深圳市宝安区物业管理实施办法.docx

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深圳市宝安区物业管理实施办法

深圳市宝安区物业管理实施办法

第一章?

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总则

第一条?

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为了规范物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）、街道办事处（以下简称街道办）、社区工作站或社区居民委员会（以下简称工作站、居委会）及其他行政部门对物业管理活动指导、监督过程中的分工、协调和配合，明确业主、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等相关法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定，结合宝安区实际情况，制定本办法。

第二条?

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本办法适用于宝安区行政区域范围内的物业管理。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条?

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区主管部门依法对全区物业管理负责管理、指导和监督。

街道办物业管理部门，接受区主管部门的业务指导，依法对本辖区范围内的物业管理活动实施指导、监督和管理。

工作站、居委会负责辖区内物业管理的协调、监督和指导。

街道办、工作站、居委会应分别确定一名负责人分管物业管理工作。

街道办、工作站或居委会应分别将物业管理工作纳入年度考核体系。

物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办、工作站、居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。

联席会议由街道办负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。

联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

第四条?

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物业管理企业可以依法成立行业协会。

主管部门指导、监督行业协会的工作。

第五条?

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房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有的权利和承担的义务，按《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定来确定。

第二章?

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业主大会及其业主委员会

第一节?

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首次业主大会会议的筹备与召开

第六条?

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业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主人数少于五名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第七条?

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物业管理区域的物业已交付给业主的使用面积达到百分之五十以上，或者自第一个业主入伙之日起满两年的，物业建设单位、物业管理企业应当在上述条件成就后60日内书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。

辖区居委会应当了解、掌握物业管理区域业主入住情况，督促物业建设单位、物业管理企业履行前款规定的告知义务。

业主可以将本条第一款规定的已成就的条件书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。

街道办有权要求物业开发建设单位限期提供符合规定的物业管理区域划分确定的有关物业开发建设资料。

建设单位在限定的期限内不提供的，街道办有权向有关部门调取有关的物业开发建设资料，相关部门应予配合。

街道办根据建设单位或自行调取的物业开发建设资料提出物业管理区域划分的初步意见后，报送区主管部门，由区主管部门确定物业管理区域。

第八条?

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街道办物业管理部门应当在收到本办法第七条规定的告知后14日内，会同辖区工作站或居委会组织建设单位和业主代表成立首次业主大会筹备组（下称筹备组），筹备组的组成按《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《导则》）第十四条规定执行。

筹备组决定事项时采取少数服从多数的原则。

筹备组决定的事项不得违反法律、法规、规章的规定。

筹备组组成人员应当在筹备组成立3日内在物业管理区域内通告。

第九条?

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筹备组的职责是：

（一）自成立之日起15日内拟定《业主公约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）。

（二）确定业主委员会委员人数及其候选人产生办法。

业主委员会的人数为5-17人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作。

（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

（五）根据物业管理区域的实际情况，在业主中推选选票、表决票的发放人、唱票人、验票人、记票人和监票人。

（六）做好召开业主大会会议的公告、公示和其他准备工作。

前款

（一）、

（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十条?

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筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的居委会、工作站、街道办、区主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

业主在召开首次业主大会、定期业主大会（包括临时业主大会）的投票权数的计算方法为：

各类房屋按建筑面积每一平方米为1票；不足一平方米的，按四舍五入方法计票。

第十一条?

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业主委员会委员候选人产生的方式包括：

（一）10名以上业主一次性联名推荐一名候选人;

业主联名推荐候选人应当采用书面方式，并在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

单个物业所有权人享有一次推荐的权利。

单个物业登记两个以上所有权人的，应当自行确定一名推荐人。

筹备组认为有必要，可对推荐人的真实性进行核实。

（二）筹备组推荐。

第十二条?

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业主委员会实行差额选举，差额比例不得少于20%。

第十三条?

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筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。

选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

第十四条?

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业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具有必要的工作时间。

筹备组应当依照本条上述规定对业主委员会委员候选人的资格进行审查，对不符合当选业主委员会委员条件的，予以取消并说明原因。

第十五条?

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在规定的期限内，筹备组和业主推荐的候选人达不到预定人数的，筹备组可书面请求工作站或居委会推荐。

因本条第一款规定的原因及其他客观原因不能按本办法第十条规定的期限召开业主大会会议的，应当相应顺延，并在小区内公告。

第十六条?

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业主委员会委员候选人简历表、业主大会会议议程在物业小区内公示7日。

业主对公示内容有异议的，应当在公示期间内书面署名向筹备组提出，筹备组应当在5日内予以答复。

第十七条?

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筹备组应于业主大会会议召开前15日通知全体业主，除在物业小区公告栏或其他显著位置公告外，还应根据不同情况采取下列通知方式：

（一）面交书面通知或将书面通知留置在业主物业信箱内；

（二）以业主最后在业主名册登记的通信地址邮寄给业主；

（三）出租房屋较多的物业小区，应在不小于深圳市范围内发行的报纸登报告知。

通知应载明会议的内容、形式、时间、地点、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第十八条   筹备组应于业主大会会议召开前15日，把会议召开的时间、地点、内容、书面报告街道办物业管理部门和辖区工作站、居委会。

第十九条   举行业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

第二十条   业主大会采取书面征求意见形式进行表决的，筹备组应当自业主委员会委员候选人简历公示期满3日内，采取定点、定时和上门方式派发选票，并作好签收工作。

第二十一条   根据预定的回收时间，筹备组及其工作人员应定点、定时或上门回收选票和表决票，回收时核对业主身份并做好已投票业主的登记、统计工作。

在预定回收选票、表决票的时间内，若与会总票权数未达到法定业主大会总票权数，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员采取有效措施催收选票、表决票，直至达到法定票权数。

第二十二条   业主应按时出席业主大会会议和投票。

业主为法人的，由其法定代表人出席和投票，业主为无完全民事行为能力人的，由其法定代理人出席和投票。

业主不能亲自出席业主大会会议和投票的，可以以书面形式委托代理人出席和投票。

第二十三条   投票人的身份被确认后，应将票投入投票箱中，投票结束，筹备组到场主持并邀请业主开箱验票。

辖区街道办或工作站、居委会应现场指导监督。

唱票人、验票人、记票人、监票人应各司其职，做好票的分类、汇总和统计工作。

根据汇总、统计结果，由筹备组当场宣布选举和表决结果。

第二十四条   业主委员会委员选举以候选人得票多少排序，按预定委员人数以得票多少顺序依次当选首届业主委员会委员，产生业主委员会。

如果末位两人以上得票相同，按业主大会议事规则的相关规定办理。

第二十五条   筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任、副主任。

首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第二节                     业主大会会议

第二十六条   业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第二十七条   业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规、业主公约和业主大会议事规则的规定召集，每年至少召开一次。

经持有20%以上投票权的业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应当在业主公约、业主大会议事规则规定的期限内召集，没有规定的，自接到提议之日起30日内组织召集。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。

对违反本条第二款规定的，在接到投诉后，区主管部门可以责令业主委员会限期召集，逾期仍不召集的，由所在地工作站或居委会组织召集。

第三节   业主委员会

第二十八条   业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）组织业主委员会的换届选举；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（六）配合政府各部门、工作站、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作。

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二十九条   业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区主管部门备案。

备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主公约；

（三）业主大会议事规则；

（四）选举和表决结果统计表；

（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

区主管部门应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办、工作站、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

本条第一款备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区主管部门备案。

业主大会通过的选聘、解聘物业管理企业的决定，专项维修基金使用，续筹方案等情况，应在通过30日内书面告知区主管部门。

第三十条   业主委员会应按有关规定的要求刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。

业主大会、业主委员会印章由执行秘书或指定专人负责管理，并按国家有关规定和业主大会议事规则的规定使用。

第三十一条   业主委员会应当建立档案管理制度。

下列文件资料应当归档保管：

（一）各类会议的记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、登记的材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规、规章、主管部门对物业管理区域内问题的决定、意见、工作站或居委会的建议等文件；

（七）业务往来文件；

（八）维修基金收支情况明细表；

（九）业主和使用人的书面意见、建议。

（十）其他书面和实物资料。

第三十二条   业主委员会应根据业主大会议事规则的规定定期召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任负责召集，主任因故不能召集会议的，由副主任主持召集。

经三分之一以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意，业主委员会会议投票时每名委员拥有一票表决权。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会召开会议，可邀请街道办及工作站或居委会派员列席会议。

第三十三条   业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得在物业管理区域内从事与物业管理无关的活动，不得从事经营活动。

业主委员会不得越权对应由业主大会决议的事项作出决议。

业主大会作出的决定、决议违反法律、法规的，区主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第三十四条   业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会会议作出决定，由主任签名并加盖业主委员会印章。

第三十五条   业主大会议事规则应当规定业主委员会的任期，没有规定的，任期2年。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业管理企业应当报告区主管部门和街道办及工作站、居委会，同时开展换届选举工作。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由区物业主管部门责令该业主委员会限期组织换届选举工作，逾期仍不组织的，由所属工作站或居委会组织换届选举工作。

业主委员会未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

第三十六条   业主委员会在换届选举产生之日起30日内到区主管部门备案。

备案应提交《业主委员会换届登记表》、上届业主委员会工作报告。

第三十七条   新一届业主委员会选举产生后10日内，原业主委员会应当将档案资料、财物、印章等移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十八条   业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的； 

（三）拒不履行业主义务的；

（四）连续三次缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。

其中

（一）、

（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

拒不移交的，业主委员会、工作站、居委会可以请求该区域的辖区民警协助移交。

第三十九条   业主委员会缺员超过40%时，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行增补。

增补委员的任期与业主委员会的任期相同。

第四十条   业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给区主管部门，并在所在地街道办的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四十一条   本章没有规定的，适用《导则》的规定。

第三章   前期物业管理

第四十二条   前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

建设单位与被选聘的物业管理企业应当签订书面前期物业服务合同。

第四十三条  在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积超过五万平方米的或高层物业总建筑面积超过二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积超过三万平方米的，建设单位应当通过公开招标形式选聘物业管理企业。

其他物业或有特别规定的，经主管部门批准，可以采取协议的方式选聘物业管理企业。

第四十四条   与建设单位有关联的物业管理企业参加投标时，在通常情况下，建设单位通过委托市物业管理招投标机构办理招标事宜。

前款所称有关联是指建设单位、物业管理企业单方持有对方股权或相互持股，或同属于某公司的子公司，或某公司分别是建设单位，物业管理企业的股东等情形。

第四十五条   新建的住宅物业小区通过招标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）                  新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）                  预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》

之前完成。

第四十六条   被选聘的物业管理企业应在服务的物业管理区域内设物业管理处。

物业管理处应按有关规定进行独立核算。

深圳市外的物业管理企业被选聘的，应按有关规定设立分支机构，领取营业执照，办理税务登记。

第四十七条   被选聘的物业管理企业应当向区主管部门备案，并提交如下资料：

（一）物业管理企业《企业法人营业执照》复印件，物业管理企业《企业资质证书》复印件；

（二）中标文件复印件或被选聘的证明文件复印件；

（三）前期物业管理服务合同复印件；

（四）物业管理企业在物业管理区域的负责人、管理人员简历表、职业资格证书复印件；

（五）物业管理企业管理机关所在地、联系电话，在本区物业管理区域的办公地址、联系电话。

前款

（一）至（四）项应加盖被选聘企业公章。

区主管部门有权要求被选聘物业管理企业交验原件，进行核对。

第四十八条   物业管理企业应针对物业管理区域的实际情况制定消防安全制度，消防安全操作规程；落实防火责任制、确定消防安全负责人；按国家规定配置消防设施和器材，并保证完好使用；保障疏散通道、安全出口畅通等工作。

公安消防部门有权检查，并要求其整改。

第四十九条   街道办、工作站、居委会工作人员在物业管理区域工作时，物业管理企业应予以协助、配合和支持。

第四章   物业管理服务和物业的使用与维护

第五十条   业主大会选聘的物业管理企业应当具备物业管理资质证书和为该物业管理区域提供服务应具备的资质等级。

鼓励业主大会以招标的方式选聘物业管理企业。

业主大会开展招标活动应当依照国家、省、市物业管理招投标有关规定进行。

第五十一条   业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用，双方的权利义务，专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

合同一经签订，双方应当切实履行。

因履行合同发生的争议双方应平等协商解决，可以请求工作站或居委会进行调解、调解不成的可向人民法院提起诉讼或向仲裁机关申请仲裁。

第五十二条   物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第五十三条   物业管理企业就下列事项提供的管理服务，业主及非业主使用人应予以配合：

（一）房屋本体及其配套设施的使用、维修和养护；

（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、自行车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护、巡视和检查；

（三）按规定对物业的装修进行监管；

（四）协助有关部门维持物业管理区域的公共秩序和治安秩序；

（五）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；

（六）环境卫生的清洁、消毒和维护；

（七）园林绿化地修剪、养护和管理；

（八）其他需要业主或使用人配合的事项。

第五十四条   业主自用部位的管理维修按《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》第三十三条的规定执行。

第五十五条   业主委员会在与物业管理企业充分协商的基础上，拟定物业小区内公共设施设备、房屋本体进行更换、维修、养护或改造的专项维修资金年度使用计划，报业主大会表决决定后实施。

公共设施设备、房屋本体因人为或不可抗力等情况损坏，影响正常使用或存在安全隐患的，物业管理企业应当及时处理，不受上款规定的限制。

第五十六条   业主按有关规定向物业管理企业交付本体维修基金，物业管理企业按有关规定用途和程序使用。

前款基金的收支帐目，应每半年公布一次，并接受业主或业主委员会的质询和监督。

物业服务合同终止时，物业管理企业应将本条第一款规定的基金及收支帐目移交给业主委员会。

业主委员会将其移交给新选聘的物业管理企业。

物业服务合同终止时，业主委员会有权委托会计师事务所对物业管理企业在管理该物业区域期间的财务活动进行审计。

第五十七条   物业管理企业有下列行为之一的，相关主管部门应当依照有关规定对其予以处罚，给业主造成损失的还应予以赔偿：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用本体维修基金和公用设施专用基金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的； 

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施、场地用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理企业投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）乱收费、乱收押金的；

（十一）不全面履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十二）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十三）出租、出借、转让资质证书的；

（十四）对物业管理不当，发生重大责任事故的。

第五十八条   物业管理区域内，专供业主使用的会所、游泳池等休闲、健身等场所、设施，物业管理企业未经业主大会会议决议同意，不得对外经营。

业主大会决议对外经营的，物业管理企业要依法取得经营许可，经营活动应符合相关的法律、法规、规章的规定。

第五章   投诉及投诉的处理

第五十九条   物业管理投诉是指投诉人所投诉内容与物业管理活动有直接关系的投诉。

物业管理活动是指业主或物业建设单位与物业管理企业签订物业服务合同中约定的事项。

第六十条   区主管部门、街道办是受理和处理物业管理投诉的行政机构。

街道办物业管理部门受理和处理街道办辖区范围的物业管理投诉。

投诉件以街道办为统计单位，当月的投诉件在次月5个工作日内报区主管部门备案。

业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业向居委会投诉的，居委会应当积极调解。

物业管理协会受区主管部门的委托承担物业管理投诉的调查、协调等事务性工作。

上述接受投诉的单位应当向社会公布投诉受理机构名称、办公地点和投诉电话。

第六十一条  区主管部门受理的投诉可交街道物业管理部门处理；街道办物业管理部门受理的投诉，区主管部门认为有必要，可要求其上报，由区主管部门处理。

不属于区物业管理部门职责受理范围的投诉，建议其到其他职能部门投诉。

应当通过诉讼、仲裁、行政复议解决的，告知投诉人对投诉事项的解决途径。

第六十二条   下列投诉不予受理：

（一）投诉人所投诉内容与物业管理无直接关系；

（二）投诉的对象、内容、要求不明确，无法查处的；

（三）投诉人与被投诉人曾达成调解协议并已执行的；

（四）已经或者应当通过诉讼、行政复议、仲裁解决的；

（五）在投诉事项办理期间重复投诉的；

（六）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；

（七）不符合法律、法规有关规定的。

第六十三条   投诉人投诉材料应包括下列内容：

（一）投诉人的姓名（名称）、住