购物中心分租事宜的风险防范.docx

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购物中心分租事宜的风险防范

一、 绪论

本文着重介绍，开发商将其开发的大型折扣购物中心进行分租时或会遇到的法律风险，及如何避免该风险，以维护开发商（出租方）的合法权益。

不同于一般的店铺分租，开发的大型折扣购物中心常面临一些特殊的问题。

如，选客难，客户来源不特定且众多；签约难，大品牌代理商的强势造成的，租赁合同双方地位不平等；履约难，场地综合管理及费用分摊问题，常发生的欠租，转租等；解约难，退租后的装修补偿费，长时间占用难以再次出租的问题。

二、 可能存在的风险、问题，及注意事项

1、招商前的准备工作

（1）落实商铺的产权

房屋的用途和土地用途：

必须确保所开发购物中心的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可开发作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

（2）相关事项的规划

开发商（出租方）须结合实际情况，制定关于商场开业期限、商铺交付条件、商铺交付标准、商铺交付期限、商铺单元面积测绘等的计划。

（3）不动产抵押

如需进行融资功能，开发商（出租方）可进行不动产抵押，但在抵押前须考虑好如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（出租人）、抵押权人（银行）、租客（承租人）三方的权利义务关系及后续影响。

（4）配套设施等的落实

如发布户外广告等，须有关部门审批的事宜，开发商（出租方）可在租赁协议签订前，先行开展。

2、招商时须注意的问题

（1）购物中心产证取得前签约，或会产生承租主体替换的问题

有些商家或需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时购物中心尚未取得大产证，而无法通过工商部门的登记许可。

该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。

上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。

（2）“自然人”承租主体的选择

自然人可以作为承租主体。

与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。

上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同，“自然人”主体作为承租主体往往风险较高。

故，出租方需要在签约时具有相应得法律意识，争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。

（3）担保问题

由于市场的不规范，在承租人违约时，仅仅依靠保证金担保，出租方往往无法挽回全部的经济损失。

但基于行业惯例，在签约时要求资质较低的承租人为履约提供其他担保方式，往往无法实现。

尽管如此，出租方在签约时，仍应对签约主体的经营资质做出评估，对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制，以分散出租方的风险。

同时对于保证金的性质和用途作出不利于承租人的限制性规定。

（4）恶意磋商

由于商业市场竞争复杂，有些商家利用法律漏洞，采用恶意磋商的方式，即根本没有与出租方订立合同的意愿，但以与出租方进行谈判为借口，恶意与出租方进行合同谈判，以达到损害出租方或第三人利益的目的。

对此，需要出租方提高法律意识，避免陷入恶意磋商的陷阱中，同时出租方要有证据意识，形成保留、收集证据的习惯，以依法追究恶意商家的法律责任。

（5）租赁者的相关证件及销售商品的签约前调查

签订租赁协议前，应核实租赁者的营业执照。

如涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要查看治安许可证、卫生许可证等证件，并调查其信誉情况。

另，对租赁者在商铺中销售的进货渠道亦要有所了解，查看相关的进货证明。

以防租赁者销售产品涉及违反（侵犯知识产权、走私货、盗赃物等），而被牵连至诉讼。

3、签约时的权责条款制定

（1）大品牌的强势

由于大品牌进入大型折扣购物中心后，会要求出租方支付其装修补贴、推广补贴及各类补贴费用。

而出租方在该品牌的扣率提成又较低。

在签约前，须充分考虑该问题，合算成本。

（2）权责不对等条款的处理

签约中，或会产生其他权责不对等的条款。

如，在租金的计算及累年递加问题；租金税费的是否可增加入租金中，水、电、通信等费用的分摊和补贴；出租方承诺的相关配套服务；商场促销措施的性质；pos机的使用及费率结算等等等。

出租方应在合同签订时避免使用承租方提供的格式合同，在权责条款制定中，注意维护自身的利益。

（3）优先承租权

从出租方角度看，一个新的购物中心在租赁期限到期后，出于调整业态或增加租金的需要，出租方不希望与承租方续租而由其他商家承租。

从承租方角度看，如商业项目生意兴旺，则希望凭借优先承租权与出租方进行续租。

两者截然相反的角度导致了纠纷发生。

故需在租赁合同中提前加以约定，采取双方约定的形式弥补法定不足的缺陷，并进而设定有利于出租方的、具有操作性的条款

（4）租赁合同登记

租赁合同的登记首先须搞清楚每个商铺是否具备登记的前提条件。

租赁合同登记因其影响到租户能否取得物权效力并以对抗第三人，因而往往被租户所关注，但对位于出租方地位的出租方，实际意义不明显。

出租方可以根据具体情况，选择是否登记，并在租赁合同中提前加以约定。

4、购物中心的综合管理

（1）日常管理

在日常管理中，对广告牌设置、物业管理、相邻权、公共部位占用（租赁）等等或会产生争议，建议在租赁合同中事先予以阐明。

（2）欠租

租户欠租往往会寻找借口，例如交付房屋有瑕疵、租赁面积歧义、商场开业率较低、租金或物业管理费过高、不配合办理营业执照、设施设备无法使用，以及出租方口头承诺未兑现等等。

针对特定的法定事由，出租方或需在租赁合同中提前加以免责约定。

另，在租赁合同中应约定，相关的合同变更，须采用书面形式。

针对租户欠租行为，出租方除了依法催讨外，还可以考虑其他的救济措施，例如限水限电等，但如何具体运用，需要律师采取相应的法律技巧。

（3）转租

出租方从自身利益出发，通常约定承租方不得转租。

但值得注意的是，承租方可能会变相采取合作经营、联营等形式，将商铺交付给他人使用，承租方不参与经营但却获得租金性收益，此种情况也属于转租。

由于变相转租行为同样发生转租的法律后果，又因为其隐蔽性强，因而更容易给出租方带来风险。

实践中出租方应随时保持与租户的沟通，并有意识防止此类转租的发生。

5、解约及善后事项

主要指承租方违约而被出租方单方解除合同的情况。

面对解约纠纷时，出租方可依照合同或法律的规定全面保障自身的权益，以处理因解约而引发的纠纷，如房屋添附物的处理、承租方遗留物品的处理、强制撤离场地、公证机关的介入、商家注册地的注销等等。

故出租方须要在签订租赁合同时对以上问题予以充分考虑，并在处理具体纠纷时，多听取律师的意见。

三、 小结

除上述问题外，或还会涉及到与消费者（产品质量而引发的消费者维权），房地部门、工商部门、消防部门、卫生管理部门等间的诸多问题。

综上所述，开发商在将大型折扣购物中心分租时，会涉及到诸多法律问题。

故，在订立租赁合同时须考虑全面外，建议在相关事项开展前多听取专业人士的意见；在项目开展时，与专业人士多做沟通；在遇到问题时，向专业人士寻求帮助。