武汉市住宅开发成本分析报告14页DOCdoc.docx
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武汉市住宅区开发成本初步分析报告
近几年,我市房地产开发得到快速发展。
2002年,全市房地产开发完成投资132.2亿元,竣工房屋628.48万平方米,同比分别增长14.57%和4.4%。
住宅销售平均成交价也由2002年8的1995元/平方米涨到2003年8的2200元/平方米,同比上涨十个百分点。
目前,武汉市在售楼盘共有344家,其中:
1000-1500元/平米有35家,占10.1%;1500-2000元/平米有87家,占25.3%;2000-3000元/平米有161家,占46.8%;3000-4000元/平米有49家,占14.3%;4000元/平米以上的有12家,占3.5%.在武汉市城区的分布比例为:
江岸区21%;武昌区21%;江汉区16%;洪山区15.5%;汉阳区10%;桥口区5.5%;青山区5.5%;东西湖区5.5%。
住宅价格的上涨是由多种因素造成的,如土地政策的变化导致土地价格占住宅开发成本的比例得以提高;景观配置、功能配套的改善;住宅中新技术、新材料广泛的运用;部分精装修、全装修楼盘数量的增多;预售门槛的提高;央行新信贷政策的出台等。
综观上述各种因素,再对我市住宅区的开发成本进行初步分析,可以看出部分端倪。
一、住宅区开发成本初步分析的目的和方法
目的:
通过对住宅区开发成本的静态分析,编制出住宅区的成本构成项目,找出影响住宅区开发成本的主要因素;通过对在售楼盘的售楼价格进行分析,校核住宅区成本测算的准确性。
方法:
依据国家的收费标准和各项费用定额,用现行市场价格加以修正,进行成本的测算。
二、住宅成本分析的依据
1、《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表2000》;
2、《2003年7武汉建设工程价格信息》;
3、勘察设计收费标准;
4、武汉市招标代理收费标准;
5、武汉市造价咨询收费标准;
6、《武汉市土地交易管理办法》;
7、《武汉市建设管理收费“一费制”收费办法》;
8、《武汉市房地产交易征税标准》;
9、部分市场调查的成果。
三、武汉市住宅区开发成本的构成
住宅区的开发成本是指住宅区从立项开始到土地购买、住宅开发、配套建设、销售管理、业主入住等全过程所发生的投资总额。
住宅区开发成本的费用组成内容可分为土地费、前期工程费、小区内基础设施费、住宅建筑安装工程费、小区公建配套设施费、开发间接费、开发期间费等组成。
具体费用构成内容见补充附件一。
四、住宅区开发成本的初步分析
根据规划图则要求的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、配套设施等,结合武汉市现有的典型楼盘,对住宅区的成本从房屋的结构形式、层数进行测算,初步结果见下表。
表一:
多层砖混(框架)住宅区开发成本测算表(单位:
元/㎡建筑面积)
序号
名称
摊销单价(元/㎡)
备注
土地费用
(土地费/总建筑面积)
招标土地一般取消土地出让金、土地收益金、土地登记费、工本费、基础设施配套费等政府规费。
政府规费
59.8
18
固体垃圾处理费
7
拆迁管理费
18
人防易地建设费
1.2
白蚁防治费
1.5
散装水泥费
8
墙改费
3
消防配套费
3.1
质检、图审、交易、档案费
住宅工程费
721.6
砖混
其他费:
设计费55元/㎡(含建筑/园林/市政/水电等费类比测算)
勘察费20元/㎡(类比测算)
监理费15.6元/㎡(类比测算)
招标代理2元/㎡(类比测算)
造价咨询2元/㎡(类比测算)
多层砖混(框架)住宅的土建和安装费用测算见补充附件。
580
土建
47
安装
94.6
其他费
1029.6
框架
880
土建
55
安装
94.6
其他费
基础设施费
140
20
自来水
含给水主管、单元门栋支管、阀门、加压设备。
(类比测算)
50
供电
含变压器、电缆管线、管沟、电表箱、路灯。
(类比测算)
50
雨污管道路
含区内道路、雨、污水管道、化粪池、检查井。
(类比测算)
20
园林
绿化
含块料铺砌、普通花草树竹篱藤、回廊、亭。
(类比测算)
公建配套费
18.5
幼儿园、保安室、居委会、设备室等建安费统一按740元/㎡计价摊销
小计
砖混:
939(未计土地摊销费)
框架:
1248(未计土地摊销费)
期间费用
砖混:
85
框架:
112
房屋销售费用
*2%
管理及财务费用
*5%
不可预见费
*2%
合计
框架:
1024(未计土地摊销费及房屋销售税金)
框架:
1360(未计土地摊销费及房屋销售税金)
表二:
小高层(8-14层)住宅区开发成本测算表(单位:
元/㎡建筑面积)
序号
名称
摊销单价(元/㎡)
备注
土地费用
(土地费/总建筑面积)
招标土地一般取消土地出让金、土地收益金、土地登记费、工本费、基础设施配套费等政府规费。
政府规费
61.5
18
固体垃圾处理费
7
拆迁管理费
18
人防易地建设费
1.2
白蚁防治费
1.5
散装水泥费
8
墙改费
3
消防配套费
4.78
质检、图审、交易、档案费
住宅工程费
1323
框剪
其他费:
设计费70元/㎡(含建筑/园林/市政/水电等费类比测算)
勘察费25元/㎡(类比测算)
监理费24元/㎡(类比测算)
代理费4.5元/㎡(类比测算)
造价费4.5元/㎡(类比测算)
小高层的土建和安装费用测算见补充附件。
1005
土建
190
安装
128
其他费
基础设施费
140
15
自来水
含给水主管、单元门栋支管、阀门、加压设备。
(类比测算)
40
供电
含变压器、电缆管线、管沟、电表箱、路灯。
(类比测算)
35
雨污管道路
含区内道路、雨、污水管道、化粪池、检查井。
(类比测算)
50
园林
绿化
含块料铺砌、花草树竹藤、回廊、亭、水池。
(类比测算)
公建配套费
5
保安、居委会、设备室等建安费统一按1000元/㎡计价摊销
小计
1530(未计土地摊销费)
期间费用
138
房屋销售费用
*2%
管理及财务费用
*5%
不可预见费
*2%
合计
1668(未计土地摊销费及房屋销售税金)
表三:
高层(15层以上)住宅区开发成本测算表(单位:
元/㎡建筑面积)
序号
名称
摊销单价(元/㎡)
备注
土地费用
(土地费/总建筑面积)
招标土地一般取消土地出让金、土地收益金、土地登记费、工本费、基础设施配套费等政府规费。
政府规费
62.2
18
固体垃圾处理费
7
拆迁管理费
18
人防易地建设费
1.2
白蚁防治费
1.5
散装水泥费
8
墙改费
3
消防配套费
5.5
质检、图审、交易、档案费
住宅工程费
1485
框剪
其他费:
设计费70元/㎡(含建筑/园林/市政/水电等费类比测算)
勘察费32元/㎡(类比测算)
监理费24元/㎡(类比测算)
代理费4.5元/㎡(类比测算)
造价费4.5元/㎡(类比测算)
高层住宅的土建和安装费用测算见补充附件。
1130
土建
220
安装
135
其他费
基础设施费
143
8
自来水
含给水主管、单元门栋支管、阀门。
(类比测算)
40
供电
含变压器、电缆管线、管沟、电表箱、路灯。
(类比测算)
25
雨污管道路
含区内道路、雨、污水管道、化粪池、检查井。
(类比测算)
70
园林
绿化
景观
含块料铺砌、花草树竹藤、回廊亭、水池、雕塑、喷泉等。
(类比测算)
公建配套费
6
保安、居委会、设备室等建安费统一按1200元/㎡计价摊销
小计
1696(未计土地摊销费)
期间费用
153
房屋销售费用
*2%
管理及财务费用
*5%
不可预见费
*2%
合计
1849(未计土地摊销费及房屋销售税金)
测算说明:
1、土地的取得方式均为挂牌招标方式取得;
2、结合本市现有开发楼盘的普遍情况,砖混结构的房屋为条形基础,框架结构的房屋为钻孔桩基础,进户门均为防火门,室内为木门,塑钢窗,毛坯房,外墙涂料,卷材防水屋面。
水电安装进分户表,三网合一。
本案例中电梯均选用东芝0.8t,1m/s住宅电梯。
3、小区内基础设施配套根据目前本市典型在建小区的供水、供电、市政道路、排水管道、园林绿化的配置情况横向类比进行测算。
五、结论
通过以上分析,可以看出在不考虑土地成本的前提下,对住宅区开发成本影响较大的因素有:
1、住宅结构形式、层数的选择;
2、住宅中材料、设备品牌的选择;
3、住宅区内园林景观配套设施的优劣;
4、住宅区内地基基础的处理等。
补充附件一:
房屋开发成本(单位:
元/㎡建筑面积)
序号
名称
备注
一
土地费用
1
土地出让金
住宅50-130元/㎡.商业50-150元/㎡
2
土地收益金
住宅19.2-140.8元/㎡.商业38.4-192元/㎡
3
基础设施配套费
80元/㎡
4
拆迁补偿费
见房屋拆迁评估
二
前期工程费
1
固体垃圾处理费
(处理费)12元/㎡+6元/㎡(清运费)
2
拆迁管理费
7元/㎡(住宅);3元/㎡(非住宅)
3
人防易地建设费
18元/㎡(没有地下室的则按建筑面积计算计取该项费用)
4
白蚁防治费
1.2元/㎡
5
绿化补偿费
达标可不交
6
散装水泥费
1.5元/㎡
7
合同签证费
0.007%(最高收费标准为2100元)
8
墙改费
8元/㎡
9
质监费
1.4‰*(合同价)
10
审图费
1.4‰*概算价
11
档案服务费
15000元/项
12
招标交易服务费
0.8‰*(合同价)
13
商砼交易费
0.9‰*(商品砼交易合同价)
14
消防配套费
3元/㎡
15
红线班测量费
3384元/栋
16
设计费
包含规划、绿化、建筑、市政、给水、煤气、电力等费用
17
勘测费
只计房屋勘测费
18
场地平整费
地块不同,场平费不同.
挂牌地块,通常包含此费用.
三
基础设施费
1
自来水管线工程费
小区内给水主管、各单元门栋支管、加压设备
2
电力管线工程费
变压器、电缆管线、电缆沟、电表箱、路灯
3
煤气管线工程费
2500元/户(住户入住时由住户交纳)
4
市政道路、管道工程费
小区内道路、雨污管、化粪池、检查井
5
电话、有线、宽带费
电话.宽带合用408元/户;有线400元/户(住户入住时由住户交纳)
6
园林景观绿化费
花草树竹藤、回廊、亭、池、喷泉、雕塑、铺砌块料
7
环卫设施工程费
垃圾桶、垃圾箱
四
建安工程费
1
土建工程费
桩基或条基、基坑支护、承台、梁板柱、门、塑钢窗、毛坯房、外墙涂料、刚性屋面
2
设备工程费
污水排水系统、给水供电进分户表、楼梯消防、东芝电梯、三网合一
3
监理费
按有关文件执行
4
招投标代理费
按有关文件执行
五
公共配套设施费
1
幼儿园
根据规划确定
2
居委会
根据物业管理条例为住宅区总面积的2‰
3
自行车棚
4
加压泵房
5
其他配套设施
六
期间费用
1
房屋销售费用
按相应取费定额执行为销售总价的2%
2
开发管理及财务费用
按相应取费定额执行为建设工程直接费的5%
3
不可预见费
按相应取费定额执行为建设工程直接费的2%
补充附件二:
房屋成本费用表
分类
项目
单价(元/㎡)
合价(元/㎡)
备注
多层
(砖混)
土建
580
627
条形基础,现浇构造柱、梁、板,预制空心板,水泥砂浆楼地面,木门,塑钢窗,天棚及内墙为混合砂浆,外墙涂料,屋面卷材防水。
生活污水排水系统,给水管进分户表,供电进分户门,三网合一。
安装
47
多层
(框架)
土建
880
935
钻孔灌注桩、桩承台,现浇柱、梁、板,水泥砂浆楼地面,木门,塑钢窗,水泥砂浆内粉,外墙涂料,刚性屋面。
生活污水排水系统,给水管进分户表,供电进分户门,三网合一。
安装
55
小高层
(框剪)
土建
1005
1195
钻孔灌注桩,桩承台,现浇柱、梁、板,水泥砂浆楼地面,木门,塑钢窗,水泥砂浆内粉,外墙涂料,刚性屋面。
生活污水排水系统,给水供电进分户表,楼梯设公共消防管道,东芝电梯,三网合一。
安装
190
高层
(框剪)
土建
1130
1350
钻孔灌注桩,深基坑支护,地下室,剪力墙,钢筋砼柱梁、板,水泥沙浆楼地面,刚性屋面,木门,塑钢窗,天棚、内粉混合沙浆,外墙涂料。
生活污水排水系统,给水供电进分户表,楼梯设公共消防管道,东芝电梯,三网合一。
安装
220
(注:
参考2003年7武汉建设工程价格信息)
补充附件三:
基础和设备技术经济指标(单位:
元/㎡建筑面积)
序号
序号
工程项目
居住建筑
公共建筑
特征
6层及
以 下
7-12层
13-20层
20层以上
高度(m)
<24
高度(m)
24-50
高度(m)
50-100
1
桩基础
(粉喷桩、人孔桩、钻孔桩)
60
80
100
120
60
90
120
2
深基坑支护
0
0
45
60
0
45
60
3
消防(公共
建筑含喷淋)
15
15
20
25
45
55
65
4
水电安装
30
40
45
50
40
45
50
5
电梯安装
(东芝、三菱)
0
120
150
150
120
150
150
6
综合布线
10
15
15
15
15
15
15
7
中央空调
200
300
8
地下室
2600-3200元/㎡(按地下室实际面积计算)
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