务行政
自营店长
工程审核
物业经理
招商专员
合同洽谈专员
宣传专员
招商主管
副总经理
招商经理
总经理
董事会
二.项目实施流程
为了科学规范本项目,尽量避免由于项目前期因定位失误,重复装修,运营管理不善等原因,导致的投资风险。
招商与自营时按以下运作流程运行。
第一步:
编制《餐饮休闲娱乐中心项目计划书》
第二步:
依据《餐饮休闲娱乐中心项目计划书》进行项目方案招商及审定,同时进行自营资金规划与筹措。
第三步:
确定项目运行合作单位(包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位)。
第四步:
组建项目执行团队(包括招商运营、财务、行政等人员),该团队与各合作单位共同组建项目筹备小组。
第五步:
项目筹备小组共同拟定筹备进度日程表,各部门严格按日程表交叉作业运行。
第六步:
在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运行模式,组建优秀的专业运营团队,完整财税规划方案,采用行业信息化管理系统等;同时注重装修施工质量,以及设备的选用。
第七步:
拟定开业方案,按倒计时进行适当营销推广,同时选定项目开业后的运营管理方式。
第八步:
成功开业,稳定经营。
第九步:
获取强大社会资源平台与社会影响力,并且有效实现自营现金流积累。
三.项目实施日程安排
日期
计划工作内容
备注
2017年5月下旬
完成项目计划书(定版)
2017年6月底前
1.完成租赁协议模板
2.设定筹备办公室及装修
3.项目核心筹备人员到位,主力店选定
4.招商宣传及收取意向金
2017年7月上旬
隆重招商
2017年7月下旬
商户进场装修
2017年9月上旬
1.督促完成装修及商户服务人员招聘到位
2.商户对服务人员自行培训
3.协助完成相关证件、执照的办理
2017年10月1日
隆重试业
第五章项目设计理念
本项目的产品、价格及品牌均定位为新县当地的高端市场,因此,在硬件投入方面,必须具备做到区别于新县当地的一些娱乐场所的环境设计,做到别出心裁、与众不同。
结合当前郑州、上海、广州等一线城市的知名休闲娱乐场所的主流环境设计,让硬件条件成为赢得市场竞争的有利因素之一。
以下参照一些知名的餐饮娱乐休闲场所图片。
(休闲足疗洗浴环境设计参照)
(夜总会KTV环境设计参照)
(餐厅环境设计参照)
第六章自营风险分析与应对策略
一.政策风险
政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛,或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项,或项目启动后无法正常进行。
应对策略:
A.项目启动前进行充分的调查、分析和论证;
B.加强与政府有关管理部门的沟通,引用其他城市的行业发展情况,获取政府部门支持;
C.通过各种方法把项目置于法律保护之下;
D.严格按行业规范标准操作实施项目。
二.自营资金风险
资金风险是指投资者对资金的需求估计不足,资金的安排、使用计划不周密,从而造成资金缺口,以致延长项目的建设周期,增加建设成本,最终延缓项目开业时间,丧失市场先机,延长项目投资回收期及影响各项财务指标。
应对策略:
进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划,确保资金能够按计划投放。
三.自营铺位市场风险
市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险,包括国家宏观经济出现危机,新县市薪资水平相对较低等,在这种情况下,人们的消费欲望和消费水平下降,餐饮收入减少,最终导致经营亏损。
应对策略:
A.抓住目前国家经济形势稳定,新县市经济快速发展,人们消费能力不断提高的大好时机,千方百计加快项目装修速度,使项目尽快投入使用,收回投资;
B.项目投入使用后,密切掌握和预测国内、省内、新县的经济动向,提前采取适当的应对措施:
C.对经营管理进行精心策划,使项目赢利能力达到最大化;
D.坚持走品牌道路,将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。
E.压缩运营成本。
四.自营竞争风险
竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加,市场供大于求,休闲娱乐项目之间削价竞争,导致经营收入减少。
应对策略:
A.充分做好市场竞争的思想准备,认识到市场竞争是不可避免的,对会所进行认真的客户定位和市场定位,从投资立项开始就认真进行经营管理规划,同时根据市场情况的变化不断修正规划。
B.在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性,主题以新取胜;保证以核心文化内涵来打造项目,使之成为行业品牌,持续拉长项目的运营周期。
C.充分利用良好的自然环境,最大限度地走差异化发展的路子,创造独特的文化主题风格,最大限度地使该项目具有不可替代性;
五.自营管理风险
经营管理风险主要包括由于没有经营管理的经验,对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性,企业自身管理思想落后于时代的发展,管理思想老化、僵化、管理制度的不健全,责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。
应对策略:
A.项目开业后聘请专业的职业人士参与管理;
B.导入一套健全、规范的管理模式,建立完善的管理体系;
C.在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建,从而确保会所工作人员的专业度;
D.注重对各级员工的培训,提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性,为标准化、规范化管理打下坚实的基础。
第七章招商方针
一.招商方向:
立足本地招商,以县区内投资客、私营企业主、公务员、企业高管及富裕本地人群为主,主力店可考虑外地企业加入,同时兼顾异地特色商业经营者加入。
业态招商以特色和异域风情的休闲娱乐、餐饮文化店为主;以文化氛围较浓的休闲娱乐饮食为主,而购物和其它服务性质的商户兼顾。
要以本地有一定知名度的商户为主,但也要引入以外的特色餐饮、休闲娱乐品牌商户;要注重品牌化和特色的体现,以特色明显的地方名吃、民族特色招商,杜绝和定位业态相冲突业态的引入。
二.招商策略:
多渠道宣传招商,通过招商人员、社会资源、媒体和招商活动的配合来提高招商的效率,发挥传媒的传播优势把市场信息尤其是“餐饮—休闲—娱乐”招商信息准确发布出来,招商人员寻找目标商户并邀请意向商户座谈,组织恳谈会来推动推动招商良性循环。
策划活动,宣传和体现项目优越性;主力店可周期内策划流动特色美食、娱乐等活动,达成多人气餐饮娱乐市场,宣传预热市场,进而转换成为以商铺为主的美食娱乐街区,促使商街成熟,吸引更多商家,完善街区业态。
积极造势招商,力求主力店及早到位。
三.招商要点:
商业街区前期需预热和招揽人气,可以优先点位美食烧烤,以小博大,带动人气活跃整体商街。
以主力店吸引,推动商街整体化规模化,两者并进,市场可快速成长。
四.招商政策:
招商中,可酌量对业态进行优化调整,优惠政策强力支持。
经营形式以租赁和自营结合;租赁方面,租金分区对待,均月租可参考一间(一拖二层)为元/m2。
目前市场租金为1间为元/m2。
前期可收取商户的意向金;采取租金代替抵押金形式,到期返还,根据品牌业态免租3到6个月租期,作为商业培育期;根据品牌业态不同签订合约。
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