西安市房地产市场分析报告.docx
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西安市房地产市场分析报告.docx
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西安市房地产市场分析报告
西安市房地产市场分析报告
西安市房地产市场剖析
1-7月西安市房地产开发投资增速放缓
西安市统计局投资处
受国度频繁出台的房地产调控政策影响,西安市房地产开发投资增幅继续放缓,商品房销售量继续萎缩,银行存款增幅回落。
1-7月,西安市房地产市场运转趋向与上半年基本分歧,主要目的同比速度增长,但环比速度下降清楚。
一、房地产开发投资增幅放缓
1-7月,西安市房地产开发累计完成投资459.89亿元,同比增长25.2%,增幅较去年同期回落0.6个百分点,较上月回落0.5个百分点。
其中7月完成投资65.14亿元,同比增长22.1%,环比下降52.4%。
从房地产开发投资构成来看,其他费用投资增幅逐月上升,主要是由于土地置办费的增幅逐月提高而惹起的,1-7月,西安市房地产开发投资中土地置办费用50.39亿元,同比增长20.7%,较上月提高1.5个百分点。
增幅从5月末尾由下降转为增长,增幅逐月提高。
二、商品房销售面积继续回落
截止7月底,西安市销售商品房703.76万平方米,同比增长32.8%,增幅较去年同期回落7.3个百分点,较上月回落4.4个百分点。
其中,当月销售95.56万平方米,同比增长10.5%,环比下降45.8个百分点。
从销售用途来看,住宅销售比率最高本。
1-7月,西安市销售住宅674.78万平方米,占全市总销售面积的98.9%。
从销售类型来看,预售房销售为主导。
1-7月,西安市预售房销售670.78万平方米,占全市总销售面积的93.3%。
西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场,虽然销售量从5月以来不时萎缩,但是房价并末松动,房价指数本月上升了0.1个百分点。
三、房屋完工面积增幅清楚
1-7月,西安市房屋完工面积232.74万平方米,同比增长9.0%,增幅比上月提高11.5个百分点。
其中当月完工面积为80.12万平方米,同比增长105.1%,环比增长293.4%。
本月房屋完工面积突增的主要缘由是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇希望城三个项目新增完工面积47.5万平方米,提高了我市房屋完工面积的增长速度,也为我市房地产市场提供了充足的房源。
四、银行存款增速减慢
载止7月底,西安市房地产市场到位资金696.48亿元,同比增长27.0%,增幅较去年同期回落21.3个百分点,较上月回落3.0个百分点。
其中,银行存款121.75亿元,同比增长35.1%,增幅较去年同期回落17.9个百分点,较上月回落7.3个百分点。
2020年上半年西安房地产市场开展及下半年预警剖析报告
西安房地产信息网数据研讨中心
2020年又走过了一半的历程,从1季度西安楼市供、销、价片面快速上扬,至2季度以来各月销售量出现回落,随同着微观调控力度的逐渐加大,至上半年末,西安楼市再度步入调整。
一、上半年西安市商品房市场运转状况
(一)商品房市场供应量
从上半年市场供应状况来看,商品房新同意预售面积648.79万平方米,与上年同比增长38.84%,其中商品住宅545.16万平方米,与上年同比增长38.41%。
在中央关于〝加大普通住宅供应、遏制房价快速下跌〞以及«西安市人民政府关于进一步促进房地产市场颠簸安康开展的假定干意见»的政策导引下,一季度西安楼市所显现的〝悟盘惜售〞现象得以有效遏制,商品房市场供应得以清楚放量,在很大水平上规避了因市场供求失衡所招致的助推房价上扬效果。
重新政后各月市场的表现来看,新政出台的4月,西安商品房新批预售量处于年度内高位,而至5月开发市场张望之势凸显,市场供应跌至年度内谷低。
而在〝4.14新政〞以及陕西〝中央十六条〞对开发供应方面的政策影响,6月市场供应反弹性冲高。
在中央关于〝加大普通住宅供应、遏制房价快速下跌〞以及«西安市人民政府关于进一步促进房地产市场颠簸安康开展的假定干意见»的政策导引下,一季度西安楼市所显现的〝悟盘惜售〞现象得以有效遏制,商品房市场供应得以清楚放量,在很大水平上规避了因市场供求失衡所招致的助推房价上扬效果。
(二)商品房市场销售面积
上半年西安商品房市场销售面积为599.35万平方米,较上年同比增长22.93%,住宅市场销售面积为536.29万平方米,较上年同比下跌19.20%,占商品房买卖总面积比例的89%,虽然全体上半年买卖较上年同比仍表现为增长走势,但从二季度各月市场走势来看,〝4·14新政〞无疑为楼市开展的分水岭,新政出台前,楼市高歌猛进,销售量在2月持久的回落后冲高;新政出台后市场张望态势渐浓,这招致了西安房地产市场供求关系迅速逆转,从目前市场的全体运转状况来看,一线城市量价齐跌的现象曾经较为显化,相关楼盘优惠打折行为曾经末尾纷繁演出,西安楼市自5月、6月继续出现的量价齐跌现象也曾经说明政策的影响曾经渐渐发力显效。
(三)商品房市场销售价钱
在各类调控政策的片面实行下,市场销售价钱自5月份末尾出现近年来少有的环比下滑趋向,但市场全体价钱仍处于高位,同比仍大幅增长。
5月商品房销售均价6229元/平方米,与上月环比增长-1.07%,与上年同比增长27.70%,其中商品住宅5861元/平方米,与上月环比增长-2.97%,与上年同比增长27.00%;6月商品房销售均价5956元/平方米,与上月环比增长-4.39%,与上年同比增长21.06%,其中商品住宅5506元/平方米,与上月环比增长-6.06%,与上年同比增长15.65%。
1-6月,我市商品房累计销售均价6057元/平方米,与上年同比增长26.56%,其中商品住宅5713元/平方米,与上年同比增长23.80%。
二、上半年二手房市场运转
在买方市场全体张望心情逐渐显现的态势下,二手房市场买卖量也遭到一定影响,全体上半年二手房市场买卖面积为81.75万平方米,较上年同比下降22.97%。
二手房买卖均价3495元/平方米,与去年同期增长19.88%。
2020年2季度西安市二手房成交量中,购置90平米以下的大户型的年轻人占很大的比例。
虽然市场成交量受新政影响有较多的动摇,但这局部二手房置业者却没有由于政策影响改动置业方案,这说明在西安的二手房买卖市场上,以寓居和改善为主的刚性需求占据市场主力。
三、下半年西安市房地产开展走势预测
自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台〝新国十条〞以来,力度绝后的房地产调控政策曾经在一定水平上显现了效果。
5月份后,随着调控继续深化,尤其5月31日国务院发布通知赞同逐渐推进房产税革新及6月4日住建部、央行、银监会结合发布通知明白二套房的认定规范后,6月份,全国各主要城市及西安的房地产市场已减速异变,在此情势下,西安房地产信息网数据研讨中心结合目前的市场运转特征、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场开展构成如下预测:
(一)商品房市场
1、政策影响效能将在下半年深化显现
政府此轮调控的决计不容坚定。
基于种种信号来看,中央政府在往年内简直不能够改动对房地产调控的态度和目的,因此房地产调控政策也不能够有大的改动,调控能够还将深化,政策效能还将继续分散,进一步影响房地产预期。
从目前国际外经济情势来看,也难再次出现2020年政府因金融危机而救市的那一幕。
2、购房市场张望心情或将进一步加剧市场成交仍将有回落表现
从目前市场的全体运转状况来看,一线城市量价齐跌的现象曾经较为显化,相关楼盘优惠打折行为曾经末尾纷繁演出,西安楼市自5月、6月继续出现的量价齐跌现象也曾经说明政策的影响曾经渐渐发力显效。
此轮政策已从基本上对市场需求发生了遏制力,估量未来购房用于自住的有效需求十分充足,就连这些有限的有效需求中少数也将会因价钱过高、支付才干有限、支付志愿不高、房地产调控还将继续强化而继续张望,因此,估量低迷的市场态势还将继续,成交量还将继续下降,至少会继续维持低位。
3、市场供应仍将迎来放量增长楼市阶段性供大于求现象或将闪现
从最近重申从严清算土地增值税等政策来看,打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续,甚至还将从严,就能够逼迫更多的土地投入到开发、销售,构成供应添加。
再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所能够构成的供应添加,市场供应就能够在下半年急剧加大,而另一方面由于有效需求增加、成交低迷招致存量积压,这样一增一减的作用效果,市场供求关系就能够会发作比拟大的变化,其结果就会对房价预期构成进一步打击。
2020年西安土地市场买卖量过万亩,虽然面对楼市调整开发企业张望心情浓郁,在目前国度关于土地开发的政策影响下,估量这些地块将于往年开发入市;加之陕西中央〝十六条〞对取得预售证的项目必需全部推市的政策要求,由此,下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长,而与此同时面对销售量的低迷,阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。
从更久远来看,5、6月以来出现的销售放缓与政策不确定要素的叠加效应已削弱了地产商的开发投入,估量明年新房供应在往年下半年阶段性释放后将继续走低。
4、下半年房价将出现清楚下降
量价齐跌的市场表现,政策执行的决计无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业决计发生松动,同时市场供应就能够在下半年急剧加大,而另一方面由于有效需求增加、成交低迷招致存量积压,这样一增一减的作用效果,市场供求关系就能够会发作比拟大的变化,其结果就会对房价预期构成进一步打击。
基于2020年西安房地产市场的运转表现来看,普通成交继续下降约3个月左右后,接上去很能够就将出现房价的清楚下降。
而且,假设房价没有因调控而出现有效下降或继续下跌,其结果将招致政府继续出台更严峻的调控政策或措施,以继续深化调控,进而能够招致市场调整周期拉长,最终使得房价下降幅度加大。
目前,曾经有恒大、万科、绿地、中新、紫薇等局部大型开发商带头降价促销,曾经对开发商群体心态和市场预期发生影响,将招致更多的开发商效仿,参与到降价促销行列,努力在低迷的市场中加大回款力度。
5、商业地产投资渐渐升温
住宅市场的各种投资时机正因政策打压而折腰,在此情势下商业地产那么风生水起,西安房地产业多年来继续外扩,城市寓居区域扩展至三环外,城市化进程的推进催生了少量的以寓居配套为主要功用的商业地产,未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。
同时从全国范围以及西安市场来看,二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长,并在全部的土地成交量中所占比例不时提高,商业地产开发将成为开发企业关注的方向,商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的中心点。
(二)土地市场
1、下半年土地调控力度加大
疆土资源部表示,依据年终供中央案,要保证房地产特别是保证性住房树立土地供应,及时向社会披露供地状况;展开房地产企业土地专项管理,系统清算房地产闲置土地;完善土地出让合同,增强批后监管;进一步完善土地招拍挂制度。
2、土地市场买卖将有回落能够
2020年上半年西安土地市场买卖量较上年同比增长18%,而步入下半年,随同着楼市调整的深化,商品房销售回落以及融资门槛提升不只将降低房企的购地愿望,估量下半年土地市场买卖量将有回落能够。
3、地价或将下跌
在以后开发商融资渠道不畅的背景下,随着房价逐渐进入环比下降通道,由此住宅用地价钱将出现下降趋向。
(三)二手房市场
1、二手房挂牌量有望大幅增长
〝新国十条〞实施将减速收紧房市活动性,并同时大幅提高房屋买卖门槛与买卖本钱,加之呼声叫高的房产税出台预期影响,或将引发二手房市场出现集中兜售现象,估量下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量能够。
2、二手房销售价钱估量于下半年继续下行
在目前一手房价钱出现松动并有能够于下半年继续回落的前提下,二手房价钱也有望末尾片面回调。
随着第三季度,土地供应量、开工量、收盘量的不时添加,以及保证房树立力度的不时加大,下半年二手房价钱的回调已成肯定,受新房价钱下跌的压力,二手房市场也难以由博弈的胶着形状中摆脱,年底前二手房价钱将进一步走低。
3、租房价钱或将回稳
6月份以来西安市房租涨幅加大,但估量进入下半年后房租将归于颠簸。
首先,随着暑期租赁高峰的完毕,进入9月下旬,租赁市场将有所降温;其次随着房价在第三季度的进一步回落,购房需求将逐渐被重新激活,买房需求将分流局部租房需求;此外,上半年快速下跌的房租曾经消耗了大局部房租补涨的动能,保证性住房在下半年的供应加大也会在一定水平遏制房租下跌的势头。
从目前房地产市场运转的政策环境来看,国度对房地产调控的决计不容置疑,房地产调控曾经取得了初步效果。
因此下半年楼市的走向关键点在于房价的表现,诸如房产税、加息等更为严峻、深化的政策已蓄势待发,2020年的楼市调控注定将成为中国房地产开展的标志性年份,一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为颠簸、理性的开展通道,而作为全体处于上升期西安房地产市场而言,在政策的规范、调整下,房地产市场仍将取得更临时的良性开展。
2020年第三季度西安商品房市场状况剖析
西安房地产信息网数据研讨中心
一、土地市场
随着9.29新整的实施,疆土部主导的土地市场监测与监管系统曾经陆续末尾任务;以前的做法能够是不段的出台更多的新政策,新措施,只是嘴上说,实践执行的少,而往年特别是十一后国度很有能够要加大增强推批后监管的各项政策的落实实施。
从每年地价监测的数据阅历来看,三季度的地价和买卖量普通都会坚持继续上升的态势。
假设在这个时分不对房价和地价加以调控,那么三季度能够会出现更高的房价、地价。
国度在今后能够要少量出让土地用于合理的开发,同时要做到有效和细心的监管监测,以防止有些开发商囤地不开发,招致土地糜费闲置,或许抬高房价地价。
总体上西安土地市场在3季度是比拟动摇的,相比2季度土地供应有所下滑,但总体成交量比上季度略有上升;估量4季度会有更多的土地出让主要用来处置中低支出者的住房难效果,成交量也应稳中有升。
1.1土地供应
2020年3季度西平安市挂牌供应土地共42宗,面积算计1649326平方米,环比下降17.96%。
2020年3季度全市土地市场供应统计
类别
挂牌宗数
土地出让面积〔单位:
平方米〕
住宅
22
1076250
商业
11
256482.6
工业
5
233461.9
综合
4
83131.9
算计
42
1649326
其中住宅用地供应22宗,算计1076250平方米,占土地供应总面积的65%,环比下跌37.72%;商业用地11宗,算计256482.6平方米,占土地供应总面积的16%,环比下降74.53%;工业用地5宗,算计233461.9平方米;综合用地4宗,算计83131.9平方米。
全体上看来,3季度全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重最大,且涨幅较大。
总结,3季度全市土地供应特征:
〔1〕虽然从2020年4月份新政出台后,2季度西安的土地市场动摇不大且全体土地供应在添加;但随着政策的进一步落实和推进,以及中央9月底第二轮调控政策的出台,前期市场或将遭到影响。
〔2〕从用地性质的供应状况来看,住宅用地所占面积比重从7月的40%、8月的53%、至9月的95%呈往上递增的趋向;到第三季度末逐渐替代了商业用地,成为了全市土地供应的主角,供应面积比重也到达了65%。
这也是国度要增强廉租房及普通住宅商品房供应继续调控的效果初现。
〔3〕从土地供应区域下去看,3季度土地供应地集中在城东和城南,城东占61.33%,城南占32.66%。
本季度城东浐灞生态区和浐河沿岸月登阁左近供应了少量住宅用地及局部商业配套用地,城南9月份供应的曲江路以南南三环以北的住宅用地;为西安城区向外扩展树立国际化大都市奠定了基础。
1.2土地成交
2020年3季度西平安市成交土地共39宗,面积算计380831.9平方米;土地性质包括住宅、商业、工业、综合用地。
2020年3季度全市土地市场成交统计
类别
挂牌宗数
土地出让面积〔单位:
平方米〕
成交金额〔单位:
万元〕
住宅
6
442102.3
124756.1
商业
14
428885.8
238565.8
工业
5
233461.9
7430
综合
4
83131.9
10080
算计
39
1187582
380831.9
其中住宅用地成交6宗,算计442102.3平方米,占土地成交总面积的37%;商业用地14宗,算计428885.8平方米,占成交总量的36%;工业用地5宗,算计233461.9平方米;综合用地4宗,算计83131.9平方米。
总体上3季度土地成交市场在走下坡路,7月到达一个较高的值,成交面积为600716.2平米;到9月份成交面积仅为243692.5平米,降幅近60%,受新政的影响较为清楚。
总结,3季度土地成交特点:
〔1〕住宅和商业依然是主力,但从九月末尾有所下滑;二次调控将已于9月底出台,各大房企也慎重买地。
〔2〕从分用途土地成交量下去看,与上季度相比似乎变化不大,商业和住宅用地占到3季度土地成交市场的73%,依然占据较大份额;但是细心剖析之后发现住宅和商业用地降幅较为清楚,尤其表如今9月份比7月份下降了近84%;相比总体成交量下降60%,主要是住宅和商业拉了后腿。
〔3〕从成交土地所处的天文位置来看,集中在城东浐灞、浐河沿岸的生态区,及城南曲江区,从总体上带动了西安本季度成交量良的好开展态势。
随着9.29新政的发布,开发商也会细心琢磨之后再出手圈地,问责机制的严厉实施将促进西安土地市场开展进一步动摇合理,开发土地要为人民效劳。
二、商品房市场
2.1本季度市场供应特征
2020年第3季度,西安市商品房投资额为682683万元,与去年同期相比增长29.49%,与上季度相比增长2.99%。
2020年第3季度商品房施工面积3678529平方米,环比下滑5.4%,与去年同期相比下滑10.46%;本季度商品房完工面积3485922平方米,环比下滑1.18%,同比下滑8.88%;商品房新开工面积3393671平方米,与2季度相比增长3.34%,与去年同期相比下滑13.58%。
2季度新政出台后,西安楼市销量迅速回落,在中央说明坚决控制高房价效果所做出的一系列政策调控后,开发企业对前期市场表现出决计缺乏,3季度西安市商品房市场各项目的与2季度相比均出现不同水平下滑。
2.2本季度市场销售特征
3季度西安商品房销售面积为3323658平方米,同比上年小幅下跌0.06%,环比上季度增长1.75%。
其中住宅销售面积为2845667平方米,同比上年下滑4.75%,环比下滑2.85%。
从西安市商品房各月销售量来看,本季度与2季度出现截然相反的销量走势,新政出台后的2季度,西安楼市张望心情弥漫,楼市销量延续下滑,迫使开发企业在3季度掀起了全市范围内的促销活动,〝特价房〞、〝一口价〞等优惠促销此起彼伏,吸引了需求市场的眼球,此外随着新政以来西安楼市住宅均价并未出理想质性下滑,需求市场对新政效能的决计愈加削弱,前期积聚的市场购置力末尾逐渐释放,3季度西安楼市各月销量继续上升。
从以下图各物业成交销售比例图来看,3季度西安市普通住宅类物业成交面积284.57万平方米,同比下滑4.75%,环比下滑2.85%,占本季度商品房总成交量的85.6%,该比例较上季度下滑2.6个百分点;写字楼类物业17.5万平方米,环比大幅下跌48.47%,同比涨幅也达56.75%;别墅类物业成交面积为8.72万平方米,环比涨幅到达210.83%,同比上年同期小幅下跌1.07%;商服用类物业买卖面积合计为19.38万平方米,环比增长13.21%,同比增长63.91%。
2020年前三季度西安市商品房成交面积为930.76万平方米,同比增长12.79%;其中普通住宅销量合计811.99万平方米,同比增长9.27%。
2.2.1各物业销售状况
2020年3季度西安各城区各物业销售面积一览表
单位:
平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
算计
城北
4893.6
831210.5
45961.84
20485.26
902551.2
城东
5192.7
475485.2
13027.45
148.04
33383.82
527237.3
城南
6910.44
832976.7
52573.51
14327.61
37002.82
943791.1
城内
1907.93
31741.5
20215.63
470.97
54286.03
城西
2825.42
332373.1
10673.3
1884.25
347756.1
西高新
269.38
341880.4
51433.17
137667.3
16785.79
548036.1
总计
21999.47
2845667
193834.9
174983.5
87172.43
3323658
2020年3季度西安各城区各物业销售金额一览表
单位:
元
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
算计
城北
16013640
4393260031
639343130
114097041
5162713842
城东
22984236
2493330483
152726622
873573
447498281
3117413195
城南
39478794
5476492513
660552134
82190698
924225270
7182939409
城内
7750000
265668312
348425937
2916245
624760494
城西
11507900
2177877941
108874583
10763901
2309024325
西高新
430840
2281053811
428559923
1052413391
287959825
4050417790
总计
98165410
17087683091
2338482329
1263254849
1659683376
22447269055
2020年3季度西安各城区各物业成交价一览表
单位:
元/平米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
算计
城北
3272
5285
13910
5570
5720
城东
4426
5244
11723
5901
13405
5913
城南
5713
6575
12564
5737
24977
7611
城内
4062
8370
17278
6192
11509
城西
4073
6553
10201
5713
6640
西高新
1599
6672
8332
7645
17155
7391
总计
4462
6005
12064
7219
19039
6754
2.2.2各物业价钱表现
从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出:
城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的,而本季度高新区普通住宅物业成交均价环比涨幅到达10.42%,为涨幅最大的城区,城西区普通住宅物业成交均价环比下跌7.98%,位居第二;商服用房类物业成交均价出现平衡化表现,城内、城西、西高新成交价钱回落清楚,特别是城内区本季度成交均价大幅下跌46.43%,从成交明细来看,三环左近随着住宅市场的逐渐成熟,区域商业开展也失掉较大提升;别墅类物业依然集中于城东,城南,西高新区域,城东区绿地国际生态城的入市,带来别墅物业更大开展空
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