孤儿院建设工程项目可行性研究报告.docx

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孤儿院建设工程项目可行性研究报告

孤儿院建设项目

可行性研究报告

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目概况

项目名称：

孤儿院建设工程

建设单位：

建设性质：

新建

项目负责人：

项目建设地点：

项目建设规模：

新建孤儿院2500㎡

项目总投资：

255万元。

可研报告编制单位：

1.2项目编制依据

本项目工程可行性研究受项目承办单位的委托，根据以下依据进行本项目的可行研究：

（1）项目建设单位可行性研究委托书

（2）《投资项目可行性研究指南》；

（3）《投资项经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《民用建筑设计通则》GB50352—2005；

（5）2004年工程概算定额设计规范；

（6）建设单位提供的工程地形等资料。

1.3项目实施单位简介

X县民政局座落于琴江镇东城南大道，县体育馆斜对面，占地面积2300平方米，建筑面积3800平方米。

内设秘书股、救灾救济股、优抚安置股、社会事务股、低保办、募委办、地名办、老龄办、社会福利院、流浪乞讨人员救助管理站、烈士纪念馆、殡葬管理所。

主要职能是为群众提供城乡居民最低生活保障、农村五保供养、困难群众生活救济、退役士兵和军休干部安置、优待抚恤、基层政权和社区建设、村务公开民主管理、民间组织管理、婚姻登记、收养登记、救助管理、地名区划、婚丧改革等多项服务。

1.4研究工作过程

受X县民政局的委托，XX建筑设计有限公司组织有关专业技术人员对X县孤儿院建设工程进行了可行性研究。

在对该县孤儿生活服务用房进行调查、研究的基础上，确定了近期建设孤儿院的建设方案。

本可行性研究报告按照国家有关政策规定，结合X县总体规划，进行了实地考察，并对项目单位提供的材料进行了现场踏勘。

以此为基础编制《X县孤儿院建设可行性研究报告》。

1.5项目研究的范围

（1）在调查分析X县孤儿的生活服务用房现状和发展条件的基础上，充分论证建设孤儿院必要性和可行性。

（2）对项目建设规模、投资规模进行比较论证，并设计出可行的方案。

（3）对项目总投资进行估算和对社会效益进行评价。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1—1

表1—1主要技术经济指标表

序号

项目内容

单位

单价

数量

投资额

一

建设总规模

M2

2500

二

项目总投资

万元

255.85

1

其中：

申请专项投资

万元

30.00

2

自筹资金

万元

225.85

三

固定资产投资

万元

255.85

3.1

建安工程费

万元

229.75

3.2

工程建设其它费

万元

16.9

3.3

预备费

万元

9.2

第二章需求分析与建设规模

2.1项目建设的必要性

目前，全县共有“无生活来源、无劳动能力、无法定抚养人”的各类孤儿400多名，其中父母双亡的69人。

他们大部分散居在各乡镇敬老院及农户家中，由于县域经济基础薄弱，地方财政困难，孤儿福利事业基础设施建设发展滞后。

因此，在县域亟需建设一个收养孤儿、弃婴的孤儿院，以便接纳，收养目前散居在社会的弃婴和孤儿。

X县孤儿院建成后，将彻底改变原来孤儿、弃婴居无定所、生活居住环境差等现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，将更好的改善孤儿的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐成长，切实解决我县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。

将加快X社会福利事业发展，促进全县经济社会又好又快发展。

2.2项目进展情况

根据X县孤儿供养现状，为改善供养条件，县政府已同意新建孤儿院，县发改委、县民政局已对新建孤儿院工作进行了前期工作筹备。

项目建设单位己对所需设备等项工作进行了调研，所需设备可区域内解决。

2.3建设规模

新建孤儿院，设置床位100张。

建筑面积2500方米。

建设内容包括孤儿住房、儿童活动中心、餐厅及配套设施。

第三章区域条件与场址选择

3.1项目所在区域的基本条件

3.1.1地理条件

项目选址于琴江镇古樟村石板桥，交通方便。

由于场址充分考虑了建设选址要求，场址独立，管理方便，因此项目场址具有良好的建设条件。

3.1.2自然条件

地质：

土壤类型以山地紫色页岩土为主。

场地中无地表水。

场地位于丘陵坡地上，经专业部门勘探，无断层和大的烈隙，是布置建筑物较理想的地质条件。

地震：

根据国家地震烈度分区图的划分，X县地震基本烈度为6度，地震动峰加速度不大于0.05g，拟建建筑物工程重要性等级为三级，拟建建筑物设防按常规设防执行。

气象、水文：

X县是典型的丘陵山地湿润季风气候，县慈善救助中心地处于琴江镇古樟村内，区内地势较高，无洪水威胁。

3.1.3社会条件

X县委、县政府及县民政局对X孤儿院建设高度重视，建设所需的水、电等各项条件具备。

3.2项目选址

项目选址于X县社会福利院院内，由于场址充分考虑了建设选址要求，场址独立，管理方便，因此项目场址具有良好的建设条件。

第四章项目建设规模与主要内容

4.1项目组成与标准

4.1.1项目组成

（1）工程项目设计

（2）土建工程及装修工程；

（3）试运行；

（4）正常运行。

4.1.2项目标准

建筑设计按《民用建筑设计通则》（GB50352--2005）之总体布局和儿童用房要求进行规划设计。

X县孤儿院生活服务用房。

总建筑面积2500m2。

4.2建设规模与主要内容

4.2.1平面布置方案

在设计中，贯彻《民用建筑设计通则》（GB50352--2005）之用房规划标准，以及《宿舍建筑设计规范》之要求，结合本地情况进行设计，孤儿生活用房为三层，按要求布置各功能用房，并符合规范中给排水、电气、消防、环境等具体要求。

（1）项目一楼设置住房和厨房、膳厅；以及楼梯间、卫生间等公用设施，该层建筑面积800m2。

（2）项目二、三楼设置住房、活动室，建筑面积1700m2。

每层建筑面积为850m2。

项目总建筑面积2500m2。

4.2.2结构方案

X县孤儿院主体结构初步按混合结构考虑。

规划建设层数为三层。

根据有关规范要求，拟建建筑物抗震设计等级按三级，乙类，6度设防执行。

第五章总图布置及辅助工程

5.1主要场所布置方案

5.1.1规划设计总说明

（1）平面布局紧凑，充分利用市政管线资源：

以充分利用以有建筑与道路和己敷设的给排水、电力、通讯管线等优势以缩短工程管线，从而降低能耗、节省投资和运行能源。

（2）功能齐全，以人为本：

在X县孤儿院用房设计中体现，设计中强调应考虑的特殊性质和具体用途，在生活服务用房设计中按照在功能布置上力求达到满足不同功能要求规定。

同时在设计中充分体现以人为本的人性化特点。

（3）优化环境、风格柔和

X县孤儿院建设用房建筑因地处琴江镇总体用地规划区内，因此在布局上充分考虑该建筑与周围环境与建筑物的过渡与衔接，在建筑设计中既突出本建筑物庄重的形象，又体现简洁明晰、给人以亲和感，并辅以大片绿地与水体。

在绿化上根据X县气候特点，选择合适的植物品种和绿化方式，减弱建筑物对自然环境的影响，形成四季常青、具有立体感和明显层次感的怡人室外环境，景观设计展现了X特色，具有明确的主题和层理。

（4）水电设施：

规划对已有市政管线条件进行了充分的分析，在各种管理的布局与走向的选择上，考虑接入的各种条件，采用新技术与新设备，以保障供应为前提，使之经济合理。

5.2公用辅助工程

5.2.1给排水工程

X县孤儿院扩建用房用水接入圩镇自来水网线。

本地区供水主管网已覆盖，供水充足有保障。

排水设污、雨水管道，污水经处理构筑物处理后排入小溪，雨水汇入校雨水管网后排放。

室外给水以De110的PVC管。

室外污、雨水排水采用DN300-500砼管。

室内给排水管线均采用PVC管，计算在土建项目中。

5.2.2动力及公用工程

（1）电力负荷预测。

X县孤儿院建设用房单位建筑面积负荷密度按70瓦/平方米，规划建筑面积为2500平方米，因此总用电量为175千瓦。

（2）配电系统。

市政供电线路已接入院内，本期利用已有院内供电系统扩容，采用低压线接入楼内，并按建筑布局布置室内外线路及照明。

5.3节能工程

5.3.1设计依据

节能是国家发展经济的一项长远战略方针。

国家鼓励开发、利用新能源和可再生能源。

国家制定节能政策，编制节能计划，并纳入国民经济和社会发展计划，保障能源的合理利用，并与经济发展、环境保护相协调。

国家鼓励、支持节能科学技术的研究和推广，加强节能宣传和教育，普及节能科学知识，增强全民的节能意识。

国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评保的规定》。

任何单位和个人都应当履行节能义务，有权检举浪费能源的行为。

本项目节能设计依据的规范主要为：

《关于X市实施<江西省居住建筑节能设计标准>有关规定性指标修改意见的说明》；

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

5.3.2主要设计原则

用能单位应当按照合理用能的原则，加强节能管理，制定并组织实施本中心的节能技术措施，降低能耗。

用能单位应当开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。

未经节能教育、培训的人员，不得在耗能设备操作岗位上工作。

执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。

能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。

设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能设备。

5.3.3节能措施综述

1、制定节约能源措施；节约能源、有效用能、保证品质；

2、节能从小处着手，随手关闭不必要使用之照明及其它用电设施；

3、科学有效的建立数据化管理工作，加强能源使用数据的统计记录工作，多比较，多分析，不断改进节能措施；

4、能耗的记录要与客观环境的相关条件有关，也要记录天气温度和相对湿度等数据；

5、水资源也是重要能源，也要加强管理，节约用水，其消耗也要做好统计工作；

6、加强设备的维护保养工作，良好的保养也能节约能源；

7、建立正确的设备运行操作和管理模式，管理也能产生节能效益；

8、建筑中配装水表、电表等能量计量仪表，以便用户检查耗能情况，及时制定节能措施。

9、房屋建筑屋顶采用节能隔热板、以减少太阳辐射热对室内的影响，使室内降温设备节能。

10、采用节能性的建筑设备，包括采用塑钢窗、室内节能供热系统控制设备等。

11﹑适时采用新型节能设备，引入信誉较好的节能服务公司参与节能管理工作，将更有效地节约能源。

第六章环境保护、劳动安全与消防

6.1环境治理措施与标准

本项目为X县孤儿院建设，建设与使用期间产生一定量的建筑垃圾与污染物，因数量较小，对环境产生污染均较小。

6.1.1项目施工期间的主要污染及防治措施

1.项目施工期间的主要污染：

建筑噪声：

主要是施工机械设备运行时发出的噪声，主要影响是晚间施工将对周边居民产生一定影响。

建筑垃圾：

施工过程中会产生尘土及建材废弃物，对周边环境可能造成一定影响。

2、项目施工过程中的环境保护

项目施工时应根据环保有关规定要求，结合项目所处地理位置，制定相应的环保措施，以防止或减轻粉尘、噪声、振动、建筑垃圾等对周围环境的污染和危害。

项目竣工后，应立即修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。

6.1.2项目运营期间的主要污染与防治措施

生活污水及粪便：

本项目运营期间主要污染源是大楼建筑产生的生活污水及粪便。

根据环境保护相关法律法规的要求，项目必须建设污水处理设施，本项目运行过程中所产生的污水，可统一按有关规范经过严格的消毒，经检测合格后定期排放。

生活污水进入化粪池处理后，排入市政的污水管网，排污方便且有保证。

噪声：

根据《民用建筑设计通则》（GB50352--2005），居住区室内昼间允许噪声级不应大于50dB（A声级）、夜间允许噪声级不应大于40dB（A声级）。

本项目的主要噪声源为室内空调等运行时产生的空气动力性噪声，按照以上环境噪声要求，故选择空调设备时，应选用低噪声的静音空调等，以满足规范的要求。

建筑垃圾：

因场地西南区域填方较多，项目土建完工后可在该处作填埋压实并复土作绿地处理。

生活垃圾：

按可回收和不可回收垃圾分类放置，经垃圾收集站统一收集后，交环卫所进行处理。

本项目雨水经管网收集后排入市政雨水管网。

对附属工程厨房油烟设置除油烟装置进行处理，废气达标后排入大气。

本项目为美化环境、净化空气、营造一个优美、适宜的环境，在新建建筑物周围进行绿化设计。

建筑物周围均以草坪围张，设有花坛、水体，种有常绿和落叶乔木、花灌木、花卉等，项目总绿化率为35%。

6.2安全卫生措施

安全卫生是本项目管理中必不可少的一部分，在项目建设时应予以充分考虑，消除不安全因素对人体健康的危害，为孤儿创造一个安全、清洁、无污染的居住环境。

安全卫生措施

1、按照国家规定的各类安全标准和设计规范，根据行业特点，项目中的设备选型及安装、电气安装和危险设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。

2、对可能发生的触电、火灾等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。

3、定期检查、检验安全卫生措施的实施效果，建立安全卫生档案。

定期对职工进行身体健康检查。

4、严格执行卫生、消毒制度。

定期喷洒药剂进行消毒。

5、各功能区设有流动水洗手设备。

流动水洗开关采用感应式既节约用水，又卫生环保。

6、建筑物内应定时通风换气，必要时进行空气消毒；地面应湿式清扫。

6.3劳动安全与职业卫生机构

机构设计及人员：

项目建设期间，建设单位组织成立项目建设安全领导小组，由业主方、施工方、监理方分别派员参加，负责项目建设全过程的质量安全管理，对施工过程中的突发安全事故应有安全预案。

项目运营期间，应建立服务快捷的应急服务机制。

施工现场派驻日常监测检验人员。

负责项目建设期间工程质量安全的监督，确保项目高质量建成。

6.4消防措施和设施方案

根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）和各专业提供的有关设计资料，本项目建筑物耐火等级为二级：

总平面布置与各层平面布置应严格按照现行防火规范设计，以满足安全、防火和消防要求。

建筑物之间留有足够防火距离，并设有消防通道或场地以供消防车通行，道路宽为6米，并设成回车通道，符合防火规范设计。

本工程按二级耐火等级设计。

按要求设防火分区，采用耐火极限不低于1小时的非燃烧体与其他部分隔开。

楼梯间为天然采光和自然通风的楼梯。

各层均设疏散指示图标，疏散走道及楼梯间均应设事故照明。

按《建筑设计防火标准》规定，同一时期内的火灾次数按一次考虑，室外消防用水量，一次灭火用水量为20L/S；室内消防用水量按规范要求可不设。

本项目采用生活、消防联合给水系统，室外主要给水管网呈环状。

室外消火栓采用地上式，每个消火栓的间距不大于120m，消火栓距路边2m，作为消防给水管，管径不小于100mm，以满足消防供水需求。

本工程除设室外与室内消防用水外，每层均设有手提式干粉灭火器。

第七章项目实施进度安排

7.1项目实施机构

7.1.1建立项目实施管理机构

（1）成立X县孤儿院建设领导小组，下设办公室，负责本项目建设管理。

（2）本项目对工程的勘察设计、施工和材料采购实行公开招标。

（3）本项目的工程施工必须由具有相应资质条件的工程队伍进行施工。

（4）本项目实行工程监理制，由具有相应的资质的监理单位进行监理。

7.1.2本项目建设管理组织机构

为加强项目的组织管理，成立X县孤儿院建设领导小组，由分管民政的县领导任组长，县发改委、财政局、建设局、民政局等单位负责人为成员，县民政局组织实施。

7.1.3资金管理

实行专户储存，保证项目资金专款专用，资金管理设立项目专项资金帐户。

7.1.4勘察设计和设备订货

主要基建项目的勘察设计通过招标选择有资质的单位。

通用设备招标采购，专用设施垂直订购。

7.1.5施工准备

（1）现场为X县社会福利院内、其施工用水电均已具备。

施工道路已有通道接入。

（2）施工所在地较平整、场地土石方工程已完成，本项目施工条件较好。

7.2项目实施进度

本项目建设总工期为9个月，具体进度安排如下：

（1）项目前期工作2010年6月前完成。

（2）初步设计、地质勘探、施工图纸设计、项目立项后1个月完成。

（3）工程报建、招投标工作，确定施工单位完成设计后1个月内完成。

（4）建安施工：

6个月

（5）配套设施完善，正式交付使用1个月

第八章投资估算与资金筹措

9.1估算依据

（1）本项目投资表编制依据如下文件：

《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》2004年

《江西省安装工程消耗量定额及单位估价表》2004年

《全国统一机械台班费用定额（江西省预算价格2002年）》

《江西省装饰装修消耗量定额及统一基价表》2004年

《江西省建筑安装工程费用定额》2004年

（2）本估算包括X县孤儿院项目建设工程的工程建安费，工程建设其它费，设备总投资，总预备费等费用。

（3）有关材料价格和工程预算定额，依据全国统一工程预算定额《江西省单位估算表》及取费标准；设备等参考X市有关单位近期采购的市场价测算。

8.2项目投资估算

8.2.1总投资估算表

1、建筑工程费、安装工程费

本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地区同期同结构建筑工程单位平均造价，经调查测算，得出2009年9月X县混合结构建筑的单位工程平均造价为550-620元/M2，考虑X县孤儿院的构造特点，其单位工程平均造价为600元/M2；室内外装修与节能工程费为200元/M2。

安装工程所需设备列入安装工程费，按建筑面积为计算基础，单价分别为：

给排水工程30元/M2，消防给水与设施10元/M2，供配电与照明工程40元/M2，弱电工程5元/M2，道路170元/M2。

由上估算该项目建筑工程费，详见下表。

建筑安装工程费用估算表

序号

项目名称

建筑面积

（平方米）

单位造价

（元/M2）

合计（万元）

一

X县孤儿院

1

土建工程

2500

600

150

2

室内外装修工程

2500

200

50

3

给排水工程

2500

30

7.5

4

消防给水与设施工程

2500

10

2.5

5

供电照明工程

2500

40

10

6

弱电工程

2500

5

1.25

小计

2500

885

221.25

二

道路

1

道路工程

500

170

8.5

小计

8.5

合计

229.75

2、工程建设其它费用

a、本项目土地为政府划拨土地，投资估算中不含获取土地的费用、建设用地报批规费等。

该工程费用暂不考虑。

b、建设单位管理费，按工程费用的1.0%计取；

c、据《X市城市建设综合配套费征收管理办法》的有关规定，本项目建设可免缴城市建设综合配套费；

d、勘察费按工程费用的0.3%计取；

e、设计费按工程费用的2.0%计取；

f、建设监理费按建筑工程费用的1.8%计取。

其它费用估算详见下表。

工程建设其它费用估算表

序号

费别

费率

计算基础

费额

（万元）

备注

1

土地征用费

0

政府划拨

2

三通一平

1.0

3

建设单位工程管理费（或代建费）

1.0%

项目总投资

2.30

4

项目可行性研究费

0.30%

估算总投资

0.69

5

工程设计费

2.0%

总建安费

4.6

6

工程项目勘察费

0.30%

总建安费

0.69

7

工程建设监理费

1.8%

总建安费

4.14

8

招标代理服务费

0.5%

总建安费

1.15

9

工程审计费

0.5%

项目总投资

1.15

10

工程保险费

0.06%

总建安费

0.13

11

施工图审查费

1.0元/M2

0.25

12

竣工图编制费

6.00%

设计费

0.3

13

白蚁防治费

2.0元/M2

建筑面积

0.5

合计

16.9

3、基本预备费

基本预备费是指在项目实施中可能发生但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：

一是在年批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；经批准的设计变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；

二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；

三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；

其估算公式为：

基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率。

由于X县公安交通警察指挥中心业务用房项目方案明确，计算项目与费用贴近市场，因此其费率可取较低值，参考项目取值标准，该项目基本预备费率初定约4.0%，基本预备费为9.2万元。

4、涨价预备费

根据《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）的规定，该项目建设工期为9个月，按目前的通货膨胀水平，国家投资主管部门未公布要求必须计涨价预备费。

故本项目涨价预备费为0元；

5、建设期利息

因本项目建设所需资金来源为国家专项资金与地方预算自筹，因此，在本项目无建设期利息估算。

8.2.2投资估算汇总表

经估算，本项目总投资为255.85万元，其投资构成见下表。

项目总投资估算汇总表

序号

费用名称

投资额（万元）

占项目总投资的比例（%）

1

建筑工程费、安装工程费

229.75

89.80

2

工程建设其他费

16.9

6.60

3

基本预备费

9.2

3.60

4

涨价预备费

0

5

建设期利息

0

6

项目总投资

255.85

100

8.3资金筹措

项目建设资金来源为争取社会捐助150万元，县自筹106万元的方式解决。

第九章社会效益评价

1、项目完成后，可以容纳社会弃婴、孤儿100名，初步形成集收养、康复、娱乐、学习为一体的孤儿院，让他们有一个健康成长、快乐生活的场所。

2、项目完成后，有利于更好地改善孤儿的生活条件，提高其生活质量，为其健康快乐地成长创造了必备条件。

3、项目完成后，有利于我县福利事业各项业务的正常开展，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化院区环境，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务功能，为全县福利事业做出更大的贡献，发挥显著的社会效益。

4、项目完成后，有利于维护社会稳定，推动社会和谐进步将起到积极的作用。

第十章项目招标方案

10.1实施方案

根据《中华人民共和国招标投标法》和《江西省实施<中华人民共和国招标投标法>管理办法》等有关招标文件规定，组织项目建设的招投标工作。

具体实施方案如下：

1、招标内容：

本项目勘察设计、监理不进行招标，由建设单位择优委托有相应资质的单位进行工作。

建筑施工、安装全部进行招标。

设备购置部分进行招标。

2、招标范围：

新建X县孤儿院项目工程。

3、招标方式：

公开招标。

4、招标组织形式：

委托有资质的招标代理机构代理招标。

5、评标、定标：

评标由招标人依法组建评标委员会负责，评标委员会由九人组成，其中技术、经济方面专家不少于六人。

评标委员会推荐的中标候选人限定一至三人，并标明排列顺序，由招标人按顺序依次确定中标人。

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