房地产估价课程设计.docx

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房地产估价课程设计

房地产估价报告

估价项目名称：

中润置业某办公楼

委托人：

中润置业有限公司

估价机构：

春天房地产估价事务所

估价师：

王春涛

估价作业期：

2012/12/29—2012/1/4

估价报告编号：

FG201212290022

目录

致委托方函2

估价师声明3

估价的假设和限制条件4

（一）估价的假设条件4

估价结果报告5

（一）委托方5

（二）估价方5

（三）估价对象5

（四）估价目的6

（五）估价时点6

（六）价值定义6

（七）估价依据6

（八）估价原则7

（九）估价方法7

（十）估价结果7

（十一）估价人员7

（十二）估价作业日期7

（十三）估价报告应用的有效期7

估价技术报告9

（一）个别因素分析9

（二）区域因素分析9

（三）市场背景分析9

（四）最高最佳使用分析9

（五）估价方法选用10

（六）估价测算过程10

（七）估价结果14

附件15

1.《济南市国有土地使用权出让合同》（略）；15

2.《国有土地使用证》（略）；15

3.委托方企业法人营业执照副本（略）；15

4.委托方提供的其他相关资料（略）；15

5.估价对象外观图片（略）；15

6．估价中引用的其他专用文件资料（略）；15

7．估价机构资质和估价人员资格的证明（略）15

致委托方函

中润置业有限公司：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于燕山立交桥西侧某办公楼（以下简称“估价对象”）现值进行了估价，为贵公司提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2013年1月4日可能实现的市场价值为:

人民币2779.34万元,大写金额:

人民币贰仟柒佰柒拾玖点叁肆万元。

单价：

11117.36元/㎡

春天房地产估价事务所（盖章）

法定代表人签字：

王春涛

　　　　2013年1月4日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。

若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。

如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9.本估价报告估价结果为估价对象于2013年1月4日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

12.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途（办公楼）评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点（2013.01.04）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。

5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。

6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。

7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。

8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。

（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

（一）委托方

单位名称:

中润置业有限公司

注册地址:

济南市燕山立交桥西侧

法定代表人:

郑建文

（二）估价方

单位名称:

春天房地产估价事务所

注册地址:

济南市历城区临港开发区

法定代表人:

王春涛

估价资格：

建设部房地产价格评估壹级资格

联系人电话：

（三）估价对象

1.权属状况

济南燕山立交桥西侧某办公楼为济南中润置业有限公司所有。

于2003年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，土地面积为1000平方米，建筑面积为2500平方米。

名称：

济南中润置业有限公司办公楼；

2.查勘现状

坐落:

济南燕山立交桥西侧，经十路北面,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》

列示：

东至燕山立交桥，南至经十路;西至燕子山路，北至文化东路。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为1000平方米,土地用途为办公楼,总容积率小于等于2.5。

出租年限自2003年11月1日至2053年11月1日，截止估价时点2013年1月4日，尚余40年；

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，该用地全部为办公楼，总建筑面积为2500平方米

产权性质:

土地产权性质为土地使用权出租。

委托方持有《国有土地使用证》。

3.周边环境

估价对象位于济南市燕山立交桥西侧，经十路北面。

估价对象所在区域为济南市东部繁华地段。

估价对象附近有各种小学、饭店、宾馆，以及大学。

估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。

近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（四）估价目的

本报告仅为委托方确定物业资产处置价值提供参考依据而评估物业价值。

（五）估价时点

本报告的估价时点为2013年1月4日。

（六）价值定义

此次评估的价格是评估对象在2013年1月4日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。

根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指济南市燕山立交桥西侧，经十路北面办公楼土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.根据委托方提供的资料,办公楼总建筑面积为2500平方米,土地面积1000平方米.本报告设定估价对象在合法前提下,办公楼总建筑面积为2500平方米,土地面积1000平方米,总容积率等于2.5,用途为办公用地。

本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。

（七）估价依据

1.国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国房地产管理法》

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（5）山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件

（6）济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件

（7）国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》（试行）

（8）国家土地管理局颁发的《关于印发＜土地估价报告规范格式（1996）的通知》

（9）委托方与本估价机构签订的土地估价委托书

2.委托方提供的估价对象权属证件及相关资料

（1）《济南市国有土地使用权出让合同》

（2）《国有土地使用证》

（3）委托方企业法人营业执照副本；

（4）委托方提供的其他相关资料。

3.估价人员实地查勘所获取的资料

4.估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料

（八）估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

公平原则：

要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。

合法原则：

以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。

最高最佳使用原则：

以估价对象的最高最佳使用为前提。

替代原则：

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则：

估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。

（九）估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次办公楼房地产估价的基本方法。

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值

收益法也称收益资本化法、收益还原法。

是房地产评估中常用的方法之一。

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.

（十）估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2013年1月4日可能实现的市场价值为:

人民币2779.34万元,大写金额:

人民币贰仟柒佰柒拾玖点叁肆万元。

单价：

11117.36元/㎡

（十一）估价人员

估价人员：

王春涛、马忠帅、史伟林

（十二）估价作业日期

2012年12月29日至2012年1月4日。

（十三）估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2013年1月4日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。

如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。

估价技术报告

（一）个别因素分析

名称:

济南燕山立交桥西侧某某办公楼

坐落:

济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》

列示：

东至燕山立交桥，南至经十路;西至燕子山路，北至文化东路。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为1000平方米,土地用途为办公楼,总容积率小于等于2.5。

出租年限自2003年11月1日至2053年11月1日，截止估价时点2013年1月4日，尚余40年；

建筑面积：

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，该用地全部为办公楼，总建筑面积为2500平方米

产权性质:

土地产权性质为土地使用权出租。

委托方持有《国有土地使用证》。

（二）区域因素分析

估价对象位于济南市燕山立交桥西侧，经十路北面。

估价对象所在区域为济南市东部繁华地段。

估价对象附近有各种小学、饭店、宾馆，以及大学。

估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。

近期随着东部新城区兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（三）市场背景分析

随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实施,济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。

十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上,住场馆在本地块以东,分场馆在本地块以东,一次该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。

（四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带,东至燕山立交桥，南至经十路;西至燕子山路，北至文化东路。

根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。

（五）估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现。

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象价格＝年收益折现之和

对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格。

（六）估价测算过程

1.市场比较法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。

（1）选择三个与估价对象的用途相近（同）、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。

由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。

具体实例如下：

实例A：

华强国际中心

位于山大路与解放路交汇处。

附近学校、商业、科研办公、休闲、餐饮设施，公共配套、基础设施齐全。

交通便利，有119、116、103、101、99、63、47、K95、K53、K52、K50等路公交车到达。

项目占地42000㎡，建筑面积230000㎡。

建筑A座34层，BCD座29层，A座为办公楼。

BCD为公寓楼。

两面临街形成更广的临街面，外立面强调简约庄重。

采用中央空调系统采暖通风。

物业费为6元/㎡·月，2009年1月均价为20000元/㎡

实例B：

盈地大厦

位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m。

地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。

公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。

大厦地上9层，地下3层，含商业和写字楼。

项目占地6500㎡，总建筑面积48·000㎡。

建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。

采用中央空调系统。

办公物业管理费为23元/月·㎡，由专业物业管理公司进行管理。

2009年1月写字楼的市场价格为12000元/㎡。

实例C：

金域中心

位于东城区朝阳门内大街以南，东距东二环约100m，西邻朝内小街。

公共配套设施齐全。

交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m。

项目总建筑面积12万㎡，建筑物地下、2层地上7至12层不等。

底商层高4.5m，。

配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统。

建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。

2009年1月的市场价格为12000元/㎡。

（2）编制比较因素条件说明表

估价对象与可比实例的比较因素条件详细见下表

表一比较因素条说明表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易地价

（万元/㎡）

待估

2.0

1.2

1.2

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易日期

2012.1

2009.1

2009.1

2009.1

区域因素

基础设施状况

齐全

齐全

齐全

齐全

位置

经十东路

燕山立交桥

山大路、解放路

东城朝阳门内大街

东城区朝阳门

公共设施状况

较齐全

齐全

齐全

齐全

交通设施状况

较优

较优

较优

较优

商服繁华程度

繁华

繁华

繁华

繁华

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

二面临街

二面临街

二面临街

二面临街

临街道路情况

文化东路、燕子山路

山大路、解放路

朝阳门大街、东四门大街

朝阳门内大街、朝内小街

项目知名度与美誉度

普通知名度

知名度一般、美誉度一般

知名度高、美誉度一般

知名度高、美誉度高

建筑档次

中档

高档

中档

高档

物业管理状况

自有物业管理

专业物业管理

专业物业管理

专业物业管理

总建筑面积/m2

2500

230000

48000

120000

使用年限

50年

50年

50年

50年

建筑内部设施情况

基本设施

高档设施

基本设施

高档设施

（3）比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见表二

表二比较因素条件指数表

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

土地用途

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

交易日期

100

96

96

96

区域因素

基础设施状况

100

100

100

100

位置

100

100

100

98

公共设施状况

100

101

101

101

交通设施状况

100

100

99

99

商服繁华程度

100

100

100

100

比较因素

估价对象

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

100

100

100

100

临街道路情况

100

100

100

100

项目知名度与美誉度

100

102

102

103

建筑档次

100

101

100

101

物业管理状况

100

101

101

101

总建筑面积/m2

100

110

101

103

使用年限

100

100

100

100

建筑内部设施情况

100

102

100

102

（4）比较因素条件指数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表

表三因素比较修正系数表

比较因素

实例A

实例B

实例C

交易地价

（万元/㎡）

2.0

1.2

1.2

交易情况

100/100

100/100

100/100

交易日期

104/100

104/100

104/100

区域因素

基础设施状况

100/100

100/100

100/100

位置

100/100

100/100

100/98

公共设施状况

100/101

100/101

100/101

交通设施状况

100/100

100/99

100/99

商服繁华程度

100/100

100/100

100/100

比较因素

实例A

实例B

实例C

个别因素

临街状况

100/100

100/100

100/100

临街道路情况

100/100

100/103

100/103

项目知名度与美誉度

100/102

100/102

100/103

建筑档次

100/101

100/100

100/101

物业管理状况

100/101

100/101

100/101

总建筑面积/m2

100/110

100/101

100/103

使用年限

100/100

100/100

100/100

建筑内部设施情况

100/102

100/100

100/102

可比价格A：

2.0×104/100×100/101×100/102×100/101×100/101×100/110×100/102=1.76403万元/㎡

可比价格B：

1.0×104/100×100/101×100/99×100/103×100/102×100/101×100/101=0.9625万元/㎡

可比价格C:

1.2×104/100×100/98×100/101×100/99×100/103×100/103×100/101×100/101×100/103×100/102=1.1090元/㎡

（5）选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。

但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。

因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。

根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为华强国际中心0.2、盈地大厦0.5、金域中心0.3。

则采用市场法测算的计算结果为：

办公部分单价：

17640.3×0.2＋9625×0.5＋11090×0.3＝11667.56元/㎡

总价为：

11667.56元/㎡×2500㎡=2916.89万元

2.收益法

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象价格=年收益折现之和

已知：

2008年11月1日进行的市场调查情况如下：

（1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用为15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；

（2）该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，

（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

1）资本化率确定为7.5%

2）求押金收益

押金收益=C×（1+i）40-C=60万元×（1+0.05）40-60万元

=362.399万元

3）求出租收益

出租收益=A×[1-1/（1+i）480]/i

=（30-15）[1-1/（1+0.075/12）480]/0.075×12=2279.39万元

4）求总收益

总收益=362.399+2279.39=2641.79万元

（七）估价结果

根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了市场比较法、成本法两种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”,更体现市场行为；成本法的理论依据为“替代原则”,适用于待开发房地产的估价。

经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。

评估方法

估价对象现值（RMB万元）

权重

比较法