关于城镇棚户区改造项目房屋及土地征收安置的补偿方案.docx
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关于城镇棚户区改造项目房屋及土地征收安置的补偿方案
关于城镇棚户区改造项目房屋及土地征收安置的补偿方案
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《X省土地管理条例》、《X自治县县城总体规划》、《X自治县县城控制性详细规划》,并结合实际情况,特制定本方案。
一、征收范围:
X自治县城镇棚户区(X片区)改造项目
二、征收主体、征收部门、征收实施单位、征收补偿原则
(一)征收主体:
X自治县人民政府
(二)征收部门:
X自治县住房和城乡建设局
X自治县国土资源局
(三)征收实施单位:
X自治县县城开发建设指挥部
(四)征收补偿原则
本着“决策民主、程序正当、结果公开”的征收宗旨,遵循以下五项基本原则:
1.惠民原则:
守法让利,积极奖励;
2.公平原则:
一把尺子量到底,一个标准管万家;
3.公正原则:
监察监督,审计监督,群众监督;
4.公开原则:
调查结果公开,补偿结果公开;
5.依法原则:
有法必依,执法必严,违法必究。
三、征收期限
(一)签约期限:
45日(以县人民政府下达的征收决定规定的签约启动时间计算)。
(二)搬家交房期限:
协议签署后30日内。
四、被征收房屋计户、权属性质、房屋类型、用途、面积的认定标准
(一)被征收房屋的计户标准
1.以《房屋所有权证》为计户依据,一证计一户。
2.无《房屋所有权证》的房屋以《土地使用证》为计户依据,一证计一户。
3.《房屋所有权证》及《土地使用证》均无法提供,计一户;在征收区域内有多处房产且户口簿独立并符合“一户一宅”的,可以分开计户(户口簿登记时间以X年7月14日之前为准,户口簿地址与房屋地址一致)。
4.产权人已死亡且房产四至分割清楚,并持有公证文件或其他合法性证明文件,但未在产权部门办理过户、分户手续的,按合法权利继承人进行计户(公证文件或其他合法性证明文件时间以X年7月14日之前为准)。
(二)被征收房屋及土地的权属性质认定
1.已登记房屋:
能提供《房屋所有权证》的房屋认定为已登记房屋。
2.未登记房屋:
本方案特指在自有合法使用权土地上修建,无法提供《房屋所有权证》但符合下列情况之一的认定为未登记房屋。
(1)在自有土地使用权土地上自行修建,并已取得规划部门颁发《建设工程规划许可证》的认定为未登记房屋。
(2)在X年7月14日房屋摸底调查登记公告发布前修建的房屋认定为未登记房屋,在X年7月14日后修建的房屋按期签约腾房的按临时建筑进行认定,未按期签约腾房的按违法违章建筑认定。
3.临时建筑:
本方案特指经县人民政府城乡规划部门批准,单位和个人因生产生活需要临时建造使用,并在规定期限内必须拆除的建筑物。
4.在建房屋:
本方案特指持有住建、国土等相关部门批准的建房手续,正在建设尚未竣工投入使用的房屋。
5.屋基:
指持有住建、国土等相关部门规划建设等批准手续的,或房屋已经拆除、损毁并有建筑基础的土地。
6.随房院落空地:
(1)国有土地:
本方案特指房屋占地总面积扣减房屋建筑基底面积的剩余部分土地面积。
(2)集体土地:
本方案特指房屋占地总面积扣减房屋建筑基底面积的剩余部分土地面积。
房屋占地面积须符合《X省土地管理条例》中“一户一宅”每户房屋占地面积不得大于200平方米的规定。
7.违法违章建筑:
指政府相关职能部门已下达房屋停建通知书的房屋和无法提供《房屋所有权证》又不符合本方案未登记房屋认定规定的房屋,一律认定为违法违章建筑。
(三)被征收房屋类型认定
1.私人自建房:
本方案特指拥有自有合法土地使用权的个人,且符合规划,自行组织施工或通过雇佣他人施工而建造的房屋。
2.房改房:
本方案特指国有企事业单位在房改中经县级以上人民政府房改部门批准出售的公有住房(含集资建房)。
3.商品房:
本方案特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司通过出让方式获得的国有土地使用权并进行开发建设,通过市场购买取得的房屋。
4.单位公产房屋:
本方案特指由各行政机关、人民团体、国有企事业单位以及国有参股企业持有产权并自行管理的房屋。
5.自管(出租)公房:
本方案特指由国有单位自行管理的公有住房,并出租给本单位职工用于居住的房屋。
(四)被征收房屋用途认定
1.住房:
指证载用途为住房的房屋。
2.商业用房:
指证载用途为商业的房屋,分为商业门面房和其他商业用房。
(1)商业门面房:
指临街面无围墙及其它构筑物遮挡的一进一层(即底层建筑的第一自然间)的商业用房。
(2)其他商业用房:
指除商业门面房以外的商业用房。
3.住改商:
本方案特指非商业用途房屋现状用于加工、制造、销售等经营性活动的;在房屋征收调查登记公告发布前办有合法有效的工商营业执照和税务登记证,且营业执照载明的地址与房屋地址一致的;同时符合以上两个条件的可以认定为住改商业用房,不符合以上条件的房屋一律按证载用途或住房用途进行认定。
住改商业用房分为住改商业门面房和住改其他商业用房。
(1)住改商业门面房:
指临城市主次干道临街面无围墙及其它构筑物遮挡的一进一层(即底层建筑的第一自然间)进深10米(含10米)以内的住改商业用房。
(2)住改其他商业用房:
指除住改商业门面房以外的住改商业用房。
4.办公用房:
指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋,证载用途为办公。
5.其他用房:
指证载用途为工业、交通、仓储、教育、医疗、卫生等的房屋。
6.未登记房屋:
一律按住房用途进行认定。
(五)被征收房屋、土地面积的认定
1.被征收房屋、土地的面积一律以具备测绘资质的测绘机构测量的面积为准,如当事人对测绘结果有异议的,可申请复核,申请复核的以复核的结果为准。
2.测量技术以《房产测量规范》GB/T17986-2000为准。
3.证载面积与实测面积不符的,以实测面积为准。
房屋产权证上标注的图示以内部分面积以实测为准并认定为已登记面积,图示以外的部分面积认定为未登记面积。
五、房屋及土地价值评估
(一)评估机构的选定:
严格按照评估机构选定的相关法定程序及规定选定。
(二)评估程序和评估结果:
被征收人或者征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向所在地评估专家委员会申请鉴定。
六、安置补偿方式和标准
(一)国有土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准:
1.货币化安置补偿
(1)住房货币化安置补偿:
按被征收房屋(以下简称原房)评估价值进行货币补偿,被征收人自行解决居住问题。
(2)商业用房、办公用房、其他用房:
按原房的评估价值给予货币补偿。
2.产权调换:
实行先签约先选房的原则:
(1)住房:
按原房建筑面积“征一还一、结构陈新不补差”的原则进行产权调换,安置房建筑面积与被征收房屋建筑面积不等的,建筑面积差额部分双方互补差价。
(2)商业用房:
按先签约先选房的原则,按原房评估价值与选定安置房评估价值进行等价值调换,差额部分双方互补差价。
(3)办公用房、其它用房:
按原房评估价值与选定安置房评估价值进行等价值调换,差额部分双方互补差价。
3.特别说明
(1)住改商:
①住改商业门面房:
参照商业用房的安置补偿方式进行安置补偿。
②住改其他商业用房:
一律按照证载用途或住宅用途给予安置补偿。
(2)临时建筑:
按工料补偿标准进行补偿。
(3)屋基:
根据X自治县住房和城乡建设局出具的用地规划指标,按评估价值给予货币补偿。
(4)在建房屋:
一律按实物评估价值进行补偿。
(5)违法违章建筑:
一律不予安置补偿。
(6)工料补偿标准:
①框架结构(含钢架结构)房屋:
1300元/㎡;
②砖混结构房屋:
900元/㎡;(有抗震柱的每平方为增加补偿100元);
③砖木结构房屋:
580元/㎡;
④石砌结构现浇板屋面:
520元/㎡;
⑤石砌结构青瓦屋面:
460元/㎡;
⑥木瓦结构:
440元/㎡;
⑦土木结构:
460元/㎡。
(二)集体土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准:
1.集体土地上房屋征收安置补偿方式和标准:
参照国有土地上的房屋征收安置补偿方式和标准执行。
2.征收集体土地根据X年9月12日公布实施《X市人民政府关于修订调整X市征地统一年产值和征地区片综合地价标准的通知》(安府发〔X〕9号)标准。
征收集体土地按X自治县集体土地征收标准:
耕地75120元/亩(含1000元/亩青苗补偿费)、其他农用地按24600元/亩、未利用地9840元/亩进行补偿。
七、房屋室内装饰装修、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿
房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿(详见《附件1:
室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林木的补偿标准》),对补偿标准有异议的可申请本项目选定的评估机构进行评估,评估后一律按评估价值进行补偿,评估价值高于装饰装修及附属配套设施补偿标准的,评估费由征收人承担,评估价值低于装饰装修及附属配套设施补偿标准的,评估费由被征收人承担。
八、被征收房屋搬迁、临时安置补助
(一)搬迁补助(以下简称搬家费)
1.按原房屋建筑面积计算;住房、办公用房、其它用房按10元/㎡•次;商业用房按15元/㎡•次。
2.原房仅为住房且建筑面积不足60㎡的按60㎡计算。
3.选择货币化安置补偿的发放一次搬家费,选择产权调换的发放两次搬家费。
(二)临时安置补助(以下简称过渡费)
1.按原房建筑面积计算:
住房、办公用房、其它用房按10元/㎡•月计算。
2.原房仅为住房且建筑面积不足60㎡的按60㎡计算。
3.商业用房:
每月按原房评估价值的6‰计算。
4.过渡期限:
(1)选择货币化安置补偿,按3个月一次性支付过渡费。
(2)产权调换,按安置房实际交房期限给予过渡费,交房期限详见房屋征收选房及办理流程规定。
(3)超期过渡费:
指选择产权调换的安置房实际交房时间超过双方签订的《安置补偿协议》约定的交房时间。
超期不满半年的按月据实支付;超期半年以上不足一年的在原标准基础上增加25%;超期一年以上的原标准基础上增加50%。
九、停产停业损失的补偿
被征收房屋经认定为商业用房的,且被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证,在房屋征收公告发布前持续经营,因征收房屋造成停产停业损失的,应给予停产停业损失补偿,具体标准如下:
(一)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,每月按原商业用房评估价值的1.5‰计发经营性损失补偿。
选择货币化安置补偿的,一次性计发6个月的经营性损失补偿;选择产权调换的,按所选安置房对应的过渡期限一次性计发经营性损失补偿。
(二)被征收人提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的,按照房屋征收决定公告之日当地失业保险金的补助费标准,一次性发放6个月的职工失业补助;无法提供上述凭证的按经营户每证(营业执照)3个人一次性发放6个月的职工失业补助。
十、奖励、优惠与补助(单位公产除外)
在签约期限内签约并按规定的搬家期限内搬家腾房且办理完《房屋移交确认书》的,享受以下奖励、优惠与补助;未按期签约搬家腾房的或未办理《房屋移交确认书》的,一律不予享受。
(一)国有土地上被征收房屋及土地
1.按期签约奖
(1)货币化安置补偿
①住房:
按原房评估价值上浮奖励25%后进行货币补偿。
计算公式:
原房上浮奖励后的价值=原房面积×
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- 关于 城镇 棚户区 改造 项目 房屋 土地 征收 安置 补偿 方案