衡阳市住房需求目标市场分析.docx
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衡阳市住房需求目标市场分析
机遇:
目标市场的分析
衡阳市居民平均收入水平和商品房消费情况
资料一:
衡阳市近三年平均收入分析
2009年,衡阳人均GDP、人均财政收入、城镇居民人均可支配收入,分别为17299元、947元、13911元,比全省人均水平分别少2927元、1234元、1173元,分别只相当于全省人均水平的85.5%、43.4%、92.2%。
2010年城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别为15636元、7219元,分别增长12.4%、14.1%;
基于对衡阳经济发展已经步入快车道,增长动力充沛,专家预期2011年全市GDP增长13.5%以上,投资增长30%以上,消费增长19%以上,财政收入增长20%以上,城乡居民收入增长14%左右。
商品房消费情况
2010年,衡阳市中心城区网上签约销售商品房累计24423套,面积2983717平方米,金额861873万元,同比2009年分别增长42.35%、38.96%、61.13%。
据专家估计,2011销售商平房情况会更好。
衡阳市民对不同档次住房的要求
衡阳市民对总价按接受度则主要在8—15万,16—24万,这两者占比较大,分别为39%和40%。
对于普通百姓来说,总价控制较为关键。
接受25—30万,占了9%;接受3000元/m2以上占1%;总价30万以上占到近2%,该部分群体多为中高端群体。
但依据系数判断,百姓对房价的接受度可小幅度上扬,单价接受度可在1800—2000/m2以上,总价接受度在20万以上。
(3)衡阳市的人口数量,以及性别,年龄分布比例
主城区:
2010年底,中心城区户籍总人口为138万,一直为湖南省第二大城市。
全市:
2009年末,全市总人口为739.8万人,其中城镇人口319.22万人,乡村人口420.58万人。
出生人口性别比为112.56。
人口增长继续得到控制。
年末全市总人口718.95万人,比上年增长0.7%。
其中城镇人口227.04万人,增长10%,城镇人口占总人口的31.6%;乡村人口491.91万人,下降3.1%。
人口出生率12.56‰,死亡率7.0‰,自然增长率为5.56‰。
其中15-64岁人口512.91万人,占总人口70.6%;65岁以上71.27万人,占总人口的9.8%。
全市年末常住人口为670万人。
居民住房需求统计
2010年衡阳市房地产交易展示会是规模最大,标准最高,也是参与人数最多的一届,为了准确、细致的掌握消费者的需求,衡阳市房地产信息中心在房交会期间共发放调查表400余份,收回有效问卷合计254份,被调查的对象绝大部分为本市居民,有企、事业单位职工,也有个体经营者及务工人员。
1、调查对象中80%有购房意向;5%的调查对象有租房意向;15%的调查对象无意向。
2、住房需求的主要原因:
首套自住占39%;改善住房条件的占26%;结婚新房占20%;用来投资的占14%;其他原因占1%。
3、需求住房的种类:
购买新建商品房的占83%;购买二手房的占11%;参加政府保障性住房的占5%;其他占1%。
4、需求的住房户型:
需求一居室户型的占7%;二居室户型的占34%;三居室的占52%;四居室的占7%。
5、需求住房的面积:
需求住房面积在60平方米以下的占6%;60-90平方米的占13%;90-120平方米的占49%;120-144平方米的占24%;144平方米以上的占8%。
6、需求住房的区域:
需求在高新开发区的占37%;蒸湘区的占31%;石鼓区的占10%;雁峰区的占16%;珠晖区的占6%。
(4)衡阳市目前的房地产结构分布和地区分布;以及未来的发展计划
1,商品房销售量增幅较大,但市场呈销大于供
由于城市建设及经济的发展,自住性需求和改善性需求陆续释放,今年我市商品房住宅网上签约面积较去年增长了37.63%,值得注意的是,自2009年以来商品房供、销比例一直呈销大于供的趋势,长期的供销失调不利于其健康持续的发展。
2、商品房住宅均价呈稳中有升的态势
2010年,整体来说我市的商品房均价还是控制在一个合理的范围之内,住宅均价呈稳中有升的态势,数据上显示石鼓区的均价最高,为2843元/平方米,该区域开发项目多集中在地理位置比较繁华的商业区是主要原因,而蒸湘区由于有多处单位团购优惠房,住宅均价为2550元/平方米,数值略低于市价,随着政府对保障性住房建设的力度不断加大,缓解了市场一部分供需关系,对房价上涨也能起到了一定的作用,预计明年房价的涨幅也在合理的范围之内。
3、住房供给、消费结构仍不平衡
我市住房供给、消费结构不平衡,住房供给方面:
去年我市新建商品房住宅供给中90平方米以下的户型所占比例为8.08%,今年的这个比例为10.76%,远远达不到国家70%的要求;住房消费方面:
去年我市新建商品房住宅销售中90平方米以下的户型所占比例为9.42%,而今年的比例仅为7.45%。
政府要进一步规范市场行为、正确引导消费方向,因为提高中小户型的供给和消费,将能够对缓解土地供应、解决中低收入家庭住房问题、和抑制房价上涨等多个方面带来好处。
4、刚性需求仍占主导地位
从对居民住房需求调查结果来看,有住房需求的比例占80%,说明市场还有大量的潜在消费者,刚性需求仍占市场主导地位,以需求“90-120平方米”、“三房户型”的住房为主,超过68%的人需求区域在蒸湘区,而这又多集中在高新开发区地块,大部分的人认为当前合理的房价应该在2500元/平方米以内,面对当前普涨的房价,部分低收入家庭表现出对廉租房和安居房有很大的兴趣。
5、购买住房的价格意向:
购买住房的意向价格在2000元/平方米以下的占21%;2000-2500元/平方米的占35%;2500-3000元/平方米的占37%;3000-4000元/平方米的占7%。
衡阳衡阳房地产的两种因素是交织影响衡阳市房地产的,因此,笔者从一下五个方面总结对衡阳市房地产产生影响的因素,并作初步的分析。
一、人文地理状况分析
1.大雁南飞,栖息于衡阳,说明了衡阳的气候宜人,我国气候条件好的地区往往经济也是发展较快的地区,衡阳是具有得天独厚的优势的。
2.衡阳交通发达,便于人口流动.良好的交通是房地产投资的一个重要的因素,因为交通越是便捷,越是四通八达,房地产增值的空间就越大,投资回报率就越高。
3.衡阳外出打工的很多,七百万人口中有三分之一在外地打拼,这一数字居全国之首
对于故乡的眷恋,很多衡阳人回乡投资购房.
4.衡阳人具有江西观念,使得衡阳房地产区域配置不合理
二、区域关联影响分析
1.衡阳是湖南的南大门,外贸依存度达到10.12%,居湖南省前列。
外贸依存度高意味着融资渠道多,流动资金数目较多,速度较快,对开发新的房地产有利。
2.衡阳是湖南省对接粤港澳的“桥头堡”,要创造良好的投资环境。
3.受长株谭影响较大,衡阳怎样才能突破长株潭的优势,异军突起,一直是困扰衡阳房地产发展的一个棘手的问题。
衡阳市房地产地区分布:
1.石鼓区:
“银源春天”,“蒸水一号”,“南湖居”,“东湖居”,“碧水阳光”,“进步·亚泰”,“北城明珠”,“龙江明珠”,“金孺大厦”,“湘水左岸”,“长河广场”,“上河城”,“中湘庭苑”,“新天地”,雁栖湖·耀江花园,(16个)
2.衡阳县:
“富森·天鹅丽都”,“蒸鼎国际花园”(2个)
3.常宁市:
“外滩首府”,“旋城·东方名都”,(2个)
4.华新区:
“凯翔银座”,“高星明居2期”,“新华名筑”,“生态丽景”,“雅士林湘苑”,“银泰红城”,“香江水岸新城”,“沐林美郡”,“学府名苑”,“山水华苑”,“迎龙·银港”,“曲兰庭苑”,“俊景花园”,“M国际”,“御璟花园”,尚邦•领域,金铭大厦,山水华庭,大千•水木清华,衡府,吉顺藏珑湾,明兴.文锦名都,博达•绿岛,润泽•上邸,
文昌雅居,新城•国际,船山明珠,锦绣明珠,珠江·愉景湾,(29个)
5.雁峰区:
“骅泰家居”,“御华雅居”,“吉祥花苑”,“云沙诗意”,“湘贵碧苑”,“阳光香舍”,“先锋银座”,“金域蓝湾”,“帝景苑”,“祝融路一号”,“东洲水岸”,“康新家园”,“宇元万向城”,“崇业商业广场”,“月畔湾”,江洲花园,状元弘府,亚华名都,世纪名城,(19个)
6.蒸湘区:
“船山茗居”,“香格里拉二期白金公馆”,“兰贵园”,“中天星城·鸿景园”,“鸿菱大厦”,“伴山公馆”,“金雁翔龙”,“临江雅筑”,“衡阳商业步行街”,“鸿昌花园”,“融冠水映豪廷”,“棕榈园”,“锦西园”,“名仕华府”,“衡阳名郡”,“现代城”,“芙蓉和苑”,“怡心阁”,“新盛花园”,“钻石城”,中天星城·万联阁,蒸水花苑(三期
中泰峰境,广电花园,尚书房,锦绣雁城,天下家园,凯富•红叶,
香槟小城,香格里拉,华亿明珠,(31个)
7.珠晖区:
“阳光佳苑”,“东方巴黎”,“承水阁”,“凯旋名都”,“创景外滩”,“青年家园”,“金葵雅阁”,“衡州雅居”,“景蒂名苑”,左庭右院,钰景花园,东江丽景,华泽·钱江苑,湘水明珠,景秀东岸
东升花园(8个)
8.南岳区:
“中国南岳第一城”(1个)
9.耒阳市:
“紫荆府”,“五环星城”,(2个)
10.衡南县:
“江湾明珠”,“山水名城”,“金泉名府”(3个)
未来发展前景:
目前的衡阳市房地产市场正处于起步发展阶段.衡阳的房地产业与全国同类城市相比,明显落后。
在房屋价格、楼盘品质、人均面积上均有很大差距。
随着衡阳房地产从业人员观念的更新,特别是外来投资者的推动,可以想象未来五年,衡阳市房地产市场将随着高品质楼盘推出,其地产价格将会有大幅度的上升;提供给广大市民的将是环境优美、配套设施齐全、物业管理规范的大型居住小区。
衡阳的房地产将会出现跨跃式发展。
衡阳市未来的发展机遇无限,给房地产业发展带来最佳时机。
衡阳是全国重点交通枢纽城市,工业基础较好,具有丰富的矿产资源和旅游资源,被称为有色金属之乡。
地下储存丰富的稀有有色金属有铜、铁、钨、铅等。
五岳之一的南岳就座落在衡阳,它佛道共存的现象在全国都属罕见。
其山水风光秀丽、文化底蕴深厚,寿文化更是在沿海及东南亚一带影响很大。
过去由于观念的落后,失去了很多发展机遇,如今随着沿海区域经济的调整,衡阳上下观念的改变,衡阳近几年的发展呈现从未有过的速度,GDP的增长幅度均超过全省及全国的平均水平。
经济发展的同时,作为最能带动经济发展的房地产行业更是机遇无限,2006年到2007年,大量外来的房地产开发商进驻衡阳,房地产行业的竞争明显加剧,这说明外来开发商已经看到了衡阳这个市场的巨大潜力,未来衡阳房地产市场即充满着机遇,也会有白热化的竞争,这将让衡阳房地产市场从嫩芽初长的春天进入到热浪袭人的夏天。
潜在的客户群体将支撑衡阳的房地产市场走高。
在衡阳,潜在的消费群体将会随着楼盘品质的提高,被快速激发。
未来购房的主要力量将在以下三个方面形成对市场的带动。
具体是:
(1)换房的消费群体。
在过去的10年里,衡阳单位集资建房、个人合伙建房等方式如火如荼,他们一般都集中在行政事业单位,效益好的企业,或高收入群体,是衡阳市最具购买力的高收入群体。
但当时受视野的影响,一般所建住房未形成小区、绿化率低、无社区活动空间、房屋设计不合理、密度大等问题较多,随着大家视野的开阔,特别是外地开发商所带来的全新理念转变,让他们有了换房的冲动,但是由于本地开发商的开发理念及前期进驻衡阳的异地开发商实力并不强,开发出的楼盘品质并不高,对这部分消费群体的消费欲望刺激有限,无法形成现实的购买力,如今随着全国知名的一些开发商的进入,如浙江的耀江集团、福建的冠都集团、广州的珠江集团等。
同时本地开发商通过多年积累,实力也大幅度提高,如开发香江城市花园的凯星地产、开发星城国际的佳德地产等。
高品质、大规模的楼盘将冲击衡阳人的视野,他所带来的购房欲望将是空前的。
(2)狭小的城市,庞大的人口基数,蕴藏着未来的消费群体。
衡阳有700多万人口,城区人口已接近100万人,还有外出务工100多万人,我们可以分析其未来存在的购买力是否强劲。
其一,据统计,全国人均居住面积近20平米,特别是一些大城市,在住房资源本身稀少的情况,其人均居住面都超过全国平均水平,比如北京人均居住面积达33平方米,上海也达32平方米,而处于内陆省份的衡阳,人均居住面积不足15平方米,这本身就说明其购买力的存在;其二、衡阳是一个以城区为中心,县市通车距离均不超过1小时行程的圆形经济区域,最近几年衡阳随着经济的发展,城区也在不断的向四周扩大,西边华新开发区以逐步接近衡阳县县城西渡、;向北松木化工园区已全面启动,将拉近城区与南岳衡山的距离;向南白沙工业园区更是发展迅速,向东随着武广高速铁路的建设,将围绕着新火车站形成一个新的商品集散地。
便利的交通、不断拉近的城乡距离,让希望改善居住环境,提高生活质量的县区人口有了更多的选择,由于其要求在县区无法得到满足,进城购房的比例在逐步提高,据统计,近二年衡阳市中小户型的消费对象有二成以上是县区户口人员购房。
这充分说明了县区潜在的消费群体,未来将会对衡阳市区房地产市场带来影响。
其三。
衡阳是一个劳务输出的大市,其外出务工人员超过100万人,在我们对部分外出人员在衡阳购房的动机调查中,有70%的人员提出的购房原因是,年轻时在沿海大城市打工,赚钱后仍想回到家乡,但在大都市生活了很长时间的打工族们,由于过惯了城市生活,再回到农村已有些不适应,特别是他们也想提高自己的生活质量,这样在衡阳市区选购住房就成了他们最佳的选择。
(3)投资理念的形成,将会更大程度的影响房市。
据统计,衡阳拥有多套住房的比例并不高,主要集中在有权、有钱的行政事业单位或相对垄断行业,他们拥有多套住房的原因,并不是投资理念的推动,而是职工福利的体现,随着衡阳投资环境的改善,经济的发展明显提速,房价已从5年前的700到800元,提高到现在的近2000元,提高的幅度远远超过了正常的投资方式。
近年来投资理财的宣传加强,让很多市民开始偿试投资,从开始的银行理财产品,如建行的利得盈、汇得盈,到分红型保险、基金、股票、外汇、期货、股指等等,投资所带来的丰厚收益,深深吸引了广大市民,而投资方式中风险的把握恰恰是投资对象选择的关健点,房产投资的高效益、低风险的特点,已成为投资者的热选,未来将对衡阳的房地产市场走向带来很大影响。
衡阳的房地产市场将会有很快的发展,房产价格会有很大的上升空间
衡阳的房地产市场将会有很快的发展,房产价格会有很大的上升空间。
需求住房的区域:
需求在高新开发区的占37%;蒸湘区的占31%;石鼓区的占10%;雁峰区的占16%;珠晖区的占6%。
我公司应将重点放在高新开发区和蒸湘区内,满足两个区37%和31%的需求。
(5)购房居民家居设计对装修公司的依赖情况
就衡阳市近三年平均收入水平来看,预计在未来的几年来,居民的收入将不断增高,对住房的需求也将不断增大,对家居设计装修的需求也将不断提高。
分析:
按人口细分,不同年龄段的人对家居设计装修的风格选择不一样,不同收入水平的人可承担的家居设计装修费用也不尽相同。
但就衡阳市近三年平均收入水平来看,预计在未来的几年来,居民的收入将不断增高,对住房的需求也将不断增大,对家居设计装修的需求也将不断提高。
由产品特点和市场特点,公司应采用差异性营销战略,根据各个细分市场的特点,相应扩大某些产品的花色,式样和品种,或制定不同的营销计划和办法,以充分适应不同消费者的不同需求,吸引各种不同的购买者,从而扩大各种产品的销售量.在产品设计或宣传推销上能有的放矢,分别满足不同地区消费者的需求,可增加产品的总销售量,同时可使公司在细分小市场上占有优势,从而提高企业的厨房,在消费者以上中树立良好的公司形象但也会会增加各种费用,如增加产品改良成本,制造成本,管理费用,储存费用。
目前80%的购房居民进行家居设计装修会选择和家居设计装修公司合作。
有了专业人士的指导,参与,配合,购房居民往往能达到自己的满意度。
衡阳的房地产市场将会有很快的发展,房产价格会有很大的上升空间。
需求住房的区域:
需求在高新开发区的占37%;蒸湘区的占31%;石鼓区的占10%;雁峰区的占16%;珠晖区的占6%。
我公司应将重点放在高新开发区和蒸湘区内,满足两个区37%和31%的需求。
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