廉租住房配套基础设施项目可行性研究报告.docx

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廉租住房配套基础设施项目可行性研究报告

xxx市xx县

2014年洪福三期廉租住房配套基础设施建设项目

可行性研究报告

附：

附表

附图

第一章总论

一、项目背景

1、项目名称

xxx市xx县2014年洪福三期廉租住房配套基础设施建设项目

2、配套小区名称

洪福小区三期。

配套住户810户，占小区规划住户的100%，建筑面积43701平方米。

目前，小区已开工，预计2015年年底前完工并交付使用。

3、建设单位概况

项目建设单位为xx县住房和城乡建设局。

xx县住建局是负责全县建设行政管理的政府组成部门，全系统在职职工600人，其中局机关43人，党员102人。

县住房和城乡建设局的主要职责是：

承担规范全县住房和城乡建设管理秩序、保障城镇低收入家庭住房、推进住房制度改革、监督实施工程建设标准、规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场、建筑市场、规范市场各方主体行为、指导城市建设与管理工作、承担规范和指导村镇建设、承担建筑工程质量安全监管、承担推进建筑节能、城镇减排、负责xx县行政区域内的城乡规划管理工作以及开展住房和城乡建设方面的对外交流与合作、承办县政府交办的其他事项等。

4、可行性研究报告编制依据

xxx市发改委《关于落实好2014年保障性住房配套基础设施建设项目前期工作的通知》

《投资项目可行性研究指南》（试用版）

《中国建设项目管理实用大全》

《建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》

国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

建设单位对本项目的建设意见

项目单位提供的有关其他资料。

5、项目提出的理由与过程

廉租住房改造配套基础设施建设是改善民生的重大举措。

项目的建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难问题，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

项目的建设，是完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

廉租住房项目建设是完善城市功能的客观要求。

廉租住房项目建设是促进经济社会协调发展的有效途径。

实施保障性安居工程建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

廉租住房工程资金主要依靠政府财政投入和企业以及个人投资，由于xx县经济发展的不平衡，地区间棚户区保障水平差距较大，由于自身财力薄弱，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于发达区。

工程房源短缺，实物配租比例不高。

受到资金和土地的限制，政府组织修建的供应数量不大，且由于xx县住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁的小户型住房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也租不到合适的住房或要付出更高的租金。

2014年xxx市下达xx县城镇廉租住房改造810户，本次实施全部户数。

为解决公共设施投资，降低建设成本，县政府研究将其配套在洪福小区三期。

配套小区为在建小区，目前尚未实现通水、供热以及污水等配套设施建设，如不加快实施，将直接影响棚户区居民的生产生活质量和居住环境。

在政策导向和市场发展背景下，从发展区域特色经济的实际需要出发，按照以市场为主导，政府协调、服务、推动的发展模式，加快建设和完善xx县保障性安居工程配套基础设施建设至关重要。

二、项目概况

1、拟建地点

建设地点为xx县那吉镇。

2、建设内容与规模

本项目建设内容主要是在洪福小区三期内配套基础设施建设，即给水管线、污水管线、供热管线和地面及道路硬化工程。

具体为：

给水管线550米；

污水管线620米；

供热管线1300米（双线）；

地面及道路硬化21000平方米。

本项目的建设将进一步完善该地区的市政基础设施，提高管网等基础设施及场地平整水平，使区内土地达到“七通一平”，以满足城市发展和该地区道路建设的需要。

同时，把区域开发与城市经营相结合，将推动城市建设的良性发展。

3、主要建设条件

项目用地附近的水、电、通信、卫生等基础设施配套完善，已具备建设的条件。

4、项目总投资与资金筹措

项目总投资为524.90万元。

全部为自筹资金。

5、资金使用计划

根据项目进度计划，计划2015年完成全部基础设施建设内容。

第二章需求分析与建设规模

一、需求现状

1、xx县经济概况

xx县委、县政府始终把加快发展作为第一要务，创新思路，狠抓落实，努力实现“两个”转变，切实加快“三化”进程，大力实施“四大”战略，团结务实，创新争先，经济社会尤其“十二五”期间得到较快发展。

2013年，全县地区生产总值实现145.7亿元，财政总收入完成8.09亿元；农业稳步发展，粮食总产量达到40亿斤；重大项目引进取得历史性突破，工业经济跨越式发展，全县工业总产值达到125亿元；旅游业加速发展，旅游总收入达到2.2亿元；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到21190元和10580元；市场经济体制逐步完善；生态和基础设施建设步伐加快，人与自然和谐发展；社会事业全面进步，精神文明和民主法制建设进一步加强。

xx县已跻身于全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县（市）行列。

这些成就的取得，为“十二五”的发展奠定了良好基础。

2、城市社会经济发展对本项目的需求情况

世界城镇化的历史表明，城镇化发展的宏观动力来源于社会经济的发展。

城镇化与经济发展水平的关系最为密切。

一般说来，经济发展水平越高，城镇化水平越高；经济发展水平越低，城镇化水平越低。

城镇化与经济现代化有着高度正相关关系，而这一关系主要体现在城镇化水平与人均GDP的适应程度上,从世界银行公布的133个国家和地区按城镇化水平从低到高排列及与之对应的人均GDP数字排列的分组资料来看，人均GDP高的国家（地区），其城镇化水平都比较高。

世界各国（地区）人均GDP与城镇化水平的关系

人均GDP（美元）

290以下

499

606

990

3318

7868

10461

16841

城镇化率（%）

20以下

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80以上

二、项目建设区交通运输现状及发展需求

xx县交通运输项目建设成效显著。

“十二五”期间，绥满高速公路阿博段已建成通车，阿扎铁路已开通。

新建环北部林区等通乡通村水泥路30条、663.7公里，新建通村砂石路65条、745公里，新建8座农村客运站和xx县一级客运站，实现乡乡通油路、村村通公路、户户通电。

实施乡村基础设施建设项目96个，城乡一体化进程明显加快。

目前，旅游业已经成为我国国民经济新的增长点，加大旅游资源开发的力度，配套完善旅游服务设施已经成为形势发展的必需。

xx县旅游资源丰富，建设本项目可有效地提高xx县旅游的知名度，增加地方财政收入，对于带动地方第三产业的发展起到强有力的推动作用。

该项目的实施是促进当地经济结构调整，也是投资经贸业建设旅游项目的出发点和落脚点。

根据xx县实际，因地制宜发展旅游业，实现冬季旅游破题，促进经济结构调整形成新的经济增长点和增加农牧民收入的新亮点。

有利于保持社会稳定，增加民族团结，维护边疆地区的长治久安。

三、需求预测

1、xx县保障住房建设情况

自xx县实行廉租住房建设以来，2010年至2012年间，共完成建设1197套，建筑面积102735平方米。

实施基础设施建设，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

2、保障用房需求预测

党的十八大提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定发展的重要举措。

进一步扩大保障性住房建设规模。

政府工作提出全国要加大保障性住房、棚户区改造住房力度，并扩大改造农村危房规模。

各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

建立健全考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行自治区人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的要追究责任。

由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。

四、建设规模和主要内容

建设内容主要是小区内基础设施配套建设，即给水管线、污水管线、供热管线和地面及道路硬化工程。

结合小区总体规划和配套设施要求，确定项目建设规模和内容如下：

1、给水管线工程

该工程拟建给水管线550米，管径为DN200。

2、污水管线工程

该工程拟建污水管线620米，管径为DN400。

检查井40米一座，16个；沉砂井每30米一个，20个。

3、供热管线工程

该工程拟建供热管线1300米（双线）。

管径为DN200。

安装阀门井10个。

4、地面及道路硬化

地面及道路硬化面积21000平方米。

石质路缘石800米。

第三章场址与建设条件

一、场址现状

1、地点与地理位置

本项目用地位于xx县那吉镇。

建设项目单位位于xxx市xx县。

xx县处于大兴安岭岭东半湿润半干旱农业气候区，气候特点表现为：

十年九春旱，降雨多集中在夏季。

多年平均气温1.7℃，多年平均降雨量444.10mm。

由于受季风和大气环流作用，7、8、9三个月的降水占全年降水的70％，4～6月降水仅占20％，年蒸发量1357mm。

全年平均风速3.40m/s，最大风速20m/s，多西北风。

项目位于xx县那吉镇，交通运输便利，输电、通信等基础设施距xx县城市主干线较近，项目建设条件良好。

现场自然条件满足工程需要，与外部市政配套工程接口条件良好，供电、通信及城市主干道路与内部配套工程相衔接。

场址具备工程建设实施条件。

2、土地利用现状

配套小区总占地29134平方米。

项目建设符合xx县土地利用总体规划，不占用宝贵的耕地，也不覆压矿藏，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委员会发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，项目用地不属禁止或限制类用地。

项目地形状规整，便于规划，地势平坦，地质条件稳定，便于建设，符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。

二、建设条件

1、地形地貌

xx县的地形、地貌特点是中低山丘陵、漫岗。

其地势是西北高、东南低，呈阶梯式下降（海拔1149米—198米）。

地貌可分为侵蚀构造地形、堆积地形。

根据生态系统类型的差异，全县分北部中低山地生态区和南部丘陵漫岗生态区。

项目区域工程地质情况良好，勘探范围内不存在不良地质作用和地质灾害。

2、工程地质条件

依据地质资料表明，表层为耕土层，厚度约占0.3—0.5米，下层土是良好的天然基础持力层，地耐力为0.24mpa。

3、交通条件

那吉镇是xx县人民政府所在地，是全县的政治、经济、文化中心。

镇区规划面积37平方公里，辖8个社区居委会、1个行政村，总人口6.4万。

那吉镇是xxx市的南大门，位于xxx市与黑龙江省交界处，有着明显的区位优势。

301国道从城西绕城而过，与中央街南北出口相连。

111国道从城东而过，体育路、振兴路使其与301国道相连。

高速公路已经建成通车。

301、111国道和省际大通道（广西北海市--那吉屯）在此交汇，是重要的交通枢纽。

4、公用设施社会依托条件

那吉镇是xx县政府所在地，水、电、路及生活福利等设施较为充足，可为本项目提供建设与使用条件。

5、施工条件

（1）施工场地

本项目位于xx县那吉镇，交通方便，施工材料购置方便快捷。

项目用地所在区域属于建设用地，施工场地充足，机械作业方便。

（2）施工用水用电

施工用水：

项目的施工用水主要采用自建井供水，水源接自那吉镇自来水管线，由给水管供项目区生活及消防用水，其供水能力可满足本项目用水要求。

施工用电：

本项目位于xx县那吉镇，拥有变电所一座，电力非常方便，配有850KVA变压器3台。

其供电能力可满足本项目用电要求。

第四章地面及道路硬化工程技术方案

一、设计原则

1、为保证行车安全、舒适、纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁；

2、应综合考虑土石方平衡等因素，合理地确定路面设计标高；

3、纵断面设计应对沿线地形、地下管线、地质、水文、气候和排水要求综合考虑以下因素：

（1）路线经过水文地质条件不良地段时，应提高路基标高以保证路基稳定。

（2）道路纵断面设计要妥善处理地下管线覆土的要求。

（3）道路最小纵坡度不小于0.5%，困难时不小于0.3%。

二、编制范围

根据项目委托书的编制要求，可研编制范围为xxx市xx县2014年洪福小区三期廉租住房配套基础设施建设。

通过对xx县给水管道、排污管道、供热管网及地面及道路硬化工程进行全面分析研究，并进行技术经济方案比较，最终确定本次项目的建设规模和建设方案，相应提出工程投资估算、资金筹措和实施计划。

三、建设方案

1、建设规模

本项目规划建设地面及道路硬化面积共21000平方米。

石质路缘石800米。

2、设计方案

先进行场地平整和清表，挖除耕土层0.9米，碾压密实度不应小于94%。

然后，在其上面铺设天然级配砂砾层80公分并碾压，再用粗砂填实找平振实，厚度为10公分，最上部位为C30商品砼20公分，随捣抹平，

考虑冻胀影响，平面布置上要做成3.0m×3.0m自然隔断伸缩缝，沥青木板填缝，缝宽20-30mm。

地坪缩缝做成平头缝，平头缝应上下贯通。

地坪纵向坡降0.5%，横向坡降1%，便于排水。

考虑地坪温度影响，设置地坪温度缝，纵横向温度缝间距为18m。

温度缝嵌缝材料采用无污染的弹性材料。

施工中如遇到软土应挖除。

第五章给水、污水、供热工程设计

一、给水工程

1、设计依据

《生活饮用水水质标准》GB5794—2006

《室外给水设计规范》GB50013—2006

《给水排水工程结构设计规范》GB50069—2002

2、规划方案

由石油路与小区主要出口接入洪福小区三期，规划建设给水管线长550米。

3、用水量预测

规划总户数810户，总人口数2430人，本项目的设计综合生活用水定额按130L/（人·日）,则居民生活用水量为315.90立方米/日。

市政用水指道路浇洒和公共绿地浇灌用水，按居民生活用水量的百分比估算，估算计取比例为1%，计31.59立方米/日。

未预见水量和管线漏失水量按综合生活、市政用两项小计的百分比计算，估算计取比例为10%，计34.75立方米/日。

依据以上三项小计的总和，本期工程测算需水量为382.24立方米/日。

即小区给水量为382.24立方米/日。

4、管线设计原则

给水管线设计要适应城区的远期规划原则，提高安全性与可靠性，提高经济运行效益。

使给水方向更趋于合理，以节省投资。

给水管线根据用水量要求合理地分布于供水区。

给水干管的布置选择以最短的距离到达主要用水地区，干管的位置尽可能布置在两侧均有大用户的道路，以减少给水支管的数量。

给水干管之间在适当间距处设置连接管，以形成环状网，降低管线工作压力，从而降低供水能力。

城区最不利点按自由水头20m计。

5、管线布置

配套小区为在建小区，配套设施需完善，没有给水管线，影响居民的生活质量。

根据小区的总体规划，给水管线为环状网，布置以满足供水范围内大多数用户对水量、水压的要求为前提，从实际出发，力求线路最短，沿城镇规划道路铺设、减少将来现状道路改线时的翻建工作，这样既可以解决原有部分城区缺水的现状，同时也可以提高整个管线的给水可靠性并节省投资。

管线挖方深2米，挖方宽1.2米,放坡系数0.53。

小区内给水管线总长为550米。

6、管线工程技术

根据地区地形特点和水源布局，并考虑到安全供水，区内采用多水源联合供水系统，管线为枝状管线。

形成以供水干管为主，支管为辅的枝状管线系统。

按照《室外给水设计规范》（GB50013-2006）沿配水管每间隔120m设置室外地上式消火栓，且尽可能设计在路口，同时预留给水支管，防止沿线用户给水接管破路。

规划给水压力为0.35MPa。

给水管材根据几年来的使用经验，选用球墨铸铁管，橡胶圈柔性接口，管径φ≤200mm采用UPVC给水管，特殊地段采用钢管，附件主要包括阀门、消火栓及泄水阀、排气阀等，阀门采用管线蝶阀，并在适当位置设置泄水阀，以便冲洗管线及检修。

管线基础采用天然基础，特殊地段采用混凝土基础。

二、污水工程

xx县那吉镇2009年开始建设污水管线，目前已建成投入运营，日处理污水量为2万吨/日，现那吉镇日排出污水量约1万吨，本项目排放污水量经测算约230吨/日。

目前小区未建设污水管线，污水排入小区化粪池，用污水车抽走污水，送到污水处理厂进行处理。

1、设计依据

《大气污染物综合排放标准》DB11/501-2007

《城市污水处理及污染防治技术政策》（建城[2000]124]号）

《地面水环境质量标准》（GB3838-2002）

《污水排入城市下水道水质标准》

《城市污水处理工程项目建设标准》（修订）（2001）

2、规划原则

现规划建设小区内污水管线全长620米，小区外污水管线总长3258米。

平均地埋深2.5米，挖方宽1.5米。

放坡系数0.53。

根据排水制度、排放分区、地形特点、规划建设用地布局，污水管线布置原则上以重力流为主，截流系统布置考虑现状情况，工程造价以及水体保护等因素。

3、污水量标准及污水总量

污水量标准按小区用水量标准的60%计。

预测规划范围污水总量为：

229.34立方米/日。

根据地形特点及规划用地布置情况，污水管线控制埋深不超过6米，规划污水管管径为DN400。

4、技术方案

①放样

施工放样：

根据设计图纸对管线位置进行测量放样工作（主要测定管线中线）是该工程施工的第一项工程内容。

测量放样工作的准确性，对施工进度、质量有直接影响。

因此施工测量工作要符合设计要求，做到正确无误。

材料要求：

根据设计图纸要求，采购相应的符合质量要求的管材，管材进货后必须进行验收，对本工程所用管线必须并提供质量鉴定书和质量检测报告。

②沟槽开挖

沟槽开挖采用机械挖土、人工修正的并用方法，沟槽开挖施工先深后浅，从下游向上游的顺序进行。

基底20-30cm方人工清理至设计标高，边坡配以人工修整。

沟槽边坡必须满足规范要求并根据现场土质情况进调整。

施工时不得扰动原状土，严禁超挖，如发生超挖或扰动，必须按规程要求进行地基处理后，方可进行下道工序。

基底采用蛙式打夯机夯实使密实度达到设计要求，当土质不能满足要求时，视实际情况，用加灰或换填处理来保证基底达到规定密实度，施工开挖时予留5cm左右的夯实沉落量，并在基底夯实后及时做垫层，以免暴露过长时间，引起地基承载力下降。

当沟槽开挖深度超过3米时应采用列板支护。

基槽开挖后应在自检合格的情况下汇同相关部门进行验槽。

沟槽边采用单侧堆土，距槽项边1米以外，堆土高度不大于2.5米，以免产生塌方。

基础不能当天铺设时，必须将基底土方留住，等到做基础的当天再挖至设计标高，以免沟槽长时间暴露。

③基础垫层

垫层采用砂垫层，基础垫层施工前会同监理、业主、设计等有关部门验槽合格后方可进行施工。

并且熟读图纸，注意各类管线基础垫层厚度及材料品种，不得未经设计同意私自更改垫层材料。

砂垫层按标定于沟壁上的标高控制桩进行摊铺，摊铺砂垫层采用机械与人工并用的方法进行铺设。

砂垫层采用蛙式打夯机夯实使密实度达到设计要求，在摊铺的同时及时检测砂垫层的密实度，保证垫层质量。

④管线施工

管线铺设时承口朝上游，逐段井位施工。

下管前严格检查管线质量，对于有质量问题的管材，绝不使用。

安装进行时，将管线承口、插口用清水刷干净，且胶圈上不得粘有砂、泥等杂物。

人工调整上下左右间隙，均匀缓慢地将一节管子的插口顶入另一节管子的承口，听到碰撞的声音后，表示已经到位，同时施工员用经纬仪和水准仪控制管子的轴线和高程，依次进行下一节管线的安置。

安装完工后进行回填土夯实，达到设计要求。

三、供热工程

1、设计依据

《工业金属管道设计规范》（GB50316-2000）

《工业设备及管道绝热工程设计规范》（GB50264-2013）

《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）

2、管网布置原则

管网布置遵循行业标准《城市热力网设计规范》CJJ34—2002以及以下原则，以保证技术安全可靠，经济合理，维修方便。

（1）在条件具备的前提下，管线尽可能穿过负荷中心，并在满足使用要求的同时尽量缩短管线长度，减少投资和运行费用。

（2）尽量减少地上、地下建筑物的拆迁，以减少投资，加快工程进度。

（3）近期和远期相结合，布局合理。

（4）管网敷设应力求施工方便，工程量小。

3、管网路由及走向

依据《那吉镇城市主体规划》中的镇区集中供热体系的负荷分布情况，管网为枝状管网布置。

小区内管网规划方案：

管网由石油路与小区主要出口接入洪福小区三期，沿街布置，DN200管650米（单线）。

管线布置详见附图。

4、敷设方式

由于城中集中供热体系内城市道路大部分为现状建设道路，综合考虑到技术可行性、有效利用地下空间和减少工期等方面因素，管网采用直埋敷设方式为主。

局部管段过重要交叉路口（如中央街、东二道街）采用特殊处理，如采用顶管敷设方式。

管线挖方深为2.5米，下口宽为1.8米。

放坡系数0.53。

管网单线总长650米，双线总长1300米。

5、管材、管道附件、保温及防腐

（1）管材

管材为钢管聚氨酯保温热水直埋管。

（2）阀门

为了在管网中热用户主线、支线和支干线管发生故障需要维修时，降低对相邻的管线正常供热的影响，同时为减少管网检修时的泄水损失以及缩短补水时间，迅速恢复供热，在支干线、支线及各户线入口处均设置阀门。

管网的总阀门设在供热小区内。

根据《城市热力网设计规范》（CJJ34—2002）有关规定，本工程全部为输配管线在道路交叉处设分段阀。

阀门设置原则为：

管径DN400及以上采用焊接蝶阀DN400以下采用焊接球阀。

（3）补偿器

管网采用无补偿直埋敷设，很少设置补偿器，在特殊管段可采用波纹管补偿器。

波纹管补偿器体积小，重量轻，流动阻力小，且易于布置。

为了保证系统稳定，并且能有较大的补偿量补偿器。

采用外压型波纹管补偿器。

（4）管道保温和防腐

对于检查室内和地沟敷设管道及附件，采用岩棉保温，作为保温材料，岩棉的保温性能好，施工较为简便。

对于直埋敷设管道，采用以聚氨脂泡沫为保温材料、以高密度聚乙烯为保护外壳的直埋预制保温管。

它不仅保温性能好，防水，耐腐蚀，而且寿命长，施工简便。

要求管材质量符合我国建设部颁标准《高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管标准》（CJJ／T114—2000）。

除了直埋管道外的热网管道及附件，应刷耐热、耐温、防腐性能良好的涂料，本工程选用环氧煤沥青管道防腐涂料。

第六章环境影响评价

一、概述

本项目工程内容主要包括给水管线、排污管线、供热管线和地面及道路硬化工程。

按照国家有关规定，需进行项目环境保护评价。

项目环境保护评价的目的旨在摸清项目所在地附近环境现状的基础上，预测建设项目施工期和运营期对环境的影响程度，提出必要的环境保护措施要求，将工程项目的建设和运营期对环境的影响降至最低，为优化设计、合理施工和环境管理提供依据。

根据建设单位的安排，本项目环境影响评价工作由专业科研机构完成，本章节仅作概略性的说明。

二、环境保护

1、编制依据