我爱我家杭州二手房市场分析报告.docx
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我爱我家杭州二手房市场分析报告
我爱我家2008年杭州二手房买卖市场分析报告
文/我爱我家市场研究中心阮骏
1、2008年杭州二手房买卖市场政策热点梳理
1.12008年杭州二手房买卖市场相关政策例表
1.22008年杭州房地产市场十一大关键事件
1.2.1央行首次上调准备金率释放进一步缩紧信号
1.2.2钱江经济开发区打造生活品质之城新领地
1.2.3两会中温家宝的政府报告要抓紧建立住房保障体系
1.2.4市公积金贷款个人最高申请额缩减至30万元公积金放款收紧
1.2.5小中介关门如潮大中介规模缩一半
1.2.6万科率先打折迅速回笼资金
1.2.7九月央行四年来首次降息拉开了下半年降息大幕
1.2.8秋冬季杭州频刮“保值促销风”
1.2.9杭州市出台“24条”内容几乎涵盖了房产交易的所有参与者
1.2.10国家出台“十项”举措,降低首付比例,利率最优惠打七折
1.2.11国务院出台新政松绑二套房营业税征收5年减至2年
2、2008年杭州二手房买卖市场状况回顾
2.12008年杭州二手房买卖市场整体状况
2.22008年杭州二手房买卖市场交易价格变化
2.32008年杭州二手房买卖市场不同权属交易量变化
2.52008年杭州二手房买卖市场交易居室、交易面积比重变化
2.62008年杭州二手房买卖市场交易价格比重变化
2.72008年杭州二手房买卖市场成交客户群体构成比重变化
2.82008年杭州二手房买卖市场客户需求状况分析
3、2009年杭州二手房买卖市场状态展望
3.12009年全年杭州二手房交易总量约在2万—2.5万之间
3.22009年上半年杭州二手房价格有小幅下降空间,下半年逐渐平稳
3.3中小户型需求不减受政策影响部分户型交易量上升
3.4近郊区域二手房市场有望成为热点
1、2008年杭州二手房买卖市场政策热点梳理
1.12008年杭州二手房买卖市场相关政策列表
图表:
2008年杭州二手房买卖市场相关政策
政策名称
颁布日期
实施日期
发布单位
主要内容
作用
关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知
08.1.8
08.1.9
国务院办公厅
1.严格执行土地用途管制制度;2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设;严格控制农村集体建设用地规模;3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为;4.严格土地执法监管。
为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策,坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。
经济适用住房开发贷款管理办法
08.1.13
08.2.4
中国人民银行
1.开发经济适用房,房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内。
.开发经济适用房,房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%,比35%的常规要求有所降低。
3.开发经济适用房,房地产开发企业的贷款期限一般为3年,最长不超过5年,比常规2年的还款期限有所延长。
此政策将使更多开发商投入建设经适房,从而使保障性住房提高。
对于低收入家庭来说,将有能力进入买房市场。
《经济适用住房开发贷款管理办法》的公布,表明政府从金融方面下手,是解决低收入家庭住房问题最有效的措施之一。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率
08.1.16
08.1.25
中国人民银行
从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国央行将实行从紧的货币政策,进一步完善人民币汇率形成机制,更好地调节社会总需求和改善国际收支平衡状况,促进国民经济又好又快发展。
抓紧建立住房保障体系
08.3.5
08.3.5
全面人民代表大会
1、坚持从我国人多地少的基本国情出发,建立科学、合理的住房建设和消费模式。
大力发展省地节能环保型住宅,增加中小套型住房供给,引导居民适度消费。
2、坚持正确发挥政府和市场的作用,政府主要制定住房规划和政策,搞好土地合理供应、集约利用和管理,重点发展面向中低收入家庭的住房。
高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。
3、坚持加强对房地产市场的调控和监管,规范和维护市场秩序,促进房地产业持续稳定健康发展。
健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难,改善农民工居住条件。
二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。
四要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。
依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率
08.3.18
08.3.25
中国人民银行
从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
为落实从紧的货币政策要求,继续加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率
08.4.16
08.4.25
中国人民银行
从4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次上调后,普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准。
央行表示,此次上调是为了继续落实从紧的货币政策要求,加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长。
房地产开发企业所得税预缴问题的通知
08.1.1
08.4.16
国务院税务总局
对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
文件强调房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率
08.5.12
08.5.20
中国人民银行
从5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
进一步压缩银行的信贷规模,减少市场可供贷款的货币流量。
受到准备金率提高的影响,银行对于贷款的审批和发放可能将因此而更加谨慎。
这对于一些资金链比较紧张的的房地产企业来说压力将进一步增大。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率
08.6.7
08.6.15
中国人民银行
从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
受准备金率提高的影响,银行对贷款审批、发放可能更加谨慎。
这对资金链比较紧张的房地产企业的压力将进一步增大,同时个人住宅消费信贷中,对第二套住房的贷款政策,特别是银行对“小、老”房源放贷将继续从紧。
08.6.25
从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
杭州公积金贷款额度收紧
08.6.12
08.6.1
杭州住房公积金管理中心
职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的,最高可贷额度调整为30万元;低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)最高贷款额度则调整为20万元。
通知同时规定,职工及其配偶均缴存市住房公积金的,具体可贷额度按人分别计算,合计最高贷款额度为50万元。
二手房受政策影响较小,新旧标准相比,公积金放贷对房龄要求更苛刻。
该通知明确,2000年(含)之后的二手房贷款,最低首付三成;2000年以前的最低首付四成。
下调贷款基准利率和存款准备金率
08.9.15
08.9.16
中国人民银行
从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。
降息不仅是扩大购房消费的有力杠杆,中央利用放松政策来缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”,更是对整体楼市的一个利好消息。
同时,此次降息有助于消除从去年年底开始的市场观望情绪,缓解不少购房者担心进一步加息而导致购房成本上升的心理。
08.9.25
从2008年9月25日起,存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
下调存贷款基准利率
08.10.8
08.10.9
中国人民银行
从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
此次降息距离9月15日央行公布的首次贷款基准利率下调还不到一个月。
进入降息通道后,购房者持续进入还款“减压”状态,每月的按揭数目在减少,购房成本在降低。
08.10.15
从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
杭州“24条”楼市新政
08.10.13
08.10.14
杭州市人民政府
购房入户政策;
商品房契税、印花税补贴;
明确界定购买第二套住房的对象;
简化存量房交易纳税申报手续;
放宽住房公积金贷款政策。
第一条购房入户政策将原先的下沙、滨江、钱江新城扩大到除了萧山、余杭两区之外的整个杭州市。
事实上由于这两年老城区土地开发殆尽,老城区新盘数量屈指可数,而杭州二手房可以90%的交易量都在主城五区,购房入户政策扩大对于二手房来说显然是个好消息;第四条,存量房交易的税收补贴将使二手房交易买卖双方的税赋大大降低。
据统计,存量房交易,省市的税收分成是2:
8,市政府全额补贴,意味着买卖双方将少承担70%的税费,因此政策最受益的就是二手房交易的双方,他们的交易成本大幅度降低。
中央政府出台政策,降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷款首付
08.10.22
08.11.1
财政部、国家税务总局、中国人民银行
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
另外,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
虽然,减免税费尽管实际意义不大,但指向性意义很大,因为这实际上表明了中央政府救市从“蓝图”走向现实。
在两次连续利好的作用下,自住型改善型需求将得到松绑。
下调存贷款基准利率
08.10.29
08.10.30
中国人民银行
从2008年10月30日起,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
个人住房公积金贷款利率保持不变。
这是央行时隔6年决定下调金融机构一年期存贷款基准利率0.27个百分点,释放出增加流动性、保持经济增长和稳定市场预期的信号。
下调存贷款基准利率
08.11.27
08.11.27
中国人民银行
从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
虽然央行此项政主要应对的是国内严峻的宏观经济形势,拉动内需,但是如此大的降幅将使购买房者的购房成本再次降低,同时困扰银行的存贷款倒挂问题也将迎刃而解。
二套房政策放松,营业税“五变二”、“全额变差额”
08.12.17
08.12.17
国务院
1、加大保障性住房建设力度;2、进一步鼓励普通商品住房消费;3、引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。
减免二手房交易营业税,明确“改善型普通住房”定义,放松二次房贷。
下调存贷款基准利率
08.12.23
08.12.23
中国人民银行
央行决定,从2008年12月23日起,下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时,下调中央银行再贷款、再贴现利率。
单次降息对市场的刺激不是很大,但从9月开始连续5次的降息,将大幅度的降低消费者买房的成本
08.12.25
中国人民银行
从2008年12月25日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
数据来源:
我爱我家
·1.2、2008年杭州房地产市场十一大关键事件
·1.2.1央行首次上调准备金率释放进一步缩紧信号
今年1月16日央行宣布,从1月25日起,首次上调存款准备金率0.5个百分点。
这也是今年第一次上调人民币存款准备金率,延续了自2007年下半年开始国家货币从紧的政策,释放了货币紧缩信号。
此后,央行在3月、4月、5月、6月等连续六次提高准备金率,上调均为0.5个百分点。
半年内连续六次上调准备金率,明显是国家货币政策逐渐从紧的步骤,以此规避信贷风险、抑制通货膨胀。
存款准备金,就是中央银行(中国人民银行)根据法律的规定,要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户,对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。
上调准备金率最直接的影响是进一步压缩银行的信贷规模,受准备金率提高的影响,银行对贷款审批、发放可能更加谨慎。
这对资金链比较紧张的房地产企业的压力将进一步增大,同时个人住宅消费信贷中,对第二套住房的贷款政策,特别是银行对“小、老”房源放贷将继续从紧。
·1.2.2钱江经济开发区打造生活品质之城新领地
开发区规划总面积23.8平方公里,首期启动区块规划用地面积5.91平方公里。
条条道路通罗马水陆交通四通八达
秋石快速路正在紧锣密鼓地施工建造中,今后待秋石快速路建成后,从钱江新城到开发区,就不用再绕来绕去,可以直接抵达320国道。
由于京杭大运河从开发区北面穿过,居住在开发区的市民出行也可以搭乘著名的运河水上巴士抵达杭州市中心,不久的将来运河大力整治后,两岸的风光可以一路行来慢慢欣赏。
与此同时,公共交通也正在筹备开通中。
将在6月30日前要开通。
除上述交通方式外,万众瞩目的地铁一号线也将惠及钱江经济开发区。
计划在2011年建成、开通,预计从世纪大道站到武林广场只需要28分钟。
一号线的二期工程还将在开发区荷禹大道、兴元路口设置终点站,预计到2012年能够开工建设,届时,地铁将把钱江经济开发区与杭州主城和临平副城、下沙副城无缝连接起来。
高起点规划描绘品质生活新画卷
根据总体规划,钱江经济开发区以星河路和兴元路形成“一心二轴三地四区”的布局结构。
“一心”即公共主中心,依托公园绿地安排行政办公、管理、商务、商业金融、文化娱乐、研发培训等公共设施,并辐射服务周边区域。
“二轴”即以主干路星河路和兴元路为依托形成的“十”字形公建发展轴和产业发展轴。
“三地”即创建三大基地:
新材料和新能源高科技发展基地、传统产业高新技术化基地,信息港和新药港建设的拓展性基地。
“四区”即四个生活配套居住区。
依托运河、塘栖古镇和枇杷原生保护地西太洋,形成沿运河南岸、以“西太洋”湿地公园为核心的大型居住区;以公共主中心和规划地铁终点站为横轴,充分利用周围规划有密集的公共建筑,商贸、服务、金融、教育、休闲等设施齐全及地铁口的有利条件,形成一批高层住宅群;同时,在开发区东北角和西南角规划了二个新农村社区,安置原散居农户集中居住。
在道路方面,开发区内规划道路将形成“六纵六横”的道路交通网络主骨架。
配套管线实现“八通”。
配套规划建设先行开发区“核心”现雏形
开发区的另一个目标是建设成一个宜居宜业的现代化复合型新城。
据了解,开发区公共主中心的规划定位为:
集商务(含科技孵化)、金融、办公、商业、休闲娱乐、居住、医疗、卫生、公交枢纽等公共设施为一体的能达到国内一流水平的综合性公共中心。
公共主中心的服务设施配置,则按照功能分为两类,一类是基本配套服务,主要考虑能够满足本园区内生产与生活居住的基本服务,如生活服务、文化娱乐、行政管理、商业金融等,规模以能满足其所服务范围为宜,即强调公共服务设施“精而全”;还有一类属中级公共服务,如商务办公设施、研发中心、培训基地等。
·1.2.3两会中温家宝的政府报告要抓紧建立住房保障体系
国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说,要抓紧建立住房保障体系。
要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业。
温家宝说,总的指导原则是:
(1)坚持从我国人多地少的基本国情出发,建立科学、合理的住房建设和消费模式。
大力发展省地节能环保型住宅,增加中小套型住房供给,引导居民适度消费。
(2)坚持正确发挥政府和市场的作用,政府主要制定住房规划和政策,搞好土地合理供应、集约利用和管理,重点发展面向中低收入家庭的住房。
高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。
(3)坚持加强对房地产市场的调控和监管,规范和维护市场秩序,促进房地产业持续稳定健康发展。
温家宝强调,今年要采取四项措施:
一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。
今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元,比去年增加17亿元;地方各级政府都要增加这方面投入。
同时,要积极改善农民工居住条件。
二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
合理调整城市土地供给结构,增加中小套型住房用地。
三要综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。
四要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。
依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
同时,要加强农村住房建设规划和管理,切实解决农村困难群众住房安全问题。
·1.2.4市公积金贷款个人最高申请额缩减至30万元公积金放款收紧
今年6月1日起,杭州发布了《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知》。
该通知明确,杭州住房公积金贷款额度收紧:
职工公积金月缴存额高于杭州市月缴存标准(438元)的,最高可贷额度调整为30万元;低于的(但不低于最低月缴存额标准182元)最高贷款额度则调整为20万元。
而在此前的旧标准中,申请人每月缴交的住房公积金大于182元(个人合计缴交),同时小于393元(个人合计缴交)的,贷款的最高额度为30万元;申请人每月缴纳的住房公积金大于393元(个人合计缴交)的,贷款最高额度为50万元。
也就是,个人申请公积金贷款最高额度由50万元缩减为30万元。
该通知中对二次购房以及二手房房龄更加苛刻。
二次购房可贷成数减少。
此前第二次购房可按普通住房标准按揭七成。
新规定明确,按揭减少至少六成,可按揭房款少了一成。
在二手房的房龄上,该通知明确,2000年(含)之后的二手房贷款,最低首付三成;2000年以前的,最低首付四成。
而此前旧标准以“1995年”为界,1995年(含)以前最低首付四成,1995年以后最低首付三成。
新旧标准相比较,公积金放贷对房龄要求更苛刻了。
今年上半年商业房贷收紧,公积金贷款的优势被扩大。
公积金贷款受追捧,导致公积金可供贷款额度紧张的状况。
公积金限贷,一方面是缓解公积金资金吃紧压力,另外,也是收紧房贷的另一个“口袋”。
1.2.5小中介关门如潮大中介规模缩一半
今年夏天起,杭州房产中介门店陆续开始关门,并且涉及面不再是一两家小规模中介公司,而是波及许多杭州中大型规模的品牌房产中介,情况很不乐观。
一家有四十多家直营店的房产中介,目前为止已经关了约一半门店。
另一家房产中介去年高峰期时门店数量曾达近50家,现在只剩10余家。
还有一家拥有十三家门店的中介,至今也只剩下三四家了。
“之所以关了这么多门店,是因为只要行情一不好,房产中介就很容易亏本经营。
”说起开设中介门店的经营成本,一位业内人士给记者算了一笔账。
一般普通地段的店面,月租金在1万元左右;一家普通门店配有六名经纪人,大约需要支付员工月薪共1.5万元左右;还有其他的后勤行政管理成本、水电打印费用等,这些每月大约为1.5万元,林林总总必须开支合计要四五万元,因此每家门店每月产出起码要高于五万元才能有所盈利,通常要交易四单业务以上。
如果门店地段好,经纪人的人数和店面租金超过上述举例,那么经营成本无疑会更高。
而杭州二手房交易量今年下半年以来持续低迷的市场现状,使得房产中介门店经营举步维艰。
自今年7月至10月,杭州二手房月交易量一直在800-900套之间徘徊,其中九月的月交易量甚至仅为667套。
另一方面,根据不完全统计,今年7月前杭州市场上有大大小小的中介机构及门店1400多家。
这就意味着,很多门店一个月都交易不了一套房子,最后产不出业绩,只能选择无奈关门。
·1.2.6万科率先打折迅速回笼资金
9月3日,万科在杭州正式推出了“万客会十周年青年置业计划”,就其开发的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁4个楼盘,进行为期12天的降价促销活动。
万科当天一共推出了216套优惠房源,户型集中在90平方米以下,最高优惠幅度达7.5折,最终实现销售认购133套,一天就将1.08个亿收入囊中。
打折次日,万科又拿出了魅力之城和白鹭郡南的220套房源加入青年置业计划,当天再次实现认购112套。
而在之后的几天内,万科也顺利地撑起了杭州楼市预定交易的大半壁江山。
一石激起千重浪,万科打折之后的一个月内,先后有钱江国际SOHO领寓、名城·燕园、南北·西岸、野风·现代景苑和华鸿·汇盛德堡数个楼盘先后跟进,折扣最大力度下探至七折,一举刷新了杭州楼市当时已经公开的最低折扣,杭州楼市弥漫起漫天打折烟雾。
当中,万科楼盘曾因业主闹事而中途中断销售,汇盛德堡还没开始销售就在前期业主的干扰下夭折,燕园、西岸、现代景苑则分别对老业主进行了差价补偿。
与此同时,由美国次贷风波引发的世界金融风暴,随着雷曼兄弟9月15日的倒下也愈演愈烈。
中国贸易出口严重受挫,国内经济形势的不确定性也进一步加剧了购房者对楼市的观望。
·1.2.7九月央行四年来首次降息拉开了下半年降息大幕
9月15日,央行公布下调贷款利率和存款准备金率,即从9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。
紧接着10月8日央行发布公告,从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
自10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次降息距离9月15日央行公布的首次贷款基准利率下调还不到一个月。
10月29日晚央行再次宣布,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,下调存贷基准利率各0.27个百分点。
这是央行两个月内第三次降息,距离上次降息仅过去21天。
存贷利率下调幅度最大的是2008年11月27日,央行宣布即日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时下调的还有准备金率。
从2008年12月5日起,下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
同时,继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。
进入降息通道后,今年九月起购房者持续进入还款“减压”状态,每月的按揭数目在减少,购房成本在降低。
·1.2.8秋冬季杭州频刮“保值促销风”
市场不景气,保值于是成了购房者眼下最迫切也最朴素的愿望。
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