为落实岳阳市城市总体规划.docx

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为落实岳阳市城市总体规划

目录

第一章总则……………………………………………………1

第二章控制分区……………………………………………3

第三章村民区（点）布局规划…………………………………8

第四章近期建设规划…………………………………………10

第五章规划控制要求…………………………………………11

第六章规划实施措施与建议…………………………………11

第七章附则……………………………………………………12

第一章总则

第一条为落实《岳阳市城市总体规划》（2008~2030），顺利实施《岳阳市区集体土地村民区（点）布局规划》，落实规划控制要求，提出本规划的管理及相关控制标准，特制定本文本。

第二条本文本是岳阳市区在集体土地上建设村民区（点）的法定指导性文件，凡在规划范围内编制各项规划及进行建设活动，应遵照本规划。

第三条本规划未包括的内容应符合国家、湖南省及岳阳市的有关法律、法规、标准、规范等相关条款的规定。

第四条规划范围

本规划范围为岳阳市区所辖行政范围，其用地面积为1463.2km²（其中建成区面积86.32km²）。

第五条规划指导思想

按照“统一规划、统一设计、统一管理、统一施工、统一配套建设”的要求集中建设，使村民区（点）规划合理、管理规范、建设有序、惠及民生。

第六条规划目标

坚持城乡统筹发展、和谐发展，增强公共服务能力，改善村民区（点）人居环境质量，提高土地集约利用水平，实现城中村地区与城市其它地区的协调发展，构建和谐岳阳。

第七条规划依据

1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）

2）《城市规划编制方法》（2006）

3）《岳阳市城市总体规划（2008-2030）》

4）《岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）》

5）岳阳市人民政府《岳阳市城市规划区内集体土地上村民集中建设自住房屋规划管理规定》

6）岳阳市人民政府《岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法》

7）岳阳市中心城区已批各片区控制性详细规划

第八条规划期限

规划期限为2010-2030年，其中：

近期2010-2015年；中期2016-2020年；远期2021-2030年

第九条本文本条文中的黑体字部分为规划确定的强制性内容，其余为指导性内容。

第二章控制分区

第十条控制分区原则

1、与岳阳市城市总体规划、土地利用总体规划相协调。

2、节约用地，保护耕地。

3、尊重民意、科学决策。

4、有利生产，方便生活。

5、落实科学发展观、建设节约型社会。

第十一条控制分区

将城市规划区划分三个区域，即禁止建设区域、严格控制区域和一般控制区域，以加快城乡一体化进程，改善城乡居住环境，实现城乡统筹。

1、禁止建设区域：

指禁止村民建设自住房屋的区域，具体包括：

1）城市总体规划所确定的绿地、水域用地：

南湖、东风湖、吉家湖、芭蕉湖、松阳湖、白泥湖、肖田湖、洋溪湖、濠河等湖泊及其生态绿地控制区；城市公园如岳阳楼公园、金鹗公园、南湖公园、君山公园等规划的26个公园；沿湖风光带、大桥河风光带、长康路（107国道）防护带、高压电力走廊、生态走廊、铁路及高速公路两侧防护带。

2）城市规划区内的基本农田：

粮食作物、油类作物、棉花、蔬菜等经济作物的高产耕地。

3）城市规划区内的森林用地：

鹰咀山、黄茆山、昆山、枇杷山、黄毛大山、陀鹤山、笔架山以及省、市、区、乡镇所确定的林业用地。

4）100年一遇洪水淹没区、洞庭湖湿地保护区：

城市防洪大堤面向长江、洞庭湖一侧的滩头、坡地、湿地等以及长江、洞庭湖水中岛屿、滩头地等。

5）大江、大湖（长江、洞庭湖）防洪大堤内侧100m地段（护堤区）、内湖河流不小于30m地段（生态保护区）、以及水库、水塘、水源地的生态保护范围；市区内河流及水源地：

新墙河水系、南湖水系、芭蕉湖水系、白泥湖水系；铁山水库至金凤桥水库水渠（城市水源）两侧各不小于30m地段。

6）风景名胜区内的主要景区控制保护范围：

岳阳楼景区、君山景区南湖景区团湖独立景点城陵矶独立景点。

7）沿铁路干线两侧各不小于20m地段，沿武广高速铁路两侧各50m地段，铁路支线、专用线两侧不小于10m地段；沿高速公路两侧各50m，沿国道两侧不小于50m、省道和一级公路两侧各不小于20m地段、二级和以下等次公路两侧各不小于100m地段.

8）500KV高压电力线走廊宽40m地段，220KV高压电力线走廊宽30m地段，110KV高压电力线走廊宽20m地段；沿其他工程管线（光缆、天然气、油管等）两侧各10m地段。

2、严格控制区域：

指村民建设自住房屋必须进入经规划许可的村民区，即住宅小区和住宅组团，系单元式住宅、限一户一套的区域，具体包括：

城市总体规划所确定的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、特殊用地等。

村民建设自住房屋必须在严格控制区域（城市规划建设区）内，居住用地现状属农村集体土地并留有较大空地的城中村中选择一些作为村民居住区建设用地上进行。

3、一般控制区域：

指村民自建住房必须进入经规划许可的村民点，一户限建一栋。

具体范围包括：

除禁止建设区域和严格控制区域用地外的其它用地列入一般控制区域，允许村民在经规划确定的村民点内进行自住房屋建设。

第三章村民区（点）布局规划

第十二条岳阳楼区村民区（点）布局

行政区划范围面积为404.28平方公里。

规划确定村民点的建设规模一般为100户以上，以利于完善基础设施配套建设，节约土地。

根据岳阳市城市总体规划的用地布局，结合楼区范围的现状实际情况，保留50个建设较好村民点，规划新建村民区16个，村民点17个，具体详见表3-1。

岳阳楼区村民区（点）布局一览表表3-1

规划保留现状

村民点（50个）

梅溪乡（10个）

煤代油项目拆迁还建点、洞氮、已内酰胺谢家山、延寿七队拆迁还建村民点、田易组、花果畈吴家村、花果畈易家五四四厂、梅溪中学四屋组、汨纺、张家村民点

城陵矶办事处（3个）

华能还建小区一期、二期、跑马地村民点

洛王办事处（8个）

潘家、望岳、碉堡山、藕塘坡、琵琶王水库、私营街、雷锋山、鲁家坡村民点

新路口办事处（12个）

城郊村、新北、看守所城郊、余家垄、袁家庄、岳城、廖家坡白石、得胜陶家、胡家、马壕塑料厂、土桥、望岳村民点

金鹗山办事处（3个）

岳荣社区、水泥厂、磨子山岳荣村民点

三眼桥办事处（7个）

李家冲、八中李家、建湘路石家、东环路下王、公安局地段枫树、枫树岭、鲤鱼嘴村民点

王家河办事处（1个）

枫树村还建点

奇家岭办事处（6个）

理工学院一、二期、蔡家村易家、秋芳、敖里、马鞍村民点

规划村民区（17个）

梅溪乡（3个）

茶园组、张家组、刘家组村民区

新路口办事处（2个）

岳城青龙嘴、青年堤村民区

五里牌街道办事处（1个）

柴家村民区

枫桥湖办事处（2个）

康岳刘王组、枫桥湖村民区

金鹗山办事处（1个）

磨子山村民区

城陵矶办事处（2个）

滨湖大王组、九岭胡家组村民区

奇家岭办事处（5个）

金桥、仓田组、桐子坡、白杨坡、金仙村民区

郭镇乡（1个）

民院村民区

规划村民点（17个）

梅溪乡（3个）

胥家桥村八屋组村民点两个、驾校果园村民点

郭镇乡（14个）

畈中村汪家冲、畈中村贺家2处、杨家嘴、双塘村陈八、双塘村冲源、马鞍村樟树铺、枣树村枣树、磨刀村磨刀、建中村赵建中、建中村许家庄、麻布村麻布、麻布村河湾里、麻布村黄元山村民点

说明：

规划建设区155km2以内，规划村民区17个，村民点3个；155km2以外，村民点14个。

第十三条君山区村民区（点）布局

行政区划范围面积为696.5平方公里，本次规划范围仅包括君山垸（面积为89.89平方公里），其它区域参照执行。

保留现状3个村民点即林角佬、望城、柳林洲，规划结合君山区实际情况将林角佬、望城二处村民点规模适当扩大建设。

规划村民区3个，包括林角佬、望城、柳林洲村民区，共规划村民点共22个。

详见表3-2

君山区村民区（点）布局一览表表3-2

规划村民区（3个）

柳林洲镇（1个）

柳林洲村民区

西城办事处（2个）

林角佬、望城村民区

规划村民点（22个）

柳林洲镇（11个）

新河村、瓦湾村、芦花洲村、长沟子村、五星村、三家店两个、岳华村、新洲村、双五村两个村民点

西城办事处（11个）

二洲子村、黄泥套村、上反嘴村、双元村、景明路居委会、松湖居委会、望城居委会三个、永成村、濠河村村民点

说明：

规划建设区155km2以内，规划村民区3个，村民点3个；155km2以外，村民点19个。

第十四条经济开发区村民区（点）布局

行政区划范围面积为252.51平方公里。

保留3个村民点，规划村民区8个，包括金凤桥办事处的八字门村1个、分水垄村2个、梅子柿村2个、新华村1个、新园村2个，规划村民点共计104个。

详见表3-3

经济开发区村民区（点）布局一览表表3-3

规划保留现状村民点（3个）

金凤桥办事处（1个）

牛郎组村民点

通海路管理处（1个）

大桥村民点

康王乡（1个）

羊角山村民点

规划村民区（8个）

金凤桥办事处（7个）

分水垄村两个、梅子柿村两个、新华村、新园村村民区两个

通海路管理处（1个）

八字门村民区

规划村民点（104个）

金凤桥管理处（7个）

白石村、硚石村苏家畈、硚石，金凤桥村甘罗家、放荷组、史家坡，监申桥村邱家组村民点

三荷乡（26个）

花园村老屋、王家、公诚村马家冲、向阳村唐家组、土马村白屋组、平地村水库组、信诚村老屋、韩龙村姚家冲、平龙村平龙、龙桥村老屋组、双桥村刘家、联合村古头冲、东方组、花果村花果、巴山村巴山、三旗港叶家、三荷村胡家坡、迎丰村荷丰、神塘村神塘、群贤村群贤、珊桥村珊桥、洪山村吴氏冲、王桥村王板桥、星光村星光、二王村二王、荞藤村荞藤村民点

西塘镇（35个）

西塘村中街、杨家村杨家一组、茨木村游东组、岳彭村岳彭一组、二组、三组、张彭村铁铺组、易家组、彭家村双权组、兴东组、金家村青上组、何家组、青下组、金黄村前头组、畈头组、周东组、周西组、仁长村一组、三组、峡山村宋一组、胡四组、兰桥村冷水组、山下组、新老村杨元组、三店村刘木组、断头组、李家组、宋营村坳上组、杨家组、真力村胡家组、中家组、高城村杨一组、高一组、泗水村郑家组、水口组村民点

康王乡（36个）

羊角山2个，熊彭村熊彭、金山寺村、木里港村、康王村、茆山村、建新村、长岭村长岭头、茶蔸村、薛家村、夹铺村夹铺、木安村、青云村、小桥村邱一组、方家、陈八、乐园村坳上组、青坡一组、上邓一组、新和村、新合村、斗篷村甘家组、乔头组、光辉村黎新组、艾家村、乌江村冯家组、石塘组、仓库组、龙凤村卫星组、条二组、中心组、荣和村藕塘组、后屋组、白湖村杨源、红旗、杨埠村七组村民点

说明：

规划建设区155km2以内，规划村民区8个，村民点5个；155km2以外，村民点102个。

根据经济开发区实际情况，规划对现有大桥和牛郎村民点规模适当扩大，对处于严格控制区范围内规划的白石村民点，由于特殊情况采用一户一基方式建设。

第十五条南湖风景区村民区（点）布局

行政区划范围面积为35平方公里。

保留现有4个村民点，包括上、下渔光新村、湘北女校、园艺场还建村民点。

规划村民区4个包括渔光新村徐家组、黄沙湾、八仙台、月形湖村民区。

详见表3-4

南湖风景区村民区（点）布局一览表表3-4

规划保留现状村民点（4个）

上、下渔光新村、湘北女校点、园艺场还建村民点

规划村民区（4个）

渔光新村徐家组、黄沙湾、八仙台、月形湖村民区

第十六条云溪区村民区（点）布局

云溪区村民区（点）布局规划按照云溪区城乡统筹规划实施。

第十七条村民点的建设必须按照先规划后建设的原则进行。

在一般控制区域内不允许城市居民建设自住房屋。

第十八条规划各村民区（点）的建筑高度、风格、色彩等应按《岳阳市城市风貌规划》要求，在进行各村民区（点）详细规划和建筑设计时予以落实。

第四章近期建设规划

第十九条规划期限2010——2015年

第二十条根据城市建设的发展，近期到2015年，规划村民区（点）16066户，用地面积145.8ha。

其中：

建设村民点3751户，用地面积59.2ha；建设村民区12315户，用地面积86.6ha。

第二十一条岳阳楼区村民区（点）近期建设

规划到2015年，岳阳楼区建设村民点410户，占地面积8.8ha；村民区5675户，占地面积33.8ha。

具体详见表4-1

岳阳楼区近期建设村民区（点）规划一览表表4-1

村民区（点）

规划户数（户）

用地规模（ha）

备注

岳阳楼区

八屋组村民点1

220

4.6

八屋组村民点2

90

2.0

大桥组村民点

100

2.2

康岳村民区

125

0.8

枫桥湖村民区

600

3.6

张家组村民区

2000

11.8

茶园组村民区

400

2.4

金桥村民区

660

3.9

仓田村民区

660

3.9

桐子坡村民区

300

1.8

白杨坡村民区

300

1.8

金仙村民区

530

3.2

柴家组村民区

100

0.6

小计

6085

42.6

第二十二条君山区村民区（点）近期建设

规划到2015年，君山区建设村民点650户，占地面积14.0ha；村民区900户，占地面积7.4ha。

具体详见表4-2

君山区近期建设村民区（点）规划一览表表4-2

村民区（点）

规划户数（户）

用地规模（ha）

备注

君山区

望城村民点2

500

10.7

景明路村民点

150

3.3

九公里村民区

500

4.0

林角佬村民区

200

1.7

柳林洲镇村民区

200

1.7

第二十三条经济开发区村民区（点）近期建设

规划到2015年，经济开发区建设村民点1977户，占地面积26.4ha；村民区3404户，占地面积37.4ha。

具体详见表4-3

经济开发区近期建设村民区（点）规划一览表表4-3

村民区（点）

规划户数（户）

用地规模（ha）

备注

经济技术开发区

苏家畈村民点

200

4.4

大桥村民点

600（一户一基：

300户，一户一套300户）

8.4

羊角山村民点2

150

3.3

硚石村民点

150

3.3

金凤桥村民点

200

4.4

史家坡村民点

300

6.6

监申乔村民点

110

2.4

白石村民点

660（一户一基：

246户，一户一套414户）

7.9

八字门村民点

250

5.5

牛郎组村民点

71

1.6

分水垄村民区1

800

4.7

分水垄村民区2

240

1.4

梅子柿村民区1

400

2.4

梅子柿村民区2

350

2.1

新华村民区

500

3.0

新园村民区1

200

1.2

新园村民区2

200

1.2

小计

5381

63.8

第二十三条南湖风景区村民区（点）近期建设

规划到2015年，南湖风景区建设村民区3050户，占地面积18.0ha。

具体详见表4-4

南湖风景区近期建设村民区（点）规划一览表表4-4

村民区（点）

规划户数（户）

用地规模（ha）

备注

南湖开发区

徐家组村民区

200

1.2

黄沙湾村民区

950

5.6

八仙台村民区

1100

6.5

月形湖村民区

800

4.7

小计

3050

18.0

第二十四条各规划村民区（点）户数、用地规模在具体实施过程中，可根据具体情况进行适当调整，但其户数确定应由各级政府，用地规模由国土部门进行核准；如村民区（点）位置变更应由规划行政主管部门会同各级政府协调解决，并按正常的变更程序报市政府批准。

第五章规划控制要求

第二十五条村民区（点）应坚持先规划后建设的原则。

在土地利用总体规划和控制性详细规划确定的范围内，由区政府（管委会）组织编制本辖区的村民区（点）布局规划，经市城乡规划主管部门审批后，报市政府批准实施。

第二十六条村民按照本规定在居民区建设公寓式住房，户型建筑面积控制在90-150㎡，且人均住房面积不得超过40㎡。

户型建筑面积超过90㎡，且人均住房面积超过40㎡的超面积住房部分，按商品房相关政策处理。

村民按照本规定在居民点建设自住房屋，每户占地面积不得超过130㎡，总建筑面积不得超过300㎡。

第二十七条拆迁安置房基本户型分为四档标准执行：

户籍人数1人的55至70平方米、户籍人数2人的为80至90平方米、户籍人数为3人或符合拆迁分户条件未婚子女1人的为110至120平方米、户籍人数4人以上或独生子女家庭户籍人数3人的为125至130平方米。

第二十八条村民区（点）建设用地不改变原有集体土地性质。

第二十九条在城市规划建设区内，为了避免城市重复建设，原则上不得安排一户一基村民自主房屋的建设。

第三十条村民每户只能拥有一处住房，凡将原有住房出售、出租、改变使用性质或赠与他人的，不得在村民区（点）内申请再建设自住房屋。

第三十一条村民区（点）集中建设自住房屋，除房屋质量、消防安全等重要法定标准外，其他标准可适当放宽许可条件，但不得低于强制规范规定的最低标准。

第三十二条经市城乡规划主管部门批准的居民区和居民点经营性、辅助性、配套性用房，可由建设主体自行对外出售。

第三十三条城市规划区内现有合法的零散自住房屋，只拆不建；影响居住的房屋只能许可进行不增加面积、不拓展功能的加固维修。

经房屋安全鉴定部门鉴定危险性属于C级或D级的，城市居民采取经济适用住房或廉租住房方式予以安置，集体土地上的村民按照有关政策优先、等面积就近安排在居民区和居民点集中建设，现有房屋予以拆除；不要求配置安置重建的，由市、区政府（管委会）按有关政策予以收购并拆除，其宅基地作为城市绿化用地，产权归收购单位所有。

严格控制区域和一般控制区域内，符合建设自住房屋条件的村民所在社区（村）无法安置集中建设自住房屋的，由街道办事处（乡镇政府）根据居民区和居民点规划，就近调配安置；所在街道办事处（乡镇政府）无法调配安置的，由区政府（管委会）在本辖区内调配安置。

第三十四条城市规划区内严禁零散新建、改建和扩建自住房屋；严禁为违法购地建设自住房屋的人员发放规划许可证、土地使用证和房屋所有权证。

第三十五条非法转让、出租、倒卖村民区（点）土地使用权或者利用集体土地使用权入股建设住房的，由市国土资源行政主管部门依法查处。

第三十六条未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件规定进行建设的，由市城乡规划主管部门依法查处。

第三十七条任何单位和个人未经规划许可不得在一般控制区内进行商品房的建设，城镇居民不得建设自住房屋，一般控制区内现状村民点用地中建设零乱或未建设的插花地，应进行适当改造，经市城乡规划主管部门批准后方可进行建设。

第三十八条凡需集中建设自住房屋的村民在符合户籍条件的前提下，还应符合下列条件之一的情况可申请建房。

1）无房产；

2）子女已达到婚龄，确需分户建房；

3）因自然灾害需要搬迁或重建；

4）因城市建设需要拆迁或原有宅基地被依法征用，需要还建；

5）经房屋安全鉴定部门鉴定，原有合法住房危险性属于C级或D级；

6）市政府规定的其他条件。

第三十九条需集中建设自住房屋村民的户籍条件由各乡镇、办事处审查，报区政府（管委会）审定，城镇居民不得建设自住房屋。

第六章规划实施措施与建议

第四十条本规划经批准后，市（区）人民政府应予以公示，并以多种形式进行宣传；建立公众参与机制，拓展参与渠道，增强市民的规划意识，让市民了解规划，遵守规划并监督规划实施。

第四十一条完善规划层次，加强规划衔接。

逐步开展和完善乡镇村民区（点）规划，确定村民区（点）位置、规模和村民区（点）详细规划设计。

第四十二条市政府将村民区（点）的建设纳入城镇居民住房保障体系。

村民区（点）建设涉及的本级行政、事业性收费全免，服务性收费减半收取。

第四十三条市政府（管委会）在完成村民区（点）报建手续后，市政府对其与城市建成区相连接的基础设施和配套设施建设给予适当补助。

第四十四条区政府（管委会）负责本辖区内村民区（点）建设的领导、组织和实施工作。

第四十五条区政府（管委会）要将村民区（点）修建性详细规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

第四十六条市城乡规划主管部门负责城市规划区内村民区（点）的规划许可和规划管理工作。

市城乡规划主管部门在城市规划区设置的派出机构，具体负责辖区内居民区和居民点的日常规划管理工作。

第四十七条规划、国土、建设、房地产等有关部门应建立健全协调配合工作机制，成立岳阳市中心城区拆迁安置房集中统一建设工作协调领导小组，严格程序、密切合作，各司其职，进一步整顿和规范村民建房行为。

监察机关依法对村民区（点）建设的各项工作进行监督。

第七章附则

第四十八条本规划成果由文本、说明书和图件三部分组成。

第四十九条本规划经批准后，必须严格执行，不得擅自变更。

确需变更的，应按法定程序报批备案方可变更。

第五十条本规划自岳阳市人民政府批准之日起，由区政府（管委会）负责组织实施。

第五十一条本规划解释权属岳阳市人民政府规划行政主管部门。