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最新房地产估价报告精品
房地产估价报告
估价项目名称:
****院******楼房产现值评估
委托方:
****院房****所
北京****房地产开发有限公司
估价方:
**不动产评估有限公司
估价人员:
****
估价作业日期:
2003年*月*日至2003年*月*日
估价报告编号:
目录
一、致委托方函……………………………………………………………………………2
二、估价师声明……………………………………………………………………………3
三、估价的假设和限制条件……………………………………………………………4
四、估价结果报告…………………………………………………………………………6
(一)委托方…………………………………………………………………………………6
(二)估价方…………………………………………………………………………………6
(三)估价对象………………………………………………………………………………6
(四)估价目的………………………………………………………………………………8
(五)估价时点………………………………………………………………………………8
(六)价值定义………………………………………………………………………………8
(七)估价依据………………………………………………………………………………8
(八)估价原则………………………………………………………………………………9
(九)估价方法………………………………………………………………………………10
(十)估价结果………………………………………………………………………………11
(十一)估价人员……………………………………………………………………………12
(十二)估价作业日期………………………………………………………………………12
(十三)估价报告应用的有效期……………………………………………………………12
五、房地产估价技术报告…………………………………………………………………13
(一)个别因素分析…………………………………………………………………………13
(二)区域因素分析…………………………………………………………………………14
(三)市场背景分析…………………………………………………………………………16
(四)最高最佳使用分析……………………………………………………………………17
(五)估价方法选用…………………………………………………………………………17
(六)估价结果确定…………………………………………………………………………18
六、附件………………………………………………………………………………………20
致委托方函
****院房地产管理所、北京****房地产开发有限公司:
受贵单位委托,我公司对位于北京市****的****院***所属的***研发楼房产(总建筑面积为****.8平方米)现值进行了评估。
我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则,根据国家相关法律、法规的规定,实施了评估所必须的各项程序,确定估价对象于估价时点2003年1月10日,在价值定义设定条件下的估价结果如下:
建筑面积:
4185.8平方米
单位房屋价值:
1339元/平方米
房屋总价:
560.48万元
大写金额:
伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整
(货币单位:
人民币元)
房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件,详见附后的估价报告全文。
法人代表(签名):
**不动产评估有限公司
2003年1月18日
估价师声明
我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、为维护委托各方的利益,对于估价对象的最终补偿价格由委托双方协商确定。
8、本报告由**不动产评估有限公司负责解释。
房地产估价师签名:
姓名注册房地产估价师注册号签名
******
******
估价的假设和限制条件
1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,未受特殊因素的影响,估价假设估价对象之历史和未来均处于公平的市场环境中。
3、本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。
4、委托方合法有偿取得土地使用权。
5、****院文献情报中心科技信息研究开发楼在估价时点无他项权利,故此次评估的房屋价格设定为估价时点不含抵押权、地役权等他项权利限制状态下的价格。
6、我们对估价对象未来收益的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行,如果这些资料的真实性或估价对象未来的利用方向及利用程度的改变,会导致估价对象价格的改变,应重新进行价格评估。
7、估价假设一年按365天计算,估价时点2003年1月10日的**人民银行六个月至一年(含一年)短期贷款利率为5.31%,一年期整存整取利率为1.98%。
8、在对估价对象的评估过程中,假设其未来纯收益每年不变,房地产综合资本化率每年不变。
9、本次估价中的综合资本化率定为7%。
10、本次评估中,我们将估价对象的土地用途设定为综合用途(登记用途为科研、设计),综合用途的法定最高出让年期为50年;估价对象于1995年12月27日竣工,为钢筋混凝土框架结构,耐用年限为60年,考虑其剩余使用年限受土地最高出让年限的限制,故估价对象剩余使用年限为50年。
11、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供,并对其真实性负责。
因委托方提供的资料失真造成评估结果有误,评估机构和估价人员不承担责任。
12、评估价格是在满足全部假设与限制条件下,于估价期日2003年1月10日,剩余使用年限为50年的房屋所有权的价格现值。
13、未经评估单位书面同意,本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何方式公开发表。
14、评估报告自估价时点起半年内有效。
房地产估价结果报告
一、委托方
(一)****院房地产管理所
联系人:
***
单位地址:
***
(二)北京****房地产开发有限公司
法定代表人:
***
单位地址:
***
二、估价方
**不动产评估有限公司
法人代表:
***
单位地址:
***
估价机构资质级别:
壹级
资质证书号:
建房估证字[2002]***号
三、估价对象
(一)估价对象实体状况
此次评估的估价对象为*****文*****楼的房屋部分,其具体情况如下:
1、土地状况描述
估价对象所占用土地位于北京市****路*号,土地登记用途为科研、设计,评估设定用途为综合,其基础设施达到宗地红线外“七通”(供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路),宗地红线内“六通一平”(供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整)。
估价对象周边都是**院科研办公楼,土地总面积为5849.5平方米,土地形状规则,土地四至:
东至***中心旧楼,南至******集团,西至***南路,北至*****集团。
根据北京市基准地价,估价对象位于三类地价区。
2、建筑物状况描述:
估价对象位于北京市****南路*号院内,该院内地上总建筑面积为12854.6平方米,地上平均容积率为2.20。
本次评估的估价对象总建筑面积为4185.8平方米,于1995年12月27日竣工。
估价对象在估价期日2003年1月10日的具体状况如下:
层数:
5层(局部6层)
结构:
钢筋混凝土框架结构
外墙:
正面为瓷砖贴面,局部蓝色钙塑板造型,首层局部石材饰面,其他面为外墙涂料
内墙:
加气混凝土砌块
顶棚:
部分采用轻钢龙骨石膏板吊顶,会议室局部有造井造型,外涂乳胶漆
地面:
办公室及楼梯间、走廊全部为预制水磨石地面,会议室为水泥地面上铺地毯。
卫生间:
墙面、地面贴白色瓷砖,配有普通卫生洁具
门窗:
铝合金门窗
设备:
国产电梯一部
其他装修情况:
会议室四周围墙有90cm高木护墙板;木包暖气。
(二)估价对象权属状况
1、房地产权属描述:
估价对象****院******发楼土地所有权属国家所有。
****院局以划拨方式获得其土地使用权,于2002年8月8日取得《国有土地使用权证》,土地证号为“***”,地号***,图号***,土地使用面积为5849.5平方米,登记用途为科研、设计用途。
估价对象为****院行政管理局所有,于1995年12月27日取得《工程质量竣工核验证书》,建筑面积为4185.8平方米。
2、他项权利描述:
估价对象于估价时点未发生抵押权、地役权等他项权利。
四、估价目的
估价对象为****院行政管理局所有,为配合中关村整体改造,拟将该宗房产拆除。
为对其房屋所有人进行价格补偿,*****房地产管理所、北京****房地产开发有限公司特委托*****评估公司评估该幢房产的价格现值,为其补偿提供价格参考依据。
五、估价时点
二ОО三年一月十日
六、价值定义
本次评估结果中的房产现值是指估价对象为办公用途的房产,所占用土地使用权取得方式为国有划拨,评估时点为2003年1月10日,土地基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路),宗地红线内“六通一平”(供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整)条件下的房产现值。
评估结果中不包括土地使用权价格。
七、估价依据
(一)国家法律、法规:
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)
2、《中华人民共和国土地管理法》
(二)技术标准:
1、《房地产估价规范》(国标GB/T50291-1999)
2、《城镇土地估价规程》(国标GB/T18508-2001)
(三)北京市政府及有关部门颁布的有关法律、法规、政策文件
(四)委托方提供的有关资料:
1、北京市国土资源和房屋管理局核发的《国有土地使用证》
2、北京市国土资源和房屋管理局核发的《房屋所有权证》
3、***
4、***
5、《建设工程规划许可证》
6、《建设工程开工证》
7、《***信息楼工程质量竣工核验证书》
(五)评估人员调查收集的资料
八、估价原则
此次评估中我们遵循的原则主要有下列5项:
1、合法原则
遵循合法原则,首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则,具体来说有下列几个方面:
在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或等允许的处分方式为依据;在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用,要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
它是指法律上允许,技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
最高最佳使用具体包括下列3个方面:
最佳用途,最佳规模,最佳集约度。
3、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。
4、估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。
估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,而是求取估价对象在某一时间上的价格,而这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时点即是估价时点。
确定估价时点原则的意义在于:
估价时点是评估房地产价格的时间界限。
5、公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
九、估价方法
房地产的估价方法一般来说有以下几种,它们是:
比较法、成本法、收益法、假设开发法。
本次评估过程中依据具体的房地产用途以及估价人员收集的所在地资料情况选择恰当的评估方法。
(一)本次估价的技术思路和估价方法的选择
估价对象位于北京市海淀区中关村地区,该地区建筑市场已初具规模,市场规则基本形成,开发商成本、利润具有一定的公开性和替代性,类似估价对象的房地产成本有据可查,故可采用成本法综合测算估价对象的价格现值。
本次评估的对象具有潜在的投资收益,并且可以收集到类似物业的客观收益水平,因此可以采用收益法进行估价。
首先估算估价对象每年的有效总收益,然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等,得到每年的纯收益。
通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值,然后扣除其估价时点的土地价格(楼面熟地价),即可得到估价对象的价格现值。
根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料,在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析,决定此次估价采用成本法、收益法对估价对象进行评估,并经过综合平衡,剔除误差因素,最终确定估价对象的价格现值。
(二)估价方法的定义
1、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、收益法
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
综上计算,我们最终确定估价对象在估价时点2003年1月10日于价值定义设定条件下的市场价值为:
建筑面积:
4185.8平方米
房屋单位价格:
1339元/平方米
房屋总价:
560.48万元
大写金额:
伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整
(货币单位:
人民币元)
十一、估价人员
姓名估价资格或职称签名
十二、估价作业日期
2003年1月10日至2003年1月18日
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自估价时点2003年1月10日起半年。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
(一)估价对象的位置
估价对象****院*****楼位于北京市***院南路8号院内。
(二)估价对象建筑状况
估价对象总建筑面积为4185.8平方米,于1995年12月27日竣工。
估价对象在估价期日2003年1月10日的具体状况如下:
层数:
5层(局部6层)
结构:
钢筋混凝土框架结构
外墙:
正面为瓷砖贴面,局部蓝色钙塑板造型,首层局部石材饰面,其他面为外墙涂料
内墙:
加气混凝土砌块
顶棚:
部分采用轻钢龙骨石膏板吊顶,会议室局部有造井造型,外涂乳胶漆
地面:
办公室及楼梯间、走廊全部为预制水磨石地面,会议室为水泥地面上铺地毯。
卫生间:
墙面、地面贴白色瓷砖,配有普通卫生洁具
门窗:
铝合金门窗
设备:
国产电梯一部
其他装修情况:
会议室四周围墙有90cm高木护墙板;木包暖气。
(三)估价对象的基础设施状况
估价对象目前的基础设施已达到宗地红线外“七通”即达到供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路,宗地红线内达到“六通一平”即供水、排水、供电、通讯、通气、道路及场地平整,具体情况如下:
供水:
接入市政管网,供水保障率100%;
排水:
实行雨污分流,污水排入市政管网,雨水靠地势坡度自然排放;
供电:
供电来源于海淀供电局,双回路供电,保证率100%;
通讯:
以**电信骨干网为基础,保证率100%;
供暖:
由北京市热力公司集中供暖;
通气:
接市政天然气管网,保证率100%;
道路:
紧临**院南路,距北四环路约500米,706、323、320、840、740、826、47、384等路公交车分别在估价对象北面、西面通过。
二、区域因素分析
(一)区域交通状况分析
海淀区内逐渐建立起多层次的交通系统。
区内共有铁路5条(段),总长48公里,设有西直门、清华园、五路、清河等4个车站。
刚刚建成的轻轨铁路横穿海淀区。
区域内主要交通干道有西北三环、四环路,白颐路、、清华南路、成府路。
区域内交通方便,公交车线路较多。
(二)区域环境状况分析
海淀区位于北京市西北部,面积426平方公里,人口224万。
地势西高东低,西部山地位太行山余脉;东部和南部是现代化城区;境内水系119.8公里,山泉和面积阔大的湖泊散布各处,水量充盈。
海淀区是北京的高新技术产业区。
在经历了中关村电子一条街的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后,高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头,逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业,建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。
1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后,海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地。
海淀区作为解放后国家重点建设的科研基地,区内驻有北京大学、清华大学等39所高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校,在校大学生人数占全市的79%;驻有中央、市属及区属科研单位219个,****院41个研究所大部分均在海淀,拥有各类专业技术人员37.8余万人,住区两院院士427人;有中小学286所,每年考入高校的学生均在5000人以上,占全市高考录取人数的1/4以上。
区内科研力量、**仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。
海淀区内名胜古迹众多,旅游资源丰富,人居环境良好。
有各类文物点700余处,其**家级文物保护单位10处,市级文物保护单位25处。
(三)基础设施状况
供水:
海淀区境内现有三座自来水厂,即北京市第三水厂、第九水厂和田村山水厂,日供水能力为167万立方米。
海淀区的自来水,一部分由北京市统建管网环流系统提供,主要供给城区居民区和社会公共设施;另一部分由企事业单位所建自备井提供,全区共有自备井600余眼,生活用水3500万立方米,其它用水560万立方米。
全区自来水普及率达100%。
排水:
区域排水为雨污分流方式,排污管分区铺设,自成系统,以污水处理厂为终结,呈辐射状分布,并建有排渍泵站,排水通畅。
供电:
区域内现有35千伏、110千伏、220千伏三个输电电压等级;高压、超高压变电站17座,其中35千伏变电站5座,容量15万千伏安;110千伏变电站9座,容量76万千伏安;220千伏变电站3座,容量108万千伏安。
全区10千伏架空配电线路全长850公里,10千伏配电变压器1700余台,容量170万千伏安,年用电量16亿千瓦小时,有供电保证。
通讯:
区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及率70%,通讯线路畅通。
供暖:
由北京市热力公司集中供暖
通气:
海淀区的燃气资源依靠外区、外省输入,境内现有较为齐全的燃气供应设施。
目前全区除少部分农村地区外,炊用燃料全部实现燃气化。
煤气资源由石景山首都钢铁公司焦化厂提供,现有高中压调压站4座、中低压调压站36座,占全市的18%;管线350公里,其中高压管道21公里,中压管道134公里,占全市的21%;调压站出口压力合格率达99%。
天然气资源来自华北油田,现有高中压调压站1座,中低压调压站60座
(四)区域经济状况分析
2001年全区实现国内生产总值598.3亿元,比上年增长21.8%。
按2001年汇率(1:
8.27)折算,人均国内生产总值按户籍人口计算达到4331美元,按常住人口计算达到3300美元。
2001年全年建筑业完成总产值140.68亿元;实现增加值25.78亿元,建筑业增加值占国内生产总值的比重4.3%。
2001年全年实现房地产业增加值10.82亿元。
完成开发土地面积308.51平方米。
2001年全年房地产施工面积777.69万平方米;竣工面积277.17万平方米。
全年销售商品房151万平方米,实现销售额86.75亿元。
三、市场背景分析
房地产业是我国的重点支柱产业。
随着市场经济的不断发展,房地产业在推进城市建设、积累社会财富、改善人民物质文化生活水平等方面发挥着十分重要的作用。
中关村是规划中的中关村科技园区海淀园的中心区所在,她的前身是北京市新技术产业开发试验区,“中关村电子一条街”是它的发祥地。
这里汇集了全国最著名、最具权威性的科研院所及大专院校,是令世界瞩目的智力高度密集地区,被称为**的“硅谷”。
经过10多年的建设,近年来中关村房地产不断升温,已经成为京城房地产开发的热点区域。
这几年政府下决心改变中关村的环境,并作出了相应规划,确定了中关村西区、中关村**城、北大科技园、清华科技园等重点改造建设项目,并且这些项目均已开工建设。
这些项目竣工后,中关村的人文科技环境将更上一层楼。
中关村是北京市内写字楼最集中的几个地区之一,目前供应的写字楼个数在30个以上,供应面积(含已租、已售、在租、在售)已经达到129万平方米。
其中已经入住的写字楼面积为90万平方米,尚未入住的供应面积为39万平方米。
特别是近几年来供应面积增幅很大,有一半是近三年来新建的。
这些新建的写字楼单个供应面积大,在楼宇配套上应用了5A智能化等现代化设施,使中关村业已成为北京高档写字楼的聚集地。
中关村写字楼市场需求长期以来一直保持着强劲的势头,是北京三大办公区(CBD、金融街和中关村)之一。
写字楼的需求很旺盛,据统计写字楼入住率在70%~90%。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划及现状用途为科研、设计,根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源,与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符,本估价报告中估价对象按其现状用途使用为其最高最佳使用方式。
五、估价方法选用
根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料,在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析,决定此次估价采用成本法、收益法对估价对象进行评估。
方法一:
成本法
估价对象位于北京市海淀区中关村地区,该地区建筑市场已初具规模,市场规则基本形成,开发商成本、利润具有一定的公开性和替代性,类似估价对象的房地产成本有据可查,故可采用成本法综合测算估价对象的房产现值,即以开发或建造估价对象所需各项必要费用之和为基础,再加上正常的利息和应纳税金得出估价对象的重置成本,再扣除相应的折旧额,从而得到估价对象在估价时点的房产现值。
方法二:
收益法
本次评估的对象具有潜在的投资收益,并且可以收集到类似物业的客观收益水平,因此可以采用收益法进行估价。
首先估算估价对象每年的有效总收益,然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等,得到每年的纯收益。
通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值,然后扣除其估价时点的土地价格(楼面熟地价),即可得到估价对象的价格现值。
六、估价结果确定
1、房屋价格确定的方法
(1)说明采用不同方法估价结果
采用成本法确定的房屋单位价格为1361.6元/平方米
采用收益法确定的房屋单位价格为1315.5元/平方米
(2)估价对象房屋价格的最终确定
考虑两种方法求得房屋价格相差幅度不大,故采用简单算术平均值作为本次评估的最终结果。
即:
单位房屋价值=(1361.6+1315.5)÷2
=1339元/平方米
则:
房屋总价=房屋单位价格×建筑面积
=1339×4185.8
=560.48万元
2、估价结果
建筑面积:
4185.8平方米
单位房屋价值:
1339元/平方米
房屋总价:
560.48万元
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