《土地性质变更问题》.docx

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《土地性质变更问题》

《土地性质变更问题》

一、法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2.《中华人民共和国土地管理法》

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得岀让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照木章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、实务提点

2•我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。

否则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。

2.土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。

只要依法改变，就可避免法律风险。

3.土地用途变更的程序：

（1）申请变更；

（2）出让方及规划部门同意变更并报政府批准；

（3）出让合同重签或变更；（4）办理土地使用权的变更登记

4.若擅自变更土地用途后的法律处理：

出让方享有出让合同解除权，一旦出让方行使出让合同解除权，岀让合同一经解除，贝IJ：

出让方返还土地出让金；受让方丧失土地使用权，承担违约赔偿责任，但可视情况主张土地开发建设费用。

5.延伸探讨。

受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合同解除权。

但出让方是否行使该解除权，出让方可选择。

这就为出让方权力寻租留下了巨大的空间，是巨大的法律漏洞。

根据法律规定的基本精神，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，应当依法行使解除权，以贯彻土地用途管理法律制度；反之，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，出让方却不行使解除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异于架空土地用途的法律制度，这是严重的行政不作为行为，有悖于依法行政。

实践中，由于土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土地用途的现象时有发生；而岀让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。

这势必导致受让方违法成木不负反正，衍生腐败，严重损害法律公平，破坏法治。

因此，建立土地使用后合同跟踪监管制度势在必行。

第二篇：

土地使用性质变更土地使用性质

一、关于改变土地使用性质

土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：

2、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金；

2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

二、关于闲置土地

2、什么是闲置土地。

根据202X年修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政府令第5号）第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：

1超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发的;

2《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发建设的；

3己动工开发建设但开发建设的而积占应当动工开发建设总面积不足的,或者己投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；④法律、行政法规规定的其他情形。

以上几种情形俗称“批准书阶段”的闲置土地。

另外，超过土地行政主管部门核发通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或规定期限，用地单位未取得《建设用地批准书》的，也视为闲置土地。

这种情形俗称“通知书阶段”的闲置土地。

2、改变国有土地建设用途由谁批准。

建设用地单位使用国有土地，应按照原依法确定的用途使用土地。

如果确实需要改变土地的建设用途，必须按照法定程序办理审批手续，即经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

在城市规划区内改变用途，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。

3、闲置土地收回来后，原征地拆迁遗留问题由谁负责。

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条、第二十一条第二款规定，闲置土地被收回后，其原有的经济责任仍由原用地单位承担，包括征地拆迁遗留问题。

己实施房屋拆迁，尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。

4、闲置土地收回来后，前期投入是否予以偿还。

根据《广州市闲置土地处理办法》第十六条规定，闲置土地被收回后，前期投入将不予偿还。

5、根据广州市国土房管局202X年3月31日出台的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》（以下简称《办法》），己经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，如是经营性房地产用地，每月将按合同出让金总额的1.2%支付土地闲置费；未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，属于中心区的经营性房地产用地，闲置费的征收标准为每月26元/平方米。

该规定从202X年5月1日起实施。

ps：

可参见《广州市土地闲置费征收使用管理办法》

三、关于房地产改变土地使用用途补交地价

2、补交地价的公式：

①补交地价额二（现用途标定地价一原用途标定地价）X分摊基地土地使用权面积

②标定地价二｛基准地价X[1+（上盖建筑物总建筑面积宁基地而积-2）X0.3]+基准地价X区位环境系数｝

2、补交地价的方式应根据实际情况核实后，属一次性改变房地产使用性质的，采取一次性补交有效出让年限地价的形式；属中短期经营改变房地产使用性质的，采取补交若干年地价的形式，补交地价最短年限为二年。

补交若干年地价的公式为：

若干年地价二标定地价Xm（2n+l-m）（n+l）o式中：

m为改变功能的年限；n为止常

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出让的最高年限。

逐年补交地价公式。

每年应补地价二标定地价X2一（n+l）o

3、补交地价由改变功能者补交。

属开发公司改变功能的，由开发公司补交；属业权人改变功能的，由业权人补交地价。

3、同一宗地的土地使用年限，不论存在几种房地产用途，均应统一使用年限。

土地使用年限仍以原出让或划拨土地使用权确定的土地使用年限为准。

原没有确定土地使用年限的，以建筑物主要用途的正常出让年限确认其土地使用年限。

如房地产改变功能地使用年限较原出让年限短的，只补交剩余年限地价；如房地产改变功能地使用年限长于正常出让年限的，应补交正常出让年限地价+延长年限地价。

四、几个案例

2、改变土地使用性质

事由。

有一块地，大概是10亩左右，地处一个新市政府的附件,换句话说是一个城市的新城区。

早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在己经是繁华地段，而这块的对而己经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。

周边现在还有部分生产企业。

现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。

解答。

如果你取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。

如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出

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让金。

2、联合开发

事由：

土地使用权所有者有土地，但是资金实力有限，但是又想搞房地产开发。

解答：

联合一家资金雄厚的公司共同组建项目公司，共同受让该地块，共同开发。

3、使用性质难改变带来开发难度

事由。

广州番禺“飞龙世界”地块难拍。

解答。

土地使用性质难改变，对原有的旅游性质用地难以转变成为房地产开发用地。

4、关于划拨土地买卖搞开发

事由。

有一批划拨土地，批准是用来建经济适用住房的，但由于公司资金能力有限，于是就联合出资方，以本公司名义办理房地产开发，楼盘开发除去部分给员工使用外，另有部分送到市场销售。

解读：

以划拨土地与他人联建，是一种变相的土地使用权转让。

风险主要在出资方。

ps：

在划拨土地上建造的房屋而向社会出售需补办国有土地出让手续。

变更土地性质需要注意权限、原则、程序三方而的问题。

2、权限问题：

由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能

2、原则问题：

当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意（主要是规划部门审核是否符合土地利用规

划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定），因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更（除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由）

3、程序问题：

首先土地方向规划部门提出变更中请，规划审批—国土部门征询意见一规划管理委员会审核一国土部门费用核定一规划同意变更，与国土部门签订变更合同一规划设计条件变更

变更土地使用性质必须报批。

如何改变土地使用性质。

假如我手上有一块地，大概是10亩左右，地处一个新市政府的附件，换句话说是一个城市的新城区。

早年这块地是按工业用地而买的（使用权），但是随着新城区的不断开发，现在己经是繁华地段，而这块的对而己经都是新的住宅小区，大概是4500到5500每平方，中间这条路大概是5米宽。

周边现在还有部分生产企业。

现在有打算想开发这块地，但是这块地的性质是工业用地。

请问如果想向政府中请由工业用地改为住宅用地或者商业用地，中间需要什么样的程序和补交多少类型的税收的费用，以及一些法律上的程序。

如果你取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。

如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

第三篇：

关于变更土地性质涉及财务税务问题关于变更土地性质

涉及的财务、税务问题的汇报

根据公司年度工作计划，于XX年开发度假村一处土地，建设首期可销售物业。

此项开发涉及到该处土地的性质变更问题：

由原来的旅游业用地变更为住宅用地。

通过于当地国土部门沟通，得知土地性质变更需要走重新挂牌程序，首先政府将收回该块土地，然后变更土地性质后再次挂牌该块土地。

这样就涉及到了两个环节的财务及税务处理问题：

环节一。

政府收回土地。

这个环节中，土地证被国土部门收回，土地所有权发生了变更。

由于此时还不确定未来是否能够再次摘牌拿回土地，不能确定与之相关的经济利益是否能购流入公司，因此在帐务处理中不应确认销售收入，而应该记在往来科目（应收账款）。

环节二。

土地挂牌销售。

这个环节会出现两种可能，

2、我公司摘牌；

2、其他公司摘牌。

如果我公司重新摘牌，那么只需记入开发成木，相应冲减上一环节记入的应收账款即可。

如果其他公司摘牌，政府按照土地收回时确认的价格支付我公司土地价款，此时按照转让价格确认销售收入，并支付相应的营业税、企业所得税。

第四篇：

土地变更一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

2、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：

商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前，原土地性质保持不变.

你说的工业基地，是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城

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市规划.简单的

说，只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后

土地性质才会发生改变.

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄。

变更用途，一要看城市规划是否允许，二要到土管局办理变更，三要补钱.

地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的。

。

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂。

去年我买了一块地是工业用地性质，土地证变更为绣花厂，后因不符合规划，改项为老年公寓并办了规划用地许可证，现在土地证不符，需要变更，可是土地局让我土地参加照拍挂.

问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗。

你的回案有依据吗。

土地局局长说改变用途就要招拍挂。

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门。

程序如何。

哪位知道请赐教。

多谢。

答：

建设用地性质变更的依据

城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。

根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：

“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。

”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。

在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基木原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告（原件3份）；

特殊项目需提交市政府批准文件（验审原件，提交复印件3份）;

涉及到的相关部门意见（如国土、消防、环保等）；

发改委立项文件（重大项目应有己审批的可研报告）；

原己取得的土地使用权证及建设用地规划许可证（原件）及相关文件（原件3份）；

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图（3份蓝图及电子文件）。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府（或法定的主管部门）批准后，持政府批文报规划局受理；

规划局出具批文；

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文；

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：

15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧。

。

每个城市有些程序可以稍微不同。

但在实际操作中，相关部门的

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关系非常重要。

变更土地用途不简单，看运气，规划局有可能己经划到商业用地去了，单需要办理，这种的就比较简单，补交土地使用权出让金就可以，也可以委托第三房代办.如不认识人，打我电话88221737帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：

根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。

202X年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：

“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规

范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地中请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。

规划局签批以后，后而的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上而的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子…

第五篇：

土地变更调查有关问题的说明中国地质大学《地籍管理》网络课程

土地变更调查有关问题的说明

（一）关于新增建设用地调查

1、对于己办理用地手续的土地，实地未发生变化的不变更，部分发生变化的只对发生变化部分变更和细化调查。

2、施工中的新增建设用地，实际用途不明、认定细化分类有困难时，参照规划或项目设计用途来确定其细化的

二、三级地类调查。

3、建设用地细化地类调查只是针对新增建设用地部分，对己有建设用地不进行细化地类调查。

（二）关于土地开发、复垦、整理调查

1、土地开发

指对未利用地，通过工程、生物、综合整治和配套建设等措施，使其变为可供建设或农业使用的土地。

土地变更调查中，由土地开发项目将未利用地变为耕地的，经过土地部门组织验收后方可作为土地开发增加耕地进行变更统计。

2、土地复垦

指对在生产、建设活动中因挖损、塌陷、压占、污染等造成破坏的土地，采取整治措施，恢复到可供利用状态的土地。

土地变更调查中，通过土地复垦项目恢复成耕地的，经过土地部门组织验收后方可作为土地复垦增加耕地进行变更统计。

3、土地整理

指在一定区域内，按照规划确定的目标和用途，对土地利用状况进行调整改造、综合整治，包括农用地整理和建设用地整理。

土地变更调查中，通过土地整理项目变成耕地的，经过土地部门组织验收后方可作为土地整理增加耕地进行变更统计。

对于由农民自主开发、复垦、整理增加的耕地，按实地土地利用现状进行变更，不作为土地开发、复垦、整理增加耕地进行统计。

摇荒耕地仍按耕地统计汇总，不能按未利用或其他退耕地类进行变更调查、汇总。

（三）关于农业结构调整调查

农业结构调整，指农用地中改变原有种植业、林业、牧业、水产

养殖业、副

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业等在农业生产中所占的比例。

土地变更调查中，因种植效益原因由耕地改为园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、养殖水面的，为农业结构调整范畴,反之也如此。

属可调整地类的，按可调整地类调查、汇总。

（四）关于生态退耕调查

指因生态环境建设需要，国家有计划、有步骤地退耕还林、还草、还湖的耕地。

1、土地变更调查中，按照“退耕还林工程”规划，己经停止耕种的还林、还园、还草、还湖的耕地。

2、同一退耕图斑出现“退耕还林工程”面积与土地变更调查而积不一致时，应以实地现状调查为准。

3、非“退耕还林工程”的退耕耕地，如防护林建设、城市绿化带等，当不再恢复耕种时，以实地现状进行变更，按“其他”类填表和汇总。

4、注意生态退耕还林、还园、还草、还湖与农业结构调整、可调整地类的区别。

（五）关于灾毁耕地调查

指因水冲、沙压、山崩、泥石流、沟蚀、地震等自然灾害破坏，三年内不能恢复耕种的耕地，按灾毁耕地调查、汇总，并在《分析报告》中进行说明。

（六）关于可视为补充耕地的园地调查

将闲置的建设用地、未利用地开发整理成园地，经过土地部门组织验收认定后，作为补充耕地的园地，按可调整地类调查、汇总，即按园地带k地类上图、汇总。

（七）关于土地利用更新调查

2、土地利用更新调查（简称更新调查），指采用大于或等于原调查比例尺的最新工作底图（指航空、航天遥感标准分幅正射影像图，地形图），在原土地详查和变更调查基础上进行的“二次土地利用现状调查”。

2、更新调查的结果需经省级土地行政主管部门组织检查验收确认后，方可纳入年度土地变更调查汇总数据上报或提供其他部门使用。

内容仅供参考